АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь Дело № А63-4778/2023

20 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 октября 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Е.Ю., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.2023 № 11418 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей (уточненные исковые требования от 11.10.2023)

при участии до перерыва:

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 13.02.2023, диплом рег. номер 2548 от 19.07.2012;

в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» (далее – ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.2023 № 11418 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей (уточненные исковые требования от 11.10.2023).

Определением арбитражного суда от 25.04.2023 исковое заявление принято к производству и рассматривалось в порядке упрощенного производства без вызова сторон в порядке статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, а также имеется необходимость получения дополнительных документов и выяснения дополнительных обстоятельств по делу.

Определением арбитражного суда от 26.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Определением арбитражного суда от 11.10.2023 в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования.

В связи с принятием уточненных исковых требований и для дополнительного изучения материалов дела суд счел необходимым в порядке ст. 163 АПК РФ объявить перерыв в судебном заседании, назначенном на 11.10.2023 на 09 часов 30 минут, до 18.10.2023 до 16 часов 00 минут. Дополнительно информация о перерыве размещена на сайте суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявили.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Уточненные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя основаны на том, что между администрацией г. Ставрополя и обществом с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» заключен договор

аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7, расположенного по адресу: г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6 в квартале 600. Обществом с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» своевременно оплата арендной платы в размере 295 214,18 рублей не осуществлена. Урегулирование спора в досудебном порядке не привело к положительному результату. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве на уточненный иск. Пояснил, что договор аренды заключен между сторонами после длительного судебного разбирательства, в соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации по делу № А63-4067/2021. Ответчик считал, что был лишен возможности завершить строительство объекта недвижимости, в период до 15.03.2023 фактически отсутствовала возможность использовать предмет аренды, в связи с незаконным отказом истца от заключения договора аренды. Представитель общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.03.2018 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 от 11.12.2017 № 6747, срок аренды с 11.12.2017 по 10.12.2020, что подтверждается записями регистрации № 26:12:010402:7-26/001/2018-3, № 26:12:010402:7-26/001/2018-4.

12.04.2022 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7, по адресу: <...> в квартале 600, о чем составлен акт от 12.04.2022.

В результате выезда на место установлено, что на земельном участке расположены три объекта нежилого назначения, территория земельного участка огорожена, доступ на участок ограничен.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 по делу № А63-4067/2021 признан незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 13.01.2021 № 08/14-92с в продлении срока договора

аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела в отмененной части, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 по делу № А63-4067/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2023, суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя предоставить обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» в аренду земельный участок с кадастром номером 26:12:12:010402:7, сроком на двадцать месяцев для завершения строительства.

Согласно сведениям ЕГРН (выписка от 26.01.2023 № КУВИ-001/2023-16725510) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010402:483, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010402:7 принадлежит на праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект», что подтверждается записью регистрации от 17.05.2006 № 26-26-12/001/2006-801.

15.03.2023 между администрацией г. Ставрополя (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2023 № 11418, на основании которого передан в аренду для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:010402:7, общей площадью 2 793 кв.м, с видом разрешённого использования: строительная промышленность, склады, магазины, объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <...> в квартале 600.

12.04.2023 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 15.03.2023 № 11418, о чем внесена запись № 26:12:010402:7-26/090/2023-5.

Пунктом 4 договора аренды земельного участка от 15.03.2023 № 11418 стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.12.2020.

Согласно п. 5 договора аренды от 15.03.2023 № 11418 срок аренды установлен с 15.03.2023 по 14.11.2024.

В соответствии с п. 8 договора аренды от 15.03.2023 № 11418 арендная плата начисляется с 11.12.2020.

Арендная плата вносится арендатором равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления (пункт 9 договора аренды от 15.03.2023 № 11418).

Расчетом арендной платы за земельный участок, являющийся приложением № 1 к договору аренды от 15.03.2023 № 11418, определен размер арендной платы за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей.

В период с 11.12.2020 по 31.12.2022 ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате пользования земельным участком, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 295 214,18 рублей договору аренды от 15.03.2023 № 11418.

Направленная в адрес ответчика претензия от 02.02.2023 № 08/13-942с о погашении образовавшейся задолженности (как неосновательного обогащения согласно первоначальным требованиям) оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене

установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменение формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за спорный период производился комитетом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 28.12.2019 № 633-п «О внесении изменений в Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п», путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (5 314 464,54 рублей) на базовый размер (ставку) арендной платы, равный 2,7%.

Согласно представленному истцом расчету, сумма задолженности общества по арендной плате по договору аренды от 15.03.2023 № 11418 с 11.12.2020 по 31.12.2022 составила 295 214,18 рублей.

Проверив указанный расчет задолженности по арендной плате, суд счел его арифметически верным.

Более того, общество, подписав договор аренды от 15.03.2023 № 11418, выразило свое согласие со всеми условиями, в том числе с предусмотренным размером арендной платы, периодом применения ее начисления (ретроактивном действии).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Суд отмечает, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, учитывая, что на него возложена обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в строго установленные договором аренды от 15.03.2023 № 11418 сроки, обязан был предпринять меры для исполнения договора в соответствии с его условиями. Приступив к исполнению договорных обязательств, общество приняло на себя риски предпринимательской деятельности, установленные положениями статьи 401 ГК РФ.

Распространение действия договора аренды от 15.03.2023 № 11418, в том числе в части обязанностей общества по оплате арендной платы за спорный земельный участок по договору начиная с 11.12.2020, то есть за период фактического пользования земельным участком, предшествовавший заключению данного договора, возможно лишь по соглашению сторон, которое в данном случае имеется.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2

статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В пункте 10 названного постановления указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что при заключении договора аренды от 15.03.2023 № 11418 на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу № А63-4067/2021 ответчик не был лишен возможности предлагать уполномоченному органу иные условия, определяющие период начисления арендной платы и применения условий договора к ранее возникшим правоотношения.

Сторонами соблюден принцип свободы договора, согласно которому юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).

Доводы ответчика в указанной части направлены на изменение судом условий договора в части обязательства арендатора по внесению арендной платы в обход порядка, установленного законом. Доказательства предпринятых ответчиком мер по оспариванию спорных условий о периоде начисления арендной платы и применении условий договора к ранее возникшим правоотношения отсутствуют.

Судом не установлен дисбаланс договорных прав и обязательств сторон. При заключении договора аренды от 15.03.2023 № 11418 сторонами соблюдены все требования действующего законодательства, согласованы их права и обязанности, принятые по договору.

Таким образом, при заключении договора, содержащего условия об оплате задолженности за период, предшествующий его заключению, в сроки, наступающие после его заключения, обязанность по оплате возникает у сторон на основании договора.

Доказательств, подтверждающих уплату задолженности по арендной плате за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей, ответчик суду в порядке статьи 65 АПК

РФ не представил, в связи с чем, задолженность в указанном размере подлежит взысканию с общества по решению суда.

Доводы ответчика об одновременном изменении комитетом предмета и основания исковых требования судом отклонены как необоснованные.

Первоначально комитетом заявлены исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:010402:7 за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей.

Впоследствии исковые требования уточнены на взыскание задолженности по арендной плате, в связи с заключением договора аренды от 15.03.2023 № 11418 (без изменения суммы долга и периода взыскания).

В пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, изложен правовой подход, согласно которому, если денежные средства, о взыскании которых заявлен иск, переданы истцом ответчику в качестве оплаты по заключенному между ними договору, то к спорным правоотношениям подлежат применению положения ГК РФ о соответствующем договоре.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010402:7 в период истечения срока договора аренды от 11.12.2017 № 6747 и до заключения договора аренды от 15.03.2023 № 11418, то есть в период с 11.12.2020 по 14.03.2023 находился в пользовании ответчика, в том числе как правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке. Доказательств обратного не представлено.

Более того, из фототаблиц к акту обследования от 12.04.2022 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7, также усматривается факт использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7, по адресу: <...> в квартале 600, и осуществления деятельности в заявленный период взыскания.

С учетом принципа платности использования земельного участка, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, при доказанном факте пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 26:12:010402:7 в заявленный период взыскания, исходя из разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации, а также заключением сторонами договора аренды на условиях ретроактивного действия, к спорным правоотношениям, первоначально заявленным как неосновательное обогащение, подлежат применению положения ГК РФ о договоре аренды.

В связи с чем, изменение предмета и основания иска в рассматриваемом случае не нашло своего подтверждения.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо

устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, а также, что требования комитета удовлетворены частично, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерального бюджета с общества подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 904 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект», г. Ставрополь, ОГРН <***> в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.2023 № 11418 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 за период с 11.12.2020 по 31.12.2022 в размере 295 214,18 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтройЭлектроКомплект», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 8 904 рубля судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова