Решение по делу № А57-24228/2025 от 22.12.2025 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

22 декабря 2025 года

Дело №А57-24228/2025

Резолютивная часть решения оглашена 08.12.2025 года

Полный текст решения изготовлен 22.12.2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Саратов

к обществу с ограниченной ответственностью «Александрия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов

третье лицо: Управление Росреестра по Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов

об устранении препятствий в пользовании земельным участком

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 13.08.2025г. (до перерыва), ФИО2, по доверенности от 21.10.2024 г. (после перерыва),

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 01.08.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Александрия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов, третье лицо: Управление Росреестра по Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов, в котором истец просит:

1. Возложить на ООО «Александрия» обязанность в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, за счет собственных средств устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:040819:45, государственная собственность на которые не разграничена, путем сноса нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040810:705, с адресным ориентиром: Саратовская область, г Саратов, пл. им Ленина В.И., д. 1Б, с информационной вывеской «Ломбард»;

2. Взыскать с ООО «Александрия» в случае неисполнения решения суда судебную неустойку в размере 5000 рублей, подлежащую начислению за каждый день неисполнения решения суда, с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что на момент рассмотрения спора все препятствия в пользовании спорным земельным участком им устранены.

Истец представил в материалы дела протокол осмотра от 20.11.2025г. Суд приобщил представленный протокол осмотра к материалам дела.

Судом объявлялись перерывы в судебном заседании с 10.11.2025 до 24.11.2025г. - 09 час. 55 мин., до 08.12.2025г. -11 час. 10 мин. и до 14 час. 00 мин. После перерывов судебное заседание объявлено продолженным.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве ответчика на иск, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, Согласно Положению о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденному решением Саратовской городской Думы от 27.08.2021 № 92-761, на основании Плана работы комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» председателем комитета муниципального контроля муниципального образования «Город Саратов» 18.07.2025, проведено выездное обследование по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», <...>.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок площадью 341 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:56, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», <...>, с видом разрешенного использования «Магазины от 75 до 150 кв.м общей площади», предоставлен на праве аренды ООО «Александрия» (договор аренды земельного участка № Ар-15-644/Ю-4 от 14.12.2015). На земельном участке расположено нежилое здание площадью 111.6 кв.м с кадастровым номером 64:48:040810:705, принадлежит на праве собственности ООО «Александрия».

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок площадью 1268 кв.м с кадастровым номером 64:48:04 819:45, расположенный по адресу: <...> Дачная, площадь перед Домом культуры «Россия», с видом разрешенного использовайия «для организации ярмарок», права, либо обременения не зарегистрированы.

В результате инструментального обследования установлено, что часть строения с информационной вывеской «Ломбард» размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:45. Площадь самовольно занимаемого земельного участка составляет 1,4 кв.м. Часть строения размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:56.

Сведения о наличии правоустанавливающих (правоудостоверяющих, разрешительных) документов на использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:45, занимаемого указанным объектом, отсутствуют.

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В связи, с чем органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, самовольно занимаемым ответчиком, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

Истец считает, что самовольно занимая земельный участок без оформления соответствующих документов, ответчик нарушает установленные законом правила пользования земельным участком, требования ст. 25, 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих основания возникновения прав на землю, порядок предоставления земельных участков.

С учетом данных обстоятельств, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой (пункт 1).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает определенный и исчерпывающий перечень прав на земельные участки: собственность (статья 15), аренда (статья 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (статья 23), безвозмездное пользование земельными участками (статья 24).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок площадью 341 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:56, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», <...>, с видом разрешенного использования «Магазины от 75 до 150 кв.м общей площади», предоставлен на праве аренды ООО «Александрия» (договор аренды земельного участка № Ар-15-644/Ю-4 от 14.12.2015). На земельном участке расположено нежилое здание площадью 111,6 кв.м с кадастровым номером 64:48:040810:705, принадлежит на праве собственности ООО «Александрия».

В ходе выездного обследования Комитета муниципального контроля Администрации муниципального образования «Город Саратов» было установлено, что часть строения размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:56, а часть строения с информационной вывеской «Ломбард» размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:45. Площадь самовольно занимаемого земельного участка составляет 1,4 кв.м.

При этом ответчик никакими правами на спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:040819:45 не обладает.

Из изложенного следует, что самовольно занимаемый земельный участок без оформления соответствующих документов, ответчик нарушил установленные законом правила пользования земельным участком, требования ст. 25, 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих основания возникновения прав на землю, порядок предоставления земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В пункте 2 постановления N 44 указаны признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ N 44, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Пленума N 44).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВС РФ N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Из смысла статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из признаков самовольной постройки и самостоятельным основанием для ее сноса является создание такой постройки без получения на это необходимых разрешений.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П и от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Таким образом, отсутствие разрешительной документации на возводимый объект, к получению которой застройщик не предпринимал должных мер, является достаточным основанием для признания такой постройки самовольной и предъявления соответствующего иска о ее сносе.

Обращаясь с требованием о сносе самовольной постройки, истец должен доказать, в чем выражается нарушение его прав и законных интересов в результате самовольно возведенного объекта недвижимости.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела судом установлено, что в ходе судебного разбирательства ответчиком произведен демонтаж части нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040810:705, с адресным ориентиром: Саратовская область, г Саратов, пл. им Ленина В.И., д. 1Б, с информационной вывеской «Ломбард», что подтверждается протоколом осмотра от 20.11.2025 комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов».

Также согласно данному протоколу осмотра от 20.11.2025г. комитетом муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» установлено, что часть одноэтажного строения, используемого, как торговый объект демонтирована, Одноэтажный строение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:56.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиками в добровольном порядке устранены препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:040819:45, государственная собственность на которые не разграничена, путем демонтажа части строения - нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040810:705, с адресным ориентиром: Саратовская область, г Саратов, пл. им Ленина В.И., д. 1Б, с информационной вывеской «Ломбард».

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Саратов отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2025 г. по делу №А57-24228/2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Александрия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Саратов в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 50000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Святкина