АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
город Новосибирск дело № А45-36558/2024
резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2025 года
решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2025 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного онлайн-заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топ Инсайтс», г. Новосибирск, ИНН <***>,
к индивидуальному предпринимателю ФИО1, пгт. Краснообск, ИНН <***>,
о признании односторонней сделки недействительной,
при участии в судебном заседании представителей:
истца (онлайн) - ФИО2, доверенность от 10.10.2024, диплом, паспорт,
ответчика – ФИО3, нотариальная доверенность №54АА5232922 от 19.11.2024, диплом, паспорт, ФИО4, нотариальная доверенность № 54АА 5231819 от04.02.2025, паспорт, после перерыва – не явился,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Топ Инсайтс», г. Новосибирск, ИНН <***>, далее – истец, ООО «Топ Инсайтс», обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, пгт. Краснообск, ИНН <***>, далее – ИП ФИО5, ответчик, о признании одностороннего отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>), оформленного письмом № 6 от 27.09.2024 года, продлить на одиннадцать месяцев после 01.11.2024 года, недействительной сделкой.
Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований полагать, что действия ответчика противоречат договору аренды и действующему законодательству.
Из искового заявления и материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «ТОП ИНСАЙТС» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды № 0110-В3 (Приложение № 1, далее по тексту – «Договор от 01.10.2020»), в соответствии с которым арендодатель принял не себя обязательство предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:000000:16495 общей площадью 93,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 Договора от 01.10.2020).
Актом приема-передачи от 01.10.2020 истец принял арендуемое помещение от ответчика в аренду (приложение № 2 к договору от 01.10.2020).
Пунктом 7.1 договора от 01.10.2020 стороны определили продолжительность срока его действия в одиннадцать месяцев, а именно – до 30.08.2021 года.
Дополнительным соглашением № 1 от 02.03.2021 года истец и ответчик продлили срок действия договора до 01.02.2022 года, сохранив при этом иные положения договора от 01.10.2020 без изменений.
Согласно пункту 7.2 договора аренды по истечении срока действия настоящего договора в случае, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, он считается продлённым на тот же срок на тех же условиях.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок на согласованных сторонами условиях или продление настоящего договора на условиях, действующих на момент продления договора, за исключением условия о размере арендной платы.
Срок действия договора аренды трижды продлевался на одиннадцать месяцев после 01.02.2022 года, то есть до 01.01.2023 года; до 01.12.2023 года; до 01.11.2024 года.
Истец обоснованно рассчитывал на очередное продление срока действия договора от 01.10.2020 и после 01.11.2024 года (то есть до 01.10.2025 года), поскольку добросовестно исполнял все свои договорные обязательства арендатора.
До истечения срока действий договора ответчик от 25.09.2024 года письмом № 5 предложил истцу заключить новый договор аренды на 11 месяцев -месячный срок на при условии арендной платы 170,0 тыс. руб. в месяц за все помещение; оплаты коммунальных платежей арендатором сверх суммы месячной арендной платы.
Истец в ответ на предложение ответчика подготовил проект дополнительного соглашения № 2 от 25.09.2024 года и направил его ответчику, изложив свои предложения по существенным условиям договора: в части срока аренды – установить до 25 сентября 2029 года, изменения размера арендной платы не один раз, в течение 11 -месячного периода действия договора, как это предусматривалось договором, а по истечении 11 месяцев с даты последнего изменения размера арендной платы (п. 3 дополнительного соглашения; п. 2.1.2 договора); введение заградительного срока в 60 дней до начала действия новой арендной ставки (п. 3 дополнительного соглашения); исключение из текста договора права сторон на пролонгацию либо прекращение договора - исключение п. 7.2 договора (п. 2 дополнительного соглашения).
Поскольку ответчик с условиями истца не согласился, расценил их как отклонение своей оферты, не достижением между сторонами соглашения для заключения договора на новый срок по существенным условиям договора, 27.09.2024 года ответчик направил истцу уведомление о прекращении действия договора аренды с 01.11.2024 года.
Истец письмом от 30.09.2024 года подробно разъяснил ответчику свою позицию по возникшему спору, подтвердил своё намерение продлить действие договора от 01.10.2020, вновь согласовал размера арендной платы - 170 000 рублей в месяц. Однако ответчик это обращение оставил без ответа.
По мнению истца, отказ ответчика от продления договора аренды на новый срок, представляет собой злоупотребление правом, которое запрещено законом (статьи 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По смыслу указанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
По мнению истца, в данном случае о недобросовестном поведении ответчика свидетельствуют: отказ от переговоров, абсолютное игнорирование мнения истца и его письменных обращений к ответчику, что противоречит принципам свободы договора и равенства участников гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ).
Наличие у ответчика правовой возможности увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, без согласования с истцом пункт 2.1.2 договора, то есть так не достижение согласия в вопросе о размере арендной платы – это не причина, а лишь повод к отказу от продления аренды, тем более, что ответчик так и не представил истцу экономическое обоснование для изменения арендной платы.
Истец полагает, что последующий отказ ответчика от продления договора аренды 27.09.2024 года, хотя пункт 3.1.2 договора позволял сторонам вести переговоры о новом размере арендной платы вплоть до 01.11.2024 года, нарушает права и законные интересы арендатора, и целью недобросовестного отказа ответчика в продлении аренды является присвоение результатов работы истца по привлечению субарендаторов на спорные помещения, истец полагает, что после 01.11.2024 года ответчик намеревается заключить с нынешними субарендаторами, привлечёнными истцом, прямые договоры аренды или же заключить новый договор аренды с аффилированным ответчику лицом (при сохранении того же пула субарендаторов).
Отказ ответчика от продления договора от 01.10.2020 существенно нарушает предусмотренное пунктом 7.2 договора право истца (арендатора) на продолжение аренды.
Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 166 ГК РФ, истец вправе потребовать признания односторонней сделки недействительной.
Рассмотрев исковое заявление и возражение ответчика, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статьям 153, 154 ГК РФ определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1); односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2).
Поскольку односторонний отказ ответчика продлить после 01.11.2024 года действие договора от 01.10.2020 направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору аренды, то такой отказ, оформленный письмом № 6 от 27.09.2024 года, отвечает признакам односторонней сделки.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из условий договора аренды, он заключен на срок - 11 месяцев.
Пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока, соответственно, срок действия договора истек 01.11.2024.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из представленного ответчиком письма от 27.09.2024 года, до истечения срока действия договора в связи с непринятием арендатором предложений арендодателя, и направлением арендодателю новой оферты, включающей условия, с которыми не согласился арендодатель, арендодатель выразил намерение отказаться от продления договора аренды на новый срок. Письмо арендодателя от 30.10.2024 года также свидетельствует об отказе арендодателя от дальнейшей пролонгации договора аренды.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса РФ, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
Согласно п. 33 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора и стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды, о чем прямо указано в п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В силу принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ) намерение арендатора заключить новый договор аренды не влечет за собой безусловной обязанности арендодателя предоставить имущество в аренду на новый срок.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Следовательно, доводы истца о том, что истец намерен недобросовестно воспользоваться правами арендодателя и заключить с субарендаторами, привлеченными истцом, договоры аренды, не являются обоснованными, поскольку ответчик реализует свои права как собственник и определяет судьбу вещи самостоятельно в силу действующего законодательства.
Доводы истца о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом не нашли своего доказательственного значения при рассмотрении спора, ссылка истца на положения п.3.1.2. договора аренды в данном случае неприменима, поскольку между сторонами решался вопрос не об изменении условий действующего договора, а о заключении договора аренды на новый срок.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности предъявленных исковых требований и основанию к отказу в их удовлетворении.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).
Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Судья А.И. Айдарова