ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
26 декабря 2025 года Дело № А56-99374/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
о взыскании,
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А.,
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 20.08.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 03.03.2025),
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело № А56-99374/2024
по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал»
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал» (далее − Общество), в котором просил:
− обязать ответчика освободить нежилое помещение 1-Н общей площадью 223,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001286:1182, расположенное в подвальном этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 1/25;
− взыскать с Общества 333 333 руб. задолженности по договору аренды от 02.07.2024 № 02/07 (далее – Договор) за период с 02.07.2024 по 22.07.2024, 5666,66 руб. неустойки, 866 667 руб. задолженности за фактическое пользование помещением за период с 23.07.2024 по 13.09.2024 с последующим начислением арендной платы до момента фактического освобождения помещения, 17 666,65 руб. неустойки, а также неустойку, начисленную с 14.09.2024 до момента вынесения
решения суда исходя из ставки 0,1% от суммы долга в размере 500 000 руб. за каждый день просрочки.
Решением суда от 06.02.2025 и дополнительным решением от 06.03.2025 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение от 06.02.2025 и дополнительное решение от 06.03.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Определением от 23.07.2025 суд апелляционной инстанции, установив, наличие основания, предусмотренного статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее − АПК РФ), для безусловной отмены решения, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании 17.09.2025 ФИО3, уточнив требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просил взыскать с Общества 333 333 руб. задолженности по Договору за период с 02.07.2024 по 22.07.2024 и 5666,66 руб. неустойки.
Уточнение исковых требований принято апелляционным судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Определением суда от 17.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.
В ходе судебного разбирательства для совместного рассмотрения с первоначальным иском апелляционным судом принято встречное исковое заявление Общества о признании Договора незаключенным и недействительным.
ФИО3 направил в суд отзыв, в котором просил в удовлетворении встречного иска отказать.
Определением апелляционного суда от 12.11.2025 ввиду нахождения судьи Балакир М.В. на учебе в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Балакир М.В. на судью Изотову С.В.
В судебном заседании 12.11.2025 представитель ФИО3 доводы первоначального иска поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражала, кроме того, заявила ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля бывшего генерального директора Общества. Представитель Общества поддержала встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просила отказать, против вызова свидетеля возражала.
Применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела допрос свидетеля не является необходимым в рассматриваемом случае; свидетельские показания не могут подменить письменные документальные доказательства, необходимые для подтверждения или опровержения позиций участвующих в деле лиц (статья 68 АПК РФ).
При таком положении суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о вызове и допросе свидетеля.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, между ФИО3 (арендодателем) и Обществом (арендатором) 02.07.2024 заключен Договор, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение 1-Н общей площадью 223,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001286:1182, расположенное в подвальном этаже здания по адресу: Санкт- Петербург, ул. Малая Садовая д. 1/25 (далее – Объект).
В пункте 1.6 Договора указано, что он вступает в силу с даты его государственной регистрации, заключен на 5 лет и его условия распространяются на отношения сторон с момента подписания Договора.
В силу пункта 2.3.3 Договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендодателю арендную плату в порядке и размерах, предусмотренных разделом 4 Договора.
Согласно пункту 4.3 Договора первый платеж арендной платы (за первый оплачиваемый месяц) в размере 500 000 руб. производится арендатором в срок до 05.07.2024.
В соответствии с пунктом 4.4. Договора в срок до 05.07.2024 арендатор вносит арендодателю 500 000 руб. авансового платежа в счет последнего месяца аренды для обеспечения исполнения обязательств арендатора по Договору.
Из пункта 7.3 Договора следует, что он может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, в том числе в случае, если арендатор допускает просрочку выплаты любых платежей более чем на десять рабочих дней в сумме в течение года аренды (пункт 7.3.2 Договора).
Как указал истец, арендная плата за июль 2024 года и авансовый платеж в общей сумме 1 000 000 руб. Обществом в срок до 05.07.2024 не перечислены.
Поскольку Обществом допущена просрочка по Договору более чем на 11 рабочих дней (с 05.07.2024 по 22.07.2024), ФИО3 22.07.2024 направил в адрес Общества уведомление № 02/07 об одностороннем отказе от Договора с требованием уплатить образовавшуюся задолженность и начисленные пени, а также возвратить Объект по акту приема-передачи (возврату).
Оставление Обществом указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском.
Общество, возражая против удовлетворения заявленных требований, подало встречное исковое заявление о признании Договора незаключенным и недействительным. В обоснование заявленных требований Общество указало, что Договор заключен от имени Общества неуполномоченным лицом, доверенность ФИО4 не его подписание не выдавалась; Договор не прошел государственную регистрацию, как это предусмотрено пунктом 1.6, соответственно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным. Кроме того, Общество указало, что Объект им фактически не использовался.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции, рассматривающий настоящее дело по правилам, установленным для его рассмотрения в суде первой инстанции, пришел к следующим выводам.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В обоснование первоначальных исковых требований ФИО3 указал, что на основании заключенного сторонами Договора Обществу по акту приема-передачи от 02.07.2024 передан во временное владение и пользование Объект.
В свою очередь, Общество во встречном иске просило признать Договор недействительным, указав, что от имени арендатора Договор подписан неуполномоченным лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным этим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, Договор и акт приема-передачи от 02.07.2024 подписаны от имени Общества ФИО4, действовавшей на основании доверенности, реквизиты которой указаны в Договоре; ФИО4 являлась учредителем и единственным участником Общества.
Кроме того, Договор и акт приема-передачи от 02.07.2024 скреплены оттиском печати Общества, достоверность которой в установленном порядке ответчиком не оспорена, о фальсификации которой в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлено. Доказательства принадлежности печати другому лицу или ее хищения/ выбытия из владения Общества в материалах дела также отсутствуют.
С учетом приведенного следует признать, что полномочия лица, подписавшего Договор от имени ответчика, явствовали из обстановки (статья 182 ГК РФ), в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу о доказанности между сторонами договорных отношений.
Более того, истцом представлена в материалы дела переписка Общества с ФИО4 по вопросу заключения Договора и его исполнения, факт ведения которой ФИО4 подтвержден в судебном заседании апелляционного суда от 12.11.2025.
Довод Общества о незаключенности Договора ввиду отсутствия его государственной регистрации признан апелляционным судом несостоятельным.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее − Информационное письмо № 165) разъяснено, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду, знать о долгосрочной аренде.
При этом сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм и разъяснений государственная регистрация необходима для целей оглашения обязательственного результата сделки, обеспечения доступности третьим лицам информации о факте совершения сделки и ее условиях, а не для сторон соответствующего соглашения.
Следовательно, поскольку Объект фактически передан арендодателем арендатору и принят последним по акту приема-передачи от 02.07.2024, вопреки позиции ответчика, отсутствие государственной регистрации означенного Договора само по себе не свидетельствует о его незаключенности для сторон и не влияет на их взаимные обязательства, добровольно принятые при его подписании, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма № 165.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что Договор является незаключенным и подлежит признанию недействительным, у апелляционного суда не имеется, поэтому в удовлетворении встречного иска Общества надлежит отказать.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку факт заключения Договора и передачи Обществу во временное владение и пользование Объекта подтвержден материалами дела, на арендатора возложена обязанность своевременного внесения арендной платы.
Согласно расчету истца размер задолженности по Договору за период с 02.07.2024 по 22.07.2024 составил 333 333 руб.
Доказательства, подтверждающие внесение арендной платы за спорный период в согласованном размере, либо наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении обязанности арендатора по уплате арендных платежей в спорный период, Обществом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.
Поскольку в ходе рассмотрения дела Общество не представило доказательства надлежащего исполнения обязательства в соответствии с условиями Договора, отсутствия задолженности или наличия долга в меньшем размере, требование ФИО3 о взыскании 333 333 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), определенную законом или договором.
В силу пункта 5.1 Договора за несвоевременную уплату любых платежей по Договору, в том числе арендной платы или оплаты коммунальных услуг, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы ежемесячной
арендной платы за объект в целом (пункт 4.1 Договора) за каждый календарный день задержки платежа.
Согласно расчетам истца сумма неустойки, начисленной на основании пункта 5.1 Договора за период с 06.07.2024 по 22.07.2024, составила 5666,66 руб.
Произведенные истцом арифметические расчет пеней, период начисления неустойки проверены судом первой инстанции и признаны верными.
При таком положении первоначальные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2025 и дополнительное решение от 06.03.2025 по настоящему делу подлежат отмене в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным этой статьей (часть 5 той же статьи).
Руководствуясь статьями 88, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
В удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля отказать.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2025 и дополнительное решение от 06.03.2025 по делу № А56-99374/2024 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсал» (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>) 333 333 руб. задолженности, 5666 руб. пеней, 21 950 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 из федерального бюджета 6400 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных платежным поручением от 13.09.2024 № 191.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Н.Е. Целищева
Судьи С.В. Изотова
Т.С. Сухаревская