СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-4841/2025-ГК
г. Пермь
10 июля 2025 года Дело № А60-11317/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Коньшиной С.В.,
судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 – доверенность от 12 декабря 2024 года, диплом, паспорт;
от ответчика: ФИО2 – доверенность от 25 марта 2025 года, диплом, паспорт;
рассмотрел апелляционную жалобу истца, департамента по управлению муниципальным имуществом,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 апреля 2025 года по делу № А60-11317/2024
по иску департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и выселении арендатора из арендуемого помещения,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее ООО «Эстра», ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544 по арендной плате за период с 01 декабря 2023 года по 31 января 2024 года в размере 68 345,32 руб., пени за просрочку платежей за период с 11 декабря 2023 года 13 февраля 2024 года, с 01 декабря 2023 года по 31 января 2024 года в сумме 2 981,41 руб. с продолжением ее начисления с 16 декабря 2023 года до момента фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544; выселении ООО «Эстра» из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв. м.); взыскании почтовых расходов в размере 131 руб.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544 по арендной плате за период с 01 февраля 2024 года по 31 марта 2024 года в размере 68 345,32 руб., пени за просрочку платежей за период с 12 декабря 2023 года по 03 июля 2024 года, с 01 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года в сумме 17 250,41 руб. с продолжением их начисления с 04 июля 2024 года до момента фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторгнуть договор аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544; выселить ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв. м.); взыскать почтовые расходы в размере 131 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2025 года в иске отказано полностью.
Истец, ДУМИ, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, ответчиком 21 марта 2025 года получен проекта договора купли продажи в отношении арендуемого имущества. В силу пунктов 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке ФЗ от 22 июля 2008 № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)). Обязательства по уплате арендной платы за период с 01 февраля 2024 по 31 марта 2024 ответчиком не исполнены. До момента заключения договора купли-продажи основанием для пользования арендуемым объектом является договор аренды. Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ДУМИ просит решение суда отменить, исковые требования о взыскании задолженности удовлетворить.
От ответчика, ООО «Эстра», поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законными обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Представитель ответчика возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 02 декабря 2020 ДУМИ (арендодатель) и ООО «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 79000544, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (отдельно стоящее строение с пристроями, литер О, общей площадью 174,9 кв. м., расположенное по адресу: <...>, для использования по назначению: под торговое.
Договор действует с 02 декабря 2020 года по 01 декабря 2025 года (пункту 1.2 договора).
Арендная плата за переданный объект установлена пунктом 4.1 договора.
Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3 договора).
Согласно пункту 3.2.5 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.
В случае нарушения подпунктов 3.2.5, 4.4, 4.5 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двухкратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора).
Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и договором (пункт 2.1.1 договора).
Согласно пункту 7.3. договора аренды по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд не по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
24 декабря 2020 года произведена государственная регистрация договора аренды.
10 января 2023 года ООО «Эстра» обратилось в ДУМИ с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург»: <...> литер О, отдельно стоящее здание с пристроями общей площадью 174,9 кв. м.
20 декабря 2023 года ДУМИ направил ООО «Эстра» требование об оплате задолженности по арендной плате, пени в срок до 11 января 2024 года, расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения.
29 января 2024 года ООО «Эстра» вновь направлена претензия с требованием о погашении задолженности в срок до 15 февраля 2024 года.
В связи с тем, что в установленные сроки проект договора ДУМИ не был направлен в адрес арендатора, ООО «Эстра» обратилось в суд с заявлением о признании бездействия ДУМИ незаконным.
Решением Арбитражного суда Свердловской от 02 сентября 2024 года по делу № А60-13295/2024, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2025 года, бездействие ДУМИ в приватизации объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, расположенного по адресу: <...>, лит. «О», площадью 174,9 кв. м. признано незаконным. На ДУМИ возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ).
При рассмотрении указанного дела суды установили, что проект договора купли-продажи должен был быть направлен в адрес арендатора не позднее 05 апреля 2023 года.
19 мая 2025 года ДУМИ (продавец) и ООО «Эстра» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа (ежемесячный платеж).
Полагая, что арендатором надлежащим образом не исполнена обязанность по уплате арендной платы до даты заключения договора купли-продажи, ДУМИ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Эстра» о взыскании задолженности по договору аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544 по арендной плате за период с 01 февраля 2024 года по 31 марта 2024 года в размере 68 345,32 руб., пени за просрочку платежей за период с 12 декабря 2023 года по 03 июля 2024 года, с 01 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года в сумме 17 250,41 руб. с продолжением их начисления с 04 июля 2024 года до момента фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды от 02 декабря 2020 года № 79000544; выселении ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв. м.); взыскании почтовых расходов в размере 131 руб.
Между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом первой инстанции как договор аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 1 статьи 650 ГК РФ также предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 названной статьи).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (пункт 2 названной статьи).
При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В обоснование исковых требований ДУМИ ссылается на то, что до момента заключения договора купли-продажи арендуемого помещения правовым основанием пользования данным помещением является договор аренды, поэтому до заключения договоры купли-продажи арендатор обязан вносить своевременно и в полном объеме арендную плату.
В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В рассматриваемом случае арендатор, ООО «Эстра», обратился в ДУМИ с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ еще 10 января 2023 года.
Возражая в деле № А60-13295/2024 против удовлетворения заявленных требований, ДУМИ ссылался на то, что поскольку земельный участок под арендуемым ООО «Эстра» отдельно стоящим строением не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, то он не может являться объектом купли-продажи в силу пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03 ноября 1998 года № 25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм. Невозможность одновременной приватизации спорного объекта и земельного участка, на котором он расположен, в связи с неделимостью этого участка не является препятствием для реализации заявителем указанного выше преимущественного права. Признавая бездействие незаконным, суд правомерно указал на недопустимость нарушения срока для принятия решения по заявлению о выкупе арендуемого имущества.
В рамках дела № А60-13295/2024 судом установлено, что проект договора купли-продажи должен был быть направлен в адрес арендатора не позднее 05 апреля 2023 года.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела пришел к правильному выводу о том, что после 05 апреля 2023 года на стороне ДУМИ имеется просрочка в заключении договора купли-продажи объекта аренды. Указанная дата, после которой возникла данная просрочки на стороне истца, приведённая ответчиком, по существу не была опровергнута истцом.
Договор купли-продажи арендуемого объекта заключен сторонами лишь 19 марта 2025 года.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания платы по договору аренды за период после 05 апреля 2023 года, в том числе за спорный период с 01 февраля 2024 года по 31 марта 2024 года в размере 68 345,32 руб., поскольку формальное удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности по внесению арендных платежей и неустойки за период неправомерного бездействия истца в части реализации права ответчика на выкуп арендованного объекта, расторжение договора аренды, выселение ответчика из здания, которое последний на протяжении длительного периода времени содержал за свой счет, лишение ответчика права преимущественного выкупа такого здания не отвечает принципам разумности, справедливости, поощряет недобросовестное и непоследовательное поведение истца.
Кроме того, взыскание арендной платы после 05 апреля 2023 года - даты, с которой допущено бездействие по рассмотрению заявления ООО «Эстра» о выкупе, приведет к возникновению убытков на стороне ответчика, выразившихся в излишне уплаченной арендной плате, которые подлежали бы взысканию с истца в порядке статьи 15 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в силу пунктов 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают лишь на будущее время обязательства по внесению арендной платы, поэтому до момента заключения договора купли-продажи основанием для пользования арендуемым объектом является договор аренды и арендатор обязан вносить арендную плату, отклоняется судом.
В соответствии с абзацами 4 -5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абзац 3 пункта 6 названного Постановления).
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Поскольку в рамках дела № А60-13295/2024 судом установлен факт незаконного бездействия ДУМИ в отношении заключения с ООО «Эстра» договора купли-продажи арендуемого объекта, суд при рассмотрении настоящего дела не вправе игнорировать такое поведение истца, который своим бездействием, нарушая законные права арендатора, искусственно увеличивал период аренды, руководствуясь исключительно формальным подходом к вопросу о взыскании арендной платы за период незаконного бездействия.
При этом согласно пункту 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года, лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
В случае совершения комитетом всех действий, возложенных на него ст. 9 Закона N 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, компания могла приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Поводом для продления аренды явился отказ комитета и необходимость его признания незаконным в судебном порядке, за период оспаривания которого компания была вынуждена уплачивать арендную плату.
Таким образом, с учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 ГК РФ признается убытками.
Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют доводы, изложенные истцом в суде первой инстанции, и отклоняются судом, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Таким образом, апелляционная жалоба истца, ДУМИ, удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ДУМИ, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2025 года по делу № А60-11317/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.В. Коньшина
Судьи
Д.И. Крымджанова
О.Н. Маркеева