Решение по делу № А40-159160/2025 от 01.11.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-159160/25-94-1270

01 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 23 октября 2025 года Полный текст решения суда изготовлен 01 ноября 2025 года Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рустамовой М.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.12.2015)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001, 115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15) об оспаривании решения от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6663784/9 при участии:

от истца (заявителя): ФИО2, по дов. от 11.06.2025г. от заинтересованного лица: ФИО3 ., по дов. от 29.01.2025г.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – Заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве об оспаривании решения от 19.05.2025 г. № КУВД-001/2025-6663784/9.

Заявитель поддерживает заявленные требования.

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав заявителя, заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере

предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением часта

первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как установлено судом, 18.06.2018 между ПАО «РСУ-4» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым последнему перешло право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004030:1055 по адресу: <...> (далее - Здание), о чем в ЕГРН имеется запись от 04.07.2018 № 77:01:0004030:1055-77/011/2018-2.

25.06.2018 между ПАО «РСУ-4» (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 31.01.2003 № М-01-022913 (далее - Договор аренды).

Предметом Договора аренды является земельный участок площадью 180 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004030:65 по адресу: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания под административные цели (далее - Земельный участок).

02.12.2018 при производстве ремонтных работ произошло обрушение Здания.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы обратились в Пресненский районный суд г. Москвы с иском к ФИО1. о признании права на Здание отсутствующим.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 16.06.2020 по гражданскому делу № 2-92/20 в удовлетворении иска отказано в полном объеме (далее - Решение суда). При рассмотрении названного дела проведена строительно-техническая экспертиза, в соответствии с выводами которой:

Здание представляет собой подвальное помещение, образованное фундаментом в виде монолитной плиты, монолитных стен, усиливающих старые фундаменты, монолитного перекрытия, в совокупности - объект незавершенного капитального строительства (реконструкции);

Здание является объектом незавершенного капитального строительства (реконструкции);

Здание требованиям градостроительных и строительных норм не противоречит.

Реконструкция выполнена в границах существующего фундамента.

Состояние фундамента Здания оценивается как исправное, готовность 90%. Угрозу жизни и здоровью граждан Здание не создает.

В связи с чем, в Решении суда сделаны выводы, что:

доводы иска о сносе Здания не нашли своего подтверждения;

02.12.2018 при производстве ремонтных работ произошло проседание и обрушение торцевой несущей стены Здания, в результате чего фрагмент стены пробил перекрытия первого этажа, обвалив всю конструкцию левого крыла здания;

доказательства строительства нового здания не представлены;

Здание представляет собой фундамент и возможно отнести его к объектам незавершенного строительства в стадии реконструкции.

Согласно ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

С целью оформления земельно-правовых отношений для восстановления Здания ФИО1 неоднократно обращался в Департамент городского имущества г. Москвы, однако государственный орган отказывал в приеме документов в связи с тем, что запись в ЕГРН о Здании не соответствует фактическим обстоятельствам - наличию на Земельном участке одного фундамента Здания (письма от 21.09.2022 № 33-5-88938/22-(0)-1, от 31.07.2024 № 33-5-86813/24-(0)-1, № 33-5-86813/24-(0)-1).

Принимая во внимание фактическое состояние Здания, а также выводы Решения суда, ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на Здание как на объект незавершенного строительства. Вместе с заявлением в Управление Росреестра по Москве представлены:

технический план Здания как объекта незавершенного строительства (далее - Технический план);

Решение суда;

Договор аренды.

Уведомлением от 19.05.2025 № КУВД-001/2025-6663784/9 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав отказано в связи с тем, что не представлены разрешение на строительство, в результате которого возник объект незавершенного строительства, и действующий договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре .органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно частью 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также -объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально- определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать

информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по

планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Решением суда установлено, что в результате обрушения Здание представляет собой фундамент, то есть объект незавершенного строительства в стадии реконструкции.

Таким образом, объект незавершенного строительства (в виде фундамента) возник не в результате строительства, а в результате обрушения. В связи с чем, по смыслу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство в данном случае не требуется.

Управление Росреестра по Москве принимало участие при рассмотрении гражданского дела № 2-92/20 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Заинтересованное лицо указывает на дублирование сведений ЕГРН в части совпадения местоположения объекта незавершенного строительства и Здания.

При этом, как указано выше, Решением суда установлено, что в результате обрушения Здание представляет собой фундамент, то есть объект незавершенного строительства в стадии реконструкции.

Принимая во внимание фактическое состояние Здания, а также выводы Решения суда, заинтересованному лицу представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на Здание как на объект незавершенного строительства.

Таким образом, объект незавершенного строительства и Здание являются одним и тем же объектом, заявитель просит запись о «нежилом здании» заменить на фактическое «объект незавершенного строительства». В связи с чем, дублирование сведений в ЕГРН не произойдет.

Уточнение координат Здания в 2024 году было сделано для целей оформления земельно-правовых отношений, так как согласно п. 2.10.1.27 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы», уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, когда границы объекта подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако государственный орган отказал в приеме документов в связи с тем, что запись в ЕГРН о Здании не соответствует фактическим обстоятельствам - наличию на Земельном участке одного фундамента Здания (письма от 21.09.2022 № 33-5-88938/22-(0)-1, от 31.07.2024 № 33-5-86813/24-(0)-1, № 33-5-86813/24-(0)-1).

Единственным способом восстановления Здания является внесение в ЕГРН изменений в части фактического состояния Здания - объекта незавершенного строительства и согласно ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О

введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление земельного участка для завершения строительства.

Довод Управления Росреестра по Москве об отсутствии оформленных земельно-правовых отношениях под Зданием в связи с тем, что Договор аренды оформлен на ПАО «РСУ-4», является не состоятельным.

В силу ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В уведомлении Управления Росреестра по Москве от 19.05.2025 № КУВД-001/2025-6663784/9 указано, что Договор аренды действует.

Таким образом, правоотношения на Земельный участок, на котором расположено Здание в виде объекта незавершенного строительства, оформлены в виде действующего Договора аренды.

Заинтересованное лицо указывает, что земельно-правовые отношения оформлены с третьим лицом.

31.01.2003 между Москомземом (Департамент городского имущества г. Москвы, арендодатель) и ОАО «РСУ-4» (арендатор) заключен договор аренды № М-01-022913 (далее - Договор аренды) в отношении земельного участка площадью 180 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004030:65 по адресу: <...> для эксплуатации здания под административные цели (далее - Земельный участок). Согласно п. 1.4 Договора аренды на участке расположено 2-этажное кирпичное нежилое здание.

18.06.2018 между ПАО «РСУ-4» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым последнему перешло право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004030:1055 по адресу: <...> (далее - Здание), о чем в ЕГРН имеется запись от 04.07.2018 № 77:01:0004030:1055-77/011/2018-2.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при

рассмотрении споров, связанных с применением положений ч. 3 ст. 552 ПС РФ и ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Названная правовая позиция подтверждается определениями ВС РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС19-22413 по делу № А41-80395/2017, от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № АЗЗ-23998/2018, постановлением АС МО от 08.08.2025 по делу № А40-155524/2024.

Согласно письму Департамента городского имущества г. Москвы от 04.03.2025 № ДГИ-Э-36802/25-1 Договор аренды действует.

Суд полагает, ФИО1 представил в Управление Росреестра по Москве все необходимые документы (Технический план, Решение суда, Договор аренды) в строгом соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на Здание как на объект незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав у Управления Росреестра по Москве не имелось.

На основании вышеизложенного, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 19.05.2025 № КУВД-001/2025-6663784/9 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФИО1 на объект вершенного строительства по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 10 000 (десять тысяч) руб.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.О. Харламов