АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-5096/2025

17 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2025.

Полный текст решения изготовлен 17.07.2025.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мулюковой Г.И. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (ОГРН <***> ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

истец ФИО1, паспорт;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность № 08/25-Д от 19.05.2025, диплом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (далее – ООО «Коммунальник», ответчик) о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы, выраженного в счете на оплату № 76 от 30.01.2025 и счет-фактуре № 76 от 30.01.2025, по договору аренды № 22/19/08 от 22.01.2019.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между муниципальным унитарным предприятием «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) по согласованию с администрацией городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан на основании Постановления № 9/55 от 19.09.2019 заключен договор аренды в отношении находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, закрепленных за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения № 22/19/08 от 22.01.2019, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимою имущества, расположенный на 2-м этаже 4-х этажного здания гостиницы по адресу: 452320, РБ, <...>, включающий в себя: нежилые помещения №№ 35, 36, 37, общей площадью 12,5 кв.м. для использования в целях организации адвокатской деятельности.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 20.09.2036. Условия договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 21.09.2019 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 1 948 руб. 41 коп. в месяц (с НДС 20%) в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, произведенным в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми городского поселения город Дюртюли муниципального района, принимаемыми в соответствии с федеральными, республиканскими законами (пункт 6.1 договора).

Если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми актами, принимаемыми в соответствии с федеральными, республиканскими законами, в сторону увеличения размер арендной платы, указанной в п. 6.1 договора, а также порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (пункт 6.3 договора).

Основания изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, нормативно-правовыми актами городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан и при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы.

При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, а также при изменении реквизитов и порядка ее оплаты, арендодателем в адрес арендатора направляется соответствующее уведомление.

Новый размер арендной платы, новые реквизиты (при необходимости) и порядок её оплаты подлежат согласованию с уполномоченным органом.

Новый размер арендной платы, новые реквизиты (при необходимости) и порядок её оплаты, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором (пункт 6.3.1 договора).

Уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядка её оплаты составляется в письменном виде арендодателем в двух экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

В течение пяти рабочих дней после составления уведомления арендодатель направляет один экземпляр уведомления арендатору заказным письмом по адресу, указанному в договоре, или представляет под роспись арендатору или его уполномоченному лицу.

Уведомление является достаточным основанием изменения арендной платы по договору и не требует обязательной государственной регистрации. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его уполномоченным лицом (пункт 6.3.2 договора).

Приложением к договору является расчет годовой арендной платы.

Дополнительным соглашением № 1 от 12.05.2020 на основании решения Совета городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан от 17.04.2020 № 44/353, арендатор на период с 01.04.2020 по 31.12.2020 освобожден от уплаты арендных платежей, предусмотренных п.6.1 договора аренды, за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 452320, РБ, <...>.

Истцу также было направлено уведомление об изменении арендной платы, в котором МУП «Коммунальник» сообщило, что приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № 3067 от 05.12.2023 на 2024 год утвержден средний размер стоимости одного квадратного метра (по г. Дюртюли – 28 991 руб.), в связи с чем произведен перерасчет стоимости арендной платы.

В соответствии с постановлением Администрации городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан № 6/64 от 28.06.2024 принято решение приватизировать имущественный комплекс муниципального унитарного предприятия «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Установлен способ приватизации имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан - преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью. Наименование создаваемого общества с ограниченной ответственностью - ООО «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (сокращенное - ООО «Коммунальник» г. ФИО3).

ООО «Коммунальник» направлено на согласование с ФИО1 дополнительное соглашение № 2 от 04.10.2024 на следующих условиях:

- в связи с реорганизацией МУП «Коммунальник» путем преобразования, ООО «Коммунальник», являясь правопреемником МУП «Коммунальник», с 03.10.2024 принимает на себя все права и обязанности по договору.

- наименование договора изложено в следующей редакции: «Договор аренды нежилого помещения № 22/19/08»

- пункт 6.1. Договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет 2 707 руб. 32 коп. в месяц, НДС не предусмотрен».

Все остальные условия договора остаются без изменений.

Дополнительное соглашение № 2 от 04.10.2024 истцом не подписано.

Истцу выставлен счет на оплату № 76 от 30.01.2025 на сумму 4 375 руб. за аренду нежилого помещения за январь 2025 года.

Истец указав, что отсутствуют основания для изменения арендной платы, ответчиком нарушен порядок оформления решения об изменении размера арендной платы, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Стороны согласовали существенные условия договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Спор между сторонами возник относительно возможности внесения изменений в указанный договор аренды в части увеличения размера арендной платы по инициативе арендодателя.

Ответчик пояснил, что условие договора аренды о применении при расчете аренды нежилых помещений методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом стало, по его мнению, ничтожным в связи с реорганизацией МУП «Коммунальник» в ООО «Коммунальник».

Приказом № 183 от 26.12.2024 в связи с приватизацией и изменением налогового законодательства ответчиком была утверждена стоимость аренды нежилых помещений за 1 кв.м. Стоимость аренды спорного нежилого помещения составила 350 руб. за 1 кв.м., в т.ч. НДС 5%.

Таким образом, стоимость аренды нежилого помещений №№ 35, 36, 37, общей площадью 12,5 кв. м, арендуемых ответчиком составила 4 375 руб.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В п. 6.1, 6.3 заключенного между сторонами договора установлен порядок определения/изменения размера арендной платы: в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми городского поселения город Дюртюли.

Согласно п. 6.3.1 договора основания изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, нормативно-правовыми актами городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан и при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Из буквального толкования вышеуказанного условия договора, произведенного по правилам статьи 431 ГК РФ, следует, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы и только в связи с изменением коэффициентов расчета годовой арендной платы, либо в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, нормативно-правовыми актами городского поселения город Дюртюли муниципального района Дюртюлинский район Республики Башкортостан.

Доказательства того, что ИП ФИО1 выразил свое согласие на изменение порядка расчета/изменения арендной платы, материалы дела не содержат.

Поскольку само по себе включение в договор аренды указанного условия не является принятием сторонами сделки на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части и не свидетельствует о наличии у арендодателя возможности увеличить в одностороннем порядке размера арендной платы, рассчитанной иным способом, кроме того, который стороны согласовали в договоре; в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы в связи с наличием объективных обстоятельств (таких как изменение коэффициентов), а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Наличие указанных обстоятельств, предусмотренных договором в качестве оснований для изменения размера арендной платы, ответчиком не обосновано, документально не подтверждено.

Суд также отмечает, что реорганизация арендодателя также не может являться основанием для изменения соответствующего условия в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответствующий вывод следует, в том числе, из положений п. 11.2 договора, согласно которому реорганизация арендодателя, а также переход права собственности и/или переход/возникновение вещного права на имущество к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора.

Кроме того, при направлении на согласование дополнительного соглашения № 2 от 04.10.2024 (не подписанного истцом), ответчик также не предполагал внесение изменений в п. 6.3, 6.3.1 договора о порядке изменения арендной платы.

Дополнительное соглашение касалось только изменения наименования договора, его преамбулы, реквизитов сторон, а также п. 6.1 договора, устанавливающего фиксированный размер арендной платы.

При этом, проект дополнительного соглашения № 2 от 04.10.2024, ООО «Коммунальщик» предусматривал, что все остальные условия остаются без изменений, следовательно, это касается и п. 6.3 и 6.3.1 договора.

На основании вышеизложенного и невозможности понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для изменения / увеличения арендной платы, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

Признать недействительным изменение обществом с ограниченной ответственностью «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (ОГРН <***> ИНН <***>) арендной платы по договору аренды № 22/19/08 от 22.01.2019, выраженного в счете на оплату № 76 от 30.01.2025 и счет-фактуре № 76 от 30.01.2025,

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммунальник» города Дюртюли Республики Башкортостан (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в возмещение расходов по уплате госпошлины 15 000 руб.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева