АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-28650/2025

13 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 13 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Кузнецовой У.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Актин», г. Новосибирск (ИНН <***>)

к администрации Коченевского района, п. Коченево (ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области (ИНН <***>),

о признании права собственности,

при участии представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 18.06.2024, паспорт, диплом;

ответчика: не явился, извещен;

третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Актин» (далее – истец, ООО «Актин») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации Коченевского района Новосибирской области (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на нежилое здание – «Кемпинг на 102 км трассы Байкал М-51», общей площадью 636,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:11:028101:146 по адресу: Российская Федерация, муниципальный район Коченевский, сельское поселение Дупленский сельсовет, территория автомобильной дороги Омск – Новосибирск, километр 1368.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв по существу заявленных требований не представило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третье лицо считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

04 сентября 2003 года между истцом и муниципальным образованием «Дупленский сельсовет» был заключен договор аренды земельного участка № 04, на основании которого истцу предоставлен земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и земель иного специального назначения, общей площадью 3813,49 кв.м, с кадастровым номером 54:11:028101:0146. (далее — Договор).

Срок действия Договора составляет 49 лет с 01 января 2003 года по 01 января 2052 года.

Договор зарегистрирован 05 апреля 2004 года, что подтверждается сведениями выписки из ЕГРН от 11 июля 2025 года.

04 августа 2021 года истец заключил с Администрацией Коченевского района Новосибирской области (Ответчик) дополнительное соглашение № 4 к указанному договору о корректировке размера арендной платы.

Администрацией муниципального образования Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области истцу было выдано разрешение №01 на строительство двухэтажного кемпинга, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, муниципальное образование Дупленского сельсовета, в соответствии с проектом № 3201- ПСO.06. Срок действия разрешения – до 1 ноября 2007 года.

На основании указанного разрешения на предоставленном в аренду земельном участке истец построил нежилое трехэтажное здание «Кемпинг на 102 км трассы Байкал М-51», площадью 533,3 кв.м., согласно плану объекта от 07 ноября 2008 года.

05 марта 2008 года решением приемочной комиссии Администрации Коченевского района Новосибирской области, предъявленный к приемке «Кемпинг на 102 км трассы Байкал М-51» принят, указано, что объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, и государственным стандартам и вводится в действие, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 05 марта 2008 года.

На основании указанного решения, истец решил поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на Здание, подав в Росреестр соответствующее заявление с приложением технического плана от 28 марта 2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО2.

Однако, в связи с тем, что в предоставленном Истцом в Росреестр техническом плане отсутствовало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Администрации Коченевского района Новосибирской области, Истец подал заявление в Росреестр о приостановлении регистрационных действий до 18 октября 2025 года.

Истец произвел работы по реконструкции Здания, что подтверждается техническим планом Здания от 28 марта 2025 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО2.

После проведенной реконструкции площадь Здания составляет 636,4 кв.м.

Разрешение на реконструкцию до начала реконструкции Истец не получал.

Истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, 18 июля 2025 года администрацией было вынесено решение об отказе в приеме документов и отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием необходимых документов.

Ссылаясь на то, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных

признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Судьба самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяется статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Как следует из материалов дела, истцом было получено разрешение №01 на строительство двухэтажного кемпинга, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, муниципальное образование Дупленского сельсовета, в соответствии с проектом № 3201- ПСO.06. При этом площадь объекта в разрешении на строительство не указана.

Актом приемки законченного строительством объекта от 05.03.2008 установлено, что к приемке предъявлен Кемпинг на 102 км трассы Байкал М-51, площадью 714 кв.м., количество этажей 3. Однако разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта истцом не представлено.

Настоящие исковые требования заявлены в отношении здания Кемпинга, площадью 636,4 кв.м., количество этажей - 3, со ссылкой на то, что была произведена реконструкция Здания Кемпинга, при этом каких – либо доказательств, подтверждающих проведение реконструкции, а также документов, позволяющих установить, в чем именно заключалась реконструкция с момента приемки в 2008 году здания Кемпинга на 102 км трассы Байкал М-51, площадью 714 кв.м., истцом не представлено.

Учитывая, что к приемке был предъявлен трехэтажный объект, суд приходит к выводу, что истцом изначально был возведен объект не соответствующий выданному разрешению на строительство, так как разрешение выдавалось на строительство двухэтажного объекта.

Как указано выше, решением № 09-16/1836 от 18.07.2025 истцу отказано в приеме документов для предоставления услуги "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" на объект «Кемпинг», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:11:028101:146, в связи с отсутствием необходимой разрешительной документации, а именно:

- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно- технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, |осуществляющим строительство;

- технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Между тем, доказательств представления в администрацию вышеуказанных документов, а также доказательств невозможности их подготовки и представления, истцом не представлено.

Кроме того, из представленного истцом в материалы дела заключения кадастрового инженера ФИО2 следует, что спорный объект возведен с нарушением градостроительных регламентов и параметров, установленных Правилами землепользования и застройки Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области.

Так, из заключения следует, что в соответствии с правилами землепользования и застройки Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области для объекта капитального строительства, расположенного в зоне транспортной инфраструктуры «Т» минимальный отступ от границ земельного участка составляет — 3 м.

Минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования — объекты дорожного сервиса составляет 20 %, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования объекты дорожного сервиса — 50 %.»

При этом, минимальный отступ по северной части границы составляет – 0,83 м, в восточной части земельного участка – 67,7 м, в южной части – 7,1 м, в западной части земельного участка – 14,8 метров, процент застройки земельного участка зданием кемпинга составляет — 10 %.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ.

Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Таким образом, обследуемый объект капитального строительства в части минимального отступа от границ земельного участка для объектов капитального строительства, разрешенного процента застройки, не соответствует градостроительным нормам, установленным Правилами землепользования и застройки Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области.

При этом, ч.1 ст.5.1 ГрК РФ установлено, что в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии с уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и с учетом положений ГРк РФ проводятся общественные суждения или публичные слушания.

Согласно ч.4 ст.40 ГрК РФ проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном ст.5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений ст.39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

Следовательно, при несоблюдении минимальных отступов от границ земельного участка, истец должен был пройти процедуру публичных слушаний и получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Между тем, каких – либо документальных доказательств, свидетельствующих об обращении в администрацию с заявлением о согласовании уменьшения отступов от границ смежных земельных участков в установленном законом порядке, истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил факт соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам и Правилами землепользования и застройки Дупленского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, что не позволяет сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева