Арбитражный суд Воронежской области
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело №А14-8684/2023
«09» августа 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена «03» августа 2023 г.
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.А. Кошкиной (до перерыва),
судьей Д.И. Тисленко (после перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Воронежская обл., Терновский р-н, с. Липяги (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к Администрации Терновского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл., Терновский р-н, с. Терновка (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании недействительным уведомления о пересчете арендной платы,
при участии в судебном заседании:
от истца – ФИО3, представителя по доверенности № 68 АА 1046859 от 09.10.2018,
от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности б/н от 15.06.2023 (до перерыва),
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2) 29.05.2023 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 29.05.2023 к Администрации Терновского муниципального района Воронежской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным (ничтожным) уведомления № 750 от 23.03.2022 о пересчете арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения б/н от 05.04.2016.
Определением от 05.06.2023 исковое заявление принято к производству.
В предварительном судебном заседании 27.07.2023, проводившемся при участии представителей сторон, судом на основании статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к материалам дела приобщен отзыв ответчика на иск с приложениями.
В порядке статьи 137 АПК РФ суд перешел к судебному разбирательству по делу.
Представитель истца поддержал исковые требования.
Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.
Состоялось обсуждение фактически обстоятельств спора и правовых позиций сторон.
В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.08.2023 до 11 час. 45 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда.
В судебном заседании 03.08.2023 по окончании перерыва, продолженном при участии представителя истца и в порядке статьи 163 АПК РФ в отсутствие ответчика, суд установил, что от ответчика посредством системы электронного документооборота «Мой арбитр» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу в связи с запросом в Общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» о предоставлении дополнительной информации.
Представитель истца против удовлетворения данного ходатайства возражал.
Суд, руководствуясь статьями 65-68, 89, 159, 159 АПК РФ, достаточных правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства не усмотрел. В рамках настоящего дела судом осуществляется оценка наличия или отсутствия признаков недействительности у уведомления Администрации № 750 от 23.03.2022 о пересчете арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения б/н от 05.04.2016. Поскольку спор инициирован ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2, не согласным с данным уведомлением, предметом судебного исследования являются основания, которыми руководствовалась Администрация на момент подготовки своего уведомления № 750 от 23.03.2022, круг которых ограничен – это условия заключенного между сторонами договора и отчет ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за пользование земельными участками № 3267/03/22 от 10.03.2022. Иные полученные от оценочной компании пояснения явно выйдут за рамки этих оснований и не будут соответствовать критериям относимости и допустимости доказательств (статьи 67 и 68 АПК РФ).
Представитель истца поддержал требования иска.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения б/н от 05.04.2016 в отношении 9 земельных участков с кадастровыми номерами 36:30:4500005:20, 36:30:4500005:21, 36:30:4500006:10, 36:30:4500006:6, 36:30:4500006:7, 36:30:4500006:8, 36:30:4500006:9, 36:30:4500012:61, 36:30:4500012:62 из земель совхоза «Никитовский» в Терновском районе Воронежской области.
Данный договор заключен по результатам аукциона.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды составляет 49 лет.
Согласно пункту 3.1 договора на основании отчета об оценке общая сумма арендной платы по всем участкам составляет 488 000 руб. 00 коп. в год.
Заключенный сторонами договор содержит условия об изменении размера арендной платы, изложенные в пунктах 3.5 и 3.6.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с учетом увеличения рыночной стоимости участка не менее чем на 20 %. Рыночная оценка участка проводится арендодателем не чаще 1 раза в 5 лет.
Согласно пункту 3.6 договора расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа с последующим письменным уведомлением арендатора, которое является обязательным для последнего, вступает в силу с момента его направления арендодателем и является неотъемлемой частью договора.
Администрация со ссылкой на данные пункты договора и отчет ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за пользование земельными участками № 3267/03/22 от 10.03.2022 направила в адрес ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 уведомление № 750 от 23.03.2022, согласно которому размер годовой арендной платы за все арендованные земельные участки увеличился до 1 868 000 руб. 00 коп.
Считая данное уведомление незаконным, истец обратился с настоящим иском в суд.
Непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требование истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.
С учетом того, что между сторонами заключен договор аренды, действия Администрации рассматриваются судом как действия стороны по договору, а спор рассмотрен по общим правилам искового производства (данный вопрос выносился судом на обсуждение, возражений не поступило).
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В силу положений статей 153, 154, 156 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
С учетом изложенного, оспариваемое уведомление является односторонней сделкой, направленной на изменение существенного условия договора аренды.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с частью первой статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Какой-либо неясности условие договора аренды об одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы, содержащееся в пункте 3.5 договора, не содержит, оно подлежит буквальному истолкованию как позволяющее арендодателю в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения рыночной стоимости участка не менее чем на 20 % на основании рыночной оценки стоимости участка.
В рассматриваемом же случае рыночная оценка стоимости арендованных земельных участков не проводилась, отчет ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» № 3267/03/22 от 10.03.2022 представляет собой результат оценки рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за пользование земельными участками, а не рыночной стоимости земельных участков. При этом в исследовательской части указанного отчета не содержится указаний об использовании при оценке в качестве какого-либо из базовых показателей рыночной стоимости земельных участков, равно как отсутствует указание на увеличение рыночной стоимости земельных участков не менее чем на 20 %. Оценщиком использован доходный подход к оценке.
Следовательно, условие, позволяющее арендодателю увеличить размер арендной платы в порядке пунктов 3.5 и 3.6 договора, не наступило.
Ссылка ответчика на пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) несостоятельна, поскольку арендная плата, установленная по итогам аукциона, не является регулируемой (пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Тот факт, что арендатор вносит арендные платежи по увеличенной арендодателем в одностороннем порядке цене, сам по себе не свидетельствует о его согласии с таким изменением, поскольку направлен на устранение возможных неблагоприятных гражданско-правовых последствий неисполнения обязанности по внесению арендной платы, и не лишает истца права на оспаривание односторонней сделки.
На основании изложенного иск подлежит удовлетворению, следует признать недействительным уведомление Администрации № 750 от 23.03.2022 о пересчете арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения б/н от 05.04.2016, а также в порядке статьи 110 АПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворить.
Признать недействительным уведомление Администрации Терновского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл., Терновский р-н, с. Терновка (ОГРН <***>, ИНН <***>) № 750 от 23.03.2022 о пересчете арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения б/н от 05.04.2016.
Взыскать с Администрации Терновского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл., Терновский р-н, с. Терновка (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Воронежская обл., Терновский р-н, с. Липяги (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.
Судья Д.И. Тисленко