Решение по делу № А33-1048/2022 от 10.02.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

10 февраля 2025 года

Дело № А33-1048/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 января 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, сносе объектов,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО1;

- департамента градостроительства администрации города Красноярска;

- администрации города Красноярска;

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 27.12.2024 № 45;

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 10.03.2022;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крайновой Е.Е.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.08.2019 №349 с кадастровым номером 24:50:0500052:327, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер.1-й Затонский с ООО «Союза», обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327 по акту приема-передачи, обязании в течении двух недель с момента вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327, осуществив демонтаж самовольно размещенных металлических объектов: склада и строений, складирование металлических изделий, приема металлолома.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.01.2022 возбуждено производство по делу. Назначено предварительное судебное заседание на 11.03.2022. Представленные сторонами документы приобщены к материалам дела. Ответчик иск не признал.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 28.08.2023.

Протокольным определением от 17.09.2024, в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом. Спор рассматривается с учетом принятых уточнений, согласно которым просит:

1) Признать недействительным договор аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349 с кадастровым номером 24:50:0500052:327, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский.

2) Применить последствия недействительной сделки путем обязания ООО «Союз»:

- передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, общей площадью 4 228 кв.м департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска;

- в 30-тидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327, осуществив снос нежилого здания (здание по обеспечению услуг связи) с кадастровым номером 24:50:0500052:337, общей площадью 168,9 кв.м., сооружения (комплектная трансформаторная подстанция наружной установки 250-6/0.4) с кадастровым номером 24:50:0500052:339, общей площадью 56,3 кв.м., протяженностью 216 м.

3) Взыскать с ООО «Союз» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска денежную сумму за неисполнение решения в размере 5 000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.

Представители третьих лиц в судебное заседание 13.01.2025 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела в электронном виде посредством заполнения формы, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» через систему «Мой арбитр» от департамента градостроительства администрации города Красноярска поступили дополнительные документы.

Суд приобщил дополнительные документы к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения относительно обстоятельствам дела, ответил на дополнительные вопросы суда.

Представитель ответчика в иске просит отказать, дал пояснения по вопросам суда.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 27.01.2025, о чем вынесено протокольное определение.

Третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика в иске просит отказать, дал пояснения по вопросам суда.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Ответчик обратился с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 25.04.2019 № 81, в котором просил утвердить схему участка и предварительно согласовать в целях обеспечения населения коммунальными услугами, в частности: предоставление услуг связи, капитальный объект (узел связи). Площадь испрашиваемого участка 4 228 кв.м., на основание подпункта 4 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжением администрации города Красноярска от 13.05.2019 № 2511-недв утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление ООО «Союз» земельного участка площадью 4 228 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код 3.1).

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Союз» подписан договор аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500052:327, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, общей площадью 4 228,00 (четыре тысячи двести двадцать восемь целых) кв.м., с наложением па охранную зону инженерных коммуникаций (далее - Участок), в границах, указанных в выписке ЕГРН об Участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях строительство объекта в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: предоставление услуг связи (код 3.1).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 16.07.2019.

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды участка устанавливается с 16,07.2019 но 15.07.2028 (девять лет). Договор, заключенный на срок не менее одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.2 договора).

Договор прошел государственную регистрацию 06.09.2019.

Ответчику администрацией города Красноярска выдано разрешение на строительство от 12.11.2021 № 24-RU24308000-191-2021 «Здания по обеспечению услуг связи, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-ый Затонский», площадью застройки 184, 2 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500052:327.

Ответчиком получены технические условия исх. № 13/21 от 13.07.2021 от ООО «Сиб-Телеком» на телефонизацию, интернет и цифровое телевидение на строящемся объекте Одесская, 1/1 в г. Красноярск, т.е. для цели предоставления услуг связи.

Также Ответчиком получены 2 лицензии:

- лицензия № Л030-00114-77/00002974 от 17.03.22 г. на услуги связи по передаче данных сроком на 5 лет (копия выписки из реестра лицензий в области связи от 18.03.2022, приложение - лицензионные требования, письмо Роскомнадзора № 06-18183 от 18.03.2022;

- лицензия № Л030-00114-77/00002995 от 17.03.22 г. на телематические услуги связи сроком на 5 лет (копия выписки из реестра лицензий в области связи от 18.03.2022, приложение - лицензионные требования, письмо Роскомнадзора № 06-18163 от 18.03.2022.

Для оказания услуг связи ответчиком по договору от 24.02.2022, заключенному с ООО «Техномакс-Красноярск», согласно счету № СЧК091052 от 24.02.2022 и акту приема-передачи товара от 06.04.2022 приобретено оборудование для оказания услуг связи (оптический усилитель, линейный терминал, батарея, коммутатор и прочее), договор аренды оборудования от 15.05.202 3№ 16/2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.12.2021 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, общей площадью 4 228 кв.м.; категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код. 3.1.), зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Союз», отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости в пределах земельного участка.

05.09.2022 внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика в отношении расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500052:327 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500052:335, 60% степень готовности объекта незавершенного строительства, площадь застройки 184,2 кв.м., проектируемое назначение – нежилое. В материалы дела представлен график выполнения строительных работ на период 01.11.2022-31.01.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.08.2023 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, общей площадью 4 228 кв.м.; категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код. 3.1.), зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Союз». В пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:327, находящегося по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, расположено:

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0500052:337 площадью 168,9 кв.м., с 25.01.2023 зарегистрированное на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Союз» (год завершения строительства 2022);

- нежилое здание комплексной трансформаторной подстанции наружной с кадастровым номером 24:50:0500052:339, площадью 56,3 кв.м., по адресу: <...> земельный участок 2, с 10.04.2024 зарегистрированное на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Союз» (год завершения строительства 2024).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.08.2023 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500052:330, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 2-й Затонский, участок № 10, общей площадью 1990 кв.м., зарегистрирован на праве собственности ? за ФИО1. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером 24:50:0000000:159205, жилой дом с кадастровым номером 24:50:050052:332.

Письмом от 31.08.2021 № А-12664 истец направил ответчику акт планового (рейдового) осмотра земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, и предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации, требований, установленных муниципальными правовыми актами, указав на ограждение и использование без правоустанавливающих документов под размещение пункта охраны и металлического строения, складирование металлических и бетонных изделий части -(610,6 кв. м) участка неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500052; под складирование бетонных изделий части (7 кв. м) участка автодороги с кадастровым номером 24:50:0000000:1628; использовании не по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:327 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский.

Письмом от 31.08.2021 № А-12664-дмизо департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в адрес прокурора города Красноярска с просьбой рассмотреть материалы рейдового осмотра с целью возбуждения дел об административных правонарушениях по ст. 7.1, 4.1 ст. 8.8 КоАП РФ в отношении ООО «Союз». Указал, что в результате проведенного департаментом планового рейдового осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:327, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский, выявлены признаки нарушений пункта 1 статьи 25, пункта 1 статьи 39.1, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, выразившиеся в ограждении и использовании без правоустанавливающих документов под размещение пункта охраны и металлического строения, складирование металлических и бетонных изделий части -(610,6 кв. м) участка неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500052; под складирование бетонных изделий части (7 кв. м) участка автодороги с кадастровым номером 24:50:0000000:1628; использовании не по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:327 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский.

Письмом от 31.08.2021 ВнД№ А-1219-апр-09.08 истец обратился в адрес администрации Ленинского района в городе Красноярске с просьбой принять меры, предусмотренные Порядком выявления и демонтажа установленных в нарушение определенного правовыми актами города порядка временных объектов на территории города Красноярска, утвержденным Постановлением администрации г.Красноярска от 12.09.2013 № 471, по недопущению захламления прилегающей территории.

Письмом от 12.11.2021 № 01/5250-дг департамент градостроительства администрации города Красноярска указал ответчику на необходимость сообщить о результатах исполнения Правил благоустройства территории г. Красноярска и свода правил «СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» необходимо информировать департамент градостроительства администрации г. Красноярска в течение 10 дней с момента получения данного уведомления.

Актом выездного обследования от 13.01.2022 № 2 установлено, что в ходе проведения контрольных действий установлено: участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский частично огорожен, с западной стороны в неогороженной его части на площади 78 кв. м имеются навалы грунта, перемешанного со строительным мусором, и захламление автомобильными покрышками. Также навалы грунта, перемешанного со строительным мусором, размещены на части (71 кв. м) участка неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 24:50:0500052. По информации ООО «Союз» указанные факты нарушения благоустройства и захламления допущены собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:330 по адресу: <...> участок № 10. В приложенном к информации прокуратуры Ленинского района г.Красноярска от 07.12.2021 № 29842-ги флеш-накопителе с фото- и видеоматериалами собственник смежного участка подтверждает, что навалы грунта организованы им, о том, кто выбросил покрышки, он не знает. В действиях ООО «Союз» и собственника смежного участка имеются признаки нарушений правил благоустройства и содержания территорий, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-378 «Об утверждении Правил благоустройства территории города Красноярска», ответственность за которые предусмотрена п. 1 ст. 5.1 Закона Красноярского края от 02.10.2008 № 7-2161 «Об административных правонарушениях». Признаки нарушений земельного законодательства Российской Федерации в части самовольного занятия, нецелевого использования земельного участка не установлены. К акту приложены фотоматериалы и протокол осмотра, схематический чертеж.

Актом выездного обследования от 31.08.2022 № 439 установлено, что участок с кадастровым номером 24:50:0500052:327 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-й Затонский огорожен частично (3165 кв. м) в границах предоставления, на участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500052:335 (здание по обеспечению услуг связи) степенью готовности 60 % площадью застройки 184,2 кв. м, находящийся в собственности ООО «Союз», пункт охраны. Признаки нарушений земельного законодательства Российской Федерации в части самовольного занятия, нецелевого использования земельного участка не выявлены. К акту приложен протокол инструментального обследования от 31.08.2022, протокол осмотра.

Ответчику департаментом градостроительства администрации города Красноярска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2023 № 24-50-9-2023 «Здания по обеспечению услуг связи, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-ый Затонский», площадью застройки 168,9 кв.м. (площадь застройки 184,2 кв.м.) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500052:327.

Распоряжением администрации города Красноярска от 08.02.2023 № 641-недв присвоен объекту адресации, являющемуся объектом недвижимости, - зданию с кадастровым номером 24:50:0500052:337 площадью 168,9 кв. метра, назначение: нежилое, наименование: здание по обеспечению услуг связи, расположенному в Российской Федерации, г. Красноярске, Ленинском районе, пер. 1-й Затонский, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Красноярск, <...> зд. 2, согласно приложению; - присвоен объекту адресации, являющемуся объектом недвижимости, - земельному участку с кадастровым номером 24:50500052:327 площадью 4 228 кв. метров, расположенному в г. Красноярске, Ленинском районе, пер. 1-й Затонский, адрес: Российский Федерация, Красноярский край, городской округ <...> земельный участок 2, согласно приложению.

Согласно заключения ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Красноярскому краю от 06.03.2023 № 19 участок дорожного проезда вдоль земельных участков с чётной нумерацией с номерами от 10.до 16 по адресу <...> может обеспечить беспрепятственный проезд (подъездной путь) пожарной техники к жилым домам, расположенным на этих участках.

Актом от 08.02.2023, составленным департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, с участием ООО «Союз», по результатам осмотра установлено: арендатором ООО «Союз» огорожена часть площадью 3165 кв. м участка 24:50:0500052:327 и используется под размещение одноэтажного нежилого здания по обеспечению услуг связи с кадастровым номером 24:50:0500052:337. Подъезд к участку 24:50:0500052:330 осуществляется по автодороге, расположенной на участке с кадастровым номером 24:50:0000000:1728 по адресу: <...>. В настоящее время с учетом фактического ограждения участка 24:50:0500052:327 имеется доступ к участку 24:50:0500052:330 по неогороженной северо-западной части участка 24:50:0500052:327. По данной территории возможна организация второго подъезда к участку 24:50:0500052:330 при условии корректировки границ участка 24:50:0500052:327 с согласия ООО «Союз».

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО4 от 29.10.2022 о пожарном проезде, расположенном восточнее земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500052:330, письмо прокуратуры Ленинского района г. Красноярска от 23.09.2021 и представление от 20.09.2021 в адрес ответчика, постановление от 14.10.2021 по делу № 5.11-П/21 Управления Росреестра по Красноярскому краю, копии проектной документации, рабочего проекта, заявки на присоединение энергопринимающих устройств, справка о балансовой стоимости, технические условия № 8000571047, платежные поручения, договор подряда от 23.11.2023, договор аренды земельного участка от 10.01.2014 № 1-5 (земли населенных пунктов, с учетным номером 0500052:0026, площадью 2000 кв.м.), срок действия продлялся по 28.08.2019; договор на размещение временного сооружения от 08.05.2015 № 2068 на размещение по адресу: <...> – автостоянки; договор ответственного хранения от 08.05.2019 № 1, акт осмотра от 25.08.2021 № 219;

Ссылаясь на то, что на момент предоставления спорный земельный участок, договор аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349 является недействительной сделкой, а здание с кадастровым номером 24:50:0500052:337 подлежит сносу, т.к. выступает в качестве вспомогательного объекта в отсутствие основного на спорном земельном участке либо на смежных участках, в отсутствие доказательств соблюдения требований подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом фактических обстоятельств дела, договор аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349должен был быть заключен по результатам торгов, в связи с чем, указанный договор заключен в нарушение императивных требований закона о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является ничтожным на основании пункта 2 статьи 10, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с требованием:

2) Применить последствия недействительной сделки путем обязания ООО «Союз»:

Ответчик в отзыве ссылался на возможность представления ему земельного участка в аренду без торгов по правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Ответчик в подтверждение последовательного возведения здания ссылался на разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, технических условий, получение лицензии на услуги связи и телематические услуги, документы о приобретении оборудования. Полагает, что истец злоупотребляет правом, поведение истца после заключения договора аренды давало ответчику основание полагаться на действительность договора. Снос здания повлечет убытки для ответчика, как минимум, 11 320 000 руб. (с учетом балансовой стоимости здания и совершенных ответчиком действий по строительству).

ФИО1 полагал, что заключением кадастрового инженера ФИО4 от 29.10.2022 о пожарном проезде подтверждается нарушение его прав с учетом передачи в аренду земельного участка ответчику.

Истец пояснил, что предоставление земельного участка в аренду ответчику не препятствует к проезду на участок ФИО1

Департамент градостроительства администрации города Красноярска в отзыве ссылался на выдачу разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, являются действующими, не прекращенными, сведениями о соответствии/несоответствии объектов, о сносе которых заявлено, установленным требованиям, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, создания угрозы жизни и здоровью граждан департамент не располагает.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Сделки регулируются положениями главы 9 раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделка как юридический факт представляет собой действия, направленные на достижение определенного правового результата.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Нормами статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 16.07.2019.

Договор прошел государственную регистрацию 06.09.2019.

Законодательство о защите конкуренции предусматривает приоритетный порядок передачи прав в отношении государственного или муниципального имущества посредством конкурсов или аукционов. При этом конкурентные процедуры распоряжения земельными участками определяются положениями Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 1 и ч. 2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

При этом статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи и основания использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Договор аренды заключен без проведения торгов для использования в целях размещения коммунального обслуживания, исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что данная норма предусматривает именно «размещение» не объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водо-снабжения, водоотведения.

Существенным обстоятельством является то, что испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду для использования в целях размещения объектов коммунального обслуживания.

Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Из изложенных норм права следует, что термин «размещение» не тождествен термину «строительство».

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации представление земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов без проведения торгов осуществляется в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам, и которые самостоятельного значения не имеют.

Названный подход толкования указанной нормы находит свое подтверждение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2019 № Ф09-8251/18 по делу № А50-9267/2018, Определением Верховного Суда РФ от 22.04.2019 № 309-ЭС19-5604 в передаче дела № А50-9267/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления отказано).

Наличие объектов, которые обходимо обеспечить объектами коммунального обслуживания (газо-, водо-, электроснабжение, водоотведение, связи) путем размещения на испрашиваемом земельном участке указанных объектов, материалами дела не подтверждается (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 309-ЭС21-14548 по делу №А60-42227/2020).

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Под размещением понимается как строительство, так и эксплуатация объектов (пп. 7 п. 2 ст. 27 ЗК РФ, п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путём проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Более того, исходя из буквального толкования положений пп. 4 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что данная норма предусматривает именно размещение не объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Таким образом, по смыслу пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов без проведения торгов осуществляется в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам, и которые самостоятельного значения не имеют.

Размещение объектов местного, регионального и федерального значения в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования на спорном земельном участке не запланировано.

На основании изложенного, ответчиком не доказан факт предоставления спорного земельного участка в целях размещения предназначенных для обеспечения связи.

Предоставление земельного участка в «упрощенном порядке», то есть без проведения торгов, осуществляется в ситуациях, когда имеется необходимость обеспечения прав на свободный доступ к электро-, тепло-, газо- и водоснабжению, связи конкретных субъектов в отношении объектов, которые уже существуют или находятся в стадии строительства, во всех иных случаях земельный участок для целей размещения объектов должен предоставляться в общем порядке, то есть с соблюдением публичных процедур.

Одним из основных принципов земельного законодательства является представление земельных участок на конкурентной основе - на торгах. Представление земельных участков без проведения торгов является исключением из данного общего принципа, обуславливаемым спецификой правоотношений.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень условий, когда договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов; однако доказательства того, что заявитель является лицом, которое имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов, не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судом установлено, и сторонами не оспаривается, что на момент предоставления спорный земельный участок был свободен от объектов, принадлежащих ООО «Союз», указанным юридическим лицом не доказана необходимость осуществления коммунального обслуживания конкретных объектов.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора аренды направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды заключен с нарушением требований статей 39.14, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, посягает, в том числе, на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СОЮЗ», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, приходя к выводу о ничтожности договора аренды, следует также признать ничтожными дополнительные соглашения, как неотъемлемую его часть.

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просил применить последствия недействительной сделки путем обязания ООО «Союз»:

Судом не применены данные испрашиваемые последствия в силу следующих причин.

При применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки. Реституция предполагает, что каждая из сторон получает обратно все полученное.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с частью 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Из статей 60 и 76 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что освобождение земельного участка от расположенных на нем объектов, при самовольном занятии земельного участка и возврат земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

По общему правилу признание недействительным договора аренды земельного участка не является безусловным основанием для квалификации построенного до момента такого признания на этом земельном участке объекта в качестве самовольной постройки.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.11.2021 № 48-П, при разрешении указанных споров необходимо учитывать осведомленность лица, которое возвело спорную постройку на земельном участке либо приобрело ее вместе с этим участком, о наличии оснований недействительности договора, а также степень осмотрительности при заключении договора и возведении постройки.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчику администрацией города Красноярска выдано разрешение на строительство от 12.11.2021 № 24-RU24308000-191-2021 «Здания по обеспечению услуг связи, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пер. 1-ый Затонский», площадью застройки 184, 2 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500052:327.

Также Ответчиком получены 2 лицензии:

В отсутствие обеспечительных мер по настоящему спору, учитывая предусмотренные разрешением на строительство сроки, ответчик продолжил строительство, завершил его, возвел объекты.

Следовательно, применение двусторонней реституции не приведет стороны в первоначальное состояние, земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки; права одной стороны будут нарушены больше, чем права другой. Суд полагает необоснованным довод истца о недобросовестности ответчика, при возведении строения полагавшегося на позицию уполномоченных органов в части выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, сведения о нарушении градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы жизни и здоровью граждан не представлены.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности оспариваемого договора и взыскании судебной неустойки, следует отказать.

При этом интересы истца могут быть защищены посредством применения положений статьей 1103-1105 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении действительной (рыночной) стоимости этого имущества.

При этом доводы ФИО1 отклоняются с учетом пояснений истца и заключения ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Красноярскому краю от 06.03.2023 № 19.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, государственная пошлина в указанной части подлежит отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» договор аренды земельного участка от 23.08.2019 № 349.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.С. Толстых