Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-188678/25-191-1429

12 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.09.2018)

о взыскании 1 274 750 руб. 93 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 274 750 руб. 93 коп. штрафных санкций за нарушение условий договора аренды земельного участка от 18.11.2015 № М-05-048035.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика по заявленным требованиям возражал, представил отзыв.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ФИО1, (арендатор) заключен договор аренды № М-05-048035 от 18.11.2015 (с учетом дополнительных соглашений от 13.10.2016, 13.03.2017, 08.06.2021) на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005010:8906, расположенный по адресу: <...> для целей эксплуатации здания административного назначения. Договор заключен сроком до 23.03.2064.

На участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0005010:1041 с адресным ориентиром: ул. Москворечье, д.14, общей площадью 791,6 кв. м, помещения в котором принадлежат на праве собственности ФИО1, а именно: помещение (к/н 77:05:0005010:9021) общей площадью 555,6 кв. м, о чем сделана запись в ЕГРН от 22.04.2019 №77:05:0005010:9021-77/005/2019-8; помещение (к/н 77:05:0005010:9046) общей площадью 1278,5 кв. м, о чем сделана запись в ЕГРН от 18.12.2020 № 77:05:0005010:9046-77/051/2020-3; помещение (к/н 77:05:0005010:9047) общей площадью 21,7 кв. м, о чем сделана запись в ЕГРН от 18.12.2020 № 77:05:0005010:9047-77/005/2020-1.).

По условиям договора аренды, установленные в п. 1.1 разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены или дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п. 1.3 договора). - арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования (п. 4.7 раздела 4 «Особые условия договора»); - арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования, и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора (п. 5.6 договора).

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Разрешенное использование Участка согласно данным ЕГРН - коммунальное обслуживание (3.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)).

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, в силу ст. 615 ГК РФ и договора аренды ответчик обязан использовать земельный участок только для целей эксплуатации здания административного назначения.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП (далее - Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно п. 4.2.3 Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством.

В силу п. 7 Положения, Госинспекция осуществляет контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

Госинспекцией по недвижимости было проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт проверки № 9054318 от 03.09.2024.

В результате проведенной проверки Госинспекцией по недвижимости выявлено, что здание с адресным ориентиром: <...> используется следующим образом: подвал и 1-й этаж используются в торговых целях, бытовых целях и под развлечения (акваклуб); 2-й этаж используется под размещения гостиницы (хостела).

Фактически здание не используется под деловое управление.

Изменения в договор аренды в части изменения цели использования земельного участка не вносились. Земельный участок под эксплуатацию гостиницы, а также в торговых целях, бытовых целях и под развлечения не предоставлялся.

В соответствии с приложением к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (книга 1, раздел 3.3, п. 4) виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2 могут быть установлены в качестве вспомогательного при соблюдении, в том числе, следующих условий: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Допустимость тех или иных вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка не означала возникновение права для использования данного земельного участка, арендуемого у правообладателя, с нарушением требований правоустанавливающего документа на землю, без внесения в такой правоустанавливающий документ соответствующих изменений.

Вместе с тем, согласно п. 3.3.4 раздела 3.3. книги 1 № 120-ПП вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (4.7), как вспомогательный вид разрешенного использования не предусмотрен.

Таким образом, использование земельного участка под гостиницу не соответствует критериям, указанным в п. 3.3.5 ПЗЗ.

В силу положений ч. 1 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Как указал истец, изменения и дополнения в договор аренды земельного участка № М-05-048035 от 18.11.2015 в части цели и условий предоставления земельного участка не вносились.

Таким образом, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели и условий его предоставления, а также вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 7.1).

В случае использования земельного участка с нарушением цели предоставлен ия и вида разрешенного использования (п. 7.3 договора); в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в 4 разделе договора и условий, касающихся использования участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 7.4 договора).

В связи с нарушением арендатором условий договора аренды в части цели использования земельного участка истец начислил ответчику штрафные санкции в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в сумме 1 274 750 руб. 93 коп.

В порядке досудебного урегулирования в адрес ответчика была направлена претензия от 18.02.2025 33-6-34069/25-(0)-1 с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкции в размере 1 274 750,93 руб., однако до настоящего времени штрафные санкции оплачены не были.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик требования истца оспорил, в отзыве указал, что истец ссылается на недопустимое доказательство, поскольку протокол осмотра выполнен с грубым нарушением.

Кроме того, ответчик указал, согласно данным Публичной кадастровой карты Росреестра видами разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005010:8906 являются: коммунальное обслуживание (3.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)).

На земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005010:8906 расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0005010:1041 с адресным ориентиром: <...>, помещения в котором принадлежат на праве собственности ФИО1, а именно:

- помещение (к/н 77:05:0005010:9021) общей площадью 555,6 кв. м, о чем сделана запись в ЕГРН от 22.04.2019 №77:05:0005010:9021-77/005/2019-8;

- помещение (к/н 77:05:0005010:9046) общей площадью 1278,5 кв. м, о чем .делана запись в ЕГРН от 18.12.2020 № 77:05:0005010:9046-77/051/2020-3;

- помещение (к/н 77:05:0005010:9047) общей площадью 21,7 кв. м, о чем сделана запись в ЕГРН от 18.12.2020 № 77:05:0005010:9047-77/005/2020-1.

Таким образом общая площадь всех помещений в здании с кадастровым номером 77:05:0005010:1041 составляет 1 855,8 кв.м.

Часть помещений нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0005010:1041 переданы в аренду:

-помещения площадью 99,98 кв.м используются ИП ФИО2 под семейный оздоровительный центр (в Протоколе осмотра указаны как бытовые цели и развлечения (акваклуб)), что подтверждается п. 1.1., 1.2. договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2021 № 01/04-21/МОС;

-помещения площадью 116,47 кв.м использовались по состоянию на 03.09.2024 ИП ФИО3 под оказание социальной помощи населению с комнатами отдыха (в Протоколе осмотра указаны как размещение гостиницы (хостела)), что подтверждается п. 1.1., 1.2. договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2023 № 01 04-23/МОС.

Таким образом, площадь помещений, используемых под семейный оздоровительный центр и оказание социальной помощи населению с комнатами отдыха составляет 11,66% от общей площади здания (99,98 + 116,47 / 1855,8) х 100). Использование части помещений в торговых целях соответствует одному из видов в разрешенного использования земельного участка.

Отклоняя доводы ответчика, суд учитывает, что согласно п. 3.3.4 раздела 3.3. книги 1 № 120- ПП вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, как вспомогательный вид разрешенного использования не предусмотрен.

Более того, факт нахождения хостела подтверждается не только материалами проверки Госинспекции, но и сведениями из Интерната, в том числе сайтом самого хостела - https://hostel77.ru/.

Таким образом, факт нецелевого использования земельного участка подтверждён материалами дела.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 71 и 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее -Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Кодекса). Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Кодекса).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Кодекса) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 Постановления № 7).

В пункте 75 Постановления № 7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Кодекса). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.03.2001 г. N 80-О, возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, установленный сторонами размер штрафа - 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что штраф по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должен служить средством обогащения кредитора, суд приходит к выводу, что заявленная ко взысканию с ответчика сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения им обязательств из договора, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижает размер неустойки до 127 475 руб. 09 коп.

Учитывая изложенное исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 333, 606, 615 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.09.2018) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) штрафные санкции за нарушение условий договора аренды земельного участка от 18.11.2015 № М-05-048035 в размере 127 475 (сто двадцать семь тысяч четыреста семьдесят пять) руб. 09 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.09.2018) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 324 (шесть тысяч триста двадцать четыре) руб. 29 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова