РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-247511/24-77-1773
14 марта 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025года
Полный текст решения изготовлен 14 марта 2025 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,
с участием представителей:
от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 23.09.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),
от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-972/24 от 27.12.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ №7" (127644, Г.МОСКВА, УЛ. ВАГОНОРЕМОНТНАЯ, Д.10А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2004, ИНН: <***>)
к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
о признании недействительным уведомления от 11.07.2024 №33-6-358417/24-(0)-1 об отказе от Договора аренды от 02.03.2006 № M-09-513026,
установил:
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ №7" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным уведомления от 11.07.2024 №33-6-358417/24-(0)-1 об отказе от Договора аренды от 02.03.2006 № M-09-513026.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме со ссылкой на представленные доказательства, указав на то, что односторонняя сделка по расторжению договора является недействительной.
Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ №7" (истец, арендатор) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ответчик, арендодатель) заключен Договор аренды от 02.03.2006 № М-09-513026 земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0002001:38 площадью 15 054 кв. м, 77:09:0002001:45 площадью 5 668 кв. м, расположенных по адресу <...> для использования территории под строительство и последующую эксплуатацию производственно-складской базы.
Договор аренды заключен на срок до 15.02.2011 (пункт 2.1 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
18.07.2024 истцом от ответчика получено уведомление от 11.07.2024 № 33-6-358417/24-(0)-1 об отказе от Договора аренды, согласно которому Договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента отправления уведомления.
Истец полагает, что отказ от договора аренды не соответствует требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Истец является собственником недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002001:1052, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002001:38, железнодорожного пути необщего пользования с кадастровым номером 77:09:0002001:1395, расположенного на земельном участке номером 77:09:0002001:45, и в соответствии с подпунктом 9 п 39.6 ЗК РФ имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной, муниципальной собственности и на котором расположено недвижимое имущество без проведения торгов.
Истец указывает на то, что так как земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002001:38, 77:09:0002001:1395 включены в границы территории комплексного развития, в отношении которой между ООО «Специализированный застройщик Элит-С» и ответчиком заключён Договор от 25.11.21 о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы (запись в Едином реестре контрактов города Москвы от 02.12.2020 г. № 16-000021-000, истец как арендатор земельных участков и собственник объектов недвижимости на основании статьи 56.12 ЗК РФ имеет право на компенсацию в связи изъятием земельных участков.
Истец полагает, что отказ ответчика от договора аренды объекта от 02.03.2006 № M-09-513026, выразившийся в уведомлении от 11.07.2024 №33-6-358417/24-(0)-1 является недействительной сделкой, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.
Принимая решение, суд исходил из следующего.
Пунктом 1 ст.450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п.2 ст.450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
В силу ст. 153, ч. 2 ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 предусмотрено, что при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Следовательно, уведомление от 11.07.2024 №33-6-358417/24-(0)-1 является односторонней сделкой, к которой в силу статьи 156 ГК РФ применяются общие положения об обязательствах и о договорах.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.
Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
В пункте 14 Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 установлено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ, если арендатор продолжает использовать земельный участок после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, (если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договор не установлено иное.
Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении и толковании договора»).
Действующее законодательство не устанавливает никаких ограничений тля арендодателя при отказе от возобновлённого на неопределённый срок краткосрочного договора аренды земельного участка.
Направив в адрес истца уведомление от 11.07.2024 №33-6-358417/24-(0)-1 о расторжении договора, ответчик выразил тем самым свою волю на отказ от договора на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, при этом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.4 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», не имеет значения, какие обстоятельства определили намерение арендодателя отказаться от договора.
Арендодатель реализовал свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное Законом, посредством буквального исполнения требований и условий статьи 610 ГК РФ.
В данном случае суд не усматривает каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны ответчика при направлении оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от договора, учитывая положения ст. 610 ГК РФ.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение ВС РФ от 29.03.2016 №5-КГ16-28).
Таким образом, односторонняя сделка по расторжению договора может быть признана недействительной только в случае, если ее целью являлось умышленное причинение вреда истцу.
В материалах дела отсутствует доказательство наличия у Департамента умысла в причинении вреда истцу.
Кроме того, на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0002001:38 и 77:09:0002001:45 отсутствуют объекты капитального строительства.
Договор аренды от 02.03.2006 № М-09-513026 носил краткосрочный характер, согласно условиям, срок до 15.02.2011.
При этом, цель предоставления земельных участков согласно п. 1 договора аренды от 02.03.2006 № М-09-513026 является использование территории под благоустройство и эксплуатацию зданий без права строительства.
АО «Домостроительный комбинат № 7» использовал земельные участки с нарушением условий договора аренды от 02.03.2006 № М-09-513026, что подтверждается Актом Госинспекции от 06.07.2023 № 9096797 (о выявлении незаконно возведенных строений), Актом Госинспекции от 28.02.2024 № 9098935 (о демонтаже незаконно возведенных строений).
При этом, цель предоставление земельных участков для благоустройства со стороны истца не была исполнена.
У Департамента при реализации права на одностороннее расторжение договора отсутствовало намерение причинить Обществу вред или воспрепятствовать осуществлению им предпринимательской деятельности.
Собственник земельного участка (город Москва в лице Департамента) воспользовался предоставленным ему законом правом и расторг договор аренды, продленный на неопределенный срок.
Действующее законодательство не устанавливает никаких ограничений для арендодателя при отказе от возобновлённого на неопределённый срок краткосрочного договора аренды земельного участка.
Доводы о наличии иных споров не имеют правового значения для признания односторонней сделки недействительной.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.
Расходы по госпошлине относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ, поскольку исковые требования не обоснованы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 153, 154, 160, 166, 167, 168, 606, 610,621 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья:
С.В. Романенкова