Решение по делу № А45-931/2025 от 19.05.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-931/2025

19 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрел в судебном заседании в помещении №618 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО4 (доверенность от 05.12.2024, паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО5 (доверенность от 05.08.2024, удостоверение адвоката).

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.02.2024.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Ответчик в отзыве, поддержанном в судебном заседании представителем, указывает на отсутствие возможности уплатить стоимость недвижимости по договору купли-продажи от 01.02.2024, при этом также ссылаясь на намерение сторон оформить отношения по займу и выдаче брату истца ФИО3 займа на сумму 22 250 000 рублей и недвижимое имущество фактически должно было быть обеспечением по договору займа, однако оформить займ и передать сумму ФИО3 ответчику не удалось.

Третье лицо ФИО3 в отзыве подтвердил, что заключению договора купли-продажи от 01.02.204, предшествовал факт намерения заключения займа между ним и ответчиком, однако займ не состоялся, денежные средства ответчиком ему не передавались, данное обстоятельство не влияет на исковые требования истца, иск подлежит удовлетворению.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третье лицо считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела и искового заявления усматривается, что между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>) (далее - Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>) (далее - Покупатель) (при совместном упоминании -Стороны), был заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.02.2024 г. (далее - Договор), в соответствии с которым Продавец обязался передать, а Покупатель оплатить и принять в собственность недвижимое имущество общей стоимостью 22 250 000 рублей.

В соответствии с разд. 1 Договора, Объекты недвижимости следующие:

-Помещение 1, назначение: нежилое, общей площадью 186,8 кв.м., кадастровый номер: 54:35:091885:1274, номер этажа: 1, номера на поэтажном плане: 5-14, расположенное в здании по адресу: 630056, <...>;

-Помещение 2, назначение: нежилое, общей площадью 50 кв.м., кадастровый номер: 54:35:091885:1259, номер этажа: 2, номера на поэтажном плане: 16, расположенное в здании по адресу: 630056, <...>;

-Помещение 3, назначение: нежилое, общей площадью 119,7 кв.м., кадастровый номер: 54:35:091885:1256, номер этажа: 2, номера на поэтажном плане: 8-11, расположенное в здании по адресу: 630056, <...>;

-Помещение 4, назначение: нежилое, общей площадью 136,1 кв.м., кадастровый номер: 54:35:091885:1279, номер этажа: 2, номера на поэтажном плане: 7-11, расположенное в здании по адресу: 630056, <...>.

Согласно п. 3.1. Договора, Продавец передал, а Покупатель принял Объекты недвижимости, в день подписания настоящего договора. По соглашению сторон настоящий договор имеет силу Акта приёма-передачи Объектов недвижимости.

Таким образом, обязанность по передаче Объектов исполнена Продавцом в полном объеме.

В силу разд. 2 Договора, по соглашению Сторон общая стоимость Объектов недвижимости, указанных в п.п. 1.1.1.-1.1.4. настоящего договора, согласована Сторонами, является окончательной, изменению не подлежит и составляет 22 250 000 руб., НДС не предусмотрен.

Оплата за Объекты недвижимости, указанные в п.п. 1.1.1.-1.1.4. настоящего договора, производится Покупателем до 01.04.2024 г., любым не запрещенным действующим законодательством РФ способом, в том числе по взаимному соглашению сторон путем зачета взаимных требований.

Однако по настоящее время Покупатель не исполнил обязанность по оплате Объектов недвижимости. По причине чего, в ноябре 2024 г. Продавец передал Покупателю претензию с предложением расторгнуть Договор.

В ответ на него Покупатель направил письмо, в котором отказал Продавцу в расторжении Договора, что явилось основанием для обращения с иском в арбитражный суд о расторжении договора купли-продажи.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Применительно к правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.11.2012 № ВАС-15013/12, по делам о расторжении договоров суду необходимо проанализировать соотношение исполненных и неисполненных обязательств сторон, целесообразность сохранения договора и возможность его дальнейшего исполнения, а также возможность наступления существенных негативных последствий для ответчика и восстановления прав и законных интересов истца.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано созершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, по общему правилу, односторонний отказ от исполнения договора запрещен.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Факт заключения договора купли-продажи и передачи недвижимости ответчиком не оспорен (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи недвижимости от 01.02.2024 продавцом (истцом) обязательства по договору исполнены, объекты договора купли-продажи переданы ответчику, договор купли-продажи прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области, право собственности ответчика ИП ФИО2 на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 54:35:091885:1274, 54:35:091885:1259, 54:35:091885:1256, 54:35:091885:1279 зарегистрировано согласно данным ЕГРН, что подтверждается представленными в дело выписками от 29.03.2024.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся доказательства, суд установил, что ответчик не исполнил обязанность по оплате вышеуказанных помещений, доказательства обратного в материалы дела ответчиком не представлено, доказательств возможности оплаты помещений в какой-либо срок также не представлено в нарушении ст.65 АПК РФ.

Однако по настоящее время Покупатель не исполнил обязанность по оплате Объектов недвижимости, указывая в ответе на претензию истца об отсутствии какой-либо возможности уплатить денежные средства за имущество.

Существенность данного обстоятельства подтверждается п. 8 "Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017)" (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017): «Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи...», а также судебной практикой, в частности: определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 07.05.2024 № 82-КГ24-2-К7; определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27; определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 № 78-КГ17-21

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

На основании изложенного, учитывая, что Продавец (истец ИП ФИО1) не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, а значит лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении Договора - данное нарушение является существенным, влекущим утрату для Продавца какого-либо смысла в дальнейшем существовании договорных обязательств, что является основанием для расторжения Договора по основаниям пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли –продажи от 01.02.2024 подлежат удовлетворению.

Распределение судебных расходов производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в пользу истца.

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 01.02.2024, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 15000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

А.А. Богер