АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

06 декабря 2023 года

Дело №А57-17798/2023

Резолютивная часть решения оглашена 05.12.2023

Полный текст решения изготовлен 06.12.2023

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Курышиным А.О., рассмотрев в судебном заседании заявление

ИП ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Норильск

к Министерству строительства и ЖКХ Саратовской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Саратов,

третьи лица: Администрация МО «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

о признании \

при участии:

от истца – ФИО2, дов. от 08.11.2022 года

от Администрации МО «Город Саратов» - ФИО3 от 16.11.2022 года,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП ФИО1 с исковым заявлением, в котором просит суд:

«Сохранить нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м, наименование после реконструкции - магазин, расположенное по адресу: Саратовская область, гор. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15, в реконструированном состоянии;

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м, наименование после реконструкции - магазин, расположенное по адресу: Саратовская область, гор.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010114:98».

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

ФИО1 (далее по тексту - истец) на основании Договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2020 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 64:48:010114:98, площадью 974 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров. торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. расположенный по адресу: Саратовская область, гор. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15. Право собственности зарегистрировано 20.03.2020 года, номер государственной регистрации права №64:48:010114:98-64/004/2020-10, о ' чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости, приложенная к настоящему исковому заявлению.

В границах данного земельного участка в 2021 году был возведен объект капитального строительства - здание, имеющее следующие характеристики: площадь -149 кв.м, кадастровый номер: 64:48:010114:3550, назначение здания - нежилое, наименование - хозяйственное строение. Право собственности на указанный объект 'зарегистрировано в упрощенном порядке 01.12.2021 года, номер государственной регистрации права №64:48:010114:3550-64/136/2021-1.

К настоящему исковому заявлению также приложена копия проектной документации, подготовленной ООО «Модерн-Монолит», на основании которой производилось строительство объекта.

Истец указывает что для указанного. объекта недвижимости не требовалась выдача разрешения на строительство, поскольку осуществлялось строительство хозяйственного строения на земельном участке с разрешенным использованием - под жилую застройку.

В дальнейшем разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:98 было изменено на «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м» на основании поданной истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Саратовской области) декларации о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.от 18.12.2021 года, а также уведомления о внесении в ЕГРН сведений (изменении вида разрешенного использования земельного участка) от 17.01.2022 года №КУВД-001/2021-54443031.

Впоследствии функциональное назначение здания было изменено с хозяйственной постройки па магазин, в связи с чем, истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений в отношении хозяйственного строения с кадастровым номером 64:48:010114:3550 в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно - назначение объекта недвижимости и виды разрешенного использования: нежилое, удаление наименования (заявление зарегистрировано за №КУВД-001/2022-10369425).

Однако 22.06.2022 года Управлением Росреестра по Саратовской области было направлено в адрес истца уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений. Истцу было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета).

Отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что изменение функционального назначения объекта с хозяйственной постройки на магазин (т.е. уставленный ему вид разрешенного использования предусматривает не обслуживающую функцию, а основную), учитывая положения ст. 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ), может быть осуществлено в порядке, установленном для реконструкции объектов капительного строительства.

В силу указанных обстоятельств, 24.01.2023 года истцом было направлено в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова заявление о вводе реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, что подтверждается приложенной к исковому заявлению копией уведомления о направлении почтового отправления. Таким образом, указывает истец он предпринимал надлежащие меры к легализации реконструкции здания, расположенного на принадлежащем ему земельном участке.

Однако ответ на данное обращение до настоящего момента не был получен истцом, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд. с. настоящим исковым заявлением.

В процессе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза. Согласно заключения эксперта было установлено.

Вопрос №1:

В чем заключается реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., наименование после реконструкции-магазин, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15? Допущены ли при реконструкции жилых помещений существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил, а также иных норм и правил? Если да, являются ли они устранимыми.

Ответ на вопрос №1:

С технической точки зрения, на объекте отсутствуют какие-либо следы вмешательства в конструктивные характеристики объекта, следовательно, реконструкция не проводилась.

С технической точки зрения (изменения технических параметров здания) не была проведена, произошло изменение функционального назначения здания (с хозяйственной деятельности на экономическую деятельность).

Нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., - магазин, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15 соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, а также иным нормам и правилам.

Вопрос №2:

Соответствуют ли реконструированный объект недвижимости-нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., наименование после реконструкции-магазин, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15, строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и правилам и другим техническим регламентам, создают ли реконструированные объекты недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан? Нарушают ли права пользователей смежных земельных участков и объектов недвижимости? Если да, в чем это выражается? В случае наличия нарушений, какие меры возможно применить для их устранения?

Ответ на вопрос №2:

Исследуемый объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., - магазин, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15, соответствует строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и правилам и другим техническим регламентам, исследуемый объект недвижимости не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопрос №3:

Соответствует ли реконструированный объект нормам и правилам с учетом разрешенного использования земельного участка и его расположения в конкретной территориальной зоне (расстояния до объектов, этажность), с учетом Правил Землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов»?

Ответ на вопрос №3:

Исследуемый объект соответствует нормам и правилам с учетом разрешенного использования земельного участка и его расположения в конкретной территориальной зоне (расстояния до объектов, этажность), с учетом Правил Землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Вопрос №4:

Находится ли реконструированный объект недвижимости — нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., наименование после реконструкции-магазин, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15 в границах принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:98, площадью 974 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №1?

Ответ на вопрос №4:

Исследуемый объект недвижимости — нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010114:3550, площадью 149 кв.м., - магазин, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №15 находится в границах принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:98, площадью 974 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч. №1.

Суд исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления N 10/22).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма N 143.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение предпринимателей за получением разрешения на строительство (реконструкцию) как до начала производства работ, так и во время их проведения, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцы не предпринимали надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от истцов причинам не представлено.

Довод истца о том что объект не требовал разрешительной документации, т.к. являлся хозяйственной постройкой судом не принимается.

Как следует из материалов дела в том числе из судебной экспертизы и не оспаривается истцом объект был изначально построен как здание магазина и какого либо фактического переустройства не требовал. Таким образом вся совокупность действий истца по постройке здания магазина на земельном участке предназначенном для ИЖС, регистрация здания как хозяйственной постройки и последующие действия по смене вида разрешенного использования земельного участка и смене функционального назначения с хозяйственной постройки па магазин рассматривается судом как направленные на обход административной процедуры получения разрешительных документов, что в свою очередь свидетельствует о нарушении истцом положений ст. 10 ГК РФ.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом того, что материалы дела не содержат доказательств того, что истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения настроительство объекта, а действия истца, в тот момент когда объект был уже построен не могут быть признаны таковыми, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьей 218,222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным в удовлетворении искового заявления следует отказать.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов