Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-247656/24-150-1776
16 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 16 июня 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
судьи Михайловой А.Э.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мироваровым М.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску ООО "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ" (107076, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ, ПЕР КОЛОДЕЗНЫЙ, Д. 2, К. 2, ПОМЕЩ. 7П, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2014, ИНН: <***>)
к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
о снижении размера штрафа до 1 рубля,
в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
ООО "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о снижении размера штрафа до 1 рубля.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представил возражения на отзыв ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.
Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» (арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 27.07.2020 № 00-00527/20 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>(подвал, пом. I - ком. 1-4, 4а, 5-8), общей площадью 134,3 кв.м. (далее – Объект). Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (запись от 20.08.2020 № 77:03:0003010:4920-77/060/2020-2).
В соответствии с пунктом 1.3 договора, цель использования (назначение) объекта: административное, торговое, образовательное, медицинское, спортивное, бытовое обслуживание.
Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – ГИН) 11.06.2024 проведен осмотр нежилого арендуемого помещения.
Исковые требования мотивированы тем что, по результатам проведенных ГИН проверочных мероприятий в отношении объекта оформлен акт осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 № 9039819, согласно которому выявлены нарушения: нецелевое использование объекта аренды; сторонний пользователь; перепланировка объекта.
Истцом 26.08.2024 от ответчика получена претензия № 33-6-424471/24-(0)-2 с требованием об уплате штрафа за нарушение условий договора аренды: за нецелевое использование объекта аренды назначен штраф в размере 569 534,67 руб.; за наличие переустройства/перепланировки объекта - штраф в размере 569 534,67 руб.; за размещение на объекте сторонних пользователей без согласования с ДГИ – штраф в размере 284 767,33 руб.
Истец указывает, что 04.09.2024 им направлен ответ на претензию Департамента, в которой указано, что помещение было передано по акту приема передачи от 26.06.2020 уже с имеющимися незаконными перепланировками, в т.ч. с дверным проемом в несущей стене на фасаде здания. (13 несоответствий плану БТИ), в связи с чем ранее 29.03.2024 истцом было за свой счет проведено обследование, оформлено техническое заключение о состоянии несущих конструкций и проект переустройства и перепланировки нежилых помещений.
В этой связи, истец просил ответчика отменить штрафные санкции. Истцом 05.09.2024 и 02.10.2024 направлены повторные обращения в ДГИ с просьбой отменить штрафные санкции.
Ответчик 02.10.2024 направил истцу ответ (от 02.10.2024 исх. № ДГИ-1-50157/24-1), что штраф за перепланировку в размере 569 534,67 руб. Департаментом имущества аннулирован.
Истец не согласился с начислением ответчиком штрафа за нецелевое использование и размещение стороннего пользователя без согласия Департамента в указанном размере и обратился в суд с данными требованиями.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.
В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с Положением, установленным постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-1 ПП «Об утверждении Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим как региональный государственный контроль за использованием объектов нежилого фонда, так и контроль в рамках гражданско-правовых полномочий собственника объектов, находящихся в собственности города Москвы.
Проверка соблюдения арендатором условий использования переданного в аренду объекта проводилась в рамках полномочий собственника.
Суд исходит из того что, порядок мониторинга соблюдения условий использования объектов нежилого фонда, в том числе в рамках заключенных договоров аренды, регламентирован Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, а именно:
- проверка использования арендатором объекта нежилого фонда согласно условиям договора аренды, проводимая в рамках мониторинга исполнения договоров аренды, входит в компетенцию Госинспекции по недвижимости (п. 2.7.6);
- в случае если при проведении мероприятий в рамках мониторинга выявлены нарушения. Департамент или иные уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы применяют меры гражданской ответственности, предусмотренные соответствующим договором пользования объектом нежилого фонда и (или) законодательством (п. 2.7.5).
В связи с этим действующим законодательством города Москвы четко разграничены полномочия собственника государственного имущества в части выявления нарушений договоров аренды и применения мер договорной ответственности.
Таким образом, выявления нарушений условий договора аренды осуществляется Госинспекцией по недвижимости.
Из материалов дела следует, что по результатам проведенных Госинспекцией по недвижимости контрольно-инспекционных мероприятий в отношении объекта оформлен акт осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 № 9039819, согласно которому выявлены нарушения: нецелевое использование объекта аренды; сторонний пользователь; перепланировка (переустройства, переоборудования) объекта нежилого фонда.
Договором установлена обязанность арендатора надлежащим образом исполнять все его условия.
На основании пункта 7.6 арендатор признается недобросовестным в случае передачи объекта аренды полностью или его части в субаренду, передачи третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Департамента, кроме того, при использовании объекта аренды, расположенного в многоквартирном жилом доме, под цели использования, запрещенные в соответствии с пунктом 1.3 договора.
Пунктом 7.8 договора установлено, что в случае выявления арендодателем, иными уполномоченными органами факта использования объекта аренды не по назначению, не соответствующему видам деятельности и/или с нарушением запрета па использование объекта аренды, установленных в пункте 1.3 договора, или неисполнения арендатором пункта 13.7.2 договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы за объект аренды. При повторном выявлении какого-либо из указанных в настоящем пункте нарушений арендодателем принимается решение о расторжении договора во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктом 7.10 договора в случае выявления арендодателем факта передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере 50 % (пятидесяти процентов) годовой арендной платы. При повторном выявлении данного нарушения Департаментом и принимается решение о расторжении договора во внесудебном порядке.
Пунктом 5.3.3 договора установлено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет средств арендатора в случае, если в результате ее проведения не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.
На основании пункта 7.11 договора в случае выявления Департаментом факта нарушения арендатором обязанности пункта 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.
В связи с выявленными нарушениями договора Департаментом в адрес ООО «Альянс БХИ» направлены претензии от 26.08.2024 №№ 33-6-424471/24-(0)-1, 2, 3 (далее - Претензии), согласно которым необходимо оплатить штрафные санкции за нецелевое использование объекта аренды в размере 569 534,67 руб., за стороннего пользователя в размере 284 767,33 руб., за перепланировку (переустройство, переоборудование) объекта нежилого фонда в размере 569 534,67 руб., а также устранить выявленные нарушения.
На основании обращения ООО «Альянс БХИ» от 05.09.2024 Департаментом направлено письмо в Госинспекцию по недвижимости о необходимости уточнить информацию, указанную в акте осмотра от 11.06.2024 № 9039819, в части выявленных нарушений.
Согласно письму Госинспекции по недвижимости от 24.09.2024 информация, указанная в акте осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 № 9039819, о том, что помещение I, комн. 1-8 (подвал) передано в субаренду и фактически используется под склады и офис является актуальной.
Согласно акту приема-передачи от 26.06.2020 помещение передано с перепланировкой, а именно: в комн. 4, 8 устройство внутренних лестниц; в комн. 2, 5 устройство оконного, в ком. 4 - дверного проемов в несущей стене, в комн. 1, 2, 5, 6, 7, 8 частичная разборка и устройство ненесущих перегородок, между комн. 2 и комн. 5 заделка проема в несущей стене, в связи с чем за указанное нарушение ответчиком штрафные санкции отменены, что истцом не оспаривается.
Вопреки доводам истца, штрафные санкции за нецелевое использование объекта, а также за размещение стороннего пользователя без согласия Департамента в объекте нежилого фонда применены законно и обосновано.
В материалах дела отсутствуют какие-либо представленные истцом доказательства того, что размер штрафных санкций явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательств, а также того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Поскольку факт нарушения ответчиком условий договора подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к выводу о том, что требования истца о снижении размера штрафа до 1 руб., не подлежат удовлетворению.
Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310, 330, 333, 398, 606, 611 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья А.Э. Михайлова