АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-44482/2024

14 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 14 мая 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Щербиной В.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новосибирск, ОГРНИП: <***>)

к администрации Новосибирского района Новосибирской области (г. Новосибирск, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерное общество «Аэропорт Толмачево» (ОГРН: <***>); 2) администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ОГРН: <***>); 3) общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская городская сетевая компания» (ИНН <***>); 4) акционерное общество «Региональные электрические сети» (ИНН: <***>),

о признании права собственности на нежилое помещение,

при участии представителей:

истца: не явился, извещен,

ответчика: не явился, извещен,

третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен; 4) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 459,8 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, село Марусино, микрорайон «Благое», на земельном участке с кадастровым номером 54:19:022301:8777.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: 1) акционерное общество «Аэропорт Толмачево»; 2) администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области; 3) общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская городская сетевая компания»; 4) акционерное общество «Региональные электрические сети».

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.

Третье лицо – акционерное общество «Аэропорт Толмачево» в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве указал, что при выдаче разрешения на строительство, необходимо учитывать наличие или отсутствие согласия старшего авиационного начальника аэродрома, при наличии санитарно – эпидемиологического заключения Управления Роспотребнадзора по Новосибирской области. Более подробно позиция третьего лица изложена в отзыве.

Третье лицо - администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве не возражало в отношении удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская городская сетевая компания» и акционерное общество «Региональные электрические сети» в судебное заседание не явились, отзыв по существу заявленных требований не представили.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Истец является собственником земельного участка, с кадастровым номером 54:19:022301:8777, площадью 3222 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: «магазины» (4.4), расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, село Марусино, микрорайон «Благое», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2023 г. сделана запись регистрации №54:19:022301:8777-54/167/2023-1.

На вышеуказанном земельном участке истцом, без получения на строительство соответствующего разрешения возведено нежилое здание магазина, общей площадью 459,8 кв.м.

С целью оформления права собственности, на построенное нежилое здание, истец обратился в Администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию нежилого здания, на что, на приеме истцу пояснили, что объект возведен без получения соответствующего разрешения и для решения вопроса необходимо обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на нежилое здание на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ, Администрация не уполномочена выдавать разрешительную документацию на объекты самовольного строительства.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено:

- градостроительный план земельного участка;

- приказ №224 от 12.04.2024 Министерства строительства Новосибирской области «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства»;

- экспертное заключение (шифр 01-25/09-ЭЗ) от 25.09.2024 по результатам обследования технического состояния нежилого здания, составленное ООО «Центр строительно – технической экспертизы и проектирования», согласно которому здание соответствует строительным нормам и требованиям, находится в работоспособном состоянии, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности от 18.10.2024, выполненное ООО «Автоматика - АСО», в соответствии с которым нежилое здание соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности, пригодно для дальнейшей эксплуатации, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- экспертное заключение №01-719/08-265 от 15.10.2024, составленное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», в соответствии с которым нежилое здание соответствует требованиям: СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказания услуг» раздел II п. 2.2, п. 2.7, п. 2.10, раздел III п. 3.1; СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию» раздел IV п. 4.2, п. 4.4, раздел V п.5.5;

- заключение кадастрового инженера ФИО2 от 25.09.2024, в соответствии с которым обследуемый объект, является изолированным и обособленным нежилым зданием и расположен в границах земельного участка с кадастровым номером: 54:19:022301:8777, соответствует градостроительным нормам установленным приказом министерства строительства НСО от 29.10.2019 года №608 «Об утверждении правил землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области» в части: соблюдения минимального предела размера земельного участка, максимального процента застройки в границах земельного участка, предельного максимального количества этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства. Имеются отклонения от предельных параметров в части отступа от границ со стороны улично - дорожной сети на 0,83 метра, и со стороны участка, с кадастровым номером: 54:19:022301:8776, собственником которого также является ФИО1;

- ответ №9027 от 03.02.2-25 ООО «НГСК» о согласовании размещения объекта;

- решение от 25.03.2025 старшего авиационного начальника аэродрома Новосибирск (Толмачево);

- приказ №108 от 10.03.2025 Министерства строительства Новосибирской области «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров размеренного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Из содержания п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Учитывая, что заключением кадастрового инженера установлено наличие отклонений от предельных параметров в части отступа от границ со стороны улично - дорожной сети на 0,83 метра, и со стороны участка, с кадастровым номером: 54:19:022301:8776, собственником которого является истец, а также выводы экспертов о соответствии спорного объекта строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, арбитражный суд полагает возможным признать указанные нарушения несущественными и не препятствующими возможности сохранения постройки.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

Поскольку администрация Новосибирского района Новосибирской области, привлеченная к участию в деле в качестве ответчика, в материально-правовых отношениях с истцом не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новосибирск, ОГРНИП: <***>) на нежилое здание – магазин, общей площадью 459,8 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, село Марусино, микрорайон «Благое», на земельном участке с кадастровым номером 54:19:022301:8777.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева