Решение по делу № А84-4385/2023 от 27.10.2023.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

27 октября 2023 г.

Дело № А84-4385/2023

Резолютивная часть решения объявлена 20.10.2023.

Решение изготовлено в полном объеме 27.10.2023.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Шумаковой В.Н., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, истец; Советская ул., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «28 управление начальника работ» (далее – АО «28 УНР», общество, ответчик; Казаса ул., д. 15, г. Евпатория, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и понуждении возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к АО «28 УНР» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2018 (зарегистрирован 07.03.2018 под № 91:02:001003:165-91/001/2018) в размере 5 428 767,39 рублей, из которых: 5 084 310,32 рублей – арендная плата за период с 07.03.2018 по 31.07.2022; 344 457,07 рублей – пени, начисленные за период с 01.05.2018 по 31.08.2022 на задолженность по арендной плате за период с 07.03.2018 по 31.07.2022.

Также истец просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.01.2018 (зарегистрирован 07.03.2018 под № 91:02:001003:165-91/001/2018); обязать АО «28 УНР» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:04:003010:165, общей площадью 30 580 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, просп. Столетовский – ул. Колобова, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Определением суда от 25.04.2023 исковое заявление Департамента принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу.

Стороны о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В отзыве на иск общество требования Департамента не признало и просит отказать в их удовлетворении полностью, указывая, в частности, на объективную невозможность использования арендованного земельного участка по назначению, на неправильно определенный истцом размер арендной платы в 2022 году (без учета судебного акта об изменении кадастровой стоимости арендованного земельного участка), а также на пропуск Департаментом срока исковой давности в части требований.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 30.01.2018 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и Государственным унитарным предприятием Республики Крым «28 управление начальника работ» (арендатор), правопреемником которого является АО «28 УНР», заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), объектом которого выступает переданный по акту приема-передачи от 05.11.2007 в рамках договора аренды от 27.12.2007 №040765900208 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165, площадью 30 580 кв.м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр-кт Столетовский – ул. Колобова, с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилых домов (пункт 1.1 Договора).

Нормативная цена земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 составляет 63 896 910,00 рублей (пункт 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, в размере 1% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 63 896 910,00 рублей х 0,01 = 638 969,10 рублей.

В силу пункта 2.4 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 4.2.4 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок, в соответствии с разделом 2 данного Договора.

Срок действия Договора - 9 лет (пункт 6.1 Договора).

07.03.2018 под № 91:02:001003:165-91/001/2018-2 осуществлена государственная регистрация Договора.

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по Договору исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 27.09.2022 у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 428 767,39 рублей и по оплате начисленных пеней в размере 344 457,07 рублей.

В связи с чем, Департаментом в адрес АО «28 УНР» направлено предупреждение от 27.09.2022 №П/ЗУ-001746 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате и начисленным неустойкам, а также с предложением о расторжении Договора и возврате объекта аренды по акту приема-передачи.

Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с рассматриваемым иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между Департаментом и АО «28 УНР» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 30.01.2018, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, условиями Договора установлена обязанность ответчика своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

На момент заключения Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 638 969,10 рублей, а величина месячной арендной платы – 53 247,43 рублей.

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно которым кадастровая стоимость арендованного ответчиком по Договору земельного участка составила 156 432 601 рублей.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2019.

В связи с чем, с 01.01.2019 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 1 564 326,01 рублей в год (156 432 601 рублей х 0,01) или 130 360,50 рублей в месяц (1 564 326,01 рублей / 12 месяцев).

С 01.01.2020 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок составляет 1 611 255,80 рублей в год (1 564 326,01 рублей х 1,03 (индекс инфляции)) или 134 271,32 рублей в месяц, а с 01.01.2021 – 1 670 872,26 рублей в год (1 611 255,80 рублей х 1,037 (индекс инфляции)) или 139 239,36 рублей в месяц.

С 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляет 680 549 655,63 рублей, а поэтому с указанной даты размер арендной платы по Договору составляет 6 805 496,56 рублей в год (680 549 655,63 рублей х 0,01) или 567 124,71 рублей в месяц.

Вступившим в законную силу решением Севастопольского городского суда от 12.07.2023 по делу №3а-25/2023 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165, равная его рыночной стоимости, в размере 413 044 060 рублей, которая подлежит применению с 03.02.2022.

В связи с чем, с 03.02.2022 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной решением Севастопольского городского суда от 12.07.2023 по делу №3а-25/2023 для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 4 130 440,60 рублей в год (413 044 060 рублей х 0,01) или 344 203,38 рублей в месяц (4 130 440,60 рублей / 12 месяцев).

Таким образом, по расчетам суда, в период действия Договора с 07.03.2018 по 31.07.2022 общая сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 составляет 8 057 399,35 рублей, в том числе: 42 941,47 рублей – за период с 07.03.2018 по 31.03.2018; 479 226,87 рублей – за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 (53 247,43 рублей х 9 месяцев); 1 564 326,00 рублей – за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 (130 360,50 рублей х 12 месяцев); 1 611 255,84 рублей – за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 (134 271,32 рублей х 12 месяцев); 1 670 872,32 рублей – за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (139 239,36 рублей х 12 месяцев); 567 124,71 рублей – за январь 2022 года; 400 635,24 рублей – за февраль 2022 года; 1 721 016,90 рублей – за период с 01.03.2022 по 31.07.2022 (344 203,38 рублей х 5 месяцев).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывает истец, в период с марта 2018 года по январь 2022 года ответчик перечислил арендную плату в общей сумме 3 984 820,71 рублей. В рамках настоящего судебного процесса общество представило доказательства перечисления в период с июля по сентябрь 2023 года арендной платы по Договору на сумму 900 000 рублей (платежные поручения от 10.07.2023 №439, от 24.08.2023 №566, от 25.09.2023 №644).

Доказательства внесения обществом остальной части арендной платы за период действия Договора с марта 2018 года по июль 2022 года в размере 3 172 578,64 рублей (8 057 399,35 рублей - 3 984 820,71 рублей - 900 000 рублей) в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, ссылаясь на отсутствие возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке (использовать земельный участок по назначению) в течение всего периода действия Договора, ответчик настаивает на отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании спорных арендной платы и начисленных пеней, что, как следствие, является основанием и для отказа в удовлетворении требований Департамента о расторжении Договора и возврате арендованного земельного участка.

Как ранее установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 передан ответчику в аренду для строительства и обслуживания жилых домов.

При этом, материалами дела подтверждается, что арендованный обществом земельный участок расположен в регламентном участке Р-3-2, участок Л-10, в границах которого, в силу Требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе» (далее – Требования №1864), утвержденных Приказом Минкультуры России от 12.08.2016 N 1864, запрещается строительство зданий жилого и коммунально-складского назначения, объектов промышленности, транспорта и специального назначения.

Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:165 накладываются красные линии улично-дорожной сети, установленные постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП «Об утверждении проекта планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования» (далее – Проект планировки).

В градостроительном плане земельного участка №РФ-92-1-02-0-00-2022-0315, выданном 17.03.2022 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, отсутствуют границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:165, в связи с установленными Требованиями № 1864 ограничениями и расположением земельного участка в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования).

Таким образом, действующие в спорный период Требования №1864 и Проект планировки препятствовали использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:165 по назначению, а именно в целях строительства жилого дома.

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

В связи с вышеизложенным, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:02:001003:165 (с момента получения данного земельного участка в аренду по Договору и до настоящего времени) для достижения цели строительства жилого дома по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору. Следовательно, иск Департамента в части взыскания с АО «28 УНР» задолженности по арендной плате за период с 07.03.2018 по 31.07.2022 в размере 5 428 767,39 рублей не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 Договора).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Подпунктом 6.4.2 пункта 6.4 Договора предусмотрено, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от Договора, в порядке предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, в том числе в случае неуплаты арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В отсутствие обязанности ответчика по внесению арендной платы по Договору с момента заключения данного договора и по сегодняшний день, требования Департамента о взыскании с АО «28 УНР» неустойки в размере 344 457,07 рублей, начисленной за период с 01.05.2018 по 31.08.2022 на задолженность по арендной плате за период с 07.03.2018 по 31.07.2022, о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2018 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 91:04:003010:165, общей площадью 30 580 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский р-н, просп. Столетовский – ул. Колобова, также подлежат отклонению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Государственному унитарному предприятию Республики Крым «28 Управление начальника работ» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2018 в сумме 5 428 767,39 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате арендованного земельного участка.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

Судья

ФИО1