АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024,

http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Южно-Сахалинск

5 марта 2025 года Дело № А59-5005/2024

Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2025,

в полном объеме решение изготовлено 05.03.2025.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Забродиной В.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693020, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маэкава интернэшнл» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 693020, <...>) с требованиями:

о возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым № 65:01:0602001:52, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее перекрестка ул. Емельянова и пр. Мира, площадью 2675 кв.м. и передаче указанного земельного участка департаменту по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления;

в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 10 дней со дня его вступления в законную силу предоставить Департаменту право осуществить самостоятельные действия по освобождению земельного участка с дальнейшим возложением на ответчика необходимых расходов,

встречному исковому заявлению ООО «Маэкава интернэшнл» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительной односторонней сделки, оформленной в виде уведомления № 014-00679-24/ДЗП/07 от 18.03.2024 о прекращении договора аренды земельного участка № 3669 от 01.10.2002,

при участии:

от Департамента – ФИО1 по доверенности от 11.01.2024 № 6-Д;

от общества – ФИО2, по доверенности от 20.12.2023 года (сроком действия до 31.12.2028 года),

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с указанным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Маэкава интернэшнл» (далее – ответчик, общество).

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок с кадастровым № 65:01:0602001:52 был предоставлен обществу во временное пользование по договору аренды от 01.10.2002 №3669 сроком с 27.08.2002 по 20.12.2015. На основании статьи 624 ГК РФ и пункта 8.8 договора аренды, срок договора пролонгировался.

18 марта 2024 года департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды с установленным сроком для освобождения земельного участка и его возврата по акту приема-передачи не позднее, чем через 30 дней с момента получения уведомления.

Уведомление получено обществом 26.03.2024, в связи с чем, с 27.04.2024 договор аренды расторгнут.

Регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости прекращена.

Вместе с тем, ответчик продолжает пользоваться земельным участком, требования департамент об освобождении участка не исполняет.

ООО «Маэкава интернэшнл» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту о признании недействительной односторонней сделки, оформленной в виде уведомления № 014-00679-24/ДЗП/07 от 18.03.2024 о прекращении договора аренды земельного участка № 3669 от 01.10.2002. Впоследствии обществом представлено заявление об уточнении встречных исковых требований.

Ответчик, извещенный о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании 05.02.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.02.2025.

До начала судебного заседания от ООО «Маэкава интернэшнл» поступило ходатайство об отказе от встречных исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично, а суд обязан принять отказ, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев материалы дела, суд принимает отказ общества от встречных требований, поскольку данный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Таким образом, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Представитель истца в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить их.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в обоснование правовой позиции, указав на следующее.

Прекращение договора аренды в одностороннем порядке является незаконным, поскольку из содержания положений статей 450, 619 ГК РФ, а также положений договора следует наличие права арендатора лишь потребовать досрочного расторжения в связи с конкретными фактами (мотивами), а не право на односторонний, внесудебный и немотивированный отказ от договора.

В рассматриваемом случае, получив 26 марта 2024 года от департамента уведомление о расторжении договора аренды, общество обратилось с письменным ответом к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, в котором выразило свое несогласие с расторжением договора, а также требование заключить договор аренды на новый срок. Письмом департамента от 03.05.2024г. №014-00026-24/ЛП-ФД/ДЗП/07 обществу было отказано в заключении договора на новый срок. Вместе с тем, ответчик обращает внимание, что ни договором, ни нормами гражданского законодательства об аренде, право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора не предусмотрено, а общие положения пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ в данном случае неприменимы.

Полагает, что общество в силу пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

28 октября 2002 года (в период действия договора) общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок. В нарушение всех установленных законом и допустимых разумных сроков, данное заявление, датированное 28.10.2002, было рассмотрено лишь в 2015 году, то есть спустя 13 лет. При этом, ответом №6334-014/07 от 12.11.2015 обществу со ссылкой на пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ (с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 01.03.2015) было отказано в заключении договора аренды на новый срок, хотя на дату обращения эти изменения еще не были приняты.

Ответчик считает, что подобными действиями истец злоупотребляет правами, предоставленными ему, как органу государственной власти.

Кроме того, считает, что погашение записи о регистрации договора аренды произведено с нарушением семидневного (либо девятидневного) срока, установленного п. 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Исследовав материалы дела, заслушав доводы участников процесса, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:0052, площадью 2675 кв.м., расположенный по адресу: северо-западнее перекрестка ул. Емельянова и проспект Мира, согласно договору аренды от 01.10.2002 № 3669 в период с 27.08.2002 до 20.12.2015 (с учетом соглашений к договору от 23.08.2003, 29.07.2004, 13.04.2006, 21.03.2007, 07.02.2008, 22.02.2011, 21.06.2012 и 05.02.2013) находился в пользовании на условиях аренды у ООО «Маэкава интернэшнл».

При этом пунктом 8.8 договора аренды №3669 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договора считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

18 марта 2024 года департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды №014-00679-24/ДЗП/07 с установленным сроком для освобождения земельного участка и его возврата по акту приема-передачи не позднее, чем через 30 дней с момента получения уведомления.

Уведомление получено обществом 26.03.2024.

Неисполнение обществом требований в части освобождения земельного участка и его возврата по акту приема-передачи послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита нарушенных прав осуществляется способами, поименованными в статье 12 ГК РФ, к числу которых относится присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно статьям 304, 305 ГК РФ собственник или лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

К препятствиям в осуществлении собственником владения земельным участком относится, в том числе, возведение на этом участке без согласия собственника строений или сооружений.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В силу пункта 47 Постановления № 10/22, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

По смыслу приведенных положений негаторный иск подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; противоправность действий лица, к которому такой иск предъявлен; создание этими действиями препятствий в пользовании имуществом истца.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.1 договора аренды, с учетом заключенных в последующем соглашений к договору, срок аренды спорного земельного участка с 27.08.2002 по 20.12.2015 с последующей его пролонгацией.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Таким образом, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, без указания обстоятельств, послуживших основанием для такого отказа, предупредив об этом другую сторону в сроки, установленные законом или договором.

Аналогичные условия предусмотрены пунктом 8.8 договора аренды № 3669.

В этой связи, а также принимая во внимание вышеприведенное правое регулирование, доводы ответчика об отсутствии у департамента права на односторонний, внесудебный и немотивированный отказ от договора, суд отклоняет как основанные на ошибочном толковании норм права.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 18.03.2024 №014-00679-24/ДЗП/07 арендодатель выразил свою волю на прекращение договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды соответствует пункту 2 статьи 610 ГК РФ и является правомерным.

Доводы ответчика, что общество в силу пунктом 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, не состоятельны и не принимаются судом по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств наличия указанных оснований в материалы дела не представлены.

Суд также отклоняет доводы ответчика, о том, что погашение записи о регистрации договора аренды произведено с нарушением семидневного (либо девятидневного) срока, установленного п. 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», поскольку указанной статьей предусмотрены максимальные сроки, в пределах которых осуществляется государственный кадастровый учет или государственная регистрация прав.

При этом суд отмечает, что законность действий регистрационного органа не является предметом настоящего спора.

На основании изложенного, суд признает заявленные департаментом требования о возложении обязанности освободить земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Срок для исполнения решения суда устанавливается с учетом требований истца и наличия реальной возможности его исполнения в установленный настоящим судебным актом срок.

Поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Вместе с тем, ответчик при подаче встречного искового заявления по платежному поручению от 08.09.2024 №46 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ при отказе истца от иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Таким образом, возврату ответчику из бюджета подлежат 70% от суммы государственной пошлины, уплаченной при подаче встречного искового заявления, что составляет 4 200 рублей.

Суд, произведя взаимозачет суммы подлежащей возврату ответчику государственной пошлины и суммы подлежащей уплаты им в доход федерального бюджета, приходит к выводу о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета госпошлины в размере 1 800 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

Принять отказ ООО «Маэкава интернэшнл» от иска к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительной односторонней сделки, оформленной в виде уведомления № 014-00679-24/ДЗП/07 от 18.03.2024 о прекращении договора аренды земельного участка № 3669 от 01.10.2002.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Маэкава интернэшнл» обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым № 65:01:0602001:52, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее перекрестка ул. Емельянова и пр. Мира, площадью 2675 кв.м. и передать указанный земельный участок департаменту по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить департаменту землепользования города Южно-Сахалинска право осуществить самостоятельные действия по освобождению земельного участка с дальнейшим возложением на ответчика необходимых расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маэкава интернэшнл» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 800 (Одна тысяча восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.М. Александровская