АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Екатеринбург
15 октября 2025 года Дело № А60-54208/2024
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года
Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю.Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Р.В.Хомушку, рассматривает в судебном заседании дело по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "ТВЦ ЕВРОПЕЙСКИЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>), о взыскании 38486107 руб. 21 коп.,
В судебном заседании приняли участие представители:
от истца: ФИО1 по доверенности от 15.08.2024, диплом о высшем юридическом образовании;
от ответчика: ФИО2 -конкурсный управляющий, паспорт. от третьего лица: не явились, извещен
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ООО "ТВЦ ЕВРОПЕЙСКИЙ" о взыскании 38486107 руб. 21 коп., в том числе: 17073000 руб. 49 коп. долга по договору аренды за период с доплаты 2021г., с мая 2022 по май 2024г., 21413106 руб. 72 коп. пени , в том числе 7 220 727 руб. 61 коп. пени за период с 01.01.2023 по 16.08.2024г., 14 192 379 руб. 11 коп. пени начисленные на непогашенную сумму долга, взысканную судебными актами по делам А60-32874/2017, А60-67444/2018, А60-40051/2019, А60-22466/2020, А60-33476/2020.
В предварительном судебном заседании 13.11.2024 истец поддержал заявленные требования.
Ответчик представил отзыв, заявил ходатайство об истребовании регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206004:0048 (приобщено), рассмотрев которое, суд в порядке ст. 66 АПК РФ определил истребовать у Управления Росреестра по Свердловской области регистрационное дело в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206004:0048.
В судебном заседании 10.12.2024 истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражения на отзыв, дополнительных документов по делу (приобщено).
Ответчик в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов по делу (приобщено).
Управление Росреестра по Свердловской области представило ответ по запросу (приобщено)
Судом на обсуждение вынесен вопрос о приостановлении производства по делу А60-54208/2024 до вступления в законную силу судебного акта по делу
№ 3а-984/2024, предметом рассмотрения которого является требование о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206004:0048 равной рыночной по состоянию на 01.01.2022.
Истец возражает против приостановления производства по делу.
Поскольку в указанном деле рассматривается вопрос о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206004:0048, за пользование которым истец просит взыскать задолженность с ответчика, результаты рассмотрения указанного дела имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела.
В связи с указанным суд счел необходимым приостановить производство по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № 3а-984/2024 на основании ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 20.03.2025 производство по делу было возобновлено, в связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу.
В судебном заседании 17.04.2025 истец поддержал заявленные требования.
Ответчик заявил ходатайство об истребовании доказательств, об отложении судебного заседания (приобщено).
Истец возражает против истребования доказательств по делу.
Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об истребовании доказательств, не нашел оснований для его удовлетворения.
В ходе судебного заседания судом с учетом представленных лицами, участвующими в деле, документов на обсуждение вынесен вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по
управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>), рассмотрев который, суд счел необходимым привлечь Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Кроме того, суд счел необходимым запросить к дате судебного заседания материалы дела № А60-33476/2024.
В судебном заседании 04.06.2025 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика15399122 руб. 84 коп. долга, 25431879 руб. 03 коп. пени.
На основании ст. 49 АПК РФ уточнение исковых требований принято судом.
Истцом также заявлено ходатайство о направлении запроса в Конституционный суд Российской Федерации по вопросу соответствует ли положениям п. “в”,“и” ч. 1 ст. 72 и ч.1 ст. 132 Конституции Российской Федерации, ч. 3 ст. 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации положения ч. 1 ст. 397 Земельного кодекса Российской Федерации в той мере , в которой позволяют применять не только принципы, но порядок определения размера арендной платы, установленной федеральными органами для федеральных земель в отношении земельных участком, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, неразграниченных земель и земель, находящихся в муниципальной собственности.
Ходатайство истца о направлении запроса принято судом к рассмотрению.
Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (приобщено).
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.
В судебном заседании 30.06.2025 истец поддержал ходатайство о направлении запроса в Конституционный суд Российской Федерации. При этом истец поддержал исковые требования.
Представитель ответчика высказал возражения по поводу ходатайства о запросе в Конституционный суд Российской Федерации.
Суд отказал о направлении запроса в Конституционный суд Российской Федерации по основаниям, указанным в определении от 30.06.2025г..
Ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов (приобщено) и об отложении судебного заседания для составления контррасчета.
В судебном заседании 18.07.2025 истец поддержал заявленные требования.
Ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения заявлений о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам
в рамках дел А60-3284/2017, А60-67444/2018, А60-40051/2019, А60-22466/2020,
А60-33476/2022.(приобщено)
Истец, Министерство по управлению государственным имуществом
Свердловской области не возражают против отложения судебного заседания.
Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу принято
судом к рассмотрению.
МУГИСО указало на необходимость предоставления дополнительного
времени для формирования позиции по делу.
Истец и ответчик не возражают против отложения судебного заседания.
В судебном заседании 21.08.2025 истец поддержал заявленные
требования.
Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.
Министерство по управлению государственным имуществом
Свердловской области представило отзыв (приобщено).
В судебном заседании 17.09.2025 истец поддержал заявленные требования,
заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных
документов (приобщено). Ответчик не явился, дополнительных документов не представил.
В судебном заседании 01.10.2025 истец поддержал заявленные требования. Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв не представило. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «ТВЦ Европейский» заключен договор аренды № 2-617 от 13.09.2005 земельного участка площадью 14540 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0206004:0048, расположенного по адресу: <...>
Участок предоставляется для строительства торгово-делового центра, (п. 1.1.1 Договора).
Срок действия договора установлен по 15.08.2020. (п. 8.8.1 Договора)
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, указанный договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы также является существенным условием договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пунктам 3, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Плата за пользование землей, находящейся в публичной собственности является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды земельного участка № 2-617 от 13.09.2005г., истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд о взыскании с ответчика 17073000 руб. 49 коп. долга по договору аренды за период с доплаты 2021г., с мая 2022 по май 2024г., одновременно начислив пени.
При рассмотрении дела истец с учетом решения Свердловского областного суда от 04.02.2025 по делу № 3а-39/2025 уточнил исковые требования, просит
взыскать с ответчика 15399122 руб. 84 коп. долга за период с мая 2022 по май 2024, доплата за 2021, одновременно начислив пени.
Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылаясь на частичные оплаты.
Указанный довод ответчика судом отклоняется, поскольку произведенные ответчиком оплаты учтены истцом при подготовке расчета задолженности.
Иного не доказано, из материалов дела не следует.
Далее ответчик указывает на то, что истцом не учтены переходы права собственности на объекты недвижимости, расположенные в пределах здания.
Указанный довод ответчика судом отклоняется, поскольку с учетом представленных сведений из Управления Росреестра по Свердловской области переходы права собственности на объекты недвижимости истцом учтены. Истцом также учтено, что Согласно Определению Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2022 в рамках дела № Л60-41903/2021 о признании ИП ФИО3 ИНН <***> несостоятельным (банкротом) установлено, что постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2021 по делу № А60-29063/2016 (банкротство ООО «ТВЦ Европейский»), суд признал недействительными сделки по исполнению ООО «ТВЦ Европейский» обязательств по договору инвестирования строительства от 16.01.2012 в пользу ФИО3, применены последствия недействительности сделки, путем возврата ООО «ТВЦ Европейский» нежилых помещений, площадь общая 6429,3 кв.м, адрес (местоположение): <...> , подвал (отм. -6.000), определенные в дополнительном соглашении от 30.12.2016 к договору инвестирования строительства от 16.01.2012.
Во исполнение постановления Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2021 по делу № А60-29063/2016 ИП ФИО3 по Акту приема- передачи (возврата) нежилых помещений от 21.04.2021 передано ООО «ТВЦ Европейский» 185 нежилых помещений (машино-места). Таким образом, с 21.04.2021 ФИО3 фактически не является владельцем 185 нежилых помещений по адресу: <...> подвал (отм.-б.ООО), и не обязан оплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 13.09.2005 № 2-617 за ООО «ТВЦ Европейский». Возражения Администрации города Екатеринбурга о том, что право собственности на помещения до сих пор зарегистрированы задолжником, поэтому он обязан оплачивать арендную плату, со ссылкой на разъяснения абзаца 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» судом были отклонены.
В связи с указанным были подготовлены перерасчеты арендной платы но договору аренды от 13.09.2005 № 2-617 для ООО «ТВЦ Европейский» с
21.04.2021 с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области но делу № А60-41903/2021, соответственно, доля за машиноместа увеличилась.
Иного не доказано, из материалов дела не следует.
Далее ответчик сослался на не согласие с площадью, примененной истцом в расчетах, в обоснование чего ссылается на заключение эксперта 3УГ-10/10/2024, согласно которому общая площадь фактически построенных помещений составляет 97772 кв.м, тогда как истец применяет в расчете общую площадь в размере 105542,50 кв.м.
С учетом площади 97772 кв.м,, по мнению ответчика, расчет его доли должен выглядеть следующим образом:
97772кв.м. распределялись следующим образом 1) Около 37 000 кв.м. - собственность иных лиц
2) Около 25 000 кв.м. - зарегистрированная собственность ООО ТВЦ «Европейский»
3) Оставшиеся 35 772 кв.м. - самовольное строение (на основании решения АС Свердловской области по делу А60-38065/20)
Таким образом, площадь, имеющая отношение к ООО ТВЦ Европейский (для целей определения доли составляет примерно 60 772 кв.м.)
Ранее, при использовании общей площади 105542,50 кв.м. , площадь имеющая отношение к ООО «ТВЦ Европейский» составляла 68542, 5 кв м( 105542,5 -37 000)
Таким образом, излишне исчисленная площадь , на которую Администрация (арендодатель) насчитывала аренду на ООО ТВЦ Европейский составляет 7770 ,5 кв.м , или на 12,78 проц ( 68542,5/60772 - 100%).
Указанные доводы судом отклоняются в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что общая площадь всех объектов установлена при рассмотрении дела № А60-33476/2022.
При принятии постановления от 10.04.2025 по делу № А60-33476/2022 вопрос определения доли ответчика в плате за землю исследовался судом. При определении доли ответчика, истцом верно использована не действительная, а декларативная площадь возводимого объекта недвижимости, указанная в письме ответчика от 04.09.2015 № 125/15- юр. Суд отметил, что для определения доли ответчика необходимо учитывать данную площадь, поскольку иное толкование – исключение строящихся площадей из общей площади объектов недвижимости – приводит к увеличению доли собственников уже введенных площадей в плате за земельный участок и освобождению застройщика от внесения арендной платы, что смыслу арендных правоотношений не отвечает. Застройщик, осуществляя застройку земельного участка пусковыми комплексами без выделения земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами, не должен освобождаться от внесения арендной платы в период строительства. Указанные обстоятельства явились, в том числе, и основанием для отказа в назначении экспертизы.
Материалы экспертизы (экспертное заключение от 25.12.2024), приведенные в качестве вновь открывшегося обстоятельства, по сути своей являются новым доказательством, которое было получено после вынесения оспариваемого судебного акта и имеет отношение к уже исследовавшимся.
Суд при рассмотрении указанного дела также исходил из следующего.
Из материалов настоящего дела, судебных актов по делу № А60- 38065/2019 следует, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику для строительства торгового центра.
В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по делу № А60-38065/2019 указано следующее.
«… постановлением Главы города Екатеринбурга от 11.09.2003 № 1013-г ООО «ТВЦ Европейский» согласовано предварительное место размещения торгово-выставочного центра с административно-гостиничным комплексом на землях поселений по ул. Европейской - пер. Невьянскому в соответствии с утвержденным актом о выборе и проектом границ земельного участка общей площадью 12854 кв.м.
На основании распоряжения Главы города Екатеринбурга от 16.08.2005 № 2848-р (с учетом распоряжения Главы города Екатеринбурга от 30.12.2005 № 4690-р, распоряжения Главы города Екатеринбурга от 15.04.2009 № 125-р), договора аренды земельного участка № 2-617 от 13.09.2005 (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 17.02.2010, № 2 от 21.10.2010, № 3 от 20.04.2011, от 28.05.2014 к нему) истцу предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206004:48 площадью 14540 кв.м на праве аренды для целей строительства пусковыми комплексами торгово-делового центра сроком до 15.08.2020 с автоматической (по умолчанию сторон) пролонгацией на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании разрешения на строительство № RU 66302000-35 от 16.02.2009, разрешения на строительство № RU-66302000-3817 от 31.10.2013, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-222 от 07.10.2014 на указанном земельном участке истцом возведен и введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс строительства многоэтажного торгово-делового центра, представляющий собой подземную автостоянку на отм. -6.000, -3.000 в осях 1/1-20/А-П (за исключением помещений в осях 18-20/А/2-М, 15-17/Ж-И/1), торговые помещения на 1-3 этажах в осях 1/1-15/А-П; встроенные помещения РП и ТП на 1-ом этаже, нежилые помещения на 4-ом этаже в осях 12-15/А-П с венткамерами в осях 11-12/Е-К, нежилые помещения на 5-ом этаже в осях 12- 15/Г-П с венткамерами в осях 1-2/Б-Д, нежилые помещения на 6-ом этаже в осях 12-15/Д/1-П, за исключением въездной рампы на 1-4 этажах на эксплуатируемую кровлю.
На основании разрешения на строительство № RU 66302000-108-206 от 29.06.2016 истцом был возведен второй этап строительства (корректировка пускового комплекса 1), представляющий собой: 4 этаж - помещения в осях 1/1-7 / Л-П, 9-11/1 / Л-П, 11-11/1 / К-Л, 1/1-11/1 / А-Д (за исключением
помещения венткамеры № 2 в осях 1/1-1 / А-Б; 5 этаж - помещения в осях 1/1- 11/1 / Л-П, 11 -11/1 / К-Л, 1 -11/1 / А-Д (за исключением помещений венткамеры № 7, 8 в осях 1-2 / Б-В, 1-2 / В-Д, машинного помещения лифтов № 10 в осях 12 / В-Д; 6 этаж - помещения в осях 1/1-11/1 / Л-П, 11-11/1 / К-Л; 7 этаж - помещения в осях 1/1-11/1 / Л-П, 11 -11/1 / К-Л. Срок действия указанного выше разрешения на строительство второго этапа истек 30.01.2019.
В настоящее время второй этап строительства представляет собой объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано.
Истец, ООО «ТВЦ Европейский», обращался с заявлениями от 13.02.2019 и от 26.08.2020 за выдачей нового разрешения на строительство второго этапа строительства (корректировка пускового комплекса 1).
Уведомлением Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 25.02.2019 № 16-01-82/1730 истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия документов, указанных в пункте 9 части 7, части 7.1 статьи 51 ГрК РФ, а также в связи с тем, что в заявлении о выдаче разрешения на строительство представлены сведения только об одном правообладателе земельного участка - ООО «ТВЦ Европейский», в то время как согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости правообладателями земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206004:48 являются ООО «ТВЦ Европейский», ООО «Звездный дар», ООО «РозТех», ООО «ИНВЕК».
Уведомлением Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 31.08.2020 № 16-01-82/8196 истцу было отказано в приеме документов по аналогичной причине, связанной с отсутствием волеизъявления на это других арендаторов участка.
Кроме того, на земельном участке ООО «ТВЦ Европейский» также возведена часть торгово-выставочного центра, не вошедшая в первый пусковой комплекс и второй этап строительства (корректировку пускового комплекса 1), представляющая собой часть здания торгово-выставочного центра с 1 по 5 этаж в осях А - М, 15 - 20; 6 этаж в осях А - М, 15-19; А - Д, 12 - 20; 7 этаж в осях А - М, 12 - 19, с 8 по 36 этаж (с отметки 32.400 до отметки 158.400) в осях 14 - 18, Д1-К.
В соответствии с уведомлением № 1 от 07.06.2018 Уральского Управления Ростехнадзора, поступившего в Администрацию города Екатеринбурга в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ и актом осмотра объекта от 24.05.2018, высотная часть здания (с 8 по 36 этаж), расположенного по адресу: <...>, является самовольной постройкой, так как выполнена в отсутствие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, в отсутствие разрешения на строительство.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация обратилась в суд иском о сносе либо приведении самовольной постройки в соответствие с
требованиями, установленными законодательством о градостроительной деятельности.
В свою очередь, ООО «ТВЦ Европейский» указывает на отсутствие возможности ввести объект в гражданский оборот, просит признать право собственности на объект завершенного строительства - второй этап строительства (корректировку пускового комплекса 1) торгово-выставочного центра; объект незавершенного строительства - часть здания торгово-выставочного центра (третий этап строительства).
Удовлетворяя требования Администрации о признании объекта незавершенного строительства - часть здания торгово-выставочного центра (третий этап строительства) самовольной постройкой и отказывая ООО «ТВЦ Европейский» в удовлетворении иска о признании права собственности на данный объект, суд исходил из того, что указанный объект возведен без разрешительной документации, в отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем в части с 8 по 36 этаж подлежит сносу, в остальной части приведению в соответствие либо сносу в течение 2,5 лет».
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2022 по делу № А60-38065/2019 (с учетом его изменения постановлением от 30.03.2023) удовлетворен иск администрации, признана самовольной постройкой высотная часть здания торгово-выставочного центра с 8 по 36 этаж (с отметки 32.400 до отметки 158.400) в осях14 -18, Д1 - К, а также часть здания торгово-выставочного центра с 1 по 5 этаж в осях А - М, 15 - 20; 6 этаж в осях А - М, 15 - 19; А - Д, 12 – 2 0; 7 этаж в осях А - М, 12 - 19, отраженных в проектной документации - Раздел 3 «Архитектурные решения» БВН.154-К/1а-АР, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206004:48 по адресу: <...>; на ответчика возложена обязанность высотную часть здания торгово-выставочного центра с 36 по 8 этаж (с отметки 158.400 до отметки 32.400 в осях14-18,Д1-К) снести; остальную часть здания (с 1 по 5 этаж в осях А - М, 15 - 20; 6 этаж в осях А - М,15-19; А - Д, 12 - 20; 7 этаж в осях А - М, 12 - 19) снести или привести в соответствие с требованиями, установленными законодательством о градостроительной деятельности по проектированию, получению разрешительной документации для строительства и вводу объектов капитального строительства в эксплуатацию в течение 2,5 лет с момента вступления решения суда в законную силу.
Таким образом, на арендованном земельном участке ответчиком возведен объект недвижимости, часть площадей которого введена в гражданский оборот надлежащим образом и передана в собственность третьих лиц, а часть площадей находится в частях объекта, в отношении которых судом принято решение о сносе или приведении в соответствие с обязательными нормами и правилами.
Предъявляя иск, администрация при расчете задолженности ответчика исходила из площади земельного участка 14 540 кв. м и общей площади объекта 105 542,50 кв. м (суммы введенных в эксплуатацию и строящихся площадей), с учетом государственной регистрации права собственности за третьими лицами применения с 01.08.2018 доли 58 849,0/105 452,50 = 7 700,57 кв. м – под строительство, доли 16 456,5/105 452,50 = 2 269,05 кв. м – под торговлю. Администрация также указывает, что расчеты арендной платы на 2020 год проверены судом при рассмотрении дела № А60-22466/2020 по иску о взыскании задолженности за 1 квартал 2020 года и что ответчиком не приведены документы в подтверждение изменения соотношения площадей с указанного периода.
Ответчик считает, что не должны включаться в расчет площади, которые не введены в эксплуатацию и/или в отношении которых принято решение об их сносе (приведении в соответствие); что для расчета доли необходимо провести судебную экспертизу по вопросу определения фактической площади возведенного объекта; что поскольку объект не введен в эксплуатацию, подлежит применению ставка арендной платы для вида использования – иное использование.
Действительно, при определении доли ответчика, истцом использована не действительная, а декларативная площадь возводимого объекта недвижимости, указанная в письме ответчика от 04.09.2015 № 125/15-юр.
Согласно указанному письму завершено строительство первого этапа строительства (пусковой комплекс 1) – площадь 49 603,5 кв. м, предполагается выполнение второго этапа строительства (корректировка пускового комплекса 1) – площадь 13 043 кв. м и третьего этапа строительства (пусковой комплекс 2) – площадь 42 806 кв. м. Всего – 105542,50 кв. м.
Суд при рассмотрении указанного дела счел, что для определения доли ответчика необходимо учитывать данную площадь, поскольку иное толкование – исключение строящихся площадей из общей площади объектов недвижимости – приводит к увеличению доли собственников уже введенных площадей в плате за земельный участок и освобождению застройщика от внесения арендной платы, что смыслу арендных правоотношений не отвечает. Застройщик, осуществляя застройку земельного участка пусковыми комплексами без выделения земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами, не должен освобождаться от внесения арендной платы в период строительства.
Осуществление строительства без получения соответствующей разрешительной документации, без соблюдения обязательных норм и правил, возведение объекта, сохранение которого несет угрозу жизни и здоровью граждан, возведение объекта меньшей площади, также не должно приводить к освобождению ответчика от внесения соответствующей доли платы за землю, не должно приводить к получению недобросовестным лицом преимуществ по сравнению с добросовестными участниками гражданского оборота.
Данные выводы признаны судом соответствующими принципу пропорциональности платы за земельный участок, установленному пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Кроме того, ответчик в своих возражениях на иск ссылается на отсутствие соглашения об определении порядка внесения арендной платы по договору аренды земельного участка в связи с предстоящими вторым и третьим этапами строительства, регистрацией права собственности третьих лиц в части торгового центра (первый этап строительства). Однако в своем письме от 04.09.2015 № 125/15-юр ответчик прямо просит арендодателя «провести дифференцированный перерасчет арендной платы по договору аренды № 2-617 от 13.09.2005 и учесть в расчетах данные по площадям трех этапов строительства торгово-делового центра, приведенные в настоящем письме, а также площади помещений, права на которые зарегистрированы за третьими лицами». При этом, арендатор никаким образом не указывал на то, что часть остающихся у ответчика площадей относится к общему имуществу здания и не подлежит оплате. Администрация с указанного периода производит расчеты для ответчика в соответствии с указанными предложениями, что по существу свидетельствует об установлении такого порядка определения размера доли (пункт 3 статьи 438 ГК РФ). При таких условиях, при рассмотрении данного спора оснований для применения иного порядка суд не усматривает.
Таким образом, при рассмотрении дела № А60-33476/2022 суд пришел к выводу о том, что при расчете доли ответчика должна учитываться площадь объектов, которые должны быть построены, то есть указанная в письме от 04.09.2015 № 125/15-юр площадь – 105 542,50 кв. м. Введение в оборот помещений паркинга (-3 этаж), машиномест в подвале данную площадь не увеличивает, поскольку они уже учтены в составе строящихся площадей.
При рассмотрении настоящего дела ответчиком указанные выводы не оспорены надлежащим образом, представленное ответчиком заключение не может быть принято во внимание с учетом указанного выше, расчет ответчика не является верным. К тому же при использовании общей площади , предложенной ответчиком, - 97772 кв. м, доля ответчика при расчете пропорции будет больше, чем при использовании указанной выше площади, в подтверждение чего истец представил информационный расчет
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что доля ответчика в спорный период определена истцом верно.
Иного не доказано, из материалов дела не следует.
Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, сославшись на то, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, а именно необоснованно применены при расчетах коэффициент 1,037 за 2021год.
Истец, напротив, считает, что произведенные им расчеты являются верными.
Суд, изучив доводы сторон относительно применения коэффициентов увеличения, соглашается с ответчиком и произведенным им контррасчетом в связи со следующим.
Арендная плата по договору является регулируемой, поскольку необходимость ее государственного регулирования установлена законом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Расчет арендной платы производится собственником на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Сторонами не оспаривается, что в данном случае арендная плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемых цен и определяется в соответствии с методикой расчета, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).
Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.
В соответствии с указанными нормативными актами формулой расчета арендной платы являются кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (рублей); ставка арендной платы за земельные участки; коэффициент увеличения (п. 4 Порядка).
В п. 7 Порядка указано, что арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на коэффициент увеличения ежегодно по состоянию на 1 января очередного финансового года.
Таким образом, коэффициенты увеличения ежегодно индексируют размер кадастровой стоимости земельного участка с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и из расчета цены аренды земельного участка исключены быть не могут. При этом кадастровая стоимость земельного участка становится базовой величиной, к которой на начало очередного финансового года применяется очередной коэффициент увеличения.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, были утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.10.2020 № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее - Приказ № 3333). При этом,
кадастровая стоимость, утвержденная Приказом № 3333, определена ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01.01.2020 и применяется при определении размера арендной платы с 01.01.2021 года.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, были утверждены приказом Министерства от 21.11.2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее — Приказ № 5500). При этом, кадастровая стоимость, утвержденная Приказом № 5500, определена ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01.01.2022 и применяется при определении размера арендной платы с 01.01.2023 года.
На 2021 год приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22.12.2020 № 4263 «Об утверждении на 2021 год коэффициента увеличения, подлежащего применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» утвержден на 2021 год коэффициент увеличения, подлежащий применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, в размере 1,037.
На 2022 год приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.12.2021 № 4806 «Об утверждении на 2022 год коэффициента увеличения, подлежащего применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» -1,04.
На 2023 год приказом Министерства от 19.12.2022 № 6113 «Об утверждении на 2023 год коэффициента увеличения, подлежащего применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» - 1,055;
На 2024 год приказом Министерства от 20.12.2023 № 7605 «Об утверждении на 2024 год коэффициента увеличения, подлежащего применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» - 1,045.
Частью 2 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (п. 1). В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), в случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.
Таким образом, поскольку коэффициенты увеличения ежегодно индексируют размер кадастровой стоимости земельного участка с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и из расчета цены аренды земельного участка исключены быть не могут, при этом кадастровая стоимость земельного участка становится базовой величиной, к которой на начало очередного финансового года применяется очередной коэффициент увеличения, имело место изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании приказов МУГИСО от 08.10.2020 N 3333, коэффициент увеличения на 2021 год в размере 1,037 (установлен Постановлениями Правительства Свердловской области от 22.12.2020 N 4263-ПП), применению не подлежит.
Иного не доказано, из материалов дела не следует.
Доводы истца об обратном не соответствуют приведенным выше нормам права и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации. С учетом указанного и отсутствия соответствующих доводов при рассмотрении дела № А60-33476/2022 отклоняется и ссылка истца на то, что в расчетах по делу № А60-33476/2022 применен спорный коэффициент
Произведя перерасчет задолженности за спорный период с учетом указанного выше, суд приходит к выводу о том, что размер задолженности составляет 15194666 руб. 54 коп. (доплата 2021г. – 99725 руб. 67 коп., май-декабрь 2022 г., доплата 2022г.– 5426111 руб. 83 коп., 2023г. – 7909897 руб. 59 коп., за январь- май 2024 -1758931 руб. 45 коп.)
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком
документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанное, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению частично в размере 15194666 руб. 54 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Допущенная судом арифметическая ошибка при сложении сумм долга за указанные выше периоды подлежит исправлению при изготовлении решения в полном объеме на основании ст. 179 АПК РФ: вместо «15200153 руб. 89 коп.» следует читать «15194666 руб. 54 коп.».
Кроме того, истец на основании п. 5.2 договора (0,1% за каждый день просрочки) просит взыскать с ответчика пени в размере 25431879 руб. 03 коп., из которых 8666185 руб. 27 коп. пени за период с 01.01.2023 по 05.12.2024г., 16765693 руб. 76 коп. пени, начисленные на непогашенную сумму долга, взысканную судебными актами по делам А60-32874/2017, А60-67444/2018, А60-40051/2019, А60-22466/2020, А60-33476/2020 за период с 01.01.2023 по 05.12.2024г.
В связи с тем, что судом выше произведен перерасчет задолженности, судом также произведен перерасчет суммы пени за период с 11.03.2023г. по 05.12.2024г., в результате чего суд пришел к выводу о том, что их размер составляет8522677 руб. 21 коп. (на доплату за 2021г. – 63425 руб. 53 коп., на задолженность 2022 – 3815165 руб. 47 коп., на задолженность 2023 – 4171593 руб. 24 коп., на задолженность за январь-май 2024 – 472492 руб. 97 коп.).
Ответчик просит снизить размер пеней на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на несоразмерность размера пеней.
Истец возражает против применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (штрафа, пени), определяемых законом или договором.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, доказать, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов сторон гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
Согласно п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 73, 74 постановления от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на должника. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Возражая против заявления об уменьшении размера пеней, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
При оценке соразмерности пеней последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 постановления от 24.03.2016 N 7).
Снижение размера договорной пеней, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 постановления от 24.03.2016 N 7).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Рассмотрев заявление ответчика, учитывая размер договорной ответственности (0,1%), компенсаторную природу неустойки, отсутствие доказательств негативных последствий для истца, суд приходит к выводу о возможности снижения только размера пеней, начисленных за просрочку погашения задолженности, взысканной судебным актом по делу № А60-22466/2020, поскольку такая задолженность погашена, до 4217768 руб. 24 коп. на основании ст. 333 ГК РФ.
В остальной части суд с четом длительных периодов просрочки по уплате задолженности, размера такой задолженности не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
На основании изложенного требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению частично в общем размере 25116602 руб. 73 коп. на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены частично.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, то государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110
Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с допущенной судом арифметической ошибкой при сложении сумм задолженности, судом допущена ошибка при определении размера госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, которая также подлежит исправлению при изготовлении решения суда в полном объеме на основании ст. 1479 АПК ФР: вместо «625334 руб.» следует читать «625248 руб.»
Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр Европейский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15194666 руб. 54 коп. долга, 25116602 руб. 73 коп. пени
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр Европейский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 625248 руб. госпошлины.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству
взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».
Судья Е.Ю. Абдрахманова Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 27.03.2025 6:16:59
Кому выдана Абдрахманова Екатерина Юрьевна