Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

14 января 2026 года

Дело № А40-155945/25-176-1009

Полный текст решения изготовлен 14 января 2026 года

Резолютивная часть решения изготовлена 12 января 2026 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитраковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Клен-95»

к ответчику: ООО «Система ПБО»

о признании договора расторгнутым

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 18.06.2025;

от ответчика - ФИО2 по дов. от 04.02.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Клен-95» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «Система ПБО» (далее по тексту также – ответчик) о признании договора аренды здания (долгосрочный) от 29.03.2023 № 88-17/23, заключенного между сторонами, расторгнутым.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному между сторонами договору аренды здания (долгосрочный) от 29.03.2023 № 88-17/23.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору аренды здания (долгосрочный) от 29.03.2023 № 88-17/23 (далее по тексту также - договор) истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) в аренду во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: <...>. Договор заключен сроком на 20 лет.

Арендная плата и порядок расчетов установлены в ч. 7 договора.

Согласно п. 7.1 договора арендная плата за аренду здания по договору складывается из следующих частей (платежей): процент от товарооборота ПБО, размещенного в здании, используемом арендатором, а в случае передачи здания или его части в субаренду -субарендатором (далее - процент от оборота) (п. 7.2 договора) или фиксированной арендной платы, выплачиваемой в период производства работ арендатора (далее - фиксированная арендная плата) (п. 7.3 договора), и коммунальных расходов (далее - коммунальные расходы) (п. 7.4 договора).

В соответствии с п. 7.2.1 договора для целей договора под оборотом (выручкой) стороны понимают общую сумму денежных средств, полученных арендатором/субарендатором, как в форме наличных денег, так и в форме безналичных платежей от реализации товаров и услуг в здании за отчетный период -календарный месяц (далее - оборот).

Истец указывает, что условия расчета арендной платы, указанные в п.п. 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.6 договора, следует считать несогласованными, поскольку из указанные условий отсутствует однозначно понимаемая сторонами формула расчета арендной платы.

По мнению истца, ответчик недобросовестно определяет размер арендной платы и занижает процент от оборота.

Истец указывает, что арендная плата, уплаченная ответчиком за период аренды, размер которой определен исходя из расчета, установленного в договоре, существенно ниже рыночных показателей размера арендной платы за аналогичные объекты при аналогичных условиях.

В обоснование указанного довода истец представил расчет арендной платы за аналогичные объекты и при аналогичных условиях.

Также согласно п. 1.4 договора арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под основным товарным знаком (знаком обслуживания/коммерческим обозначением) «Вкусно - и точка», а также под иными товарными знаками/знаками обслуживания, правообладателем которых является арендатор для реализуемых арендатором товаров, оказываемых им услуг и производимых работ, для складских, технических и административных целен, связанных с такой деятельностью (далее - ОБО). Кроме того, арендатор приобретает на праве субаренды часть земельного участка для организации обслуживания посетителей ПВО за пределами здания ПВО посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ПВО (далее - Летняя площадка). Часть земельного участка, занимаемая арендатором для организации летней площадки, далее именуется прилегающая территория.

Указанные в п. 1.4 договора цели и виды использования здания и прилегающей территории (далее - разрешенное использование) являются для арендатора существенными условиями для заключения договора.

Согласно п. 7.2.2 договора в оборот от реализации продукции в здании не включаются сумма денежных средств, полученных арендатором от реализации продукции посредством доставки потребителю продукции курьерской службой или иной службой доставки.

В ходе проверочных мероприятий истцом выявлено, что ответчиком продукция (питание) в значительной части реализуется посредством онлайн-заказов и доставки вне здания.

Истец указывает, что арендная плата за такое использование здания не выплачивается, что свидетельствует о неправомерном и фактически безвозмездном использовании арендатором значительной части здания с иной целью, чем под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания, как это предусмотрено п. 1.4 договора.

Также истец ссылается на то, что ответчиком допущены нарушения договора, выразившиеся в проведении в здании работ без согласия истца и без получения соответствующих необходимых разрешений в нарушение п. 4.14 договора.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, согласно которой истцом ответчику предлагалось предоставить обоснование соответствия требованиям безопасности произведенных ответчиком в здании работ и разрешительную документацию на произведенные ответчиком в здании работы, а также в целях устранения неопределенности в определении размера арендной платы и возможных судебных споров, внести изменения в договор аренды, путем подписания дополнительного соглашения №2, проект которого был приложен к претензии.

Ответчиком истцу направлен ответ на претензию, согласно которому ответчик указал на то, что им не производились указанные работы и нарушения условий п. 4.14 договора отсутствуют и указал на то, что реализация продукции ответчика посредством ее доставки потребителю предусмотрена п. 7.2.2 договора. С внесением изменений в договор не согласился, поскольку основания предусмотренные п.1 ст.421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

Таким образом, истец указывает, что с учетом неопределенности условий договора об определении размера арендной платы, в связи с недобросовестным поведением ответчика, допускающим существенные нарушения договора аренды, что создало для арендодателя ситуацию заключения договора аренды на кабальных для себя условиях - сделка повлекла для арендодателя ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и не получив от ответчика согласия на внесение изменений в договор аренды, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.п.1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Требование о признании договора расторгнутым предполагает, что на момент заявления такого требования договор уже был расторгнут одним из указанных выше способов.

Сторонами в ч. 10 договора согласованы условия расторжения договора.

Согласно п. 10.10 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, с соблюдением претензионного порядка в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ и договором.

При этом доказательств того, что какая либо из сторон расторгла договор истцом суду не представлено.

В претензии истца от 23.04.2025 содержится предложение внести изменения в условия договора, указание о расторжении договора в претензии отсутствует.

В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» согласно п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, явно выраженной воли истца на расторжение договора из указанной претензии не усматривается.

Доводы истца о нарушении ответчиком условий договора не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку иск заявлен не о расторжении договора, а о признании его уже расторгнутым.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин