АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А28-11672/2022

г. Киров

22 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 22 сентября 2023 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Агалаковой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рублевой Е.Д.

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Агрофирма «Дороничи» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610912, Кировская область, г. Киров, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (адрес: 610002, <...>)

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 12.09.2022 №КУВД-001/2022-38481632/1,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

акционерное общество «Агрофирма «Дороничи» (далее – заявитель, Общество, АО «Агрофирма «Дороничи») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление) от 12.09.2022 №КУВД-001/2022-38481632/1 о приостановлении государственной регистрации прав на здание (зерносклад) с кадастровым номером 43:21:190201:78, расположенное по адресу: Кировская область, Нолинский район, д. Ключи (далее – зерносклад, спорный объект), обязать Управление провести государственную регистрацию перехода права собственности спорного объекта. Требование Общества мотивировано тем, что здание зерносклада построено в 1989 году; право собственности продавца на спорный объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ), то есть является ранее возникшим; Закон №122-ФЗ не содержит положений, предусматривающих возможность регистрации перехода права собственности при ликвидации стороны сделки, Управлению следовало применить в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогию закона: пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. АО «Агрофирма «Дороничи» указывает, что здание зерносклада приобретено им по договору купли-продажи от 17.02.2009 у конкурсного управляющего СХА (колхоз) «Ударник», что подтверждается материалами по делу №А28-546/06-304/3. Заявитель извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Управлением представлен мотивированный отзыв на заявление Общества, в котором изложены возражения против удовлетворения требования в связи с установленными государственным регистратором обстоятельствами: договор купли-продажи здания зерносклада заключен его сторонами 17.02.2009 - после вступления в силу Закона №122-ФЗ (введен в действие 31.01.1998), поэтому право заявителя, за государственной регистрацией перехода которого он обратился, не является ранее возникшим правом по смыслу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о правах СХА (колхоз) «Ударник» на спорный объект отсутствуют, на государственную регистрацию Обществом не представлены документы, подтверждающие право собственности на спорный объект у СХА (колхоз) «Ударник», и доказательства, что право СХА (колхоз) «Ударник» является ранее возникшим. Позиция Управления обоснована положениями пункта 3 части 2 статьи 15, пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27, частей 3, 5 статьи 69 Закона №218-ФЗ и мотивирована установлением при проведении правовой экспертизы следующих оснований, препятствующие проведению государственной регистрации права собственности Общества на здание зерносклада: отсутствие государственной регистрации права собственности за продавцом на заявленный объект; отсутствие документов, подтверждающих ранее возникшее право продавца на заявленный объект либо документы, подтверждающие наличие данного права в силу закона. Дополнительно Управление указывает, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 59 Постановления №10/22 иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона №122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ, Общество вправе обратиться в суд за признанием права собственности на спорный объект в порядке искового производства. Управление извещено о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило.

Руководствуясь положениями статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия представителей участвующих в деле лиц.

Изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

02.09.2022 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание зерносклада с кадастровым номером 43:21:190201:78, расположенное по адресу: Кировская область, Нолинский район, д. Ключи.

Согласно описи от 02.09.2022 на государственную регистрацию представлены документы: платежное поручение от 30.03.2009 №1279; заявление о государственной регистрации права от 02.09.2022 на здание с кадастровым номером 43:21:190201:78; доверенность от 18.11.2019 №1329026; договор купли-продажи от 17.02.2009; выписка из ЕГРЮЛ от 29.08.2022; платежное поручение от 29.08.2022 об уплате государственной пошлины за регистрацию права.

Нолинский межмуниципальный отдел Управления 12.09.2022 уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав, направив сообщение №КУВД-001/2022-38481632/1, о необходимости устранения препятствий для государственной регистрации, предложив заявителю представить документы, подтверждающие право собственности у СХА (колхоз) «Ударник».

Полагая, что уведомление от 12.09.222 №КУВД-001/2022–38481632/1 является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

08.06.2023 Нолинский межмуниципальный отдел Управления отказал АО «Агрофирма «Дороничи» в регистрации права собственности, направив уведомление № КУВД-001/2022-38481632/10, по основанию: право собственности СХА (колхоз) «Ударник» на спорный объект в ЕГРН не зарегистрировано и не представлены документы, подтверждающие возникновение права собственности СХА (колхоз) «Ударник» на спорный объект.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что отражено в части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

При ликвидации продавца – юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 Постановления №10/22).

В силу части 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением от 02.09.2022) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Документы – основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ.

В силу пункта 2 части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В статье 29 Закона №218-ФЗ определено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Административный регламент).

В соответствии с пунктом 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 части 4 статьи 29 Закона №218-ФЗ, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона №218-ФЗ установлены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ основанием для приостановления государственной регистрации прав являются случаи, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5), форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В силу части 5 статьи 29 Закона №218-ФЗ не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ).

В процессе проведения правовой экспертизы представленных Обществом документов уполномоченный орган установил их несоответствие требованиям Закона №218-ФЗ.

В рассматриваемой ситуации основанием направления в адрес Общества уведомления от 12.09.2022 №КУВД-001/2022-38481632/1 о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на спорный объект явились отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности СХА (колхоз) «Ударник» на заявленный Обществом к регистрации объект недвижимости, а также непредоставление заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав - документов, подтверждающих право собственности СХА (колхоз) «Ударник» на заявленный к регистрации объект.

Требование Общества обосновано отсутствием необходимости регистрации СХА (колхоз) «Ударник» как ранее возникшего права с учетом положений части 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ, отсутствием продавца СХА (колхоз) «Ударник» в связи с его ликвидацией в установленном порядке после завершения процедуры банкротства 14.07.2009, что лишает заявителя возможности зарегистрировать право на спорный объект, переданный по договору купли-продажи от 17.02.2009.

Права на ранее учтенные объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона №122-Ф, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей (часть 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, до момента обращения Общества с заявлением от 12.09.2022 сведения о зарегистрированных правах на спорный объект в ЕГРН отсутствовали. Доказательств обратного арбитражному суду при рассмотрении дела не представлено.

Заявителем не доказано, что указанный в заявлении от 12.09.2022 объект недвижимости является ранее учтенным и право собственности на него возникли у СХА (колхоз) «Ударник» до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 62 Постановления №10/22, в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая требование покупателя, арбитражный суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления №10/22).

В рассматриваемом случае такое основание как отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права на спорный объект к покупателю не является единственным основанием для приостановления в государственной регистрации перехода прав от 12.09.2022.

В развитие правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления №10/22, в Закон №218-ФЗ внесены изменения: согласно части 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 названной статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 указанной статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона №122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом №218-ФЗ. Заявление о государственной регистрации указанных в данной части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что регистрирующим органом при рассмотрении заявления Общества от 02.09.2022 установлен ряд оснований для приостановления в порядке статьи 26 Закона №218-ФЗ действий по осуществлению государственной регистрации прав, в частности, отсутствие у продавца СХА (колхоз) «Ударник» зарегистрированного права собственности на переданный покупателю (Обществу) объект недвижимости, суд приходит к выводу о законности оспариваемого уведомления.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении требований заявителя следует отказать.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования акционерного общества «Агрофирма «Дороничи» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610912, Кировская область, г. Киров, <...>) отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Н.В. Агалакова