Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Южно-Сахалинск

28 августа 2023 года

Дело № А59-1451/2023

Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2023.

Полный текст решения изготовлен 28.08.2023.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косенковой О.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Александровск-Сахалинский морской порт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 25.08.2009 № 375/ДО-09 в размере 352 454 рубля 80 копеек,

пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 47 988 рублей 14 копеек,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.09.2022, личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.02.2023, личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Александровск-Сахалинский морской порт» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 25.08.2009 № 375/ДО-09 в размере 352 454 рубля 80 копеек, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 47 988 рублей 14 копеек.

В обосновании требований указано на неисполнение договорных обязательств в части оплаты арендных платежей.

10 марта 2023 года исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

05 мая 2023 года вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

В последующем судебное разбирательство отложено на 22.08.2023.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возразила против удовлетворения иска в заявленной сумме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и в дополнение к отзыву на исковое заявление. При удовлетворении иска ходатайствовала об уменьшении суммы пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд в удовлетворении требований истца отказал, исходя из следующего.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 25 августа 2009 года между Федеральным государственным унитарным предприятием «Росморпорт» (далее – истец, арендодатель, ФГУП «Росморпорт») и закрытым акционерным обществом «Александровск-Сахалинский морской порт» (далее – ответчик, арендатор, ООО «АСМП» (правопреемник ЗАО «АСМП») заключен договор аренды недвижимого имущества № 375/ДО-09, согласно которому арендодатель обязуется в целях эффективного использования федерального имущества предоставить арендатору за плату во временное пользование принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения следующие объекты недвижимости, свободные от прав третьих лиц:

1.1.1 Объект недвижимости: Южная причальная стенка;

Площадь: 1120 кв.м;

Кадастровый номер: 65:14:0000004: 0002:64:252:001:000011570:0001:20005;

Местонахождение: Сахалинская обл., Углегорский p-он, <...>;

1.1.2 Объект недвижимости: Северная бетонная стенка;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20003;

Площадь: 910 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область, Углегорский p-он, <...>;

1.1.3 Объект недвижимости: Южный мол;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20001;

Площадь: 602 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область. Углегорский p-он, <...>;

1.1.4 Объект недвижимости: Перемычка;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20006;

Площадь: 2952 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область, Углегорский p-он, <...>;

1.1.5 Объект недвижимости: Восточная причальная стенка;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20004;

Площадь: 665 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область. Углегорский p-он, <...>;

1.1.6 Объект недвижимости: Бетонное покрытие;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20007;

Площадь: 2400 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область, Углегорский p-он, <...>;

1.1.7 Объект недвижимости: Северный мол;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20002;

Площадь: 690 кв.м.;

Местонахождение: Сахалинская область, Углегорский p-он, <...>;

1.1.8 Объект недвижимости: Подкрановые пути;

Кадастровый номер: 65:14:0000004:0002:64:252:001:000011570:0001:20008;

Площадь: 75 п.м.;

Местонахождение: Сахалинская область. Углегорский p-он, <...>.

Объекты переданы Ответчику по Актам сдачи-приемки от 31.12.2009 (Приложение № 1 к Договору) на 49 лет. Договор зарегистрирован 26.04.2010 за номером 65-65- 01/017/2010-387.

Согласно пункту 2.2.3. Договора Арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату.

Арендная плата за пользование объектами устанавливается в размере 7 291 220 рублей в год, включая НДС 18 % - 1 112 220 рублей (п. 3.1).

Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы (п. 3.1.1).

Ежемесячный размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен.

Новый размер арендной платы устанавливается с 1 (первого) января каждого года.

Размер арендной платы на второй год аренды определяется путем умножения арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, на индекс потребительских цен с месяца подписания отчета об оценке по декабрь первого года аренды.

Годовой размер арендной платы на третий и последующие года определяется путем индексации арендной платы за предшествующий год.

По окончании очередного года на основе информации Федеральной службы государственной статистики об индексе потребительских цен Арендодатель в течение 20 дней производит перерасчет годовой арендной платы на соответствующий год, а также ежемесячного размера арендной платы. Новый размер арендной платы фиксируется в уведомлении, которое направляется Арендодателем Арендатору.

Разница между увеличенной и предыдущей арендной платой, возникшей с 1 (первого) января текущего года до даты получения уведомления, должна быть оплачена в течение 20 (двадцати) банковских дней после выставления Арендодателем соответствующего счета (п. 3.2).

Арендодатель вправе каждые три года, начиная с даты передачи Объектов Арендатору по акту сдачи-приемки, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости Объектов, переданных Арендатору по настоящему Договору и имущественных прав владения и пользования этими Объектами (арендной платы).

Размер арендной платы, определенный в результате указанной оценки имущественных прав пользования Объектами, устанавливается Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления, содержащего расчет соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре (п. 3.3).

Арендная плата по настоящему Договору до 10 (десятого) числа отчетного месяца, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Сахалинскою филиала ФГУП «Росморпорт» (п. 3.4).

В соответствии с приведенными выше условиями договора ФГУП «Росморпорт» ежегодно проводило увеличение арендной платы путем ее индексации.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, исходя из данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Сахалинской области (письмо Сахалинстата от 14.01.2022) ФГУП «Росморпорт» произвело индексацию арендной платы, в результате чего арендная плата на 2022 года составила 15 949 162,94 + НДС = 19 138 995,53 рубля в год / 12 мес. = 1 594 916,29 рублей в месяц.

Впоследствии по заявке предприятия ЗАО «Российская оценка» подготовлен отчет от 28.07.2022 № 20 НЕ 706/ОПЭД-19/12А «Об оценке рыночной стоимости права собственности и арендной платы за использование (имущественного права пользования по договору аренды) объекта Федерального имущества» в отношении переданного обществу в пользование имущества, согласно которому ежегодная арендная плата по состоянию на 21.09.2022 составила 15 538 000 рублей в год + НДС = 19 845 600 рублей в год / 12 мес. = 1 653 800 рублей в месяц..

Письмом от 21.09.2022 № СП-31/9777-27 истец уведомил ответчика об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование Объектами 1 653 800 рублей в месяц.

Применяя в 2022 году изменение арендной платы с октября 2022 года, истец начислил ответчику к оплате по 1 632 140.85 рублей за октябрь, ноябрь, декабрь 2022 года, а с 01.01.2023 года по 1 851 263,72 рубля за январь, февраль 2023 года.

Ответчиком произвел оплату платежными поручениями:

- № 902 от 07.10.2022 на сумму 1 594 916,29 рублей (за октябрь по цене, установленной на 01.02.2022 года с учетом индексации),

- № 1041 от 09.11.2022 на сумму 1 594 916,29 рублей (за ноябрь по цене, установленной на 01.02.2022 года с учетом индексации),

-№ 1041 от 09.11.2022 года, 1051 от 11.11.2022 года и 1154 от 09.12.2022 на сумму 1 594 916,29 рублей (за декабрь по цене, установленной на 01.02.2022 года с учетом индексации),

-№ 1198 от 23.12.2022 года в сумме 1 653 800 рублей (за январь 2023 года с учетом уведомления об изменении цены в связи с оценкой от 21.09.2022 года)

-№ 75 от 08.02.2023 на сумму 1 653 800 рублей (за февраль 2023 года с учетом уведомления об изменении цены в связи с оценкой от 21.09.2022 года).

Поскольку ООО «АСМП», несмотря на полученные от ФГУП «Росморпорт» уведомления об увеличении арендной платы от 21.09.2022 года согласно оценки, продолжало вносить арендные платежи в прежнем размере, по мнению истца, на стороне ответчика возникла задолженность в сумме 352 454,80 рублей, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, а также общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную) плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о морских портах) размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Порядок индексации арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности объектами инфраструктуры морского порта определяется в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды (пункт 5 статьи 31 Закона о морских портах).

В п. 21,22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В данном случае стороны предусмотрели в договоре условия, позволяющие арендодателю в одностороннем порядке изменять арендную плату, как при ее ежегодной индексации, так и в случае проведения рыночной оценки раз в три года.

Принимая во внимание буквальное содержание указанных условий договора, суд приходит к выводу о том, что в течение одного календарного года истец вправе увеличивать арендную плату только по одному из приведенных оснований.

Согласно разъяснениям о порядке применения указанных правил об индексации арендной платы приведены в ответе на вопрос N 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции и в связи с изменением рыночной стоимости. При этом в случае изменения рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Таким образам, с учетом закрепленного в статье 6 ГК РФ принципа аналогии закона, допускающего применение норм права, регулирующих сходные правоотношения по аренде федеральных земельных участков, суд приходит к выводу о необходимости применения подхода о последовательном изменении арендной платы за используемые ответчиком объекты недвижимости, что согласуется с приведенными выше разъяснениями о порядке индексации арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о праве истца в течение одного календарного года увеличивать арендную плату только по одному из приведенных оснований. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 303-ЭС18-20447 по делу N А59-559/2016.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что произведенное истцом изменение арендной платы с 01.01.2022 года с учетом инфляции 2021 года, действует до 31.01.2022 года, а увеличение арендной платы в связи с оценкой имущества, имевшей место в 2022 году, возможно с 01.01.2023 года и действует до 31.12.2023 года.

Однако, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ФГУП «Росморпорт» проиндексировало в начале 2022 года арендную плату с учетом инфляции, а затем с октября 2022 года повторно вновь увеличило арендные платежи исходя из рыночной оценки, определенной ЗАО «Российская оценка» в отчете от 28.07.2022 № 20 НЕ 706/ОПЭД-19/12А, а с 01.01.2023 года в связи с инфляцией.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что ФГУП «Росморпорт» в нарушение условий договора в 2022 года более одного раза увеличило размер арендной платы.

В свою очередь ответчик произвел за 2022 год оплаты по цене. установленной с 01.01.2022 года, а с 01.01.2023 года по цене, установленной в связи с проведенной оценкой, то есть в порядке, соответствующем указанному выше правовому регулированию, и задолженности перед истцом за спорный период не имеет.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 47 988,14 рублей.

В соответствии со ст. 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что в п. 3.4 договора установлен срок внесения арендной платы – до 10 числа отчетного месяца, а в п. 4.10 договора установили ответственность арендоатора за просрочку внесения арендной платы в виде 0.3% пени.

В то же время, судом установлено, что платежи внесены ответчиком без просрочки:

за октябрь – 07.10.2022,

за ноябрь – 09.11.2022,

за декабрь - 09.12.2022,

за январь 2023 – 23.12.2022,

за февраль 2023 - 08.02.2023, в связи с чем оснований для начисления пени не имеется, в этой части в иске суд также отказывает.

В соответствии со ст. 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, может быть также направлено лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа и направлению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Решение сторонам не направлять.

Судья

О.А. Портнова