Решение по делу № А58-434/2025 от 09.06.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

09 июня 2025 года

Дело № А58-434/2025

Резолютивная часть решения объявлена 26.05.2025.

Полный текст решения изготовлен 09.06.2025.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурцевой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сивцевой И.А.,

рассмотрев дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис 14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера к Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "Айсар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 135 631 099,10 рублей упущенной выгоды,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 01.03.2025 № 41 (паспорт, диплом),

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 31.12.2024 без номера (паспорт, диплом),

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 12 мая 2025 года до 11 часов 30 минут 26 мая 2025 года, о чем размещено публичное объявление в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис 14" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "Айсар" (далее - ответчик) о взыскании 135 631 099,10 рублей упущенной выгоды.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчик в нарушение своих обязательств, указанных в соглашении, не передал жилые и нежилые помещения в строящихся объектах, а перечислил на расчетный счет истца денежные средства в значительно меньшем размере, согласно соглашению истец должен был получить жилые и нежилые помещения в ценах четвертого квартала 2024 года на общую сумму 218 631 099,10 рублей, при этом истцом получено от ответчика 83 000 000,00 рублей, ответчик перечислением денежных средств в размере 83 000 000,00 рублей значительно уменьшил имущественную массу истца, в связи с чем, у истца возникла упущенная выгода в размере 135 631 099, 01 рублей.

Ответчик представил отзыв от 07.05.2025 о том, что оплата 68 000 000,00 рублей произведена согласно сроков, указанных в дополнительном соглашении № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 от 20.11.2017 – 04.04.2023, истец не вернул денежную сумму 68 000 000,00 рублей ответчику, соглашение от 20.11.2017 № 34/17 является предварительным договором, регулируемым статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит в удовлетворении иска отказать. Ответчик в отзыве указывает на то, что такое поведение истца как одновременное требование о взыскании упущенной выгоды на сумму 135 631 099,10 рублей, так и требования об обязании заключить договоры на сумму 68 000 000 рублей, исходя из стоимости за 1 кв.м. недвижимости в ценах 2017 года, указанной в соглашении от 20.11.2017 № 34/17, является злоупотреблением правом на судебную защиту.

12.05.2025 истец представил возражения на отзыв ООО СЗ «Айсар» о том, что по делу № А58-2808/2023 дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков от 20.11.2017 № 33/17 признано судом недействительным, истец не направлял ответчику каких-либо требований по оплате, не направлял счет на оплату, не представлял реквизиты расчетного счета. При этом ответчик, самостоятельно, в нарушение договоренностей с истцом, выяснил реквизиты расчетного счета и направил на него 68 000 000,00 рублей, возврат суммы в размере 68 000 000,00 рублей, оплаченной ответчиком невозможен в виду его ареста, соглашение от 20.11.2017 № 34/17 согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты.

Истец представил дополнения 26.05.2025 о том, что договор купли-продажи, так и соглашение являются сделками, направленными на передачу имущества в собственность, к которым применяются нормы о договоре мены. При этом, применение норм о мене является следствием квалификации соглашения в качестве соглашения о новации, поскольку сторонами пункта 3 соглашения согласована новая обязанность по передаче в натуре вещей, предусмотренных в пункте 2 соглашения, наличие в соглашении пункта 3, которым опосредуется обмен предоставлениями в натуре недопустимо делать вывод о квалификации соглашения в качестве предварительного договора. Сторонами предусмотрен пункт 3 соглашения, которым изменено условие об оплате по договору купли-продажи, то есть вместо оплаты в денежной форме, стороны согласовали встречное предоставление в виде передачи вещей, описанных в пункте 2 соглашения.

Ответчик представил возражение от 22.05.2025 на возражение истца на отзыв ответчика о том, что ООО СЗ «Айсар» считает доводы истца о состоявшемся на момент заключения соглашения № 34/17 от 20.11.2017 зачете по пункту 3 соглашения № 34/17 от 20.11.2017, (который, по мнению ответчика, следует воспринимать как предоплату ООО «Мегаполис 14» по будущим договорам купли-продажи объектов недвижимости) не соответствующим требованиям статей 410, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречащим условиям соглашения № 34/17 от 20.11.2017 и установленным ранее обстоятельствам преюдициального значения по делам № А58-5943/2016, № А58-4235/2023. Следует также учитывать, что согласно статье 411 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается зачет требований, по которым истек срок исковой давности. Доказательства нарушения ответчиком соответствующих обязательств перед истцом по соглашению № 34/17 от 20.11.2017 истцом не представлены.

В настоящем деле рассматривается иск о взыскании упущенной выгоды на сумму 135 631 099,10 рублей (исходя из стоимости 1 кв.м. недвижимости в ценах 2024 г.).

Также в производстве арбитражного суда находится дела № А58-157/2024 об обязании заключить договоры по строительным объектам, расположенным по адресу: <...> (многоквартирные дома с 1 – 5 очередей строительства) предметом которых является приобретение ООО «Мегаполис-14» объектов недвижимого имущества стоимостью 68 000 000 руб.:

- нежилых помещений, предусмотренных проектом многоквартирного дома 4 очереди строительства (соцкульбыт) по цене из расчета 56 000 руб. за 1 кв.м;

- жилых помещений, предусмотренных проектом строительства (1 – 5 очередей строительства) 1-комнатные и 2-х комнатные квартиры по цене из расчета 55 000 руб. за 1 кв.м.

Приостановление производства по делу регламентируется положениями главы 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 9 статьи 130, пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу.

В силу части 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 данного Кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Данные положения процессуального кодекса направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания.

Исходя из смысла приведенных норм процессуального законодательства, объективной предпосылкой для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу, имеющему процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу.

Невозможность рассмотрения дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено.

Истец полагая, что вступивший в законную силу судебный акт по делу № А58-157/2024 будет иметь преюдициальное значение для дела № А58-434/2025, поскольку в случае невозможности исполнения судебного решения по делу № А58-157/2024 (невозможности заключения договоров на жилые и нежилые помещения в виду их продажи ответчиком физическим и юридическим лицам) у истца возникнет упущенная выгода в размере разницы между рыночной стоимостью жилых и нежилых помещений, которых ответчик был обязан передать истцу и фактически произведенной оплаты ответчиком.

Истец не указал то, какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности разбирательства данного дела и принятия по нему решения, а невозможность рассмотрения настоящего дела связывает только с невозможностью исполнения решения по делу № А58-157/2024 и связывает с тем, что судебный акт по делу № А58-157/2024 будет иметь преюдициальное значение для дела № А58-434/2025.

Ответчик в своем отзыве от 07.05.2025 полагает, что исковые требования носят взаимоисключающий характер, такое поведение истца, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом на судебную защиту, преследующим цель извлечения истцом любым способом незаконной и необоснованной дополнительной имущественной выгоды от ответчика.

Невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом, нельзя отождествлять с процессуальной целесообразностью, обусловленной облегчением процедуры доказывания ряда обстоятельств, входящих в предмет доказывания по другому делу.

Одним из важных факторов, определяющих эффективность восстановления нарушенных прав, является своевременность защиты прав участвующих в деле лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 № 5-П).

Результаты рассмотрения настоящего дела не находятся в прямой зависимости от результатов рассмотрения дела № А58-157/2024, суд не обнаружил препятствий в рассмотрении настоящего дела до принятия судебного акта по делу № А58-157/2024, как и риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, в связи с чем пришел к выводу о том, что правовых оснований для приостановления производства по настоящему делу не имеется.

При таких обстоятельствах сама по себе взаимосвязь дел ввиду участия одних и тех же сторон и возможность/невозможность исполнения судебного акта по делу № А58-157/2024 не является достаточным основанием для приостановления производства по одному из них до разрешения другого.

Поскольку истец в обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу указывает только на предполагаемый случай невозможности исполнения судебного решения по делу № А58-157/2024, в удовлетворении ходатайства истца о приостановлении производства по делу следует отказать в связи с необоснованностью.

Из материалов дела судом установлено.

20.11.2017 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 (далее - договор).

Согласно пункту 1.2 предметом договора является продажа за цену следующих объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 14:36:106003:290, общей площадью 18 304 кв. м, расположенный по адресу: <...>; разрешенное использование: для застройки многоэтажными жилыми домами, принадлежащий продавцу на праве собственности,

- здание диспетчерской с кадастровым номером 14:36:106003:266, общей площадью 70,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>; назначение: нежилое, количество этажей: 1, принадлежащее продавцу на праве собственности,

- земельный участок с кадастровым номером 14:36:106003:327, общей площадью 100 кв. м, расположенный по адресу: <...>; разрешенное использование: под производственную базу, принадлежащий продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 83 000 000 рублей, в том числе:

- земельный участок, общей площадью 18 304 кв. м - 81 900 000 рублей;

- здание диспетчерской, общей площадью 70,2 кв. м - 100 000 рублей;

- земельный участок, общей площадью 100 кв. м - 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 2.2.1 договора сумма в размере 15 000 000 рублей перечисляется покупателем в течение пяти рабочих дней после регистрации настоящего договора в уполномоченном органе государственной регистрации.

Согласно пункту 2.2.2 договора сумма в размере 68 000 рублей перечисляется покупателем в срок не позднее 31.12.2021.

В пункте 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 от 20.11.2017 стороны договорились, что передаваемое имущество по настоящему договору не является находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем своих обязательств по оплате.

Согласие на совершение указанной крупной сделки было одобрено соответствующими протоколами решений обоих собраний участников обществ от 17.11.2017 (истец) и от 20.11.2017 (ответчик).

20.11.2017 между истцом и ответчиком было заключено соглашение № 34/17 к договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 (далее - соглашение к договору).

Согласно пункту 1 соглашения к договору истец и ответчик обязуются в будущем заключить договоры по строительным объектам ответчика по адресу: <...>; на квадратные метры, указанные в пункте 2 соглашения к договору после получения ответчиком всех необходимых разрешительных документов.

Согласно пункту 2 соглашения к договору истец обязуется приобрести у ответчика на строительных объектах:

- нежилые помещения, предусмотренные проектом в многоквартирном доме четвертой очереди строительства (соцкультбыт) по цене 56 000 рублей за один квадратный метр;

- жилые помещения, предусмотренные проектом строительства (первой - пятой очередей строительства), одно и двухкомнатные квартиры по цене 55 000 рублей за один квадратный метр.

Согласно пункту 3 соглашения к договору общая стоимость договоров по помещениям согласно пункту 2 настоящего соглашения составит 68 000 000 рублей. Истец обязуется зачесть указанную стоимость в счет задолженности ответчика по договору купли-продажи № 33/17 недвижимого имущества и земельных участков от 20.11.2017.

Согласно пункту 4 соглашения к договору проекты договоров по помещениям готовит ответчик и обязуется предоставить его истцу до 31.12.2021.

Согласно пункту 5 соглашения установленный срок для заключения договоров - 31.12.2021 сторонами не изменялся и не был продлен, и в указанный срок соглашение № 34/17 прекратило свое действие в силу части 6 статьи 429 ГК РФ.

Судебными актами по делу № А58-4235/2023 установлено, что соглашение от 20.11.2017 № 34/17 к договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 является предварительным и самостоятельным договором,

29.12.2021 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 20.11.2017 № 33/17 купли-продажи земельных участков, которым стороны договорились об изменении пункта 2.2.2 договора, который следует читать в следующей редакции:

сумма в размере 68 000 000 рублей перечисляется покупателем в течение 30 рабочих дней с момента вступления в силу решения суда по обособленному спору в рамках дела № А58-5943/2016 в случае, если сделка по договору от 20.11.2017 № 33/17 не признана недействительной и не применены последствия ее недействительности с учетом истечения сроков и мер по обжалованию и пересмотру решения суда не в пользу покупателя в порядке, установленном АПК РФ для апелляционного, кассационного производства и производства в порядке надзора.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 26.12.2022 стороны внесли изменения в п. 2.2.2 договора в следующей редакции:

сумма в размере 68 000 0000 рублей перечисляется покупателем в течение 30 рабочих дней с даты заключения покупателем кредитного договора с уполномоченным банком на проектное финансирование объекта капитального строительства: застройка многоэтажными жилыми домами квартал 76 г. Якутска", но не позднее 30.04.2023.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.2022 № 1 к договору от 20.11.2017 № 33/17 купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков стороны внесли изменения в п. 2.2.2 договора в следующей редакции:

покупатель обязуется произвести оплату цены договора, определенной в пункте 2.1 договора, перечисляется покупателем в течение 30 рабочих дней с даты заключения покупателем кредитного договора с уполномоченным банком на проектное финансирование объекта капитального строительства: застройка многоэтажными жилыми домами квартал 76 г. Якутска", но не позднее 30.04.2023.

Обязательство ответчиком по оплате денежных средств в сумме 83 000 000 рублей по договору от 20.11.2017 № 33/17 исполнены платежными поручениями от 08.12.2017 № 1206 на сумму 15 000 000 рублей и от 04.04.2023 № 56 на сумму 68 000 000 рублей, всего 83 000 000 рублей в сроки, установленные дополнительным соглашением от 29.12.2021 № 1 и дополнительным соглашением от 26.12.2022 № 2.

Поступившие денежные средства в сумме 83 000 000 рублей истец не возвратил.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.05.2018 по делу № А58-5943/2016 ООО "Сахастроймеханизация" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий ООО "Сахастроймеханизация" обратился в суд с заявлениями о признании сделок недействительными, а именно:

- договора купли-продажи земельного участка № 10.10 от 20.10.2016, заключенного между должником и ООО "Мегаполис 14";

- договора купли-продажи земельного участка со строениями N ССМ-М14 от 18.12.2015, заключенного между должником и ООО "Мегаполис 14";

- договора купли-продажи № 33/17 от 20.11.2017, заключенного между ООО "Мегаполис 14" и ООО "Айсар"; и просил применить последствия их недействительности в виде обязания ООО "Айсар" возвратить имущество в конкурсную массу, а в случае невозможности взыскать рыночную стоимость указанного имущества с ООО "Мегаполис 14".

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2022 года определение от 04.04.2022 изменено в части применения последствий недействительности сделок. Резолютивная часть определения в указанной части изложена в следующей редакции: применить последствия недействительности договоров купли-продажи от 18.12.2015 и от 20.10.2016. Взыскать с ООО "Мегаполис 14" в пользу ООО "Сахастроймеханизация" денежные средства в размере 83 000 000 рублей. В остальной части определение от 04.04.2022 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.10.2022 по указанному делу постановление оставлено без изменения.

В период с сентября 2018 года по февраль 2023 года рассматривался обособленный спор по делу № А58-5943/2016 по иску конкурсного управляющего о признании сделки - договора № 33/17 недействительным.

Ответчик получил разрешение на строительство от 25.05.2018 № 14-36-186-2022 14RU14301000-78-2018, на основании которого приступил к производству строительных работ согласно проектной документации и выполняет работу по строительству пяти многоквартирных жилых домов по адресу: <...>.

ПАО "Сбербанк" выдало кредит на строительство многоквартирных домов и на оплату по договору № 33/17, получило в обеспечение недвижимое имущество.

Ответчик заключил договоры долевого участия на строительные объекты, в том числе договор от 13.04.2023 № 52-76/2, дал согласие на заключение договора уступки права требования по указанному договору.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.05.2024 по делу № А58-2808/2023, вступившим в законную силу, по иску истца к ответчику о признании недействительным дополнительных соглашений № 1 от 29.12.2021 и № 2 от 26.12.2022 к договору от 20.11.2017 № 33/17 купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков, признано недействительным дополнительное соглашение № 2 от 26.12.2022 к договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков от 20.11.2027 № 33/17, заключенного между истцом и ответчиком, отказано в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 29.12.2021 № 1 к договору от 20.11.2017 № 33/17 купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков.

Истец в рамках дела № А58-4235/2023 обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков от 20.11.2017 № 33/17, о возврате в собственность истца путем восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 14:36:106003:290, общей площадью 18 304 кв. м, расположенного по адресу: <...>; здание диспетчерской с кадастровым номером 14:36:106003:266, общей площадью 70,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>; земельный участок с кадастровым номером 14:36:106003:327, общей площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: <...>; о прекращении права собственности ответчика путем погашения записи в ЕГРН в отношении следующих объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 14:36:106003:290, общей площадью 18 304 кв. м, расположенного по адресу: <...>; здания диспетчерской с кадастровым номером 14:36:106003:266, общей площадью 70,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>; о признании незаключенным дополнительного соглашения № 1 от 29.12.2021 к договору от 20.11.2017 № 33/17 купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков, о прекращении права собственности путем погашения записи в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:36:106003:327, общей площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.11.2024, оставленным в силе апелляционной инстанцией, истцу отказано в удовлетворении требований.

Из материалов дела следует, что в арбитражных судах первой, апелляционной и кассационной инстанциях между сторонами разрешены споры по делам №№ А58-5943/2016, А58-2808/2023 и А58-4235/2023.

Истец полагает, что в данном случае, согласно соглашению истец как приобретатель имущества, которое в будущем будет создано ООО СЗ «Айсар», оплатил общую цену этого имущества путем зачета задолженности 20.11.2017 в размере 68 000 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17, в связи с чем, соглашение от 20.11.2017 № 34/17 следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты и правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются. С момента подписания соглашения сторонами 20.11.2017 были прекращены обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков от 20.11.2017 № 33/17, истец передал имущество ответчику на сумму 83 000 00,00 рублей, а ответчик оплатил 15 000 000,00 рублей перечислением денежных средств на расчетный счет истца, а денежную сумму в размере 68 000 000,00 рублей ответчик погасил взятой на себя обязанностью в будущем в предоставлении в будущем жилых и нежилых помещений согласно соглашению, которое согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, если основной договор не заключен в срок, указанный в предварительном договоре и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Как следует из отзыва ответчика от 07.05.2025, что, исходя из установленных судебными актами по делам № А58-5943/2018, № А58-2808/2023 и № А58-4235/23, вступившими в законную силу, обстоятельств и выводов судов, имеющими преюдициальное значение, подтвержден факт отсутствия существенного нарушения ответчиком условий договора № 33/17 от 20.11.2017 при его исполнении, ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору от 20.11.2017 и дополнительным соглашениям к нему. Судебными актами по делам № А58-2808/2023 и № А58-4235/23 факт исполнения денежных обязательств подтвержден в полном объеме. Возврат денежных средств не произведен.

По условиям пункта 5 соглашения от 20.11.2017 стороны обязуются заключить договоры в срок до 31.12.2021, установленный срок не продлевался. Соглашение от 20.11.2017 в соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратило свое действие 31.12.2021. Требование упущенной выгоды на основании соглашения от 20.11.2017 № 34/17 в связи с истечением срока не может быть удовлетворено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец не представил доказательства нарушения ответчиком обязательств перед истцом по договору от 20.11.2017 № 33/17 и соглашению от 20.11.2017 № 34/17.

Согласно пункту 3 соглашения от 20.11.2017 № 34/17 общая стоимость договоров согласно пункту 2 соглашения составит 68 000 000 рублей. Истец обязуется зачесть указанную стоимость в счет задолженности ответчика по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков № 33/17 от 20.11.2017.

Соглашение от 20.11.2017 № 34/17 не содержит условия о предварительной оплате товара, в отношении которого стороны договорились заключить договоры на приобретение на сумму 68 000 000 рублей в срок до 31.12.2021.

В рамках рассмотрения дела № А58-4235/2023 установлено, что соглашение от 20.11.2017 № 34 является предварительным договором в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В дополнении к иску от 26.05.2025 истец ошибочно считает, что соглашение от 20.11.2017 № 34/18 является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, а не предварительным договором в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа условий соглашения № 34/17 от 20.11.2017 следует, что стороны предусмотрели условие о возможности в будущем зачета встречных (однородных) денежных требований друг к другу при наступлении одновременно двух конкретных условий: заключение сторонами в срок до 31.12.2021 договоров на приобретение истцом у ответчика объектов недвижимого имущества на сумму 68 000 000 рублей и при наличии задолженности ответчика по договору № 33/17 на сумму 68 000 000 рублей.

Зачет встречного однородного требования не является предварительной оплатой товара по договору, а определен законодателем в качестве одного из способов прекращения встречных однородных взаимных обязательств.

Истец не мог предварительно оплатить не возникшее у него обязательство путем зачета задолженности.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что довод истца о состоявшемся на момент заключения соглашения от 20.11.2017 № 34/17 зачете по пункту 3 соглашения № 34/17 от 20.11.2017, не соответствует положениям статей 410, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречащим условиям соглашения от 20.11.2017 № 34/17 и установленным ранее обстоятельствам преюдициального значения по делам № А58-5943/2016, № А58-4235/2023.

Обязательство ответчика по передаче истцу жилых и нежилых помещений по условиям соглашения от 20.11.2017 № 34/17 не предусмотрено.

При изложенных обстоятельствах, суд находит необоснованным довод истца о том, что как договор купли-продажи, так и соглашение являются сделками, направленными на передачу имущества в собственность, к которым применяются нормы о договоре мены, при этом применение норм о мене является следствием квалификации соглашения в качестве соглашения о новации, поскольку сторонами пунктом 3 соглашения согласована новая обязанность по передаче вещей, предусмотренных в пункте 2 соглашения.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 3 постановления Пленума № 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Указанные разъяснения позволяют использовать при доказывании размера упущенной выгоды не только конкретные меры и приготовления, предпринятые для ее получения (например, доказательства заключения договоров, направленных на получение выгоды), но и данные об обычной прибыли, которую получает истец в условиях, когда аналогичные обязательства исполняются надлежащим образом. Должник в таком случае имеет возможность доказывать, что в данной конкретной ситуации обычная прибыль не была бы получена кредитором даже в том случае, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 3 названного постановления).

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Истец полагает о том, что по соглашению он должен был получить жилые и нежилые помещения в ценах 4 квартала 2024 года на сумму 218 631 099,10 рублей, при этом доказательства со ссылкой на пункты соглашения от 20.11.2017 № 34/17 которые бы предусматривали такое условие не приведены, ссылка на нормы права о получении упущенной выгоды конкретно в ценах 4 квартала 2024 года не приведена.

Но истец, как лицо, взыскивающее упущенную выгоду, не доказало то, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Суд находит заявленные истцом исковые требования необоснованными и им недоказанными, в удовлетворении требования следует отказать с отнесением расходов по оплате госпошлины на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис 14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Айсар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 135 631 099 рублей 10 копеек упущенной выгоды отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис 14" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 1 153 155,00 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Р.И. Эверстова