АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г.Москва Дело № А40-98164/25-176-647 31 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитраковой О.М. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО

«Тритон» ИНН <***> к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

о снижении размера штрафа и по встречному иску Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ООО «Тритон» о взыскании штрафа, об обязании совершить действия

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 11.05.2025; от ответчика - ФИО2 по дов. от 14.04.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тритон» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о снижении размера штрафа, подлежащего уплате истцом в пользу Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) по договору аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.08.2020 № 00-00593/20 до 50.000 рублей 00 копеек.

В рамках рассмотрения дела судом в порядке ст.132 АПК РФ принят к рассмотрению встречный иск ответчика о взыскании с истца 783.963 рублей 44 копеек неустойки; об обязании истца в трех месячный срок с даты вступления решения по делу в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 66,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 21.12.2017; о присуждении на случай неисполнения решения по делу в установленный срок за счет истца в пользу ответчика судебную неустойку в размере 10.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с

условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме со ссылкой на то, что размер начисленного ответчиком штрафа по договору аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.08.2020 № 00-00593/20 несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал требования встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.08.2020 № 00-00593/20 (далее по тексту также – договор) ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатор) нежилое помещение общей площадью 66,30 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0004007:3311, расположенное по адресу: <...> (подвал, пом. III, комн. 1-5). Договор заключен сроком до 22.07.2030.

Согласно п. 5.3.3 арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонта за счет средств арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы.

Отсутствие нарушений несущей способности конструктивных элементов здания, соблюдение требований технических регламентов, отсутствие угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан должно быть подтверждено заключением уполномоченной организации, которое предоставляется арендатором арендодателю до проведения соответствующих работ.

Согласно п. 13.11 договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается арендатором в обязательном порядке с департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств арендатора. В случае проведения Арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом городского имущества города Москвы, арендатор уплачивает на счет департамента городского имущества города Москвы неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.

В случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление (п. 7.11 договора).

Истец указывает, что актом осмотра объекта от 04.12.2024 № 9081243 Госинспекцией по недвижимости установлено, что в пом. III, комн. 1 арендуемом помещении устроена межкомнатная перегородка, в комн.1, 2 установлена заделка

оконного проема в несущей стене, устройство дверного проема в межкомнатной перегородке между ком. 2 и 5, 4 и 5.

В связи с произведенной перепланировкой, ответчиком в адрес истца направлена претензия от 20.02.2025 № 33-6-741635/24-(0)-1 о необходимости уплаты штрафных санкций в размере 783.963 рублей 44 копеек и устранения выявленных нарушений.

Истец считает, что начисленный ответчиком штраф является необоснованно чрезмерным и явно несоответствующим последствиям нарушения обязательств по договору и подлежит уменьшению судом по правилам ст.333 Гражданского кодекса РФ, поскольку нарушений несущей конструкции здания в акте осмотра не выявлено, напротив перепланировка улучшила потребительские свойства объекта, сделав его более привлекательным с точки зрения сдачи в аренду, что подтверждается фотофиксацией к акту осмотра.

Таким образом, истец полагает, что является основанием для ее уменьшения судом по правилам ст.333 Гражданского кодекса РФ.

С учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд указывает на то, что согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка по своей правовой природе является в том числе мерой ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.

Согласно п.п.1, 2 ст.333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Истец указывает на то, что условия п. 7.11 договора обременительны для арендатора и существенным образом нарушают баланс интересов сторон, а потому являются заведомо несправедливыми.

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс

интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 Гражданского кодекса РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Из материалов дела следует, что истец добровольно заключил договор на условиях, предложенных ответчиком, и каких-либо возражений по его условиям не заявлял.

В материалы дела представлено платежное поручение от 29.08.2025 № 4 с назначением платежа: «Оплата штрафа за перепланировку по договору аренды № 00-00593/20 от 12.08.2020», подтверждающее, что истец добровольно оплатил штраф в полном объеме, признав тем самым факт ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору.

Ответчиком оплата штрафа также подтверждена в отзыве на иск.

Согласно п.79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (п. 2 ст. 847 Гражданского кодекса РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ (подп. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

При рассмотрении дела истцом суду не были представлены доказательства того, что ответчик совершал действия по принуждению истца к уплате такого штрафа, наличия угроз со стороны ответчика или совершения им иных действий, которые бы не позволили ответчику не платить добровольно такой штраф (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2021 № 306-ЭС21-14868 по делу № А57-19843/2020).

Напротив, истец знал об ответственности, установленной в договоре, и должен был предвидеть неблагоприятные последствия ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору. Заключая договор, истец принял на себя определенные обязательства и должен был их исполнять, в том числе учитывая условия о возможном расторжении договора со стороны ответчика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2021 № Ф05-17777/2021 по делу № А40-211213/2020).

В исковом заявлении истец также признал факт ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору в части п. 5.3.3 договора.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению в полном объеме не подлежат.

Обосновывая встречный иск ответчик указывает на то, что истцом в нарушение п.п. 5.3.3 и 13.11 заключенного между сторонами договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.08.2020 № 00-00593/20 была произведена перепланировка арендуемых помещений без согласия с арендодателем о чем Госинспекцией по недвижимости составлен акт от 04.12.2024 № 9081243.

В связи с произведенной перепланировкой, ответчиком в адрес истца направлена претензия от 20.02.2025 № 33-6-741635/24-(0)-1 о необходимости уплаты штрафных санкций в размере 783.963 рублей 44 копеек, начисленных в соответствии с п. 7.11 договора, и устранения выявленных нарушений.

Поскольку истец в нарушение ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ и условий договора штраф не оплатил, выявленные нарушения не устранил, ответчик в рамках рассмотрения настоящего дела обратился с требованием о взыскании с истца штрафа, предусмотренного п. 7.11 договора в размере 783.963 рублей 44 копеек и с требованием об устранении выявленных нарушений.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды, как по закону, так и по условиям договора возможны только с согласия собственника.

Из разъяснений п.47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Требование в части оплаты суммы неустойки в размере 783.963 рублей 44 копеек не подлежит удовлетворению, поскольку в материалы дела представлены доказательства оплаты неустойки в полном объеме.

В остальной части заявленных встречных исковых требований, суд приходит к выводу о том, что произведенная ответчиком перепланировка и переустройство в арендуемом помещении не были согласованы с арендодателем (собственником), в связи с чем являются несогласованными, и, как следствие, незаконными.

В рамках рассмотрения дела ответчиком также заявлено требование на основании ст.308.3 Гражданского кодекса РФ о присуждении на случай неисполнения судебного акта в обязательственной части в пользу ответчика за счет истца денежной суммы в виде судебной неустойки (астрента) в размере в размере 10.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Согласно ст.308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании п.1 ст.308.3 Гражданского кодекса РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора- взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п.2 ст.308.3 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку истец не устранил выявленные нарушения, суд в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению судебного акта в обязательственной части, решил установить размер судебной неустойки (астрента) в размере 10.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению в части.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

Поскольку Департамент городского имущества города Москвы освобожден от уплаты государственной пошлины по встречному исковому заявлению, последняя подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета на основании ч.3 ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить, обязать ООО «Тритон» (ОГРН <***>) в трех месячный срок с даты вступления решения по делу в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 66,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 21.12.2017.

Присудить на случай неисполнения решения по делу в установленный срок за счет ООО «Тритон» (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН Департамента городского имущества города Москвы) судебную неустойку в размере 10.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «Тритон» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин