ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-14147/2025

г. Москва 07 октября 2025 года Дело № А41-115415/24

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Таранец Ю.С., судей: Бархатовой Е.А., Панкратьевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тер-Степаняном А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО «Мосводоканал» на решение Арбитражного суда Московской области от 25.07.2025 по делу № А41-115415/24, по иску ООО «Регион Нефтьхолдинг» к АО «Мосводоканал» о признании договора недействительным,

третье лицо: ООО «Сто Восток-М», при участии в заседании: от АО «Мосводоканал» – ФИО1 по доверенности от 28.12.2024;

от ООО «Регион Нефтьхолдинг» – ФИО2 по доверенности от 20.06.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Регион Нефтьхолдинг» обратилось в суд с исковым заявлением к АО «Мосводоканал» со следующими требованиями: признать соглашение от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка, заключенное между АО «Мосводоканал» и ООО «Регион Нефтьхолдинг» недействительным с даты его заключения; взыскать с АО «Водоканал» в пользу ООО «Регион Нефтьхолдинг» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.07.2025 по делу № А41-115415/24 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, АО «Мосводоканал» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для

дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО «Регион Нефтьхолдинг» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, ООО «Регион Нефтьхолдинг» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером 50:23:0040332:495, площадью 35746+/-331 кв.м, категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космический деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования «для размещения объектов производственной деятельности», на основании договора аренды земельного участка от 24.12.2021 № 1, заключенного с собственником участка ООО «Сто Восток-М»; с кадастровым номером 50:23:0040332:513, площадью 29925+/-303 кв.м, категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космический деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования «для размещения объектов производственной деятельности», на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2022 № 2, заключенного с собственником участка ООО «Сто Восток-М».

Между ООО «Регион Нефтьхолдинг» (пользователь) и АО «Мосводоканал» (правообладатель) заключено соглашение от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка.

Согласно п. 1.1. соглашения, правообладатель предоставил пользователю право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного площадью 17522,46 кв.м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040330:3

общей площадью 385209 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с/о Чулковский.

Граница (сфера действия) сервитута определена на Схеме границ сервитута (Приложение № 1 к настоящему соглашению), являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 1.5. соглашения).

Участок предоставляется пользователю сроком на пять лет для обеспечения возможности проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:23:0040332:513 и 50:23:0040332:495 по адресу: Московская область, р-н Раменский, принадлежащим ООО «Регион Нефтьхолдинг» на праве аренды.

Условия о плате за установление сервитута согласованы сторонами разделом 3 соглашения.

В соответствии с п.4.2. соглашения сервитут осуществляется ООО «Регион Нефтьхолдинг» в целях, указанных в п.1.4. соглашения строго в пределах границ, определенных схемой установления границ сервитута (приложение № 1 к соглашению).

Согласно пп. 5.3.6., 5.3.10. соглашения ООО «Регион Нефтьхолдинг» на съезде с автомобильной дороги Рязанского шоссе на часть земельного участка площадью 17522,46 кв.м должен быть установлен пункт пропуска и охраны со шлагбаумом и камерой для ограничения проезда автотранспорта третьих лиц на территорию АО «Мосводоканал», а также пункт мойки (очистки) колес автотранспорта перед выездом со спорного земельного участка.

Из прилагаемых к исковому заявлению документов усматривается, что ООО «Регион Нефтьхолдинг» уведомлениями от 27.06.2024 № 28/06 и от 22.07.2024 № 23/07 уведомило АО «Мосводоканал» об одностороннем отказе от исполнения соглашения от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка в соответствии с п. 8.4. соглашения.

ООО «Регион Нефтьхолдинг» (пользователь) и АО «Мосводоканал» (правообладатель) подписали акт возврата участка от 02.08.2024, согласно которому пользователь передал правообладателю часть земельного участка площадью 17522,46 кв.м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040330:3 общей площадью 385209 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с/о Чулковский.

Стороны согласовали, что участок передан правообладателю в состоянии и с характеристиками, установленными разделом 1 соглашения. Правообладатель не имеет к пользователю претензий, связанных с состоянием участка.

При этом в обоснование заявленных требований, истец указывает, что фактически оспариваемое соглашение является основанием для размещения ООО «Регион Нефтьхолдинг» пункта пропуска и охраны на спорном земельном участке, занятого автомобильной дорогой, ограничивающего допуск третьих лиц на земельный участок АО «Мосводоканал», что, как полагает общество, противоречит правовой природе установления сервитута и не соответствует разрешенному виду

использования спорного земельного участка.

Также истец указывает, что стороны не имели право заключать спорное соглашение, в связи с отсутствием правовых оснований ввиду того, что ООО «Регион Нефтьхолдинг» не является лицом, которое может требовать установления сервитута.

Полагая, что соглашение от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в статье 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в

признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке,

установленном законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из положений статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Из пункта 3 статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 4 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что на условиях и в порядке, установленных пунктами 1 и 3 указанной статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного)

пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Исходя из положений пунктов 1 и 4 статьи 274 ГК РФ, правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (в частности, водным объектом) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования), то есть обладатель вещного права, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Сервитут является вещным правом (пункт 1 статьи 216 ГК РФ) и возникает только в случаях, допускаемых законом.

Анализ доктрины и судебно-арбитражной практики позволяет выявить единообразный подход, согласно которому арендатор незастроенного земельного участка не вправе требовать установить сервитут в свою пользу.

Сам статус арендатора как временного владельца противоречит идее сервитута, который предполагается как бессрочное право, обладающее правом следования, подлежит регистрации в ЕГРН.

Таким образом, арендатор не относится к лицам, в интересах которых законом предусмотрена возможность установления сервитута.

Изложенные выводы согласуются с правоприменительной практикой, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676

Сервитут может быть установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности находится такой участок), а с учетом аналогии права (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) - и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и тому подобное) таким правом не наделены.

Поскольку истец не является ни собственником соседнего земельного участка, ни любого другого объекта недвижимости, для использования которого на испрашиваемый участок необходимо установить сервитут, то оснований для установления сервитута не имеется. Аналогичный подход поддержан в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.12.2021 по делу № А41-12190/20.

Принимая во внимание, что ООО «Регион Нефтьхолдинг» не является ни собственником соседнего земельного участка, ни любого другого объекта недвижимости, для использования которого на испрашиваемый участок необходимо установить сервитут, ни собственником объектов дорожного сервиса, уже размещенных в полосе отвода автомобильной дороги, для функционирования

которых необходим испрашиваемый земельный участок, суд первой инстанции пришел к правомерному к выводу, что оспариваемое соглашение заключено с нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о том, что оспариваемое соглашение является правовым основанием для установления ООО «Регион Нефтьхолдинг» пункта пропуска и охраны на спорном земельном участке, занятого автомобильной дорогой, является основанием для признания соглашения недействительным, поскольку данное условие определяет порядок пользования сервитутом и носит диспозитивный, а не императивный характер для сторон.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что соглашение от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка является недействительной сделкой, недействительно с момента его заключения и не порождает взаимных прав и обязанностей для его сторон.

В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута арендатор не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя, а если арендодатель не желает установления сервитута, арендатору остается такой способ защиты, как досрочное расторжение договора аренды в связи с невозможностью использования имущества по назначению (статья 620 ГК РФ).

Как правомерно учтено судом первой инстанции, арендатор как законный владелец имеет право требовать устранения нарушений принадлежащего ему права, с применением статей 304, 305 ГК РФ.

Однако из наличия данной правовой возможности не следует, что арендатор может требовать установления для себя нового вещного права за счет собственника арендуемой вещи или лица, с которым у него нет никаких гражданско-правовых отношений.

С учетом установленных судом обстоятельств дела, и имеющихся доказательств, довод АО «Мосводоканал» о том, что соглашение является действующей сделкой, поскольку истец фактически приступил к исполнению сделки, и в период действия соглашения не ссылался на его ничтожность, правомерно признан несостоятельным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу, что поскольку соглашение от 20.12.2023 № (28.3)10.06-28/23 об установлении сервитута в отношении части земельного участка является недействительной сделкой, исковые требования подлежат удовлетворению.

Коллегия апелляционного суда соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции и также отмечает, что именно на арендодателе лежит обязанность обеспечить предоставление арендатору в пользование объекта, который может использоваться по целевому назначению. В случае невозможности использования

недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута арендатор не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя (данный вывод согласуется с правовой позицией изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2023 № 301-ЭС23-18891, от 15.01.2015 N 308-ЭС14-7676).

Довод заявителя апелляционной жалобы о недобросовестном поведении истца, основанный на давности заключения соглашения об установлении сервитута, подлежит отклонению, так как не представлено относимых, допустимых и достаточных доказательств, злоупотребления правом в действиях по предъявлению настоящих исковых требований.

Кроме того, признание соглашения недействительным не исключает возможности взыскания платы за фактическое пользование имуществом.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.07.2025 по делу № А41-115415/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

Председательствующий судья Ю.С. Таранец Судьи Е.А. Бархатова Н.А. Панкратьева