Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
30 июня 2025г. Дело №А40-48711/24-54-249
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025г.
Полный текст решения изготовлен 30 июня 2025г.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Моисеенко М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОРПОРАЦИЯ РАДУГА ВКУСА» (117186, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КОТЛОВКА, НАГОРНАЯ УЛ., Д. 16, К. 3, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. 1/I, КОМ. 2, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 27.11.2014, ИНН: <***>)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛЬФА-М» (125475, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ II (КОМНАТЫ 9-13), ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>)
о взыскании 534 193 руб. 54 коп. задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды от 27.03.2023 № АМ-12222-20/23 за период с 25.05.2023 по 01.08.2023, 17 735 руб. 23 коп. пеней,
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: ФИО1 по доверенности от 01.07.2023 (паспорт, диплом),
УСТАНОВИЛ:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОРПОРАЦИЯ РАДУГА ВКУСА» (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛЬФА-М» (ответчик) о взыскании 534 193 руб. 54 коп. задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды от 27.03.2023 № АМ-12222-20/23 за период с 25.05.2023 по 01.08.2023, 17 735 руб. 23 коп. пеней.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.
Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнительных пояснений, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 27.03.2023 между ООО «Корпорация радуга вкуса» (Арендодатель) и ООО «Альфа-М» (Арендатор) заключен Договор аренды №АМ-12222-20/23 нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает с согласия Департамента городского имущества г. Москвы (далее по тексту - Залогодержатель), а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение №1 общей площадью 172,5 кв.м, назначение: нежилое, этаж №1, кадастровый номер: 77:06:0002017:1659, находящееся по адресу: <...>, именуемое в дальнейшем «помещение», «объект».
21.04.2023 нежилое помещение № 1 общей площадью 172,5 кв.м, назначение: нежилое, этаж №1, кадастровый номер: 77:06:0002017:1659, находящееся по адресу: г.Москва, Котловка, ул. Нагорная д.16, корп. 3, пом. 1, передано ООО «Альфа-М» по акту приема - передачи нежилого помещения к Договор аренды №АМ-12222-20/23 нежилого помещения.
Согласно п.3.1. Договора Арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.
Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается Арендатором с даты подписания Акта приема-передачи помещения (п.3.5. Договора).
Согласно п.3.1.1. Договора размер постоянной части арендной платы с момента начала начисления в соответствии с п.3.5. настоящего Договора до начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, составляет из расчета 1000 (одна тысяча) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, и далее по договору составляет 240000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.
На основании п.3.3.1. Договора Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего Договора.
В соответствии с п.3.7. Договора Арендатор считается исполнившим свои обязательства по оплате арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета Арендатора в соответствии с платежным поручением последнего.
Согласно сведениям из Государственного сводного реестр лицензий, выданных, приостановленных и аннулированных на розничную продажу алкоголя, 24.05.2023 Департаментом торговли и услуг города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» выдана лицензия на розничную продажу алкоголя № 77РПА0016438, в настоящий момент является действующей.
Как указал истец, ООО «Альфа-М» в период с 25.05.2023 по 01.08.2023 не оплатило стоимость постоянной арендной платы в размере 534 193 руб. 54 коп.
Согласно п.4.1. Договора в случае нарушение Арендатором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплату пеней ключевой ставки Центрального Банка РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец начислил пени в размере 17 735 руб. 23 коп. за период с 25.05.2023 по 15.08.2023
Истец направил ответчику претензию, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
На основании ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства; соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, стороны обязаны не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.
Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
Суд установил, что при заключении договора аренды стороны знали и соглашались с тем, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует ремонта.
В момент подписания акта приема-передачи нежилого помещения от 21.04.2023 стороны согласовали следующее: в пункте 12 иные замечания сторон, оговариваемые недостатки, а именно: в помещении имеются деревянные окна с треснутыми и составными стеклами; демонтаж кондиционеров, роль ставни с входной группы, будет произведен силами Арендодателя, после подписания акта приема - передачи помещения; арендодатель гарантирует освободить помещение от имущества, мусора предоставить обзорное видео всех комнат в срок, до 21.05.2023; перенос прибора учёта электроэнергии невозможен: демонтаж вентиляции невозможен; демонтаж, перенос существующего оборудования охранно-пожарной сигнализации мешающего проведению ремонта, силами арендодателя; пунктом 13 указано, что требуется проведение ремонта в помещении; пунктом 14. Установлено и зафиксировано в акте, что помещение не пригодно к использованию в соответствии с назначением, согласованным в п. 1.3 договора.
Согласие арендодателя па проведение арендатором любых ремонтных работ также согласовано в пункте 2.4.2 Договора аренды. До окончания выполнения работ арендодателем, арендатор не мог приступить к проведению строительных, монтажных и отделочных работ в помещении, поскольку истцом не были выполнены условия договора (не вывезен мусора, не проведены ремонтные работы труб водоснабжения).
В разделе 3 договора установлено, что арендная плата в размере 240 000 руб. наступает, с момента выполнения трех условий, а именно:
-с момента подписания Договора аренды до момента подписания Акта приемапередачи помещения: Оплата не предусмотрена;
-с момента подписания АПП и получения лицензии, но до момента начала осуществления торговой деятельности: оплата исходя из 1 000 руб. в месяц - с момента начала осуществления торговой деятельности: оплата исходя из 240 000 руб. в месяц.
Как пояснил ответчик, для получения лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции не обязательно завершение ремонтных работ или их проведение, поэтому сразу после подписания акта приема-передачи арендатор начал процесс получения указанной лицензии.
Материалы дела не содержат доказательств того, что в день получения лицензии 24.05.2023г. арендатор начал осуществление торговой деятельности по адресу: <...> (ст. 9, 65 АПК РФ).
Судом установлено, что торговую деятельность ответчик мог начать только после завершения строительных работ (т.е. после 29.07.2023) и после завершения истцом проведения работ по ремонту водоснабжения. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела локальной сметой на проведение ремонтных работ с 06.06.2023 по 29.06.2023; копией обращения истца от 14.07.2023 № 14/07-2023, направленной в адрес управляющей организации на проведение ремонтных работ труб.
Постоянная часть арендной платы по договору аренды в размере 240 000 руб. начинает начисляться и оплачиваться истцу именно с момента начала торговой деятельности, а не получения лицензии.
Дата начала торговой деятельности - 30.07.2023, что подтверждается датой формирования первого кассового чека.
ООО «Альфа-М» с момента получения лицензии и вплоть до 30.07.2023 в действительности осуществляло ремонтные работы на территории арендуемого помещения с целью введения его в эксплуатацию, начала торговой деятельности. В этой связи ответчик действовал добросовестно, не имея объективной возможности до указанной даты вести торговую деятельность.
Так, 24.05.2023 ООО «Альфа-М» получило лицензию на осуществление розничной торговли алкогольной продукцией.
С указанного момента началась подготовка арендуемого помещения к ведению торговой деятельности: в частности, приобретение материалов для строительных работ, для обеспечения корпоративного внешнего вида торгового помещения, непосредственное осуществление ремонтных работ.
Указанные мероприятия осуществлялись в период с 25.05.2023 по 30.07.2023.
При этом ООО «Корпорация Радуга вкуса» при заключении Договора аренды предоставило свое согласие на их осуществление.
Так, в соответствии с п. 2.1.11 Договора аренды Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение работ по перепланировке и переустройству Помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения Здания.
Согласно п. 2.4.2 Договора аренды с момента подписания сторонами Акта приема-передачи помещения Арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые Арендатору для использования помещения по целевому назначению. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые Арендатору.
Кроме того, в период с 01.07.2023 по 30.07.2023 на участке общего имущества собственников помещений (стояк транзитной канализации) произошла протечка, в связи с чем, запотевал счетчик горячего водоснабжения, относящийся к арендуемому помещению, в самом помещении образовывались намокания, состояние помещения не позволяло вести торговую деятельность.
В связи с указанным ООО «Альфа-М» обратилось к ООО «Корпорация Радуга вкуса», как к собственнику помещения, с просьбой оказать содействие в ремонте участка общего имущества путем обращения в управляющую организацию.
В результате ООО «Корпорация Радуга вкуса» направило в адрес управляющей организации Обращение о ревизии транзитного стояка от 14.07.2023 № 14/07-2023.
В период с 14.07.2023 по 30.07.2023 управляющая организация, имея срок в 30 дней, рассматривала обращение собственника исследуемого помещения, осуществляла замену канализационной трубы, а ООО «Альфа-М» после ремонта участка общего имущества осуществляло на территории торгового объекта локальное устранение повреждений после аварии, перемещение товара для его дальнейшей реализации в исследуемое нежилое помещение, подготовку логистических работ для обеспечения ведения торговой деятельности.
Таким образом, ООО «Альфа-М» в период с 25.05.2023 по 30.07.2023 осуществляло подготовку арендуемого помещения к ведению торговой деятельности, в связи с чем ООО «Альфа-М», начиная осуществление торговой деятельности лишь 30.07.2023, действовало добросовестно.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности и пеней являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.
Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 112, 123. 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия
Судья А.А. Гладилина