Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№09АП-67373/2023-ГК
г. МоскваДело №А40-120112/23
23 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Мезриной Е.А., Головкиной О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Рузского городского округа Московской области
на решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.08.2023 по делу №А40-120112/23
по иску Администрации Рузского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к ООО «Альянс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: не явился, извещен;
от ответчика: ФИО1 по доверенности от 07.06.2023, диплом ВСГ 4386407 от 01.07.2010,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Рузского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «Альянс» о взыскании долга за период с 01.12.2020 по 31.12.2022 в размере 23 758 132 руб. 13 коп., пени за период с 16.12.2020 по 31.12.2022 в размере 3 866 471 руб. 37 коп. по договору аренды №67 от 29.12.2008.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал решение суда, представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Как следует из материалов дела, между администрацией Рузского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Инвестпроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №67 от 29.12.2008 из земель неразграниченной собственности, общей площадью 29 900 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:19:0010203:294, местоположение: Московская область, Рузский район, г/пос. Руза, <...>, с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства.
В п.2.1 договора установлен срок аренды 3 года с 29.12.2008 по 28.12.2011.
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 27.12.2011 №1 предусмотрено продление срока действия договора на 15 лет с 29.12.2011 по 28.12.2026.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 06.05.2009 №50-50-19/027/2009-009.
Согласно материалам дела, 23.11.2011 между ООО «Инвестпроект» и ФИО2 заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2011, в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 №67.
24.12.2014 между ФИО2 и ООО «Монолог-проект» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору №67 в отношении земельного участка №1/67, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды перешли от ФИО2 к ООО «Монолог-проект».
27.11.2018 между ООО «Монолог-проект» и ООО «Руком Консалт» заключен договор об уступке права аренды земельного участка.
11.12.2019 между ООО «Руком Консалт» и ООО «Ремстройкомплект» заключен договор об уступке права аренды земельного участка.
19.01.2021 между Администрацией Рузского городского округа и ООО «Ремстройкомплект» заключено Дополнительное соглашение №2, согласно которому срок действия по Договору аренды №67 продлен с 29 12.2026 по 28.12.2029.
20.09.2021 между ООО «Ремстройкомплект» и ООО «ДельтаСервис» заключен Договор уступки права аренды земельного участка.
25.01.2022 между ООО «ДельтаСервис» и ООО «Альянс» заключен Договор уступки права аренды земельного участка.
Дополнительным соглашением №2 от 13.05.2022 срок действия Договора аренда №67 продлен на 3 (три) года по 27.12.2029.
В силу ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п.4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
Согласно п.3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Согласно п.3.1 Договора №67, размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора установлена в соответствии со ст.38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.447, 448 Гражданского кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Законом Московской области от 07.06.1996 №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», на основании Постановления Администрации Рузского муниципального.
В п.3.5 договора установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
В обоснование совей позиции в суде первой инстанции, истец указал, что ввиду нарушения принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору, у ответчика перед ним образовалась задолженность за период с 01.12.2020 по 31.12.2022 в размере 23 758 132 руб. 13 коп.
Кроме того, истцом начислены ответчику пени за невнесение арендных платежей за период с 16.12.2020 по 31.12.2022 в размере 3 866 471 руб. 37 коп., на основании п.5.2 договора.
В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на основании п.3 ст.405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, ввиду чего невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку в удовлетворении требования о взыскании долга истцу отказано, в связи с чем, правовые основания для начисления неустойки отсутствуют.
Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии со ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Оплата арендной платы является встречным обязательством по отношению к обязанности Администрации предоставить Земельный участок в аренду в таком состоянии, которое позволяет использовать Земельный участок в соответствии с его назначением и целью предоставления в аренду.
Земельный участок с кадастровым номером 50:19:0010203:294 в соответствии с установленным ему видом разрешенного использования, целью предоставления в аренду предназначен для жилищного строительства.
В настоящее время данный Земельный участок не застроен, доказательств иного суду не представлено.
Новое строительство на земельных участках возможно лишь в соответствии с градостроительными регламентами (п.4 ст.85 Земельного кодекса РФ).
Градостроительный регламент территориальной зоны Ж-3 «Зона смешанной малоэтажной жилой застройки» Правил землепользования и застройки, утв. Решением Совета депутатов Рузского г.о. от 16.10.2017 №131/12, в которой находится Земельный участок, предусматривает следующие основные виды разрешенного использования, позволяющие возводить жилую застройку:
«2.1. «Для индивидуального жилищного строительства» (предельные параметры площади земельных участков: от 500 кв.м до 3000 кв.м);
«2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (предельные параметры площади земельных участков: от 30 000 кв.м до 1 000 000 кв.м);
«2.3 «Блокированная жилая застройка» (предельные параметры площади земельных участков: от 500 кв.м до 3000 кв.м).
Согласно материалам дела, площадь земельного участка 50:19:0010203:294 - 29 900 кв. м., таким образом, земельный участок 50:19:0010203:294 не соответствуют предельным параметрам ни одного из основных видов разрешенного использования территориальной зоны Ж-3, предусматривающих жилую застройку.
При этом, для приведения Земельного участка в соответствие градрегламенту и осуществления жилищного строительства земельному участку необходимо установить ВРИ 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства» и / или 2.3 «Блокированная жилая застройка» в соответствии с градрегламентом, также, земельный участок необходимо разделить на земельные участки площадью не более 3000 кв.м.
Земельный участок был сформирован 11.10.2006, предоставлен в аренду в 2008 г., вместе с тем, классификатор вступил в силу 24.12.2014, а ПЗЗ были утверждены 16.10.2017.
Согласно материалам дела, 07.03.2019 предыдущий Арендатор, планируя строительство, обратился к истцу с заявлением о приведении ВРИ Земельного участка в соответствие виду разрешенного использования 2.1. «Для ИЖС» Классификатора в порядке п.13 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Вместе с тем, истец отказал предыдущему Арендатору в приведении ВРИ Земельного участка в соответствие ВРИ «2.1 «Для ИЖС» Классификатора (Решение Администрации Рузского городского округа Московской области от 21.03.2019 №14-О (50:19.6943)), основанием для отказа в приведении вида разрешенного использования в соответствие Классификатору стало несоответствие предельным размерам земельных участков, установленным ПЗЗ.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу №А41-30025/2019 от 24.09.2019 данный отказ признан незаконным, на истца возложена обязанность установить соответствие ВРИ Земельного участка виду разрешенного использования «Для ИЖС» Классификатора.
При этом, данный судебный акт истцом не исполнен, доказательств иного суду не представлено.
11.03.2019 предыдущий Арендатор, планируя строительство, обратилось в Мособлархитектуру за выдачей ГПЗУ. В выданном ГПЗУ №RU50357000-MSK005239 было указано, что строительство блокированной жилой застройки может осуществляться лишь на основании проекта планировки территории. Посчитав данное требование незаконным и существенно нарушающим права, предыдущий Арендатор обратился в суд.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-45510/2019 от 01.08.2019 ГПЗУ признан в данной части недействительным, на Мособлархитектуру возложена обязанность выдать ГПЗУ без указания сведений о необходимости проекта планировки для осуществления блокированной жилой застройки.
При этом, данный судебный акт также не исполнен, доказательств иного суду не представлено.
Согласно материалам дела, 31.05.2019 ООО «Руком консалт» обратилось к истцу с заявлением об установлении Земельному участку ВРИ 2.3 «Блокированная жилая застройка». 02.07.2019 ООО «Руком консалт» отказано в установлении данного ВРИ со ссылкой на несоответствие предельной площади Земельного участка градрегламенту, наличие задолженности по арендной плате.
В соответствии с п.7 ст.11.4 Земельного кодекса РФ раздел земельного участка, находящегося в государственной собственности, осуществляется на основании схемы расположения.
Как следует из материалов дела, 03.04.2019 ответчик обратился к истцу с заявлением об утверждении схемы расположения Земельного участка в целях его раздела в соответствии с предельными параметрами, установленными ПЗЗ.
Вместе с тем, 08.07.2019 истцом ответчику был направлен отказ в утверждении схемы расположения, мотивированный наличием задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-45512/2019 от 06.09.2019 данный отказ признан незаконным, на истца возложена обязанность по утверждению схемы расположения Земельного участка в целях его раздела в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу судебного акта.
При этом, данный судебный акт также не исполнен, доказательств иного суду не представлено.
Таким образом, ВРИ «Для малоэтажного жилищного строительства», установленный Земельному участку, не соответствует в настоящее время ни градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-3, ни Классификатору, в соответствии с которым установлены виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительными регламентами территориальных зон, в ПЗЗ.
Согласно п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Из совокупности норм п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, данных в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 №2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату, поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
В соответствии с п.1 ст.328 Гражданского кодекса РФ, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества, которое возможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, во владение и пользование арендатору.
В соответствии с п.2 ст.328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В соответствии с Обзором судебной практики №3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) исходя из положений п.п.2 и 4 ст.620 Гражданского кодекса РФ следует, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
При таких обстоятельствах, у ответчика как у арендатора отсутствует встречное обязательство по оплате арендных платежей при непредставлении истцом как арендодателем земельного участка, отвечающего условиям договора аренды.
Поскольку истцом не представлено доказательств исполнения обязательства по предоставлению земельного участка в состоянии, позволяющем его использование в соответствии с его назначением и целью предоставления в аренду, а вступившими в законную силу судебными актами установлено, что истцом были созданы препятствия в пользовании ответчиком земельным участком по его назначению, договор аренды носит целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости, в связи с чем, ответчик не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок для строительства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, такие обстоятельства будут иметь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, преюдициальное значение.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 №2013/12 по делу №А41-11344/11, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда г.Москвы от 29.09.2020 по делу №А40-81902/20 и от 18.08.2020 по делу №А40-331215/19 истцу отказано во взыскании арендной платы за период 1-4 кв. 2019.
С учетом того обстоятельства, что в рассматриваемом деле истцом заявлены исковые требования по аналогичным обстоятельствам, но за следующий период, а также с учетом того, что препятствия и нарушения для использования переданного ответчику земельного участка в определенных в договоре аренды целях не были устранены истцом (доказательств обратного в материалы дела не представлено), суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы, по существу, повторяют позицию истца, которая была им изложена в исковом заявлении, а также сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.
При этом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены решения суда первой инстанции.
Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы
Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 по делу №А40-120112/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судьяЕ.Б. Алексеева
Судьи:Е.А. Мезрина
О.Г. Головкина
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.