Решение по делу № А22-1042/2023 от 10.11.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Сусеева, 10

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Элиста

10 ноября 2023 года Дело № А22-1042/2023

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Республики Калмыкия Джамбинова Л.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мергесовым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Отделу архитектуры и градостроительства Администрации города Элисты (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на самовольную постройку, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

При участии в судебном заседании: от истца – представителя ФИО1 (доверенность от 15.05.2023),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее по тексту – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку - реконструированный объект капитального строительства: «Многоквартирный дом 12-ти квартирный жилой дом», расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом № 8.

В обоснование иска указано, что в собственности Истца находится земельный участок, с кадастровым номером 08:14:032501:702, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом № 8.1, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка и расположенный на данном земельном участке объект недвижимости: 4-х этажное (включая подземный этаж) здание с кадастровым номером 08:14:032501:754, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В ходе рассмотрения спора истец заявил об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В уточненных исковых требования Истец просил суд признать право собственности ООО «Фортуна» на объект недвижимого имущества – на объект капитального строительства: «Многоквартирный дом 12-ти квартирный жилой дом», общей площадью 1768,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 08:14:032501:702, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом №8.1.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании ч. 5 ст. 49 АПК РФ арбитражный суд принимает уточненные исковые требования, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ООО «Фортуна») (далее - Истец) на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 08:14:032501:702, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом № 8.1, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка и расположенный на данном земельном участке объект недвижимости: 4-х этажное (включая подземный этаж) здание с кадастровым номером 08:14:032501:754, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанное здание, согласно технического паспорта полученного истцом в ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» филиале по Республика Калмыкия, по состоянию на 23 декабря 2011 года являлось 8-ми квартирным жилым домом.

Из 8-ми квартир данного здания четыре находятся на 1-м этаже, а другие четыре квартиры были в 2-х уровнях, располагались, соответственно, на 2-м и 3-м этаже здания, сообщение между уровнями осуществлялось по деревянным винтовым лестницам через проемы в межэтажном перекрытии. При этом в каждую 2-уровневую квартиру был также вход с лестничной площадки каждого этажа.

В феврале 2023 года Истец за счет своих средств и сил осуществил частичную реконструкцию принадлежащего ему здания, преобразовав его в многоквартирный 12-ти квартирный жилой дом.

С этой целью были демонтированы деревянные винтовые лестницы и залиты бетонной смесью проемы в межэтажном перекрытии. В результате было получено 12 квартир, каждая из которых является изолированной и имеет свой отдельный вход из общей лестничной площадки.

На данный объект Истцом в ООО «Кадастровый Центр» был получен технический паспорт на многоквартирный 12-ти квартирный жилой дом, а также техническое заключение о возможности перевода данного объекта в жилой многоквартирный дом.

С целью узаконивания произведенной реконструкции Истец 16.03.2023 г. обратился в отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Элисты с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию указанного объекта капитального строительства в многоквартирный дом, 12-ти квартирный жилой дом, приложив полученную документацию.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности, в частности, по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В силу п. 1, 2 ст. 210 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из содержания ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 40, 41 ЗК РФ собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Следовательно, лицо, создавшее вещь, в частности, объект недвижимого имущества, приобретает на него право собственности при условии, если этот объект создан с соблюдением закона и иных правовых актов. В противном случае на возведенное на земельном участке строение распространяются правила статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Право собственности на самовольную постройку, согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса, может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 28 указанного Постановления, также разъясняется, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ООО «Фортуна») на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 08:14:032501:702, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом № 8.1, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка и расположенный на данном земельном участке объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете как нежилое 4-х этажное (включая подземный этаж) здание с кадастровым номером 08:14:032501:754, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Из 8-ми помещений данного здания, подходящих для реконструкции в квартиры, четыре находятся на 1 -м этаже, а другие четыре были в 2-х уровнях, располагались, соответственно, на 2-м и 3-м этаже здания, сообщение между уровнями осуществлялось по деревянным винтовым лестницам через проемы в межэтажном перекрытии. При этом в каждое 2-уровневое помещение был также отдельный вход с лестничной площадки каждого этажа.

Действующее законодательство устанавливает порядок создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

В феврале 2023 года Истец за счет своих средств и сил осуществил реконструкцию принадлежащего ему здания, преобразовав его в многоквартирный 12-ти квартирный жилой дом. С этой целью были демонтированы деревянные винтовые лестницы и залиты бетонной смесью проемы в межэтажном перекрытии. В результате было получено 12 квартир, каждая из которых является изолированной и имеет свой отдельный вход из общей лестничной площадки.

Письмом от 22.03.2023 г. за подписью заместителя Главы администрации города Элисты Истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию указанного объекта капитального строительства в многоквартирный дом 12-ти квартирный жилой дом, в связи с тем, что реконструкция объекта капитального строительства уже завершена. Кроме этого в ответе указано, что в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированный Истцом объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка: Малоэтажная многоквартирная жилая застройка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

Согласно техническому паспорту от 15.02.2023 г выданному Истцу ООО «Кадастровый Центр» реконструированный объект является многоквартирным домом 12-ти квартирным жилым домом.

Согласно техническому заключению специалиста № 0018/02/23 от 22.02.2023 г. о возможности перевода данного объекта в жилой многоквартирный дом общее техническое состояние строительных конструкций и объекта в целом для перевода из статуса «нежилое» в «жилое» допускается, так как, соблюдаются следующие условия:

- деформаций, нарушающих безопасную эксплуатацию здания не выявлено;

- показатели огнестойкости стен, перекрытий соответствуют противопожарным нормам;

- уровень шумоизоляции, вибрации ограждающих конструкций является нормируемым (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47);

- в помещениях обеспечиваются нормируемые пределы огнестойкости и классы пожарной опасности для перевода в жилую недвижимость согласно ФЗ- всего планируется 12 квартир. Каждая квартира имеет свой отдельный вход из общей лестничной площадки, сообщение между квартирами невозможно, проемы в перекрытии 2 этажа в местах располагаемых винтовых лестниц заложены бетонной смесью В25;

- в каждой из квартир имеются независимые приборы учета инженерных систем, в каждую квартиру осуществлен отдельный ввод холодного водоснабжения, канализации, вентиляционные каналы независимо эксплуатируются друг от друга;

- в каждой из квартир имеются следующие помещения: жилые, коридор, кухня, ванная, санузел, холодные помещения: терраса, лоджия;

- в подвале располагаются вспомогательные помещения для квартиры: гаражи, санузлы, коридоры, нежилые помещения, а также, эвакуационные выходы;

- каждые комнаты в квартирах имеет естественное и искусственное освещение;

- вытяжные вентиляционные каналы имеются в каждой квартире в помещении кухни;

- сохранение данного объекта и дальнейшая его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

Согласно дополнению к техническому заключению специалиста № 0018/02/23 от 22.02.2023 г. о техническом состоянии объекта после реконструкции:

- по результатам строительно-монтажных работ в процессе реконструкции нежилого здания в жилой многоквартирный дом строительный объем, увеличение площади здания не изменились. В процессе реконструкции выполнены работы по демонтированию винтовых лестниц и заложению проемов в перекрытиях между вторым и третьим этажами. В результате выполненных работ здание представляет собой трехэтажный, 12-квартирный жилой дом.

- после выполненной реконструкции обследуемое здание соответствует действующим строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим нормам, а также, требованиям механической и пожарной безопасности.

- многоквартирный жилой дом, общей площадью: 1768,7м" по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом №8.1 после реконструкции не создает угрозы жизни и здоровью граждан, кроме того, сохранение вышеуказанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Факт нахождения принадлежащего Истцу объекта в границах принадлежащего ему земельного участка подтверждается прилагаемым Заключением кадастрового инженера.

Таким образом, в результате реконструкции из нежилого 4-х этажного (включая подземный этаж) здания получен трехэтажный, 12-квартирный жилой дом, с входящими в него нежилыми помещениями, то есть возник новый объект и изменилось назначение здания с «нежилое» на «жилое».

В соответствии с ч. 2 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с законодательством о кадастровом учете объектов недвижимости каждая из двенадцати квартир реконструированного объекта после реконструкции подлежит отдельному кадастровому учету, как и входящие в состав объекта нежилые помещения, а также необходимо внести изменение в ЕГРН о назначении здания с «нежилое» на «жилое».

Истцом доказано, что проведение реконструкции принадлежащего на праве собственности здания осуществлялось на земельном участке, также принадлежащем ему на праве собственности, имеется технический паспорт на реконструированный объект с указанием всех предусмотренных характеристик. Истец меры к получению разрешения на реконструкцию объекта в выдаче которого ему было отказано, принимал.

Соответствие реконструированного здания градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям пожарной безопасности подтверждается представленными суду заключениями соответствующих специалистов.

Доказательств создания угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц в результате реконструкции здания не имеется, правопритязания третьих лиц в связи с данным объектом отсутствуют.

Поскольку при возведении объекта истцом соблюдено целевое назначение земельного участка, на которых осуществлена реконструкция объекта, безопасность эксплуатации объекта подтверждается техническими заключениями, доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела Ответчиком не представлено.

По правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство, определяя способы защиты гражданских прав, устанавливает, что одним из способов защиты является признание права (ст. 12 ГК РФ).

Право собственности может быть приобретено, а как следствие, и признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из материалов дела, земельный участок на котором возведены спорные объекты недвижимости, принадлежат истцу на праве собственности.

В соответствии с п.1,2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В течение всего периода существования имущества, спорный объект недвижимости из владения истца не выбывал.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 28 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Дав оценку исследованным доказательствам и установленным обстоятельствам дела, суд приходит к выводу, что истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество во внесудебном порядке.

Претензий третьих лиц, на указанные объекты недвижимости, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сохранение спорных объектов недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, дав оценку исследованным доказательствам и установленным обстоятельствам дела, арбитражный суд полагает возможным удовлетворить исковое заявление ООО «Фортуна» о признании права собственности на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 58, 131, 218, 234, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ОГРН <***>, ИНН <***>) на недвижимое имущество:

на объект капитального строительства: «Многоквартирный дом 12-ти квартирный жилой дом», общей площадью 1768,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 08:14:032501:702, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, АТО «Город Шахмат», дом №8.1.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Л.Б. Джамбинова