ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов Дело №А06-4470/2024

27 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 24.02.2025 года. Полный текст постановления изготовлен – 27.02.2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Землянниковой В.В.,

судей Акимовой М.А., Пузиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глебовой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 декабря 2024 года по делу № А06-4470/2024

по иску Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (414000, <...> зд. 6, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, при участии в судебном заседании:

участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (далее – Администрация МО «Город Астрахань», истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 241 841,41 руб., неустойки (пени) за период с 15.02.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 11.12.2023 в сумме 31 386,37 руб., а всего 273 227,78 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 6 декабря 2024 года с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход бюджета Муниципального образования «Городской округ город Астрахань» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 241 841,41 руб., неустойка в сумме 31 386,37 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 не согласился с принятым по делу судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Администрацией МО «Город Астрахань» представлен отзыв на апелляционную жалобу, к которому не приложены доказательства его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Ввиду несоблюдения положений части 2 статьи 262 АПК РФ о том, что отзыв направляется всем лицам, участвующим в деле заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания, в приобщении отзыва Администрации МО «Город Астрахань», апелляционным судом отказано.

Поскольку отзыв на апелляционную жалобу Администрацией МО «Город Астрахань» подан в электронном виде, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 10 постановления Пленума от 26.12.2017 N 57, данный документ фактическому возврату не подлежит.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 22.01.2025, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве общей долевой собственности (370/3244) принадлежало строение, расположенное по адресу: <...> (т. 1 л.д. 55-56).

На основании постановления администрации от 03.11.2003 № 3003 между администрацией города Астрахани (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 04.12.2003 № 1918, по условиям которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Астрахань, Советский район, ул.1-й проезд Рождественского, дом 13, для использования в

целях эксплуатации склада, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 7 288,00 кв.м. Договор одновременно является актом приема-передачи Арендатору земельного участка (пункт 1.1 договора – т. 1 л.д. 14-16).

Настоящий Договор заключается на срок с 25.05.2003 по 24.06.2028 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок определён в расчёте арендной платы, который является приложением к договору и его неотъемлемой частью.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок размер арендной за землю за год составляет 69 501,56 руб. (т. 1 л.д. 16).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 25.06.2003 (с момента предоставления земельного участка).

Арендная плата вносится арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца - текущего года путем перечисления на счёт, указанный в договоре (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер арендной платы по землям различного целевого назначения в зависимости от изменения экономической оценки земли на основании постановлений администрации города с информированием арендатора через средства массовой информации, а также при переоформлении договора.

Впоследствии, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения от 23.05.2018 № 30 АА 0801084 (т. 1 л.д. 107- 108).

На основании данного договора, ФИО1 приобрел 370/3244 доли строения расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул.1-й проезд Рождественского, дом 13, общей площадью 24 255,5 кв.м, литер А, этаж 2.

В связи с приобретением в собственность доли в указанном строении, ФИО1 в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобрёл право на использование соответствующей части земельного участка, занятой сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Как указывает Администрация МО «Город Астрахань», ИП ФИО1 обязательства по внесению платы за пользование земельным участком надлежащим образом не исполняются, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за период с 15.02.2021 по 15.11.2023 в размере 241 841,41 руб. Кроме того, Администрацией начислена неустойка (пеня) за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 15.02.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 11.12.2023 в сумме 31 386,37 руб.

В связи с изложенным Администрацией МО «Город Астрахань» в адрес ИП ФИО1 направлены претензии от 02.04.2024 № 30-10-02-1659 и от 15.04.2024 № 30-10-02-1958 с требованием оплаты основного долга и пени (т. 1 л.д. 26-27).

В связи с отсутствием добровольной оплаты задолженности, указанной в претензиях, Администрация МО «Город Астрахань» обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, исходил из того, что долг перед истцом в заявленном размере ответчиком

не оспорен, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Кроме того суд указал, что поскольку нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы подтверждено материалами дела, начисление договорной неустойки является правомерным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его эксплуатации.

Таким образом, если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и

необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от 23.05.2018 приобрёл у ФИО2 370/3244 доли строения расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул.1-й проезд Рождественского, дом 13, общей площадью 24255, 5 кв.м., литер А, этаж 2. Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости произведена 28.05.2018 (т. 1 л.д. 107-108).

Согласно постановлению администрации города Астрахани от 03.11.2003 № 3003 (т. 1 л.д. 17) ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок по ул. 1-й проезд Рождественского, дом 13, из состава земель поселений, согласно прилагаемому плану границ земельного участка:

4/1622 части земельного участка площадью 65 312 кв.м., что составляет 161 кв.м. для эксплуатации офиса,

181/1622 часть земельного участка площадью 65 312 кв.м., что составляет 7 288 кв.м для эксплуатации склада.

Составлен план межевания земель с указанием доли и площади земельного участка (т. 1 л.д. 18). ФИО2 указано поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.

Согласно свидетельству о праве общей долевой собственности от 25.06.2003 ФИО2 принадлежали на праве собственности 370/3244 нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. 1-й

проезд Рождественского, дом 13, комнаты № 43, 43а, 43б, помещение № 1 в литере А, помещения № 18, 19, площадью 2 649,8 кв.м в литере Б, в объекте строения: площадью 24 168,90 кв.м литер А, этажность 2, литеры объекта Б, В, Г, Д, И, Ж, З, И, К, Л, М.

В постановлении о предоставлении земельного участка и договоре аренды, исходя из доли нежилых помещений принадлежащей ФИО3 181/1622 и площади занимаемых помещений, определен размер земельного участка, необходимый для эксплуатации объекта - 7 288 кв.м.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 04.04.2021 прекращено право общей долевой собственности ФИО1 на 370/3244 доли домовладения по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. 1-й проезд Рождественского, дом 13; выделены 370/3244 доли домовладения в натуре в виде нежилых помещений, признано право собственности (т. 1 л.д. 24-25).

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ответчику перешло право собственности на тот же размер доли домовладения по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул.1-й проезд Рождественского, дом 13.

При этом, суд правомерно указал, что доказательств использования в спорный период земельного участка в меньшей площади ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, с момента регистрации права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к ответчику перешли обязательства арендатора в соответствующей части и возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о том, что поскольку спорный земельный участок не сформирован, взыскание арендной платы за него необоснованно.

При этом суд руководствовался пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013; далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В исковой период, во исполнение действующего земельного законодательства, постановлением Правительства Астраханской области от 29 июня 2015 N 284-П был установлен иной порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что истец при расчете задолженности по арендной плате руководствовался постановлением Администрации города Астрахани от 14.03.2018 № 179 «О внесении изменения в постановление администрации города Астрахани от 09.02.2016 № 778 «Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков в год, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Астрахань», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального образования «Город Астрахань», дифференцированных по виду разрешенного использования, выраженных в процентах», постановлением Агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области от 20.11.2019 № 19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Астраханской области».

При расчете арендной платы истец исходил из размера кадастровой стоимости земельного участка 36 428 039,60 руб., применимой в 2021-2022 годах и 42 421 511,92 руб. применимой в 2023 году, базовой ставки арендной платы земельного участка с видом разрешенного использования – для эксплуатации склада.

Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств, отсутствия долга, а равно его наличия в ином (меньшем) размере, чем заявлено истцом, ответчиком не представлено.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что заявленные исковые требования в части взыскания задолженности в размере 241 841,41 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 31 386,37 руб. за период с 15.02.2021 г. по 31.03.2022 г. и с 02.10.2022 г. по 11.12.2023 г.

Согласно статьям 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Арендная плата вносится Арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца - текущего года путем перечисления на счет, указанный в договоре (пункт 3.3 договора).

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей истец начислил ответчику пени в размере 31 386,37 руб. за период с 15.02.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 11.12.2023, исключив мораторный период.

Учитывая, что факт несвоевременного выполнения арендатором договорных обязательств подтверждён материалами дела и не опровергнут последним, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты суммы пени, ходатайства о снижении размера пени в порядке статьи 333 ГК РФ и доказательств явной несоразмерности нарушенному обязательству, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в данной части.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 указывает на то, что конфигурация земельного участка с кадастровым номером 30:12:030257:2 в настоящее время изменилась и не соответствует конфигурации земельного участка в соответствии с приложением к постановлению администрации города Астрахани от 03.11.2003 № 3003. В связи с изложенным определить размер обязательств по договору не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ответчика, поскольку, как было указано выше, при заключении договора аренды устанавливался размер земельного участка, необходимый для эксплуатации объекта. Данный размер определён исходя из доли нежилых помещений принадлежащей ФИО3 и площади занимаемых помещений.

По мнению суда апелляционной инстанции, изменение конфигурации исходного земельного участка, а также его площади не имеет правового значения для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта, принадлежащего ответчику.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учётом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Доводы ИП ФИО1, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения суда у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 декабря 2024 года по делу № А06-4470/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Землянникова

Судьи М.А. Акимова

Е.В. Пузина