АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-32622/2022

Дата принятия решения – 03 июля 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 26 июня 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем Муртазиной Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности в размере 350 000 000 рублей,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении соглашения от 25.12.2017, признании отсутствующим обязательства по выплате денежных средств и взыскании 5 000 000 руб.,

с участием:

от истца – ФИО1, паспорт, ФИО2, по доверенности от 18.04.2023 , диплом 101632 0018665, ФИО3, доверенность от 14.06.2023,диплом, ФИО4, доверенность от 30.05.2023, диплом,

от ответчика – ФИО5, по доверенности от 01.09.2022, диплом,

от прокурора – не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Казань (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 350 000 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2023 принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении соглашения от 25.12.2017, признании отсутствующим обязательства по выплате денежных средств и взыскании 5 000 000 руб. задолженности.

Определением от 09.02.2023 принято в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшение исковых требований по первоначальному иску до 345 000 000 рублей, принято к рассмотрению ходатайство ответчика о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора участника общества - ФИО6.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2023 в порядке ст. 49 АПК РФ принято увеличение встречных исковых требований, Ответчик просит: - признать недействительным пункт 1.2. соглашения от 25.12.2017 г., дополнительного соглашения от 06 июля 2022 г., заключенных между сторонами в части установления цены в размере 350 000 000 рублей; определить цену за оказанные ИП ФИО1 услуги по соглашению от 25.12.2017 г. в размере 157 000 рублей; определить стоимость здания бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243 и земельного участка под зданием, площадью 60 кв.м., расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Краснококшайская, д. 84 по соглашению от 25 декабря 2017 г. в размере 3 536 670 рублей.

Ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросам: какова стоимость каждого из объектов недвижимости и оказанных ИП ФИО1 услуг по соглашению от 25.12.2017 г., а именно: -услуг по преобразованию и изменению параметров земельных участков и объектов недвижимости располагаемых на них, с целью приведения их в соответствие градостроительным нормам применяемым к строительству многоквартирных жилых комплексов, -услуг по сопровождение разработки и согласования проектной документации, -услуг по получению разрешения на строительство, -услуг по софинансированию строительства Объекта по соглашению сторон, -здания бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань. Кировский район, ул.Краснококшайская, 84, назначение: нежилое, Здание бытового обслуживания жилого комплекса, количество этажей: 1. -доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:090558:236 площадью 11656 кв.м., на котором расположено здание кадастровым номером 16:50:090558:243, пропорциональная площади объекта, принадлежащий Продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №19450 от 17.02.2017 г., заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета МО г. Казань. - какие услуги в рамках данного соглашения были оказаны ИП ФИО1, которое судом принято к рассмотрению.

В судебном заседании 18 мая 2023 года объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 24 мая 2023 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего

Определением суда от 24.05.2023 к участию в деле в порядке ст. 52 АПК РФ привлечен прокурор, судебное разбирательство назначено на 26 июня 2023 года в 14 час. 20 мин.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

В судебном заседании истец и его представители исковые требования поддержали, просили взыскать 345 000 000 руб. с учетом частичного исполнения обязательства ответчиком.

Представитель ответчика исковые требования не признал, требования по встречному иску поддержал, настаивал на удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайств ответчика о назначении судебной экспертизы и привлечения к участию в деле ФИО6 по следующим основаниям.

Так, согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Ответчик просит назначить судебную экспертизу по делу, поставив перед экспертом следующие вопросы:

Какова стоимость каждого из объектов недвижимости и оказанных ИП ФИО1 услуг по соглашению от 25.12.2017 г., а именно:

-услуг по преобразованию и изменению параметров земельных участков и объектов недвижимости располагаемых на них, с целью приведения их в соответствие градостроительным нормам применяемым к строительству многоквартирных жилых комплексов,

-услуг по сопровождение разработки и согласования проектной документации, -услуг по получению разрешения на строительство,

-услуг по софинансированию строительства Объекта по соглашению сторон,

-здания бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань. Кировский район, ул.Краснококшайская, 84, назначение: нежилое, Здание бытового обслуживания жилого комплекса, количество этажей: 1,

-доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:090558:236 площадью 11656 кв.м., на котором расположено здание кадастровым номером 16:50:090558:243, пропорциональная площади объекта, принадлежащий Продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №19450 от 17.02.2017 г., заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета МО г. Казань.

- какие услуги в рамках данного соглашения были оказаны ИП ФИО1.

Мотивом для обращения с таким ходатайством послужили доводы ответчика о том, что при заключении данного соглашения ООО «АМГ» полагало, что установленная п.1.2. Соглашения от 25.12.2017 цена является приблизительной и зависит от конкретных действий, осуществляемых в рамках данного соглашения, то есть, не является твердой. Также ответчик указывает, что если бы цена соглашения являлась твердой, то сделка не была бы заключена ответчиком, поскольку являлась бы для него кабальной и экономически нецелесообразной. Кроме того, в договоре указана общая стоимость, без указания цены каждой конкретной услуги.

По смыслу положений части 3 статьи 9, части 2 статьи 65, части 1 статьи 82, части 1 статьи 135 АПК РФ формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Как следует из материалов дела, п. 1.2. соглашения от 25.12.2017 установлено, что Сторона 1 обязуется после исполнения Стороной 2 своих обязанностей, указанных в пунктах 1.1. настоящего Соглашения, после ввода в эксплуатацию Объекта - произвести оплату денежных средств Стороне-2 в следующем размере: -Стороне 2 в размере 350 000 000 (Триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек.

Рассмотрев ходатайство о проведении судебной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку правовые основания для отступления от цены договора отсутствуют, а факт соответствия цены договора рыночной не входит в предмет доказывания по первоначальному иску о взыскании задолженности. Доводы встречного искового заявления, согласно которым ООО «АМГ» полагалось на ориентировочный характер цены договора также не свидетельствуют о необходимости установления цены иным образом, нежели это предусмотрено соглашением сторон, в котором отсутствуют иные указания и условия установления цены.

Суд также не усматривает оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участника ответчика - ФИО6, поскольку каких-либо требований в отношении нее при рассмотрении настоящего дела не заявлено, сам факт участия в уставном капитале ответчика не свидетельствует о том, что принятый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности лица.

В дополнительных пояснениях истца (т. 7 л.д. 25-34) заявлено о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «СФ Основание» - генерального подрядчика по строительству многоквартирного жилого комплекса «Евразия».

Рассмотрев указанное ходатайство суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В соответствии с указанными положениями третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде.

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом, а также то обстоятельство, что принятый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по отношению к одной из сторон.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, вступает в процесс с целью защиты своих нарушенных либо оспоренных прав и законных интересов. Наличие у такого лица права связано с тем, что оно является предполагаемым субъектом спорного материального правоотношения.

Привлечение к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, является правом, а не обязанностью суда, и осуществление подобных процессуальных действий допускается только в случае, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, может повлиять на права или обязанности указанного лица по отношению к одной из сторон.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Наличие у лица какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет этому лицу право требовать вступления в дело, рассматриваемое судом, поскольку по смыслу статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такое право появляется только у лица, если принимаемый по делу судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Суд, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что истцом не представлены доказательства того, что судебный акт по делу может непосредственно повлиять на права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «СФ Основание» по отношению к сторонам спора.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

25.12.2017 между истцом ФИО1 и ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «АМГ» (переименовано в общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АМГ») заключено соглашение по условиям которого ФИО1 обязуется передать (отказаться от права пользования/продать или осуществить иные необходимые действия) принадлежащие ему земельный участок и объект недвижимости, осуществить необходимые действия по преобразованию и изменению параметров земельных участков и объектов недвижимости, располагаемых на них, с целью приведения их в соответствие градостроительным нормам, применяемым к строительству многоквартирных жилых комплексов, сопровождение разработки и согласования проектной документации, получения разрешения на строительство, а также при необходимости осуществить софинансирование строительства Объекта по соглашению сторон (пункт 1.1. Соглашения).

Пунктом 1.2. Соглашения установлено, что Сторона 1 обязуется после исполнения Стороной 2 своих обязанностей, указанных в пунктах 1.1. настоящего Соглашения, после ввода в эксплуатацию Объекта - произвести оплату денежных средств Стороне-2 в следующем размере: -Стороне 2 в размере 350 000 000 (Триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек.

Дополнительным соглашением от 01.06.2022 Стороны пришли к соглашению о том, что оплата денежных средств, указанных в пункте 1.2. Соглашения может быть произведена, по соглашению Сторон, в том числе и путем передачи жилых помещений (квартир) многоквартирного жилого комплекса, расположенного на ул. Краснококшайской Кировского района г. Казани. При этом, стоимость одного квадратного метра жилого помещения определяется по рыночной стоимости на момент передачи жилого помещения.

Дополнительным соглашением от 06.07.2022 Стороны пришли к соглашению изложить пункт 1.2. Соглашения от 25.12.2017 в следующей редакции:

«1.2. Сторона 1 обязуется после исполнения Стороной 2 своих обязанностей, указанных в пунктах 1.1. настоящего Соглашения, произвести оплату денежных средств Стороне-2 в следующем размере: - 350 000 000 (Триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек.».

06.07.2022 сторонами подписан Акт об исполнении соглашения, согласно которому в соответствии с условиями Соглашения от 25.12.2017 года (далее ? Соглашение) Сторона 2 выполнила принятые на себя обязательства в полном объеме. Сторона 1 претензий по объему и срокам выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, не имеет.

28.10.2022 платежным поручением ответчиком ООО Специализированный застройщик «АМГ» произведена частичная оплата истцу ИП ФИО1 по Соглашению от 25.12.2017.

16.11.2022 истцом направлена претензия ответчику с требованием об уплате задолженности. Ответчиком указанная претензия оставлена без ответа.

Письмом исх. №131 от 01.12.2022 участник ООО Специализированный застройщик «АМГ» ФИО6 сообщила об отсутствии у нее сведений о соглашении, а также об осуществлении ею хозяйственной деятельности от имени общества. Также уведомлением за подписью ФИО6 ООО Специализированный застройщик «АМГ» сообщило о расторжении в одностороннем порядке соглашения от 25.12.2017, потребовало возврата частично произведенной оплаты в размере 5 000 000 рублей, заявило о недействительности дополнительных соглашений от 01.06.2022, от 06.07.2022, акта об исполнении соглашения от 06.07.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик ООО Специализированный застройщик «АМГ» обратилось со встречным исковым заявлением (с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ увеличения исковых требований), в котором просит:

признать недействительными пункт 1.2. Соглашения от 25.12.2017, дополнительное соглашение от 06.07.2022, заключенное между ООО Специализированный застройщик «АМГ» и ФИО1 в части установления цены в размере 350 000 000 рублей;

определить цену за оказанные ИП ФИО1 услуги по соглашению от 25.12.2017 в размере 157 000 (сто пятьдесят семь тысяч) рублей;

определить стоимость здания бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243 и земельного участка под зданием, площадью 60 кв.м., расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Краснококшайская, д. 84 по соглашению от 25.12.2017 в размере 3 536 670 (три миллиона пятьсот тридцать шесть тысяч шестьсот семьдесят) рублей.

Так, согласно доводам встречного искового заявления ООО Специализированный застройщик «АМГ» осуществляло строительство «ЖК Евразия», расположенного по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. Краснококшайская.

В целях строительства МКД 25.12.2017 г. между ООО «АМГ» (в последующем переименовано в ООО «Специализированный застройщик АМГ») и ФИО1 было заключено вышеуказанное Соглашение от 25.12.2017.

Согласно п. 1.1. Соглашения от 25.12.2017 Объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 и передаваемые ООО «АМГ» в рамках исполнения настоящего Соглашения:

-здание бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243, площадью 60 кв.м., расположенное по адресу: РТ, г. Казань, Кировский район ул. Краснококшайская, 84, назначение: нежилое, здание бытового обслуживания жилого комплекса. Право на указанный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации №16:50:090558:243-16/001/2017-6 от 07.09.2017г.;

-доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:090558:236 площадью 11656 кв.м., на котором расположено здание с кадастровым номером 16:50:090558:243, пропорциональная площади объекта, принадлежащий Продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №19450 от 17.02.2017г, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета МО г. Казань.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание бытового обслуживания жилого комплекса с кадастровым номером 16:50:090558:243, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Кировский район, ул. Краснококшайская, 84 зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается записью регистрации права за №16:50:090558:243-16/001/2017-6 от 07.09.2017 г. Фактически вышеуказанный объект недвижимости не существует, в настоящее время на этом месте возведен МКД.

17.02.2017 между КЗИО ИК МО г. Казани (Арендодатель) с одной стороны и ООО «Импэк», ООО «Арфин» (Арендаторы) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка №19450.

В соответствии с п.1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 11656,0 кв.м. кадастровый номер 16:50:090558:236, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>.

25.08.2017 было заключено дополнительное соглашение №2 к Договору аренды №19450 от 17.02.2017. В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения произведена замена ООО «Импэк» на ООО «Поволжская экологическая компания».

30.11.2017 заключено дополнительное соглашение №2 к Договору аренды №19450 от 17.02.2017. Согласно п. 2. допсоглашения произведена замена арендатора с ООО «Поволжская экологическая компания» на ФИО7 и ФИО1.

Дополнительным соглашением №3 произведена замена арендатора по договору №19450 от 17.02.2017 ФИО7 на ООО СЗ «АМГ».

В последующем земельный участок с кадастровым номером 16:50:090558:236 преобразован в земельный участок с кадастровым номером 16:50:090558:246.

09.04.2020 между КЗИО ИК МО г. Казани с одной стороны и ООО СЗ «АМГ», ФИО1, с другой стороны заключен Договор аренды земельного участка №20631. Согласно п. 1.1. данного договора КЗИО ИК МО г. Казани передает, а ООО СЗ «АМГ» и ФИО1 принимают в аренду земельный участок общей площадью 9253,0 кв.м., кадастровый номер 16:50:090558:246 (ранее 16:50:090558:236) категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ за №16:50:090558:246-16/016/2020-44 от 15.05.2020. В настоящее время на данном земельном участке возведен МКД.

Ответчик во встречном иске указывает, что при заключении данного соглашения ООО СЗ «АМГ» полагало, что установленная в п.1.2. Соглашения цена от 25.12.2017 является приблизительной и зависит от конкретных действий, осуществляемых в рамках данного соглашения, то есть, не является твердой. Также ответчик ссылается, что цена по Соглашению от 25.12.2017 является несогласованной, а в том случае, если данная цена являлась бы твердой, то ООО СЗ «АМГ» вообще бы не заключило данное соглашение, поскольку данная сделка является для Общества кабальной, экономически нецелесообразной, цена объектов недвижимости по соглашению в размере 350 000 000 рублей явно завышена.

Согласно пункта 1-2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статьи 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1-4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как указано в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Применение к непоименованным договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пунктов 1-2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что 25.12.2017 между истцом и ответчиком заключение Соглашение, по условиям которого истец обязался передать (отказаться от права пользования/продать или осуществить иные необходимые действия) принадлежащие ему земельный участок и объект недвижимости, осуществить необходимые действия по преобразованию и изменению параметров земельных участков и объектов недвижимости, располагаемых на них, с целью приведения их в соответствие градостроительным нормам, применяемым к строительству многоквартирных жилых комплексов, сопровождение разработки и согласования проектной документации, получения разрешения на строительство, а также при необходимости осуществить софинансирование строительства Объекта по соглашению сторон.

Ответчик согласно пункту 1.2. Соглашения от 25.12.2017 обязался уплатить истцу после выполнения им взятых на себя обязательств установленную договором цену в размере 350 000 000 (триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек.

По условиям соглашения от 25.12.2017 истец ФИО1 фактически отказался от осуществления своего права по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:090558:236 с принадлежащим объектом недвижимости в пользу Ответчика - ООО «Специализированный застройщик «АМГ», который согласно ФЗ от 30.12.2004 №214 является застройщиком, основная деятельность которого - участие в строительстве многоквартирных домов. Факт заключения данного соглашения с целью строительства жилого дома ответчиком не оспаривается.

При этом, суд обращает внимание, что в силу пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из материалов дела 27.06.2019 ответчиком ООО СЗ «АМГ» получено разрешение на строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090558:236.

17.02.2023 ИКМО г. Казани выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многосекционного жилого комплекса с встроенно-пристроенной парковкой по ул. Краснококшайской Кировского района г. Казани, корпус «Б», кадастровый номер земельного участка 16:50:090558:246 (как ранее указано образованный из земельного участка с кадастровым номером 16:50:090558:236).

Факт возведения Ответчиком многоквартирного жилого дома (Жилой комплекс «Евразия» в <...>) на земельном участке, являющемся предметом соглашения от 25.12.2017, подтверждается сторонами спора. Как следует из материалов дела, жилой дом введен в эксплуатацию.

Таким образом, заключив соглашение от 25.12.2017 ответчик как профессиональный участник рынка строительства жилой недвижимости получил возможность осуществления строительства на земельном участке с объектом недвижимости, которые принадлежали истцу. В свою очередь, истец возмездно отказался от осуществления своих прав в отношении земельного участка и объекта недвижимости с целью возведения на земельном участке многоквартирного дома с последующим переходом права собственности на земельный участок под ним к собственникам возведенного многоквартирного дома.

Исполнение истцом обязательств по соглашению от 25.12.2017 принято ответчиком в акте об исполнении соглашения от 06.07.2022, зафиксировавшем отсутствие претензий к истцу.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, по условиям Соглашения от 25.12.2017 истец возмездно отказался от осуществления своих прав в пользу ответчика, предоставив земельный участок для осуществления права застройки. Указанное регулирование соотносится с диспозитивностью положений п. 2 ст. 9 ГК РФ, п. 1-3 ст. 421 ГК РФ, п. 6-7 ст. 450 ГК РФ, с учетом абз. 1 п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Противоречащих законодательству условий в соглашении от 25.12.2017 не содержится, соответственно к рассматриваемому договору применяются общие положения об обязательствах (п. 47 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Факт надлежащего исполнения своих обязательств истцом подтверждается подписанным актом об исполнении соглашения от 06.07.2022. С учетом частично произведенной оплаты по соглашению в размере 5 000 000 рублей по платежному поручению от 28.10.2022 размер задолженности ответчика перед истцом составляет 345 000 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из следующего.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пунктам 3-4 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик с 25.12.2017 не выдвигал каких-либо претензий к истцу относительно заключенности договора, принял оказанные истцом услуги в полном объеме, что подтверждается подписанным между сторонами актом об исполнении соглашения от 06.07.2022, фактически использовал предоставленный истцом земельный участок для строительства объекта недвижимости - многоквартирного жилого комплекса «Евразия» в <...> произвел частичное исполнение по указанному соглашению, в силу положений п. 3 ст. 432 ГК РФ и п. 5 ст. 166 ГК РФ не вправе требовать признания договора недействительным или незаключенным. Иной правовой подход противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

При этом, доказательств кабальности сделки, наличия тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, в материалы дела не представлено. То обстоятельство, что ООО СЗ «АМГ» при заключении договора полагалось на приблизительный характер цены договора не соответствует условиям Соглашения от 25.12.2017 и противоречит положениям п. 1 ст. 424 ГК РФ.

Доводы о несоответствии цены договора рыночным условиям сделок судом отклоняются как неподтвержденные и не имеющие правового значения при рассмотрении спора по иску о взыскании цены договора. Как следует из п. 1.2. Соглашения от 25.12.2017 Сторона 1 обязуется после исполнения Стороной 2 своих обязанностей, указанных в пунктах 1.1. настоящего Соглашения, после ввода в эксплуатацию Объекта - произвести оплату денежных средств Стороне-2 в следующем размере: -Стороне 2 в размере 350 000 000 (Триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек. В последующем, дополнительным соглашением от 06.07.2022 сторонами внесено изменение, пункт изложен в редакции: «1.2. Сторона 1 обязуется после исполнения Стороной 2 своих обязанностей, указанных в пунктах 1.1. настоящего Соглашения, произвести оплату денежных средств Стороне-2 в следующем размере: - 350 000 000 (Триста пятьдесят миллионов) рублей 00 копеек.».

Таким образом, какого-либо иного способа определения цены договора, Соглашением от 25.12.2017 не предусмотрено, в связи с чем, правовых оснований для установления иной стоимости не имеется.

С учетом изложенных обстоятельств, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, а первоначальный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 51, 86, 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

В удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО6, отказать.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении по делу судебной экспертизы отказать.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 345 000 000 рублей долга, 200000 рублей расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АМГ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья А.С. Пармёнова