Постановление по делу № 08АП-752/2025 от 19.03.2025

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

19 марта 2025 года

Дело № А46-17442/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Халявина Е.С.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-752/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-17442/2024 (судья Кулаева Е.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ № 6 – Застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 15 020 814 руб. 99 коп. неосновательного обогащения.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО1 по доверенности от 04.06.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ № 6 - Застройщик» - ФИО2 по доверенности от 14.09.2023.

Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ № 6 - застройщик» (далее –общество) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 15 020 814 руб. 99 коп.

Решением от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Департамент обжаловал судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование жалобы указано следующее: учитывая принцип платности использования земельного участка коэффициент при расчете арендной платы применяется в соответствии с фактическим использованием земельного участка по принципу наибольший из предусмотренных; коэффициент 2,8 при расчете арендной платы является обоснованным, основания для снижения отсутствуют; истцом не доказано на каком основании уменьшается площадь земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома (далее – МКД).

Отзыв в материалы дела не представлен.

В заседании суда представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, заслушав сторон, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем участок, общей площадью ПО 580 кв. м. кадастровый номер 55:36:070402:3114, расположенный по адресу местоположение участка установлено относительно здания склада, имеющего почтовый адрес: ЦАО <...>, для производственных целей под здания, строения, сооружения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (Приложение № 3 к договору) и составляет 1 135 490 руб. 73 коп. в год.

Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца предшествующего отчетному (пункт 2.3 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Соглашением от 06.11.2008 к договору изменен вид целевого назначения аренды: «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» и пункт 2.1 изложен в новой редакции, в результате чего размер ежемесячной арендной платы с 08.09.2008 составил 8 602 руб. 21 коп.

Соглашением от 25.03.2011 к договору изложены в новой редакции разделы 2.5 и раздел II дополнен пунктом 1.4.

Соглашением от 26.02.2013 года изложен в новой редакции пункт 2.2 договора и приложение № 3.

Соглашением от 06.12.2013 пункты 2.1, 2.2, 2.3. раздела 2 договора изложены в новой редакции: «2.1 Размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к договору).

Согласно пункту 2.2 арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) Внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2) Внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) Ввода объекта в эксплуатацию.

При принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан-с момента вступления этих актов в законную силу), но не чаще одного раза в год.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составление дополнительного соглашения».

Вышеуказанным соглашением изменен объект договора: вместо земельного участка общей площадью 110 580 кв.м. предметом стали земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:070402:14911 площадью 3 050 кв.м. с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей); объекты и сооружения, необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства; 55:36:070402:15318 площадью 16 870 кв.м с разрешенным использованием: объекты дошкольного образования; 55:36:070402:15319 площадью 5 267 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:15320 площадью 8 775 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:3114 площадью 76 618 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, соглашением из земельного участка 55:36:070402:3114 площадью 110 580 кв.м. образованы несколько земельных участков с различными видами разрешенного использования в целях освоения строительной площадки.

Соглашением от 18.04.2014 из договора исключен 55:36:070402:15320 площадью 8 775 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи с вводом в эксплуатацию законченного строительством 10-этажного жилого дома расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская д. 185, к. 3, в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 31.10.2013 № 126-рв. В связи с чем приложение № 3 к договору изложено в новой редакции.

Соглашением от 22.04.2015 изменен объект договора, вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114 площадью 76 618 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки образованы следующие земельные участки: 55:36:070402:3114 площадью 68 061 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки; 55:36:070402:18120 площадью 142 кв.м. с разрешенным использованием объекты и сооружения необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства ... далее по тексту соглашения; 55:36:070402:18121 площадью 8 415 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки; Вышеуказанным соглашением было также изменено приложение № 3.

Соглашением от 07.10.2017 из договора исключены следующие земельные участки: 55:36:070402:15319 площадью 5 267 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного жилого дома расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская д. 183/1 в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 24.04.2014 № 45-рв; 55:36:070402:18121 площадью 8 415 кв.м. с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного жилого дома расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская д. 181 корпус 1 в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 29.08.2014 № 119-рв, распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 30.12.2014 № 260-рв.

Соглашением от 19.02.2021 из договора исключен земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:15318 площадью 16 870 кв.м. с разрешенным использованием: объекты дошкольного образования в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством детского сада общего типа на 290 мест расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская д. 185 корпус 1 в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 01.12.2020 № 55-ru55301000-2652-2020.

В период с 2015 года по 10.05.2022 в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114 построены и введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства:

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу ул. Осовиахимовская д. 181, корпус 3, что подтверждается распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 30.12.2015 № 525 (стр. № 4, площадь земельного участка в границах благоустройства – 9 048,60 кв.м., государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 12.02.2016 (кв. 24);

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 28 Северная, д. 22А, что подтверждается распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 09.08.2016 № 221 (стр. № 10 (I этап), площадь земельного участка в границах благоустройства – 10 477,30 кв.м., государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 11. 10.2016 (кв. 176); - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 28 Северная, д. 22А/1, что подтверждается распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 20.06.2019 № 691(стр. № 10 (II этап);

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу ул. 24 Северная, д. 93, корпус 2, что подтверждается распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 13.01.2020 № 23 (стр. № 5 (I этап); - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 24 Северная, д. 93, корпус 4, что подтверждается распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 06.02.2020 № 146 (стр. № 5 (II этап), площадь земельного участка в границах благоустройства – 10 502,10 кв.м., государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 28.02.2020 года (кв. 34);

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. Орджоникидзе, д. 268, корпус 1 в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 25.05.2021 № 55- ru55301000-2703-2021 (стр. № 9, площадь земельного участка в границах благоустройства – 10 046,80 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 15.06.2021 (кв. 1);

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 24 Северная, д. 93, корпус 3 в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 06.12.2021 № 55- ru55301000-2763-2021 (стр. № 7, площадь земельного участка в границах благоустройства – 5 031,00 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 27.12.2021 (кв. 62);

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 24-я Северная дом 93, корпус 1, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 11.05.2022 (кв. 57).

В период с 01.01.2022 по 24.01.2024 (дата расторжения вышеуказанного договора) расчет арендных платежей производится Департаментом исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду без учета площади земельных участков, на которых расположены уже введенные в эксплуатацию жилые дома, тогда как арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика.

В соглашении к договору аренды от 06.12.2013, стороны определили изложить в иной редакции пункт 2.2 раздела 2 договора.

Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: «2.2. Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

При принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан – с момента вступления этих актов в законную силу), но не чаще одного раза в год.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения».

Согласно указанному изменению в соглашении от 06.12.2013, арендная плата изменяется в связи с изменением величин, которые устанавливаются нормативными актами, а также в связи с изменением значения показателей, которые используются при расчете арендной платы.

Таким образом, заключенным договором предусмотрена обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения в случае изменения самого порядка определения арендной платы, а также предусмотренная последним абзацем данного пункта обязанность арендодателя уведомлять арендатора в случае изменений в значениях показателей, используемых при расчете арендной платы (величины, которые используются при расчете, не устанавливаемые нормативными актами), не требующая составления дополнительного соглашения.

Однако департамент при расчете арендной платы не учитывал существенно изменившиеся обстоятельства, в результате чего на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение.

В период с 01.01.2022 по 24.01.2024 общество произвело оплату арендных платежей на сумму 15 184 666 руб. 01 коп., тогда как должен был оплатить 150 256 руб. 87 коп.

Истец пояснил, что в письме Департамента от 30.11.2023 № Ис-ДИО/17125 допущены ошибки в расчете в части применения коэффициента уровня инфляции.

Общество 10.04.2024 направил в адрес Департамента претензию № 1 с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в течении 30 календарных дней с момента направления, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Омской области.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 422, 424, 614, 1102, 1103, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), 3, 11, 11.3, 39.2, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 16, 19, 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), установив, что обществом произведена переплата арендной платы, что является неосновательным обогащением, возникшим на стороне ответчика, удовлетворил исковые требования в заявленном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Исходя из разъяснений, указанных в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее – Информационное письмо № 49) нормы вышеуказанной статьи подлежат применению лишь в тех случаях, когда лицо действовало с намерением одарить другую сторону или с осознанием отсутствия обязательства перед последней.

Таким образом, по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании части 1 статьи 1102, части 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. При этом для удовлетворения требований истца о взыскании неосновательного обогащения необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

В настоящем случае требование о взыскании неосновательного обогащения обусловлено ссылкой на обстоятельства ввода в эксплуатацию МКД на предоставленных в аренду земельных участках, в связи с чем площади, занимаемые возведенными МКД, а также площади в границах благоустройства конкретного дома не подлежат учету при определении размера арендной платы.

Согласно статье 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 26 Постановление № 73 согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Из пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию арендатор (общество) не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

Учитывая изложенные обстоятельства, обязательства истца по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Принимая во внимание факт произведенных истцом платежей в отсутствии оснований, указанные денежные суммы, полученные Департаментом в счет оплаты за пользование участком по договору, являются для последнего неосновательным обогащением, подлежащим возврату плательщику.

Размер неосновательного обогащения, по расчету истца, составляет 15 020 814 руб. 99 коп.

Указанная сумма проверена судом, оснований для взыскания иного размера неосновательного обогащения не установлено.

В жалобе Департамент, в том числе ссылается на применение при расчете арендной платы на коэффициент 2,8, который установлен для земельных участков, предназначенных для строительства объектов.

Отклоняя данный довод, апелляционный суд учитывает следующее.

Согласно пункту 7 Постановления № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 в Постановление № 419-п) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, применение повышающего коэффициента относится к правомерно реализованной федеральным законодателем дискреции в налоговой сфере, направленной по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

В свою очередь, исходя из содержания положений налогового законодательства, применение повышающего коэффициента является правовым последствием единственного факта – отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

В силу этого по общему правилу исчисление трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента следует производить со дня предоставления земельного участка в аренду.

При применении указанных правил налогообложения в сфере арендных обязательств должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки. В противном случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещенному в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ, а в арендных отношениях - произвольному ценообразованию.

Иными словами, при разрешении подобных споров следует учитывать конкретные обстоятельства дела и специфику использования земельных участков для цели жилищного строительства, например, при их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, что может быть принято во внимание при определении даты начала исчисления трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента в отношении каждого конкретного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу для целей жилищного строительства, договором не установлены сроки строительства, на исходном земельном участке и образованных из него земельных участках построены и введены в эксплуатацию МКД, детский сад, объекты, необходимые для инженерного обеспечения квартала МКД, оснований для признания общества уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения не имеется.

Несмотря на отсутствие в спорном договоре словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, указанный договор является договором комплексного освоения в целях жилищного строительства.

С учетом изложенного, в условиях поэтапного освоения земельного участка, применительно к настоящей ситуации, оснований для применения повышающего коэффициента не имеется, арендная плата подлежит расчету исходя из размера земельного налога.

Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении от 16.06.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-2626/2022 (спор между теми же лицами).

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-17442/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая