Решение по делу № А40-252972/2024 от 22.04.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

22 апреля 2025 г. Дело № А40-252972/24-127-1771

Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС-ПАРКИ СТОЛИЦЫ" (107014, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ, УЛ СТРОМЫНКА, Д. 13А, ПОМЕЩ. 2/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.01.2017, ИНН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

О снижении размера штрафа, за нарушение условий Договора аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 12.02.2018 г. № 00-0057/18 до 1 рубля 00 копеек

При участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 25.09.2024 г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 06.12.2024 № ДГИ-Д-696/24

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о снижении размера штрафа, назначенного к уплате ООО «Бизнес-Парки Столицы» в пользу Департамента городского имущества города Москвы, за нарушение условий Договора аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 12.02.2018 г. № 00-0057/18 до 1 рубля 00 копеек.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Парки Столицы» (Арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (Арендодатель) заключен Договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.02.2018 г. № 00-0057/18 (далее – Договор) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 176,10 кв.м. (цоколь, пом. III, комн. 1-5,5а,5б,6-12,30-32) (далее – Объект).

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (запись от 02.03.2018 г. №77:04:0004007:12396-77/004/2018-2).

В соответствии с пунктом 1.3. Договора цель использования (назначение) Объекта: офис, хостел, торговля, общепит, медицинские услуги, образовательные услуги, бытовые услуги. торговля, бытовые услуги, медицинские услуги, образовательные услуги, гостиница, хостел, общественное питание, офис, склад. 11.06.2024 г.

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – ГИН) был проведен осмотр нежилого арендуемого помещения. По результатам проведенных ГИН проверочных мероприятий в отношении объекта оформлен Акт осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 №9049210, согласно которому выявлены нарушения: - наличие переустройства/перепланировки Объекта; - размещение на Объекте сторонних пользователей без согласования с ДГИ.

19.08.2024 г. ДГИ города Москвы была направлена Претензия 33-6-411982/24-(0)-1 с требованием об уплате штрафа за выявленные нарушения условий договора аренды:

1. За выявленное переустройство/перепланировку на Объекте - штраф в размере 671 567,92 руб. и обязанность согласовать перепланировку или привести помещение в исходный вид.

2. Размещение на Объекте сторонних пользователей без согласования с ДГИ - за данное нарушение условий Договора арендатору необходимо уплатить штрафные санкции в размере 414 478,74 руб. и в течение месяца устранить нарушение.

03.09.2024 Истец обратился в ГИН с просьбой о предоставлении Акта осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 №9049210, для проверки обоснованности наложения штрафов. 11.09.2024 ГИН ответил (исх. №ГИН-ИСХ-344342/24), что предоставить запрашиваемый Акт осмотра не может.

В этой связи Истцом были направлены в ДГИ запросы о предоставлении Актов проверки 03.09.2024 № 56068634 и от 12.09.2024 № 56089021, проверке и сопоставлении фактов выявленных нарушений.

В части перепланировки истец обращает внимание суда на то, что помещения по Договору аренды от 12.02.2018 г. № 00-0057/18 были переданы Истцу с уже имеющимися переустройствами (перепланировками).

То есть указанное обстоятельство (наличие переустройства, перепланировки) появилось не по вине или инициативе Истца (арендатора), а имело место быть при передаче помещения в аренду как свершившийся факт.

Таким образом, по мнению Истца, штрафные санкции, в размере 671 567,92 руб., за нарушение условий договора о перепланировке должны быть отменены (аннулированы).

Кроме того, согласно разделу 13 Договора передача в субаренду объекта нежилого фонда не допускается.

Разделом 7 Договора арендатор признается недобросовестным в случае, если им была осуществлена передача Объекта (как целого, так и его части) в субаренду, третьим лицам и иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Департамента. В случае выявления данного нарушения Договора арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере 50 % годовой арендной платы.

За данное нарушение условий Договора арендатору необходимо уплатить штрафные санкции в размере 414 478,74 руб. и в течение месяца с даты направления претензии устранить нарушение условий Договора по размещению на Объекте сторонних пользователей (освободив Объект от сторонних пользователей, либо получив согласование Департамента о возможности их размещения на Объекте).

С учетом изложенного, предъявленная к уплате сумма неустойки (штрафа), составляющая 52% суммы годовой арендной платы, в отсутствие фактов допущенных нарушений, подтвержденных надлежащим образом оформленными документами, абсолютно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в случае, если их наличие будет подтверждено надлежащими доказательствами. Наличие фактов допущенных нарушений Ответчиком Истцу не представлено.

Как указывает истец, ответчиком не представлены какие-либо подтверждения нарушения Истцом условий договора аренды в части запрета на размещения на Объекте третьих лиц (сторонних пользователей) без согласия Департамента.

По мнению истца, акт осмотра как фиксация факта нарушения, не представлены, как и не представлены документы-основания (к примеру, фототаблица, видеофиксация, протокол опроса свидетелей и т.д. и т.п.).

Кроме того, предъявляя требование о взыскании штрафа за размещение в арендуемых помещениях сторонних пользователей, Ответчик не указывает размер действительного ущерба, причиненного ответчику. Указанные в претензии Департамента нарушения условий договора, в случае их доказанности, являются малозначительными, выявленными впервые и не повлекшими причинение вреда третьим лицам. Требование об уплате Истцом (субъектом малого предпринимательства (микропредприятия)) неустойки в размере 52 % годовой арендной платы, является чрезмерной мерой.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что размер начисленного ответчиком штрафа на основании пп.7.11, 13.11 договора несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и, по мнению Истца, подлежит снижению на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями ст.ст. 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что по результатам проведенных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы контрольно-инспекционных мероприятий в отношении Объекта оформлен Акт осмотра нежилого помещения от 11.06.2024 № 9049210, согласно которому выявлен факт неисполнения арендатором условий Договора.

Департаментом по итогам мониторинга за исполнением арендатором условий Договора выявлены следующие нарушения: размещение на Объекте сторонних пользователей без согласования с Департаментом.

В ходе проведения осмотра выявлено следующее: пом. III ком. 30-32 передано в аренду ФИО3 (фактическое использование: магазин) (ИНН: <***>), пом. III ком. 5, 5а, 6-12 передано в аренду ФИО4 (фактическое использование: детский оздоровительный бассейн) (ОГНИП: 318774600504979).

В п. 3 раздела II вышеназванного акта осмотра перечислены работы по переоборудованию (переустройству/перепланировки), а именно работы по переустройству:

-установка дополнительного оборудования. Также выполнены работы по перепланировке:

-устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах для изменения границ помещений;

-демонтаж межкомнатных перегородок;

-устройство перегородок, не создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия;

-заделка дверных проемов в ненесущих стенах;

-пом. III между комн. 30 и 31 и 32 демонтированы перегородки, между комн. 1 и 2 демонтирована перегородка, между комн. 5и5аи7и8и11и9и10в комн. 12 возведена перегородка (комната разделена на две обособленные комнаты), демонтированы и вновь возведены перегородки (изменены границы помещений), в комн. 12 и 8 обустроено новое сантехническое оборудование, между комн. 4 и 3 частично демонтирована перегородка, 6 и 5 заложен и заново обустроен дверной проем.

В своих возражениях истец указал на то, что в здании истец является не единственным арендатором, помещения занимают иные лица, арендующие помещения у Департамента.

Определением от 25.02.2025 г. суд указал сторонам на проведение совместного осмотра помещений, арендуемых истцом, с составлением акта (с приложением фотографий); представить дополнительные доказательств по нему.

Как следует из акта совместного осмотра, нарушений в части использования помещений другими арендаторами, не выявлено.

Вместе с тем, суд не может признать указанный акт доказательством, опровергающим обстоятельства, изложенные в акте от 11.06.2024 № 9049210.

Так, из фотографий, приложенных к акту, следует, что на стенде информации для потребителей указаны сведения о продавце и лице, указующим услуги - ФИО3 (фактическое использование: магазин) (ИНН: <***>), ФИО4 (фактическое использование: детский оздоровительный бассейн) (ОГНИП: 318774600504979).

Кроме того, из кассового чека (фото № 17) следует, что продавцом является ФИО3 (ИНН <***>).

Тот факт, что на момент совместного осмотра помещения информация, предназначенная для потребителей, была изменена, не имеет доказательственного значения с учетом того, что истец знал о совестном осмотре.

При этом суд отмечает недобросовестное и непоследовательное поведение истца.

Так, истец ранее заявлял о наличии иных арендаторов, имеющий договоры с Департаментом.

При этом, в судебном заседании представитель ответчика особо отметил, что Департаментом проведена проверка, в результате которой установлено, что у Департамента отсутствуют иные договоры аренды в отношении спорного здания.

Наличие информации для потребителей, в которой указаны индивидуальные предприниматели, истец не опроверг.

Кроме того, факт наличия перепланировки подтверждается как первоначальным актом, так и актом осмотра от 27.03.2025 г., а именно:

-устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах для изменения границ помещений;

-демонтаж межкомнатных перегородок;

-устройство перегородок, не создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия;

-заделка дверных проемов в ненесущих стенах;

Факт наличия перепланировки, требующей согласования, истец не опровергает, указывает на процедуру их согласования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что допущенные нарушения имеют место быть.

Уведомления о начислении штрафа истцом не оспорены, недействительными не признаны.

Согласно статье 333 названного кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт I).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением

Приведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации допускают самостоятельное обращение должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в названном постановлении не является исчерпывающим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем прекращения или изменения правоотношения и иными способами защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 данного кодекса защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Статьей 2 АПК РФ установлено, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Частью 1 статьи 4 названного кодекса предусмотрено право заинтересованных лиц в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд признает размер штрафов соразмерным допущенным нарушением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд также исходит из того, что истцом штраф оплачен, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Согласно абз. 2 п. 79 Постановления N 7 в случае, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса российской Федерации (подп. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Как пояснил истец, штраф оплачен добровольно.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части снижения размера неустойки.

Более того, требование истца, в случае его удовлетворения, с учетом добровольной оплаты штрафа, в отсутствие заявленного требования о взыскании денежных средств, не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца.

На основании изложенного в иске надлежит отказать.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110, 111 АПК РФ , поскольку настоящий спор связан с виной ответчика.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 333 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.А. Кантор