ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2023 года

Дело №А56-112928/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 13.12.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-37173/2023) Комитета имущественных отношений на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2023 по делу № А56-112928/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Петровский альянс»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" (далее – Ответчик, Общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 15-И02252 от 09.07.2013 земельного участка за период 01.01.2022 – 30.09.2022 в размере 3 111 484,26 руб., пени в размере 29 040,52 руб., пени с 01.01.2023 в размере 0.1% на сумму в размере 1 037 161,42 руб. за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по внесению арендной платы в случае неоплаты задолженности до 31.12.2022.

Решением от 06.09.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что при передачи третьим лицам части помещений в зданиях гостиничного комплекса и яхт-клубов, которые являются нежилыми строениями, не предназначенными для постоянного проживания граждан, не применяются нормы жилищного законодательства, относящие земельный участок под многоквартирным домом к общему имущество собственников помещений в таком доме.

Поскольку созданные Обществом объекты не являются нежилыми зданиями, не предназначенными для постоянного проживания граждан, обязательства лиц, владеющих помещениями в таких объектах являются солидарными.

Таким образом, по мнению Комитета, с Общества подлежит взысканию арендная плата по договору в полном объеме, как с солидарного должника.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды № 15-И02252 от 09.07.2013 (далее - Договор) земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, участок 1 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой), площадью 10 669 кв.м., и земельного участка, находящегося по адресу; Санкт-Петербург, Петровский пр., участок 2 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой), площадью 19 072 кв.м. (далее - Участок). Подъездной переулок, д. 12, литера А, площадью 2040 кв.м., кадастровый номер 78:32:1627:14 (далее – Участок 2), расположенные в границах объекта культурного наследия регионального значения (категория историко-культурного значения объекта культурного наследия) «Большой Петровский парк» в рамках приспособления для современного использования Петровского парка без изменения предметов охраны.

Согласно п. 1.2 Договора, земельные участки были предоставлены для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования Большого Петровского парка без изменения предметов охраны путем размещения на земельных участках гостиничных комплексов и яхт-клубов.

Разделом 4 предусмотрен следующий порядок оплаты по Договору:

Согласно 4.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения №3 от 27.02.2015 Сумма денежных средств, подлежащих перечислению Инвестором арендная плата в соответствии с Постановлением № 102 составляет: 40 024 799.00 (сорок миллионов двадцать четыре тысячи семьсот девяносто девять) рублей.

Перечисление указанной арендной платы осуществляется Инвестором в следующем порядке:

- в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению Инвестором (20012399.50 рублей), в месячный срок после заключения Дополнительного соглашения единовременно;

- в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению Инвестором, поквартально, равными долями с 30.01.2015 по 28.07.2018, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (арендная плата за квартал, в котором подписано Дополнительное соглашение, уплачивается не позднее 30 дней с даты подписания Дополнительного соглашения).

На сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Дополнительного соглашения, за период времени с даты подписания Дополнительного соглашения до даты платежа, установленной в Дополнительном соглашении. Стороны принимают к сведению, что проценты, указанные в Дополнительном соглашении, не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по Договору.

Общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению Инвестором в соответствии с Постановлениями № 102 и № 1513, составляет 489024799 (четыреста восемьдесят девять миллионов двадцать четыре тысячи семьсот девяносто девять) рублей (указывается для определения размера ответственности Инвестора в соответствии с пунктами 8.2, 8.3, 8.8 Договора).

Размер арендной платы по Договору после истечения срока его действия составляет на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ 35 381 044,90 рублей в квартал. На сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Дополнительного соглашения, за период времени с даты подписания Дополнительного соглашения до даты платежа, установленной в Дополнительном соглашении.

Инвестор вправе досрочно и единовременно выплатить оставшуюся часть всей денежной суммы, указанной в пункте 4.1 Договора, с начислением на нее процентов в соответствии с пунктом 4.1. за период времени с даты подписания Договора до даты ее внесения.

В соответствии с п. 6.2.7 Договора Ответчик принял на себя обязательство перечислять арендную плату в сроки, установленные Договором.

Участки переданы Обществу по акту приема-передачи от 09.07.2013.

По состоянию на 14.10.2022 задолженность Ответчика по арендной плате за период 01.01.2022 - 30.09.2022 составляет 3 111 484,26 руб.

В соответствии с п. 8.3 Договора, в случае нарушения п.п. 4.1, 6.2.7 Договора Обществу начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ответчику за период с 01.02.2022 по 28.02.2022 начислена неустойка в размере 29 040,52 руб.

Общая задолженность по Договору составляет 3 140 524,78 руб.

В адрес Ответчика были направлены претензии от 10.03.2022 № ПР-7677/22-0-0, от 16.05.2022 № ПР-16966/22-0-0, от 28.07.2022 № ПР-26970/22-0-0 с требованием погашения задолженности и пени.

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Срок действия Договора, согласно п. 4 дополнительного соглашения №3 от 27.05.2015. к Договору, был определен до 28.07.2018 г., по истечении данного срока Договор возобновил свое действие на неопределенный срок, на основании п. 7.7. Договора.

Возобновление Договора в режиме неопределенного срока было также подтверждено информационным письмом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга исх.№60046-32 от 15.08.2018 г.

В настоящее время Договор прекращен в связи с отказом Комитета от сделки на основании ст. 610 ГК РФ, выраженным в уведомлении о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 09.07.2013 № 15-И02252 от 07 октября 2021 года, исх. № 05-15-40146/21-0- 0. Согласно уведомлению, Договор прекратит свое действие в трехмесячный срок с даты направления уведомления.

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ содержит императивную норму, предоставляющую безусловное право стороне договора аренды, возобновленного на неопределенный срок отказаться от договора, предупредив об этом сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на односторонне изменений условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Таким образом, действие Договора окончено 07.01.2022.

В связи с вводом объектов недвижимости на арендованных по Договору земельных участках в эксплуатацию (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию №78-13-34-2018 и №78-13-36-2018 от 11.12.2018 г.), ООО «Петровский Альянс» обратилось в ГУП «ГУИОН» о проведении инвентаризации арендованных земельных участков по их функциональному использованию с целью актуализации арендной платы по Договору.

В результате проведения ГУП «ГУИОН» работ были составлены ведомости инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории рег. № 51355Г-19/1 от 25.03.2019 г. и рег. № 51356Г-19/1 от 25.03.2019 г., согласно которым квартальная арендная плата должна составлять:

- за земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, участок 1 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) – 425.495,99 рублей;

- за земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, участок 2 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) – 571.465,37 рублей.

Таким образом, с учетом указанной инвентаризации размер арендной платы по Договору составляет 996.961,36 руб. в квартал.

Разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 11 декабря 2018 были введены следующие объекты:

Разрешение на ввод

Объект

S земельного участка, кв.м

Кол-во нежилых помещений/ машино-мест

78-13-34-2018

гостиничные комплексы и яхтклубы: корпус 1

10.669

88/63

гостиничные комплексы и яхтклубы: корпус 3

21/13

гостиничные комплексы и яхтклубы: корпус 4

4/0

78-13-36-2018

гостиничные комплексы и яхтклубы: корпус 2

19.072

193/148

При этом значительная часть построенных площадей была отчуждена в пользу третьих лиц (покупателей и участников долевого строительства) до начала или в течение спорного периода.

Таким образом, возражая против заявленных требований, ответчик указывал на то, что арендная плата по Договору должна быть рассчитана на основе реальной доли площадей объектов, принадлежащих Обществу в течение спорного квартала.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно позиции изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", "по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Аналогичная правовая позиция была выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 305-ЭС15-16772, где указывалось на то, что в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума № 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка".

При этом, в силу прямого указания пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С учетом изложенного, арендная плата по Договору должна быть рассчитана на основе реальной доли площадей объектов, принадлежащих Обществу в течение спорного квартала.

Истец начислил задолженность исходя из общей суммы арендной платы, предусмотренной Договором.

Согласно контрасчету ответчика арендная плата в спорном периоде (7 дней 1 квартала 2022 года) составила 13.912,64 руб.

При этом ранее ООО «Петровский Альянс» допустило переплату за период с первого по третий квартал 2021 года в размере 150.034,11 руб.

Наличие переплаты ответчиком по Договору подтверждено Комитетом в судебном заседании первой инстанции 31.08.2023.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2023 по делу № А56-112928/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

С.А. Нестеров