РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-313583/24-13-2262

19 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025года

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Сербиным,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.02.2017)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (125475, Г.МОСКВА, УЛ. КЛИНСКАЯ, Д. 12, ПОМЕЩ. II (КОМНАТЫ 9-13), ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>)

об обязании.

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 11.10.2024

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.07.2023.

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" об обязании.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей ответчика, который изложил свою позицию по делу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что 11 июля 2023 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 как арендодателем и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» как арендатором был заключён Договор аренды нежилого помещения № АМ-11947-10/2023 от 03 марта 2023 года, согласно которому Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение 1Н общей площадью 73,0 (семьдесят три) квадратных метра, назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер: 77:04:0004007:14432, находящееся по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Текстильщики, улица Артюхиной, дом 28А, помещение 1Н.

Судом установлено, Арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином -государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 декабря 2022 года сделана запись регистрации №77-04-0004007:14432-77/051/2022-5, тогда как Арендатор обязуется использовать помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим (п. 1.3).

Судом установлено, срок аренды по Договору - 10 (десять) лет, начиная с момента государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (пункт 5.1 Договора).

Как усматривается из условий Договора, и в частности п. 3.1, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

При этом, согласно п. 3.1.1. Договора, размер постоянно части арендной платы составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, без НДС, включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения и рассчитывается за неполный календарный месяц, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении.

Таким образом, в настоящий момент сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в размере 150 000 руб.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что: 3.2.1. Размер постоянной части арендной платы может быть изменён только по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Москвы, но не более 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижения Сторонами соглашения:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. Договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения.

в) Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Факт передачи помещения подтвержден Актом приёма-передачи указанного нежилого помещения к Договору аренды нежилого помещения № АМ-11947-10/2023 от 03 марта 2023 года..

30.07.2024, основываясь на условии пункта 3.2 Договора, Арендодатель направил в адрес ООО «Альфа-М» письмо исх. № П-534/24 о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с 150 000 рублей до 157 500 рублей ежемесячно (что соответствует увеличению 5% год с момента принятия Арендатором помещения во временное владение и пользование) начиная с 01.09.2024 г. с просьбой подготовить для дальнейшего подписания дополнительное соглашение об увеличении постоянной части арендной платы на 5%, до 157 500 рублей, в порядке п. 3.2 Договора.

Письмом № б/и от 31.07.2024 г. ООО «Альфа-М» ответило отказом на предложения Арендодателя об увеличении арендной платы, ссылаясь на то, что условия об арендной плате, включая ее повышение, изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон, при этом выраженная в письме воля Арендодателя на повышение арендной платы «не является обязательным условием для принятия решения об увеличении арендной платы».

30.08.2024 г. истец повторно направил ответчику письмо исх. № П-550/24 с требованием о необходимости увеличения постоянно части арендной платы с учётом индекса потребительских цен в Москве за период действия Договора аренды с 150 000 рублей до 157 500 рублей ежемесячно. Так же Арендатору было предложено подписать Дополнительное соглашение №1 от 01 сентября 2024 года к Договору аренды нежилого помещения № AM-11947-10/2023 от 03 марта 2023 года об увеличении постоянной части арендной платы с 150 000 рублей до 157 500 рублей ежемесячно, что соответствует её увеличению на 5% в год на основании п. 3.2. Договора (к письму прилагалось дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды нежилого помещения, в количестве трёх экземпляров - подписано и скреплено печатью ИП ФИО1).

Письмом № б/н от 31.10.2024 г. ООО «Альфа-М» ответило отказом на предложения Арендодателя об увеличении арендной платы. Ссылаясь на то, что само по себе наличие в Договоре п. 3.2 не обязывает стороны в будущем заключать соглашение об изменении размера арендной платы, и что условия договора могут быть изменены "по усмотрению сторон".

Мотивируя исковые требования, истец ссылается на пункт 1 статьи 431 ГК РФ, пункты 43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также на положения договора (п. 3.2.1, 3.2, 5.5, 5.4, 5.1)

Истец ссылается на то, что уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы, установленной в разделе 3 Договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение Договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2023 года, что противоречит воле Арендодателя, отражённой в пункте 3.2. Договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Договором предусмотрено право Арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, установленный органом статистики Москвы, но не более 5%. При этом Арендодатель обязан письменно направить предложение Арендатору об изменении арендной платы за 30 календарных дней до даты ее изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» норма, содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Таким образом, договором аренды установлен порядок изменения размера арендной платы.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

По условиям Договора аренды: В п. 3.1.1. согласован размер арендной платы ... Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, но не позднее 90 (девяносто) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи Помещения и далее по договору составляет из расчета 150000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

В п. 3.2 установлено, что изменение арендной платы возможно только в случае направления стороной соответствующего предложения и, в случае его принятия, заключения сторонами дополнительного соглашения.

Размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Москвы, но не более чем 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении Сторонами соглашения:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения.

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой Стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения.

в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

В п. 3.2.3 Договора аренды указано, что отсутствие согласия одной из сторон на изменение арендной платы трактуется как недостижение соглашения.

Стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй Стороны на изменение размера арендной платы трактуется Сторонами как недостижение Сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.

Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора.

Исходя из буквального содержания пунктов 3.1.1 и 3.2 Договором аренды не предусмотрена возможность увеличения арендной платы в одностороннем (уведомительном) порядке по требованию арендодателя. Дополнительное соглашение об указанных изменениях стороны не заключили.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из буквального толкования условий п. 3.2 Договора арены, изменение арендной платы возможно только в случае соблюдения следующего порядка:

1) Направления Стороной предложения об изменении размера постоянной части арендной платы.

2) В случае принятия предложения, заключение Сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о том, что условие, содержащееся в п.3.2 договора аренды не порождает безусловную обязанность арендатора на повышение ставки арендной платы, соответственно отказ в повышении ставки арендной платы не может свидетельствовать о недобросовестности арендатора и не является нарушением требований действующего законодательства.

В спорном договоре аренды включен пункт о возможном изменении арендной платы по обоюдному согласию сторон с оформлением дополнительного соглашения и не включался пункт об обязательном увеличении арендной платы.

Согласно позиции ВС РФ, при применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13- 70)

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 выражена правовая позиция о том, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Истец путем подписания договора аренды выразил согласие с предложенной ООО «Альфа-М» формулировкой исследуемого договорного положения, как субъект предпринимательской деятельности принял риск неосуществления действий по согласованию иной редакции.

Учитывая принцип диспозитивности гражданских отношений, принимая во внимание отсутствие воли арендатора на заключение дополнительных соглашений, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Ссылки сторон на рыночную стоимость арендной платы не имеют правового значения, поскольку арендная ставка согласована сторонами в порядке ст. 421 ГК РФ

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, а в связи с чем отказывает в иске.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 779, 781 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 63-65, 71, 101, 102, 110, 121, 123, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова