АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г.Чита Дело № А78-11114/2024
21 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2025 года
Решение изготовлено в полном объёме 21 июня 2025 года
Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Д.Д. Эповой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.П. Копаевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
администрации сельского поселения «Красночикойское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании арендной платы по договору аренды № 75:10:050101:538-75/116/2024-5 от 15.05.2024 за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: <...> района Забайкальского края за период с 15.05.2024 по 15.06.2024 в размере 40 465 рублей 50 копеек, за период с 16.06.2024 по 16.07.2024 в размере 40 465 рублей 50 копеек, пени за период с 18.06.2024 по 29.07.2024 в размере 1 699 рублей 55 копеек, за период с 16.07.2024 по 29.07.2024 в размере 566 рублей 52 копеек; о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2, главы сельского поселения «Красночикойское» (участвует онлайн после перерыва),
от ответчика – представитель не явился.
Администрация сельского поселения «Красночикойское» обратилась в Красночикойский районный суд Забайкальского края с вышеуказанными требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1.
Определением от 22.08.2024 дело № 2-240/2024 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.
Автоматизированной информационной системой дело распределено судье Эповой Д.Д.
Определением от 07.11.2023 суд 23.10.2024 суд принял исковое заявление по общим правилам искового производства.
В судебное заседание 28.05.2025 стороны явку представителей не обеспечили.
В судебном заседании, назначенном на 28.05.2025, объявлялся перерыв до 09-00 09.06.2025.
Информация об объявленном перерыве размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети интернет и на официальном сайте суда в сети интернет.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала.
Ответчик явку в суд представителя не обеспечил, в процессе рассмотрения дела представил отзыв на иск, в котором указал, что размер арендной платы рассчитан неверно, так как при расчете были использованы данные оценки имущества как нежилого, вместе с тем, помещение является жилым, следовательно арендная плата должна быть существенно ниже. Ответчик считает, что аукцион на право заключения договора аренды помещения изначально проведен с нарушениями, в связи с чем, ответчик просит в иске отказать, признать проведенный аукцион недействительным и как следствие недействительным договор аренды, обязать истца вернуть внесенный задаток при проведении аукциона.
Протокольными определениями от 10.02.2025, 01.04.2025 суд предлагал ответчику оформить надлежащим образом требование о признании аукциона недействительным и обязании истца вернуть задаток (если ответчик предъявляет встречный иск, то оформить соответствующее заявление надлежащим образом), вместе с тем, встречный иск не заявлен.
Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156, части 4 статьи 137 АПК РФ в отсутствие ответчика.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
15.05.2024 по итогам аукциона администрация сельского поселения «Красночикойское» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды имущества.
Предметом договора аренды является право пользования жилым помещением (квартирой), общей площадью 32,6 кв.м., находящейся по адресу: <...>.
Согласно представленной выписке из ЕГРН в отношении спорного помещения, право собственности на квартиру зарегистрировано 26.12.2023 за сельским поселением «Красночикойское».
Квартира передана по акту приема-передачи, являющегося приложением № 1 к договору аренды.
Пунктом 4.1 определен срок действия договора с 15.05.2024 по 15.05.2029.
Согласно пункту 2.2.8 арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 40 465,50 руб. в месяц. В арендную плату не включаются коммунальные услуги. Арендная плата вносится не позднее числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.
За период с 15.05.2024 по 16.07.2024 арендатору надлежало оплатить арендную плату в сумме 80 931 рублей.
Арендатор свои обязательства по оплате не исполнил, оплату не произвел.
В соответствии с пунктом 4.3 договора за несвоевременное внесение арендной платы истец произвел начисление неустойки в общей сумме 2 266 рублей 07 копеек за период с 18.06.2024 по 29.07.2024.
Арендодатель 17.07.2024 направил арендатору уведомление, в котором просил ответчика внести арендную плату и пени в общей сумме 82 144,97 руб., указал на возможность расторжения договора за невнесение арендной платы в течение 30 дней после наступления срока платежа.
Ответчик претензию истца не исполнил, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и просил взыскать сумму арендных платежей за период с 15.05.2024 по 15.06.2024 в размере 38 938,50 руб. (с учетом внесенного ответчиком задатка для участия в аукционе в размере 1 527 руб.), за период с 16.06.2024 по 16.07.2024 в размере 40 465,50 руб., пени за период с 18.06.2024 по 29.07.2024 в размере 2 201 рублей 94 копеек, расторгнуть договор аренды, передать помещение в администрацию сельского поселения «Красночикойское».
В судебном заседании 09.06.2024 суд протокольным определением на основании статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска в части требований о взыскании арендных платежей и пени, в принятии к рассмотрению требования о передаче помещение в администрацию сельского поселения «Красночикойское» отказано, поскольку одновременное изменение предмета и основания иска не допускается, а истцом фактическим заявлено новое требование, которое не заявлялось при подаче искового заявления.
Суд, рассмотрев заявленные требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренного нормами главы 34 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Объект аренды является муниципальной собственностью сельского поселения.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Порядок начисления арендных платежей согласован сторонами в договоре.
Расчет истца по начислению арендной платы проверен судом и признан правильным.
Оснований для перерасчета арендных платежей судом не установлено.
Доказательства оплаты в материалы дела не представлены.
Поскольку факт пользования спорным помещением со стороны предпринимателя в спорный период подтверждается материалами дела, последний обязан внести арендную плату в размере, согласованном в договоре.
Довод ответчика о недействительности спорного договора отклоняется судом по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ответчику до участия в аукционе было известно, что предметом аренды является жилое помещение, с заключением оценщика ответчик имел возможность ознакомиться до участия в аукционе.
Участвуя в аукционе, ответчик повышал размер арендной платы и по итогом аукциона договор был заключен с ответчиком, как победителем, предложившим наибольший размер арендной платы.
С учетом указанных обстоятельств, судом отклоняются возражения ответчика о неверном определении размера арендной платы.
Проведенный аукцион и заключенный по его итогам договор аренды не оспорен в установленном порядке, недействительным не признан.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ранее действовали разъяснения, изложенные в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288).
Вместе с тем, в настоящее время пункт 38 указанного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ не подлежит применению в силу пункта 133 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.
Следовательно, позиция о ничтожности договора противоречит позиции Верховного суда РФ по вопросу о признании договора аренды недействительным по указанным ответчиком основаниям.
Кроме того, истец на основании пункта 4.3 договора начислил неустойку в размере 2 201 рублей 94 копеек за период с 18.06.2024 по 29.07.2024.
В статье 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе и неустойка (пени).
По правилам статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Пунктом 4.3 договора аренды согласовано, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.
На основании изложенного соглашение сторон о размере начисления неустойки соответствует требованиям гражданского законодательства.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку ответчик не вносил арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, истцом правомерно начислена неустойка.
Вместе с тем, истцом неверно определена дата начисления неустойки.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ, статья 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).
Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Условия договора были в добровольном порядке согласованы сторонами, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Так, согласно пункту 2.2.8 арендная плата вносится не позднее числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.
Из буквального толкования указанного пункта договора, суд приходит к выводу о несогласовании сторонами срока исполнения обязательств арендатора по внесению арендных платежей.
В силу статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Требование о внесении арендных платежей вручено ответчику 19.07.2024, следовательно, срок исполнения обязательства истек 26.07.2024, пени за просрочку платежа подлежат начислению с 27.07.2024.
По расчету суда за период с 27.07.2024 по 29.07.2024 пени составляют 238,21 руб.
Требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме, определенной судом.
По требованию истца о расторжении договора аренды суд приходит к следующим выводам.
По правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.
Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору и наличие задолженности по арендной плате, подтверждается материалами дела.
Письмом от 17.07.2024 истец уведомил ответчика о наличии указанной задолженности и предложил оплатить долг, а в случае неисполнения указано на расторжение договора.
В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора.
Из материалов дела следует, что имеется неоднократное, более двух раз подряд нарушение срока в оплате арендных платежей, что подтверждается представленным расчетом истца и ответчиком не опровергнуто.
Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием обращения в арбитражный суд с иском.
Спорный договор аренды подлежит расторжению на основании пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку ответчик не уплатил арендную плату в соответствии с условиями договора.
На основании статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В силу пункта 2 статьи 160.1 БК РФ администратор доходов осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
Функция распределения средств по бюджетам принадлежит истцу как администратору данного вида доходов.
Расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.
Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Размер государственной пошлины за имущественное требование при частичном удовлетворении требований (97,6%) составил 3 185 руб.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины при подаче иска о расторжении договора составляет 6 000 рублей.
С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в сумме 9 185 рублей по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу администрации сельского поселения «Красночикойское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 79 404 рублей, неустойку в размере 238 рублей 21 копейки, всего – 79 642 рублей 21 копеек.
Расторгнуть договор аренды жилого помещения от 15.05.2024.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 185 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
Судья Д.Д. Эпова