РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-185589/24-68-1320

14 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 февраля 2025 года

Судья Абрамова Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаевым А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОТАУЭР" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2018, ИНН: <***>, КПП: 505001001, 141100, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЩЁЛКОВО, Ш. ФРЯНОВСКОЕ, Д. 64, К. 1, ПОМ/КАБ 002/1) к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕГАПОЛИС ГРУП" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2014, ИНН: <***>, КПП: 770301001, 123112, Г.МОСКВА, НАБ ПРЕСНЕНСКАЯ, Д. 8, СТР. 1, ЭТ 16 ПОМ I КОМ 15) о взыскании 12 160 264, 35 рублей

при участии:

от истца – ФИО1 на основании выданной доверенности от 14.02.2024 года; паспорт, диплом.

от ответчика – ФИО2 на основании выданной доверенности от 12.03.2024 года; паспорт, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, неустойки за нарушение сроков передачи Объектов долевого строительства по договору № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018, соглашению об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей) № 1-21/В от 26.03.2019, которая составляет сумму рублевого эквивалента в размере 142 227,95 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа; о взыскании убытков сверх неустойки в размере 78 000 руб., понесенные в связи выездом 27.03.2024 технического специалиста в целях приемки объектов, также истец просит установить, что окончательный расчет за Объекты долевого строительства по договору № 17-18-19-21-45/В от 27.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома ООО «ЭКОТАУЭР» производится в рублях по курсу ЦБ РФ, определенному по состоянию на 31.03.2023, из расчета 77,0863 руб. за 1 доллар США путем внесения изменений в абзац 2 п. 4.3.2 договора № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018 в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2022 путем изложения в следующей редакции: «Все платежи по настоящему договору производятся в рублях по курсу ЦБ РФ, определенному по состоянию на 31.03.2023, который составляет 77,0863 руб. за 1 доллар США».

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по доводам отзыва.

Непосредственно исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришёл к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 27.04.2018 между ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» (застройщик) и ФИО3 заключен договор № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

26.03.2019 между ФИО3 и ООО «ЭКОТАУЭР» (участник долевого строительства, истец) заключено Соглашение об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей) № 1-21/В по Договору № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018.

В соответствии с п.1 Соглашения об уступке, в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2021 к договору участия, ФИО3 с согласия застройщика передал, а ООО «ЭКОТАУЭР» приняло: право требования от застройщика передачи по окончании строительства следующих Объектов долевого строительства: квартиры с условными номерами № 42, 43, 44, 45, 47, 48, 50, расположенные на 21 этаже в корпусе «В» Комплекса; обязанность по оплате цены Объектов долевого строительства в размере 2 857 018,50 долларов США, НДС не облагается, в сроки, установленные п. 4.3 Договора участия.

Цена Объектов долевого строительства составляет сумму рублевого эквивалента в размере 2 146 837 долларов США, НДС не облагается (п. 2 дополнительного соглашения от 19.05.2021 к договору участия). Все платежи по договору производятся в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.

На момент заключения Соглашения, ФИО3 частично выполнены обязательства перед застройщиком по оплате цены договора участия в отношении квартир на сумму 317 446,50 долларов США по курсу 57,6291 руб. за один доллар США, что составляет 18 294 156,09 руб. (платежное поручение № 14157577325 от 29.05.2018).

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 10.08.2022 к договору участия, окончательный расчет по договору в размере рублевого эквивалента 1 929 816 долларов США осуществляется участником в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами Акта приема-передачи объектов долевого строительства.

Поскольку Объекты по состоянию на дату подачи настоящего иска участнику не переданы по Акту, следовательно, обязанность по осуществлению окончательного расчета по договору у ООО «ЭКОТАУЭР» не возникла.

Согласно п. 2 Соглашения, одновременно с правами и обязанностями, указанными в п. 1 Соглашения, с момента вступления настоящего соглашения в силу, к ООО «ЭКОТАУЭР» переходят в соответствующей части иные сопутствующие права и обязанности, включая право требовать от застройщика уплаты пени, в случае нарушения срока строительства и/или передачи Объектов долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3.1 договора участия, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиры по Акту приема-передачи при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Застройщик обязуется приступить к передаче Объектов долевого строительства участникам долевого строительства в срок, не позднее 6 (шести) месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 31.03.2023 (п. 2.8 договора участия в ред. дополнительного соглашения от 19.11.2021).

По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления объекты долевого строительства ООО «ЭКОТАУЭР» не переданы.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Застройщиком допущена просрочка исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства, в связи с чем, ООО «ЭКОТАУЭР» начислена неустойка.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Учитывая действие моратория, введенного Постановлением Правительства № 479 от 26.03.2022, неустойка за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 не начисляется.

Кроме того, не подлежит начислению также неустойка за период с 22.03.2024 по 31..12.2024, ввиду моратория, введенного Постановлением Правительства № 326 от 18.03.2024.

Размер неустойки составляет сумму рублевого эквивалента в долларах США.

За период с 01.07.2023 по 21.03.2024 истец начислил неустойку в сумме 142 227,95 доллара США.

Кроме того, неисполнением застройщиком обязательств по передаче Объектов долевого строительства истцу причинены убытки, связанные с выездом технического специалиста в целях приемки квартир.

26.03.2024 ООО «ЭКОТАУЭР» получено уведомление (телеграмма) ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» о необходимости обеспечения явки 27.03.2024 в 11.00 по адресу: <...>, для принятия объектов по договору долевого участия.

26.03.2024 ООО «ЭКОТАУЭР», действуя добросовестно и разумно, сообщило ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» (телеграммой) о том, что явка представителя для участия в приемке будет обеспечена, просило сообщить контактные данные представителя застройщика, который будет участвовать в приемке, а также передать кадастровый, технический паспорта на квартиру и инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

В эту же дату ООО «ЭКОТАУЭР» заключило договор № ЭТ-24-117 возмездного оказания услуг, по условиям которого ООО «Северо-Запад» обязалось оказать услуги по оценке состояния жилых помещений, мест общего пользования, предъявляемых ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» к приемке по критериям и параметрам, указанных в действующих нормативных документах и в договорах участия в долевом строительстве, с оказанием консультативной помощи и составлением акта о несоответствии предъявленных к приемке объектов. Услуги оказываются по Заявкам (п. 1.1 договора).

Услуги исполнителя оплачиваются заказчиком по ценам, определяемым в соответствии со Счетами на оплату, выставленными на основании Заявок на оказание услуг (п. 3.1).

В силу п. 3.5 договора, в случае если исполнитель обеспечил явку представителя для участия в осмотре, но осмотр не состоялся не по вине исполнителя, то услуги оплачиваются в полном объеме в соответствии с условиями договора.

27.03.2024 в 10.45 по прибытии по адресу: <...>, представитель ООО «ЭКОТАУЭР» по доверенности и технический специалист установили, что войти в здание с улицы не представляется возможным: револьверные двери не работают, входная группа не благоустроена, передвижение посредством лифтов из- лобби, со слов работников, в башни не осуществляется. Представитель ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» отсутствовал.

Об указанных обстоятельствах ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» было уведомлено путем направления сообщения на официальный адрес электронной почты info@capitalgroupcorp.com, с просьбой обеспечить явку представителя застройщика.

В связи с тем, что по состоянию на 11 часов 15 минут представитель застройщика не явился, доступ к месту приемки не обеспечил, представитель ООО «ЭКОТАУЭР» и технический специалист покинули место приемки, уведомив застройщика по адресу электронной почты info@capitalgr6upcorp.com.

Стоимость услуг привлеченного технического специалиста составила 78.000 руб. (счет на оплату № 11 от 22.04.2024).

Услуги технического специалиста в силу п. 3.5 договора считаются оказанными надлежащим образом (акт № 49 от 27.03.2024), оплачены платежным поручением № 17 от 06.06.2024.

В силу ч. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Такие доказательства ООО «ЭКОТАУЭР» представлены.

Истец также просит в судебном порядке изменить условие договора долевого участия в части установления для расчетов курса одного доллара США по состоянию на 31.03.2023 в размере 77,0863 руб.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии со ст.ст. 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Вопреки доводам ответчика, изложенным в отзыве, истец от приемки объектов долевого строительства не уклонялся (обратное не доказано), а направление уведомления о завершении строительства само по себе не свидетельствует о надлежащем исполнении Застройщиком обязанностей по передаче объектов по договорам участия, в связи с чем в силу закона и условий договора обязан нести ответственности в виде неустойки в связи с нарушением срока исполнения обязательства.

Между тем, при осуществлении расчета неустойки истцом не учтена часть 2.1. ст. 6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о том, что неустойка не может составлять более 5% от цены договора.

Федеральный закон от 04.08.2023 №421-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №421) установил, что в случае нарушения на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора».

Согласно статье 2 ФЗ №421 в целях снижения негативных последствий введения вотношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характераособенности применения неустойки (пеней), установленные частью 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Объект долевого строительства по договору относится к уникальным объектам долевого строительства.

К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок более чем 250 метров; пролеты более чем 100 метров; наличие консоли более чем 20 метров; заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров (ч.2 ст. 48.1. Градостроительного кодекса РФ).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 32855 от 28 апреля 2023 (п. 6.2.16.) высота объекта капитального строительства составила 294,95 м.

Таким образом, объект относится к уникальным объектам долевого строительства и к нему применяется положения ч. 2.1. ст. 6 ФЗ №214.

Цена объектов долевого строительства составляет сумму рублевого эквивалента в размере 2 146 837, 00 долларов США (п. 4 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2021).

Заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет сумму рублевого эквивалента в размере 142 227, 95 долларов США.

Максимальная сумма неустойки, которая может быть заявлена по законодательству не может составлять более пяти процентов от цены договора.

Таким образом, неустойка не может превышать сумму рублевого эквивалента в размере 107 341, 85 долларов США.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в сумме 107 341, 85 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа. В удовлетворении остальной части требования суд отказывает.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ, о чем заявил ответчик в отзыве, в данном случае не имеется. Размер неустойки предусмотрен закон, не превышает обычно применяемый размер в схожих правоотношениях. Несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства не доказана.

Доводы ответчика об отсутствии правовых оснований для взыскания с него убытков подлежит отклонению.

В силу прямого указания ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, данная норма предусматривает прямой запрет на взыскание именно иных финансовых санкций (неустоек, штрафов, пеней, процентов), не предусмотренных Законом о долевом участии, в то же время прямо предусматривая возможность взыскания убытков; как универсальной меры гражданско-правовой ответственности, не являющейся финансовой санкцией.

26.03.2024 ООО «ЭКОТАУЭР» было вызвано ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на 27.03.2024 в 11.00 по адресу: <...>, для принятия объектов по договорам долевого участия.

Истец не обладает необходимыми знаниями в сфере строительства, в связи с чем обратился за услугами специалиста для обеспечения надлежащего квалифицированного осмотра объектов. Обращение к услугам специалиста в данном случае обусловлено обязанностью истца выполнить условия заключенного договора - принять квартиру, а в случае необходимости, составить акт осмотра с перечнем выявленных недостатков.

По условиям заключенного истцом договора возмездного оказания услуг по оценке состояния жилых помещений в случае, если осмотр не состоялся не по вине исполнителя, то услуги оплачиваются в полном объеме, в соответствии с условиями договора (п. 3.5).

27.03.2024 в 11.00 застройщик явку своего представителя для приемки объектов, также как и доступ в здание не обеспечил, в связи с чем, ООО «ЭКОТАУЭР» причинены убытки в виде стоимости услуг технического специалиста за выезд в размере 72.000 руб.

Подобным бездействием ответчика, истец был лишен возможности произвести осмотр квартир, составить совместно с застройщиком акты осмотра, с перечнем выявленных недостатков/с указанием на их отсутствие, в связи с чем, указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в качестве убытков. В связи с чем, соответствующее требование истца суд удовлетворяет в заявленном размере.

Обоснованность требований истца в данной части подтверждается материалами судебной практики, в частности, решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 по делу № А40-182859/2024.

В части требований истца, касающихся изменения условия договора долевого участия в части установления для расчетов курса одного доллара США по состоянию на 31.03.2023 в размере 77,0863 руб., суд оснований для удовлетворения иска не усматривает, поскольку условия договора согласованы сторонами в соответствии с принципом свободы заключения договоров, закрепленным п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ, осуществлялось исполнение договора в том числе в части платежей по нему. В силу п. 13.4 договора № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018 все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями, которые вступают в силу с момента государственной регистрации в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, заявленное истцом требование противоречит ст. 421 ГК РФ и порядку изменения условий договора, предусмотренному в нем самом.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 15, 309, 310, 330, 333, 393 ГК РФ, ст. ст. 49, 65, 67, 71, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "МЕГАПОЛИС ГРУП" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "ЭКОТАУЭР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) неустойку в сумме 107.341,85 доллара США по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, убытки в сумме 78.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 73.771 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятом арбитражном апелляционном суде.

Судья Е.А. Абрамова