СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-3163/2025-ГК
г. Пермь
03 июня 2025 года Дело № А60-41560/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой О.Г.,
судей Коньшиной С.В., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,
при участии:
от истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом, ФИО1, паспорт, доверенность от 12.12.2024, диплом,
при не явке ответчика,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев с использованием веб-конференции апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Эстра»,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 марта 2025 года
по делу № А60-41560/2024
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>),
к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – ответчик, Общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2024 по 30.06.2024 в размере 68 345 руб. 32 коп., пени за просрочку платежей за период с 14.05.2024 по 17.07.2024, с 01.05.2024 по 30.06.2024 в сумме 3 047 руб. 53 коп., расходов за направление искового заявления в размере 137 руб.
Определением от 05.08.2024 о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства иск Департамента принят к производству Арбитражного суда Свердловской области.
Арбитражный суд Свердловской области перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства определением от 30.09.2024.
Определением от 12.10.2024 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А60-63397/2023.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2024 суд признал оконченной подготовку по делу, принял в порядке статьи 49 АПК РФ к производству уточненные исковые требования, в части УИН, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2024 по 30.06.2024 в размере 68 345 руб. 32 коп., пени за просрочку платежей за период с 14.05.2024 по 17.07.2024, с 01.05.2024 по 30.06.2024 в сумме 3 047 руб. 53 коп., с продолжением их начисления с 18.07.2024 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, расходов за направление искового заявления в размере 137 руб.,
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
В обосновании апелляционной жалобы Общество ссылается на то, что 02.12.2020 между ним и Департаментом заключен договор аренды на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м) на период с 02.12.2020 по 01.12.2025. 10.01.2023 Общество направило в Департамент заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При рассмотрении дела в суде первой инстанции обществом были заявлены возражения относительно удовлетворения требований по мотивам того, что вступившим в законную силу 15.01.2025 решением суда по делу № А60-13295/2024 было признано незаконным бездействие Департамента по исполнению обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), в части рассмотрения заявления Общества; на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества, путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Основываясь на решении № А60-13295/2024, в котором бездействие Департамента признано незаконным, ответчик считает, что требования по взысканию аренды после 03.04.2023 удовлетворению не подлежат, так как повлекут за собой возникновение убытков у ответчика в виде незаконно начисленной и взысканной арендной платы. Указывает, что на момент вынесения решения судом первой инстанции, в деле отсутствовал договор купли-продажи; в настоящее время договор купли-продажи сторонами подписан.
К апелляционной жалобе ее заявителем приложены: копия заявления о предоставлении муниципальной услуги от 10.01.2023, копия договора купли продажи от 19.03.2025. Предоставление указанных документов рассматривается судом апелляционной инстанции как ходатайство об их приобщении к материалам дела. Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции полагает возможным его удовлетворить с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ в связи с необходимостью всестороннего, полного исследования обстоятельств дела.
До начала судебного разбирательства от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обществом направлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых содержатся пояснения о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) перехода права собственности на помещение, расположенное по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м), с кадастровым номером 66:41:0502095:174, просит приобщить к материалам дела выписку из ЕГРН.
Дополнительные документы приобщаются к материалам дела в порядке положений части 2 статьи 268 АПК РФ для всестороннего, полного исследования обстоятельств дела.
Заявленное в дополнениях к апелляционной жалобе ходатайство Общества о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя, удовлетворено судом в порядке статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 02.12.2020 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 79000544 на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м).
Срок договора установлен с 02.12.2020 по 01.12.2025.
Государственная регистрация договора аренды проведена 24.12.2020.
За период с 01.05.2024 по 30.06.2024 сумма арендной платы составила 68 345 руб. 32 коп.
Ответчиком оплата не производилась, задолженность составляет 68 345 руб. 32 коп.
Ответчику направлены претензии от 28.05.2024 № 02.09-29/002/3317 и от 26.06.2024 № 02.09-29/002/3977 с требованием об оплате задолженности, которые оставлены без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме, в связи с отсутствием доказательств внесения арендных платежей ответчиком.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на нее, пояснений лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Удовлетворяя заявленные истцом требования и взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате в спорный период времени, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для такого взыскания, отклонив доводы ответчика о том, что в заявленный к взысканию период времени, с мая по июнь 2024 года включительно, со стороны Департамента допущено бездействие по рассмотрению заявления Общества о выкупе объекта недвижимого имущества. При этом мотивом отклонения заявленных Обществом доводов явилось то, что на момент разрешения спора договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в установленном порядке не заключен.
При рассмотрении дела № А60-13295/2024 установлено, что Общество соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, на момент его обращения с заявлением о выкупе объекта предмет аренды находится в его владении и пользовании на основании договора аренды от 02.12.2020, задолженность по арендной плате отсутствует, площадь арендуемого здания не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень муниципального имущества, заявление о выкупе объекта по существу заинтересованным лицом не рассмотрено, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ действия не совершены, а также не принято решение об отказе в приобретении арендуемого имущества. При этом судом установлено, что Департаментом допущено нарушение срока направления проекта договора купли-продажи с 05.04.2023.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 № 17АП-11055/2024-ГК решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2024 по делу А60-13295/2024 оставлено без изменения.
Согласно письму от 20.03.2025 № 02.12-12/002/1716 Департамент известил Общество, что в связи с принятием решения об условиях приватизации арендуемого Обществом имущества, ответчику направлен пакет документов, в том числе проект договора купли-продажи с условием о ежемесячной рассрочке.
24.03.2025 Обществом в адрес Департамента направлено письмо с подписанным договором купли-продажи от 19.03.2025 № 2724 нежилого помещения общей площадью 174,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> лит. «О».
24.03.2025 между Департаментом и Обществом подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи от 19.03.2025 № 2724, согласно которому Обществом принято нежилое помещения общей площадью 174,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> лит. «О».
Переход права собственности к Обществу зарегистрирован в ЕГРН 21.04.2025, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводу ответчика о том, что взыскание арендной платы после 05.04.2023, даты с которой допущено бездействие по рассмотрению заявления Общества о приватизации, приведет к возникновению убытков у ответчика, выразившихся в излишне уплаченной арендной плате, которые подлежат взысканию с истца в порядке статьи 15 ГК РФ.
Фактически заявляемые в период рассмотрения дела в суде первой инстанции и приведенные в апелляционной жалобе доводы Общества о необходимости принятия во внимание обстоятельств, установленных судом при рассмотрении дела № А60-13295/2024, направлены к зачету убытков ответчика, возникающих в результате взыскания арендной платы в пользу истца.
Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае, у истца имелись правовые и фактические основания для заявления в настоящем случае требований о взыскании с ответчика убытков в виде внесенных арендных платежей.
Возражения Общества мотивированы тем, что Департаментом несвоевременно совершены действия по заключению договора купли-продажи, договор заключен лишь во исполнение решения суда, в связи с чем взыскание с него арендных платежей за спорный период будет являться для него убытками.
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу №А56-57789/2017 указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 ГК РФ признается убытками.
Своевременное заключение договора купли-продажи объекта договора аренды между Обществом и Департаментом предполагает прекращение действия договора аренды и, как следствие, прекращение обязанности по внесению платы по договору аренды у ответчика.
Исполняя обязанности собственника муниципального имущества, к числу обязанностей Департамента, установленных Законом № 159-ФЗ, относилась, в том числе обязанность по направлению договора купли-продажи в установленный указанным законом срок, где истцом допущено нарушение.
При таких обстоятельствах на Общество фактически возложена обязанность по внесению арендной платы в связи с просрочкой исполнения обязательств Департаментом, при этом право на взыскание платы истцом фактически утрачено. Начисление истцом арендной платы за период его же бездействия является необоснованным.
Взыскание платы по договору аренды в рамках настоящего спора приведет к возникновению убытков у Общества и, как следствие, повлечет за собой взыскание сумм, уплаченных в качестве арендных платежей, с муниципального образования в лице его органов.
19.03.2025 сторонами в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> лит. «О».
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
При этом, вынесенное решение суда должно разрешать спор между истцом и ответчиком исходя из соблюдения прав и законных интересов сторон, не приводить к необходимости неоднократного обращения сторон в суд.
Кроме того, оценивая поведение Департамента с позиции положений статьи 10 ГК РФ нельзя признать действия истца, связанные с взысканием платы в судебном порядке добросовестными, поскольку начисление платы за спорный период (апрель – май 2024) находится в прямой связи с действиями истца по просрочке исполнения обязанности по направлению проекта договора купли-продажи (с 05.04.2023).
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя апелляционной жалобы обоснованными, в связи с чем, требования о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, почтовых расходов, удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
В удовлетворении заявленных истцом требований следует отказать.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы распределению не подлежат, поскольку определением от 14.04.2025 при принятии апелляционной жалобы к производству Семнадцатого арбитражного апелляционного суда Обществу была предоставлена отсрочка от ее уплаты на срок до окончания рассмотрения дела, а Департамент плательщиком государственной пошлины не является (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2025 года по делу № А60-41560/2024 – отменить.
В удовлетворении исковых требований Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Г. Дружинина
Судьи
С.В. Коньшина
В.В. Семенов