ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 апреля 2025 года

г. Вологда

Дело № А66-2489/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 апреля 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года по делу № А66-2489/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Медицинский Центр «Премьер» (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Теруправление) с иском о возложении на ответчика обязанности в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого им на основании договора аренды от 10.02.2021 № 1601-т, по цене, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, и с условием об оплате приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона в отношении четырех объектов недвижимого имущества: нежилого здания – гаража, площадью 167 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:72, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания – административно культурного центра, площадью 218,1 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:74, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания - административного здания, площадью 238,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:73, расположенного по адресу: <...>; нежилого здания – административного здания, площадью 625,4 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:75, расположенного по адресу: <...>, на условиях и содержании договора купли-продажи в редакции, указанной в приложении к ходатайству о приобщении доказательств от 18.11.2024 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – Агентство).

Решением суда от 25.12.2024 иск удовлетворен.

Теруправление с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, это является основанием для отказа в иске. Заявленные требования противоречат части 8 статьи 4 Закона № 159-Ф и пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Информационное письмо № 134).

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором следующих объектов недвижимости: нежилое здание – гараж, площадью 167 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:72, расположенное по адресу: <...> (здание 1); нежилое здание – административно культурный центр, площадью 218,1 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:74, расположенное по адресу: <...> (здание 2); нежилое здание – административное здание, площадью 238,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:73, расположенное по адресу: <...> (здание 3); нежилое здание - административное здание, площадью 625,4 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:75, расположенное по адресу: <...> (здание 4).

Право аренды истца на спорные здания возникло на основании договора аренды от 10.02.2021 № 1601-т, заключенного Теруправлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эстетик-Центр» (арендатор; далее – ООО «Эстетик-Центр»), согласно которому все объекты недвижимости (5 объектов), предоставленные в аренду, расположены на земельном участке, общей площадью 2 652 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:32, категория земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования под административное здание (впоследствии изменено на здравоохранение), находящемся по адресу: <...>. В пункте 1.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатору передано право пользования земельным участком, который занят объектами аренды и необходим для их использования.

Собственником арендуемого недвижимого имущества (всех зданий и земельного участка) является Российская Федерация, право собственности на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) (представлены выписки). Полномочия собственника на территории Тверской области осуществляет Теруправление.

Договор аренды заключен и вступил в силу с 10.02.2021 и действует по 09.02.2036 (пункт 2.1 договора).

Объекты аренды переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.02.2021.

Решением единственного участника ООО «Эстетик-Центр» от 01.04.2021 № 2/2021 произведена реорганизация путем выделения из него Общества.

Права и обязанности по договору аренды от 10.02.2021 № 1601-т в полном объеме перешли Обществу по передаточному акту.

Теруправление, ООО «Эстетик-Центр» и Общество 03.09.2021 заключили дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды от 10.02.2021 № 1601-т, согласно которому все права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.02.2021 № 1601-т на основании решения единственного участника ООО «Эстетик-Центр» от 01.04.2021 № 2/2021 и передаточного акта от 01.04.2021 перешли к Обществу.

Договор аренды, дополнительное соглашение о замене стороны арендатора в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРН.

Общество 13.02.2023 обратилось в Теруправление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимого имущества – зданий 1, 2, в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, просило продать здания ему в собственность с рассрочкой оплаты по договору купли-продажи, приложило документы, подтверждающие факт принадлежности как Общества, так и его правопредшественника к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Теруправление 04.04.2023 оставило без рассмотрения поданное заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимого имущества (здания 1, 2) в связи с тем, что арендуемые объекты недвижимости находились во временном владении и пользовании Общества менее двух лет, это не соответствует пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 10.07.2023 по делу № А66-5097/2023, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, признано недействительным решение Теруправления об отказе Обществу в реализации преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого недвижимого имущества, выраженное в письме от 04.04.2023 № 69- КН-01/1947-п, на Теруправление возложена обязанность рассмотреть заявление Общества от 13.02.2023.

На основании вступившего в законную силу судебного акта по делу № А66-5097/2023 Арбитражный суд Тверской области выдал исполнительный лист № ФС 0444966863, который предъявлен Обществом в органы Федеральной службы судебных приставов по Тверской области для принудительного исполнения. Несмотря на начало процедуры принудительного исполнения судебного акта действия по его исполнению Теруправление не произвело.

Общество 26.07.2023 обратилось к Теруправлению с заявлением о реализации преимущественного права выкупа двух арендуемых объектов недвижимого имущества: зданий 3, 4 в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, просило заключить с ним договор купли-продажи в отношении зданий 3, 4, кадастровыми номерами 69:40:0400062:73, 69:40:0400062:75 соответственно, и предусмотреть рассрочку оплаты по договору купли-продажи.

Теруправление 14.12.2023 сообщило Обществу о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости (здания), и возможности рассмотрения заявления после внесения соответствующих изменений в отношении земельного участка в ЕГРН; 29.12.2023 – о необходимости о приведения сведений ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка, кадастровым номером 69:40:0400062:32, в соответствие с условиями договора аренды; 05.02.2024 – о том, что Агентство рассмотрело заявления о выкупе четырех арендуемых объектов недвижимости, пришло к выводу, что арендуемые объекты Общество не эксплуатирует и не использует в коммерческой деятельности, это может свидетельствовать о «мнимом» характере договора аренды. При этом Теруправление указало, что, учитывая физическое состояние арендуемых объектов недвижимости (в том числе объектов культурного наследия), сопоставить их назначение виду разрешенного использования земельного участка, на котором объекты расположены, не представляется возможным; вид разрешенного использования влияет на формирование цены его продажи; в настоящее время реализация Обществом преимущественного права на приобретение арендуемых объектов (зданий) в рамках требований Закона № 159-ФЗ не представляется возможным.

Общество 08.04.2024 направило Теруправлению пакет документов и сведений об осуществляемых действиях в отношении арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 11.04.2024 по делу № А66-16408/2024 признано незаконным бездействие Теруправления, выразившееся в не рассмотрении заявления Общества от 13.02.2023 о реализации преимущественного права на возмездное приобретение двух арендуемых по договору аренды от 10.02.2021 № 1601-т объектов недвижимого имущества (нежилого здания – гаража площадью 167 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:72, расположенного по адресу: <...>, и нежилого здания – административно культурного центра площадью 218,1 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:74, расположенного по адресу: <...>).

Теруправление 14.05.2024 отказало Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, недвижимого имущества, вернуло пакет документов.

Считая такой отказ незаконным, полагая, что ответчик обязан направить и заключить договор купли-продажи объектов недвижимости в порядке, предусмотренном нормами Закона № 159-ФЗ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Статьей 445 ГК РФ установлен особый порядок заключения договора в обязательном порядке.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 06.06.1995 № 7-П, от 03.11.1998 № 25-П предусмотрено, что за разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием.

Давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), в частности – исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П), установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Как правомерно указал суд первой инстанции, исходя из правового смысла норм статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ следует, что заключение компетентным уполномоченным органом с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи, с чем возникшие при заключении такого договора разногласия, в том числе уклонения от его заключения в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ в случае подачи таким субъектом заявления по собственной инициативе уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 этой статьи, в установленные этой нормой сроки, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как правомерно указал суд первой инстанции, нормами Законом № 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа в определенные частями 3, 4 статьи 9 этого Закона сроки принять по заявлению субъекта малого и среднего предпринимательства или решение положительного характера, или при наличии указанных в части 4 этой статьи оснований - об отказе в удовлетворении заявления субъекта. К моменту обращения Общества с настоящим иском в арбитражный суд Теруправление не приняло решение по заявлению Общества от 13.02.2023 несмотря на наличие вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу № А66-5097/2023 и возбуждение процедуры по его принудительному исполнению и по заявлению от 26.07.2023.

Как указал суд, при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Аналогичный вывод содержится в пункте 1 Информационного письма № 134.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 Информационного письма № 134).

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на дату обращения Общества с заявлениями от 13.02.2023, 26.07.2023 о реализации преимущественного права на приобретение четырех арендованных объектов недвижимости, предусмотренное статьей 3 Закона № 159-ФЗ, условие о нахождении этих объектов в аренде на основании договора в течение двух лет им соблюдено. Данные обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делам № А66-5097/2023 и А66-16408/2023, в которых участвовали Общество и Теруправление. При этом суды по указанным делам исходили из установленных при рассмотрении дел обстоятельств соответствия Общества и его правопредшественника критериям малого предпринимательства, осуществления государственной регистрации договора, положений пункта 2.1 договора, и, руководствуясь статьями 58, 59, 425 ГК РФ, посчитали, что в этот срок входит период владения объектами правопредшественником Общества – ООО «Эстетик-Центр» с 10.02.2021 (дата начала действия договора (пункт 2.1 договора)). Данными судебными актами установлено, что именно Теруправление должно принять решения по заявлениям истца от 13.02.2023 и от 26.07.2023, в том числе по заключению спорного договора купли-продажи.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как правильно установил суд первой инстанции, решение Теруправления об отказе Обществу в реализации преимущественного права на выкуп четырех арендуемых объектов недвижимого имущества, выраженное в письме от 14.05.2024 № 69-АК-01/2732-п, принято за пределами установленных действующим законодательством сроков рассмотрения заявлений Общества от 13.02.2023 и 26.07.2023, после обращения Общества в арбитражный суд с иском о понуждении Теруправления к заключению договора купли-продажи и после принятии указанного искового заявления к производству арбитражного суда. Решение Теруправления противоречит требованиям и нормам Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), Закона № 159-ФЗ, а также требованиям и нормам действующего земельного законодательства.

Из материалов дела видно, что, принимая вышеуказанное решение об отказе Обществу в реализации преимущественного права на выкуп четырех арендуемых объектов недвижимого имущества, выраженное в письме от 14.05.2024 № 69-АК-01/2732-п, Теруправление со ссылкой на часть 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, а также пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) указал на невозможность реализации в настоящее время истцом преимущественного права на выкуп.

Теруправление указало, что испрашиваемые к выкупу четыре объекта недвижимости располагаются в границах земельного участка площадью 2 651,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:32, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, в границах которого располагается нежилое здание – административно культурный центр площадью 274,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:76. Указанное здание также используется Обществом по договору аренды от 10.02.2021 № 1601-т. Приватизация арендуемых четырех нежилых зданий в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 3 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, без приобретения в собственность Общества земельного участка невозможна. Поскольку в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0400062:32, располагается объект недвижимости (здание, кадастровым номером 69:40:0400062:76) в отношении, которого от Общества не поступало заявления о реализации преимущественного права на выкуп, Теруправление не имеет возможности заключить с Обществом договор купли-продажи.

Как правильно указал суд первой инстанции, в письме Теруправления от 14.05.2024 № 69-АК-01/2732-п не указано, в чем конкретно в случае реализации Обществу преимущественного права на приобретение в собственность четырех арендуемых объектов недвижимого имущества будут нарушены требования Закона № 178-ФЗ, Закона № 137-ФЗ; на основании какой нормы действующего законодательства запрещена реализация Обществу преимущественного права на приобретение в собственность четырех из пяти объектов недвижимости (зданий) без приобретения в собственность земельного участка, на котором подобные объекты недвижимости расположены. Действительно, земельный участок площадью 2 651,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:32, расположенный по адресу: <...> является неделимым, в границах указанного земельного участка располагаются пять объектов недвижимого имущества (зданий), арендованных Обществом. Согласно заявлениям от 13.02.2023, 26.07.2023 Общество реализует свое преимущественное право на приобретение в собственность в порядке приватизации в отношении четырех арендуемых объектов (нежилых зданий). В тоже время, реализация преимущественного права на приобретение в собственность в порядке приватизации в отношении части арендуемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости, действующим законодательством не запрещена. Все пять зданий, которые расположены в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0400062:32, являются самостоятельными объектами, имеют отдельные (самостоятельные) кадастровые номера, которые позволяют идентифицировать подобные объекты именно в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Согласно статье 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются именно договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном действующим законодательством.

Как правомерно указал суд первой инстанции, действующее законодательство в указанных случаях, допускает приватизацию объектов недвижимости (зданий) без одновременного отчуждения в собственность лица, приобретающего недвижимое имущество, земельного участка на котором подобное имущество расположено.

Согласно части 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом суд первой инстанции также указал, что факт отсутствия волеизъявления на приватизацию в отношении одного из пяти арендуемых истцом объектов недвижимости, даже расположенных на едином и неделимом земельном участка, не является и не может являться препятствием в реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность в порядке приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества. Подобного запрета ни нормами Закона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, ни нормами Закона № 159-ФЗ не предусмотрено. Таким образом, решение Теруправления об отказе Обществу в реализации преимущественного права на возмездное приобретение четырех арендуемых истцом объектов недвижимости, выраженное в письме от 14.05.2024 № 69-АК-01/2732-п, противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку принятое Теруправлением решения об отказе в реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемых объектов недвижимого имущества, изначально является незаконным, принято после обращения Общества с настоящим иском, наличие подобного решения об отказе не препятствует последнему ссылаясь на нормы Закона № 159-ФЗ и нормы статей 421 и 445 ГК РФ требовать в судебном порядке возложения обязанности заключить с ним договор купли-продажи недвижимого арендуемого на основании договора аренды от 10.02.2021 № 1601-т имущества.

При этом суд указал, что избранный истцом способ защиты нарушенного права – понуждение Теруправления к заключению договора купли-продажи – является единственно возможным способом, который позволит восстановить нарушение права и законные интересы Общества, гарантированные Законом № 178-ФЗ и Законом № 159-ФЗ.

Из материалов дела видно, что, поскольку здания 3, 4 отнесены к объектам культурного наследия, а земельный участок, кадастровым номером 69:40:0400062:32, расположенный по адресу: <...>, полностью находится в границах территории объектов культурного наследия, 05.09.2023 у Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области запрошены сведения о состоянии зданий 3, 4 – объектов культурного наследия.

Согласно актам Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 05.10.2023 объекты культурного наследия, расположенные по адресу <...>, не относятся к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в порядке статьи 65 АПК РФ Теруправление не представило доказательств использование Обществом спорного имущества не по целевому назначению - осуществление медицинской деятельности (пункт 1.1 договора), препятствий для приватизации истцом в порядке осуществления права преимущественного выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества в настоящее время не имеется.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

Поскольку между сторонами возник спор об определении рыночной стоимости спорного имущества, Теруправление не определяло рыночную стоимость имущества независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, по ходатайству Общества определением суда от 28.06.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО1. На разрешение эксперта поставлены следующие согласованные вопросы: определить для целей возмездного приобретения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, на дату оценки – 13.02.2023 рыночную стоимость в отношении следующих объектов недвижимости: нежилое здание – гараж площадью 167 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:72, расположенный по адресу: <...>; нежилое здание – административно культурный центр площадью 218,1 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:74, расположенное по адресу: <...>; для целей возмездного приобретения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, определить на дату оценки – 27.07.2023 рыночную стоимость, в отношении следующих объектов недвижимости: нежилое здание – административное здание площадью 238,6 кв. м, кадастровым номером 69:40:0400062:73, расположенное но адресу: <...>; нежилое здание – административное здание площадью 625,4 кв. м, кадастровым номером 69:40:0400062:75, расположенное по адресу: <...>?

Согласно представленному заключению эксперта на 13.02.2023 рыночная стоимость нежилого здания – гаража площадью 167 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:72, расположенного по адресу: <...>, составляет 1 618 000 руб.; рыночная стоимость нежилого здания – административного культурного центра площадью 218,1 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:74, расположенного по адресу: <...>, составляет 575 000 руб.; на 27.07.2024 рыночная стоимость нежилого здания – административного здания площадью 238,6 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:73, расположенного по адресу: <...>, составляет 2 824 000 руб.; рыночная стоимость нежилого здания – административного здания площадью 625,4 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400062:75, расположенного по адресу: <...>, составляет 6 269 000 руб.

Имеющиеся в деле заключение эксперта содержит подробное описание поставленных перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации.

В данном случае имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Привлеченный судом эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ.

Признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на даты, указанные выше, то, что не представлено доказательств недостоверности указанных величин рыночной стоимости объектов оценки, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, суд первой инстанции обоснованно признал возможным определить продажную цену имущества исходя из заключения эксперта с учетом судебной экспертизы назначенной по делу, для включения в договор купли-продажи с ответчиком.

Суд также установил, что, поскольку в предложенной Обществом окончательной редакции договора купли-продажи допущены опечатки в указании общей цены имущества и цены третьего объекта (разница на 2 000 руб.), на основании заключения эксперта редакцию пункта 3.1 договора следует уточнить.

Согласно статье 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно материалам дела, с учетом предложения Теруправления в своих пояснениях от 14.11.2024 и согласия с этим Общества, суд первой инстанции дополнил пункт 3.2 договора купли-продажи абзацем следующего содержания: «На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки)», словами «Ставка на дату вступления в силу судебного акта»

Признавая обоснованными исковые требования, поскольку условия договора купли-продажи, представленного Обществом в материалы дела, соответствуют требованиям действующего законодательства и не ущемляют прав Теруправления, последнее их не оспаривает, при представлении окончательной редакции договора замечания ответчика учтены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении четырех объектов спорного недвижимого имущества следует изложить в окончательной редакции, предложенной Обществом, за исключением указанных выше корректировок пунктов 3.1, 3.2 договора.

На основании статьи 174 АПК РФ суд первой инстанции правомерно установил Теруправлению тридцатидневный срок для заключения спорного договора с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Ссылки подателя жалобы на допущенные судом процессуальные нарушения не принимаются во внимание, поскольку исходя из материалов дела все заявленные сторонами заявления и ходатайства рассмотрены судом с соблюдением норм АПК РФ.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 25 декабря 2024 года по делу № А66-2489/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Н.А. Колтакова

А.Н. Шадрина