АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
424002, <...>
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
«17» марта 2025 года Дело № А38-1011/2024 г. Йошкар-Ола
Резолютивная часть решения объявлена 3 марта 2025 года
Полный текст решения изготовлен 17 марта 2025 года
Арбитражный суд Республики Марий Эл
в лице судьи Щегловой Л.М.
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Гусейновой П.М.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр 12» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании долга по арендной плате
и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техцентр 12» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
о взыскании долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами
с участием представителей:
от ИП ФИО1– ФИО2 по доверенности,
от ООО «Техцентр 12» – ФИО3 по доверенности,
УСТАНОВИЛ:
Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр 12», о взыскании долга по арендной плате по договору аренды помещения от 30.06.2023 в сумме 45622 руб. 55 коп.
В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении ответчиком обязательства по договору аренды нежилого помещения от 30.06.2023 по внесению арендной платы за период с 01.11.2023 по 17.01.2024 и оплате коммунальных услуг с 01.10.2023 по 17.01.2024.
Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на статьи 309, 608, 614, 622 ГК РФ (т.1, л.д. 6)
Кроме того, ИП ФИО1 возражала против встречного иска, считая его необоснованным. Так, участник спора отметил, что первый договор аренды нежилого помещения заключен между сторонами 24 декабря 2021, в соответствии с которым в аренду передавалось помещение площадью 40 кв.м в нежилом помещении общей площадью 80,4 кв.м по адресу: <...> В. На данной площади располагался магазин ответчика по продаже сантехники (11,4 кв.м + 12,9 кв.м), часть помещения для складирования товара и холл площадью 8,7 кв.м. При этом предпринимателем указано, что помещение общей площадью 21,1 кв.м использовалось ответчиком под склад не в полном объеме, поэтому в договоре отражена общая фактическая площадь, занимаемая ООО «Техцентр 12», что составило 7 кв.м. Данные арендуемые площади использовались арендатором для размещения магазина и складирования товара. Договор исполнялся сторонами надлежащим образом, претензий от ответчика в адрес ИП ФИО1 не поступало.
В последующем, 24.06.2022 между ИП ФИО1 и ООО «Техцентр 12» заключен договор аренды нежилого помещения, по которому обществу передана в аренду часть нежилого помещения площадью 24,5 кв.м (11,4 кв. м + подсобное помещение 12,9 кв. м) в нежилом помещении общей площадью 80,4 кв.м, находящемся по адресу: <...> В. Нежилые помещения использовались ответчиком для осуществления торговой деятельности (магазин сантехники). В период действия указанного договора аренды претензий от общества не поступало.
24 декабря 2022 года между участниками заключен аналогичный договор аренды на указанные площади нежимых помещений. В период действия договора претензий от стороны арендатора в адрес арендодателя также не поступало.
За период с 2021 по 2023 общество с предложениями о заключении дополнительного соглашения к договорам аренды с целью уточнения фактически занимаемых арендатором площадей нежилого помещения не обращалось. Акты и счета об арендных платежах между участниками договоров подписывались без замечаний (т.1, л.д. 85-86).
Ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Техцентр 12», предъявил встречный иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании долга в виде переплаты по договору аренды в сумме 88791 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10333 руб. 55 коп. (т.1, л.д. 67-68). Определением арбитражного суда от 18.04.2022 встречный иск принят к рассмотрению (т.1, л.д. 66).
Во встречном исковом заявлении указано, что в ноябре 2023 года арендатором была проведена проверка деятельности магазина сантехники, в результате замеров помещения установлено, что фактическая площадь арендуемого помещения составила 19,6 кв.м вместо указанных в договоре 24,5 кв.м. Тем самым, по мнению общества, арендодателем незаконно начислена арендная плата в большем размере.
Требования ООО «Техцентр 12» обоснованы ссылками на статьи 309, 310, 330, 395, 606, 614 ГК РФ (т.1, л.д. 67-68).
Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в сети «Интернет». Отчет о публикации судебных актов, подтверждающий размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет указанных сведений, включая дату и время их размещения, приобщен к материалам дела.
Истец в судебном заседании поддержал исковое требование в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Возражая против встречных исковых требований, ИП ФИО1 дополнительно сообщила, что до момента расторжения договора аренды от 30.06.2023 общество не предъявляло претензии в отношении площади помещений, переданных в аренду, и не обращалось с претензией о возврате излишне уплаченных денежных сумм (протокол и аудиозапись судебного заседания от 03.03.2025).
Ответчик в отзыве на иск, дополнениях к нему и в судебном заседании требование не признал. По существу спора пояснил, что на стороне арендодателя имеется неосновательное обогащение в виде переплаты за аренду за 2 полугодие 2022 года и 1 полугодие 2023 года, соответственно, данная переплата должна быть взыскана с ИП ФИО1 Поддержал встречные исковые требования, указав, что, арендуя нежилые помещения по договорам от 24.06.2022, от 24.12.2022 и от 30.06.2023, фактически использовал помещения меньшей площадью (т.1, л.д. 26-27, 127, 144, протокол и аудиозапись судебного заседания от 03.03.2025).
Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить первоначальный иск, во встречном иске отказать по следующим правовым и процессуальным основаниям.
Из материалов дела следует, что 30 июня 2023 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и ответчиком, обществом с ограниченной ответственностью «Техцентр 12» (арендатором), заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 24,5 кв.м. (11,4 + 12,9), расположенное на 1 этаже 11 этажного здания, общей площадью 80,4 кв.м, состоящее из трех комнат, находящееся по адресу: <...>, а арендатор обязан был вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т.1, л.д. 10).
Помещение сдано в аренду для использования под офисное помещение (пункт 1.1 договора).
Анализ существенных условий договора от 30.06.2023 о предмете, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения позволяет сделать вывод о том, что заключенное истцом и ответчиком соглашение является договором аренды объекта недвижимости.
По правилам статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. К договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №53 от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. В силу пункта 5.1 договор аренды заключен на срок с 30.06.2023 по 31.12.2023, то есть на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации.
Таким образом, договор аренды от 30 июня 2023 года соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.
Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ).
Из договора возникли взаимные обязательства сторон (пункт 2 статьи 307 ГК РФ). При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
ИП ФИО1 как арендодатель свое обязательство по передаче имущества в аренду исполнила надлежащим образом, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Передача зданий или сооружений арендодателями и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Между тем акт передачи имущества в материалы дела не представлен.
Однако факт непосредственного принятия имущества в аренду и пользования им арендатором не оспаривался, поэтому признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.
В силу статей 309, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом.
Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 2.1 договора определено, что арендная плата состоит их двух частей – фиксированного платежа и переменного платежа. Фиксированный платеж составляет 12250 руб. в месяц из расчета 500 руб. за 1 кв.м. Сумму переменного платежа арендодатель определяет исходя из стоимости потребленных арендатором услуг за месяц, на основании счетов коммунальных служб, что составляет 1/2 от всех коммунальных счетов и 1/3 счетов за теплоснабжение. Переменная часть уплачивается в течение пяти дней, после получения счетов коммунальных служб.
Пунктом 2.3 договора от 30.03.2023 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (т.1, л.д. 10).
По смыслу пунктов 12 и 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», условие договора об обязанности арендатора уплачивать коммунальные услуги не может быть квалифицировано в качестве самостоятельного договора или специального размера арендной платы, а должно юридически оцениваться как соглашение сторон о порядке участия арендатора в расходах собственника на исполнение им обязанности по договорам снабжения электрической энергией, водоснабжением и теплоснабжением.
Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между аренда-тором и арендодателем не имеется разногласий о размере арендной платы.
Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы.
Сторонами ежемесячно составлялись и подписывались акты об аренде имущества, содержащие сведения о размере постоянной и переменной частей арендной платы за месяц, при этом размер переменной части арендной платы определялся на основании документов от снабжающих организаций о размере платы за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, тепловую энергию (т.1, л.д. 100-101).
Кроме того, в подтверждение расходов истца по оплате коммунальных услуг представлены счета и акты, выставленные ресурсоснабжающими организациями (т.1, л.д. 46-61).
Арбитражным судом установлено и сторонами подтверждается, что помещение освобождено арендатором 17.01.2024 (т.1, л.д. 30, оборотная сторона, аудиозаписи судебных заседаний).
По расчету истца, на момент разрешения судебного спора, с учетом произведенных арендатором платежей у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 01.11.2023 по 17.01.2024 и оплате коммунальных услуг с 01.10.2023 по 17.01.2024 в общем размере 45622 руб. 55 коп. (т.1, л.д. 8-9).
Размер искового требования по арендной плате и коммунальным платежам не оспаривается ответчиком, проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным. Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности ответчиком не представлено, поэтому исковое требование подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем.
Тем самым с ответчика, ООО «Техцентр 12» подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 45622 руб. 55 коп.
Встречные исковые требования ООО «Техцентр 12» о взыскании с ИП ФИО1 основного долга в сумме 88791 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10333 руб. 55 коп. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Так, встречный иск мотивирован возникновением на стороне арендатора неосновательного обогащения в виде переплаты за арендованное имущество, связанной с неверным определением площади арендуемых помещений.
Как следует из материалов дела, между участниками спора первый договор аренды нежилого помещения заключен 24 декабря 2021 года, по его условиям в аренду передавалось помещение площадью 40 кв.м в нежилом помещении общей площадью 80,4 кв.м, расположенном по адресу: <...> В. При этом акт приема-передачи помещения в материалы не представлен.
Согласно техническому паспорту (поэтажному плану), имеющемся в деле, в площадь 40 кв. м входили следующие помещения: помещение 1 площадью 11,4 кв.м, помещение 6 площадью 12,9 кв.м, помещение 7 площадью 8,7 кв.м (холл), часть помещения 3 площадью 7 кв. м. Эти помещения использовались арендатором для размещения магазина по реализации сантехники (11, 4 + 12,9 + 8,7) и складирования товара (7 кв.м) (т.1, л.д. 90-95, оборотная сторона, 102-105).
Договор исполнялся сторонами надлежащим образом.
В последующем 24.06.2022 между ИП ФИО1 и ООО «Техцентр 12» также заключен договор аренды нежилого помещения, по которому обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 24,5 кв.м., состоящее из 2-х помещений 11,4 кв.м. и 12,9 кв.м. Нежилые помещения использовались арендатором для осуществления торговой деятельности (магазин сантехники) (т.1, л.д. 89).
24 декабря 2022 истцом и ответчиком заключен аналогичный договор аренды на указанные нежилые помещения (т.1, л.д. 87).
В период действия вышеназванных договоров каких либо претензий по поводу площади занимаемых нежилых помещений от арендатора в адрес арендодателя не поступало.
Тем самым арбитражным судом установлено, что сторонами договоры аренды от 24 декабря 2021, от 24 июня 2022 и от 24 декабря 2022 заключены без разногласий.
При этом договорами определено, что арендная плата состоит их двух частей – фиксированного и переменного платежа.
Факт передачи имущества и принятия его в аренду ООО «Техцентр 12» в ходе судебного разбирательства не оспаривало.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Толкование условий заключенных сторонами договоров аренды (пункты 1.1 и разделы 2) по правилам статьи 431 ГК РФ позволяет констатировать факт согласования сторонами предмета договора и обязанности арендатора вносить постоянную и переменную часть арендной платы за пользование арендатором предоставленными в аренду помещениями в виде фиксированной суммы за 1 кв.м. площади помещения. Об этом свидетельствует буквальное содержание слов и выражений названных пунктов договоров.
Заключая договоры, участники определили состав передаваемого в аренду имущества. Арендатор принял имущество в согласованном в договорах объеме и, как следует из представленных документов, а также объяснений сторон, возражений относительно площади переданных в аренду помещений в период с 24.12.2021 по 17.01.2024 (дата освобождения помещений) собственнику имущества не предъявлял.
Арбитражный суд признает несостоятельными доводы общества о неиспользовании им общего коридора (холла) и части помещения под складирование товара.
Законодательство не содержит запрета относительно передачи в аренду мест общего пользования.
Из объяснений инимателя следует, и материалами дела подтверждается, что арендатор использовал арендованные помещения под магазин для продажи сантехники. Им реализовывались, в том числе товары, поставляемые арендодателем. Соответственно, переданный по накладным ответчику товар становился его собственностью, хранился в арендованных помещениях и им же реализовывался (т.2, л.д. 7-17, аудиозаписи судебных заседаний). Данный факт встречным истцом не опровергнут.
Также в период действия договоров аренды сторонами ежемесячно составлялись и подписывались акты об аренде имущества, содержащие сведения о размере постоянной и переменной частей арендной платы за месяц (т.1, л.д. 29, 72, 96-101). При этом от общества не поступало предложений по заключению дополнительного соглашения к договорам аренды с целью уменьшения арендуемых нежилых помещений. Все акты между участниками дела подписаны без замечаний. Согласно представленным платежным документам счета арендатором без возражений оплачивались (т.1, л.д. 106-116).
Тем самым, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам процессуального закона, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что неосновательное обогащение на стороне арендодателя в виде переплаты по договорам аренды отсутствует, поскольку арендатором исполнялись договорные обязательства.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда отсутствуют правовые основания для взыскания с ИП ФИО1 основного долга в сумме 88791 руб.
В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании основного долга, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Учитывая изложенное, арбитражный суд принимает решение об отказе ООО «Техцентр 12» в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, в связи с полным удовлетворением первоначального иска, понесенные ИП ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.
Расходы ООО «Техцентр 12» по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 3965 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на него в связи с отклонением встречного иска.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 3 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 17 марта 2025 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Техцентр 12» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) долг в сумме 45622 руб. 55 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
2. Отказать в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Техцентр 12» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании долга в сумме 88791 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10333 руб. 55 коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.
Судья Л.М. Щеглова