ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

05 мая 2025 года

Дело № А46-14864/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванова Н.Е.

судей Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Лошак А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-204/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2024 по делу № А46-14864/2024 (судья Кулаева Е.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строим город» (ИНН 5503171072, ОГРН 1175543001226, адрес: 644043, Омская область, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 1, к. 3, помещ. 22 П) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, адрес: 644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8) о признании незаконным распоряжения от 17.05.2024 № 757 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 в Ленинском административном округе г. Омска», обязании внести изменения в договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – до перерыва: ФИО1 по доверенности от 11.03.2025 № Исх-ДИО/4971 сроком действия один год, после перерыва: ФИО2 по доверенности от 04.06.2024 № Ис-ДИО/8393 сроком действия один год,

от общества с ограниченной ответственностью «Строим город» – до перерыва: ФИО3 по доверенности от 12.01.2022 № 1/д сроком действия 10 лет,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строим город» (далее - заявитель, общество, ООО «Строим город») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным распоряжения от 17.05.2024 № 757 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 в Ленинском административном округе г. Омска».

В качестве восстановления нарушенных прав общество просило обязать департамент внести изменения в действующий договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874, включив в предмет договора земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 площадью 79 кв.м, местоположение которого установлено в 45 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 10-я Ленинская, 4 (Ленинский административный округ).

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.12.2024 по делу № А46-14864/2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 стоит отдельно на кадастровом учёте и имеет вид разрешенного использования: земли общего пользования; действующим законодательством не предусмотрено предоставление в аренду земельного участка, имеющего вид разрешенного использования: территории общего пользования.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО «Строим город» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В материалы апелляционного производства от департамента поступили дополнительные пояснения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) была осуществлена замена судьи Дубок О.В. на судью Шиндлер Н.А., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы 10.04.2025 начато сначала.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании, открытом 10.04.2025, объявлялся перерыв до 16 час. 15 мин. 24.04.2025. Информация о перерыве размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

Определением апелляционного суда от 10.04.2025 у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области были истребованы материалы кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530.

Материалы кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 поступили в суд 21.04.2025 и были приобщены к материалам дела.

Представитель департамента в судебном заседании суда апелляционной инстанции, возобновленном после перерыва, поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Строим город» в судебное заседание суда апелляционной инстанции, возобновленное после перерыва, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, письменные пояснения, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО «Строим город» являлось долгосрочным арендатором (договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874) земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:090303:3081, местоположение которого установлено в 45 м юго-западнее относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: 10-я Ленинская, 4 (Ленинский административный округ), общей площадью 3575 кв.м и 55:36:090303:3105, местоположение которого установлено в 80 м юго-западнее относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: 10-я Ленинская, 4 (Ленинский административный округ), общей площадью 7540 кв.м для эксплуатации гостиничного комплекса - 1-я очередь строительства: нежилое здание, общей площадью 223,3 кв.м с кадастровым номером 55:36:090303:12027, расположенное по адресу: <...>, и гостиничного комплекса - 2-й этап строительства: нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 176,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:090303:12154, расположенное по адресу: <...>.

Указанные земельные участки были приобретены в аренду обществом в связи с наличием ограничения в их использовании, которое не позволяло приобрести их в собственность (резервирование для государственных и муниципальных нужд).

Указанное ограничение было наложено постановлением Администрации города Омска от 15.12.2014 №1775-п «О резервировании земель для муниципальных нужд по улице Труда, ул. 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе г. Омска». Срок действия ограничения 7 лет.

По истечении срока резервирования, 28.12.2021 ООО «Строим город» обратилось с заявлением о передаче указанных земельных участков в собственность за плату.

Распоряжением департамента от 05.03.2022 № 205 «Об отказе в предоставлении земельных участков» ООО «Строим город» отказано в заключении договора купли-продажи по мотиву того, что указанные земельные участки являются ограниченными в обороте и их предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении (земельные участки расположены в границах красных линий).

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.06.2022 по делу № А46-7410/2022, оставленным в силе постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2022, в удовлетворении требований ООО «Строим город» о признании незаконным распоряжения департамента от 05.03.2022 № 205 «Об отказе в предоставлении в собственность земельных участков» отказано в полном объеме.

В обоснование принятых судебных актов положено то обстоятельство, что спорные земельные участки частично расположены в пределах красных линий (земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 на 1212 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 на 79 кв.м), соответственно, на территории общего пользования, что исключает их приватизацию.

Учитывая изложенное, с целью исключения из состава земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 155:36:090303:3105 территории общего пользования, руководствуясь статьями 11.4, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ООО «Строим город» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с соответствующим заявлением.

В результате осуществления кадастровых действий указанные территории общего пользования были исключены только из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105 ввиду того, что указанный земельный участок находится в муниципальной собственности и в силу пунктов 2, 6 статьи 11.4 ЗК РФ при его разделе регистрирующим органом была сразу же осуществлена государственная регистрация прав на все образованные при его разделе земельные участки с сохранением этого участка в уже измененных границах.

По заявлению о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105, местоположение которого установлено в 80 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 10-я Ленинская, 4 (Ленинский административный округ), общей площадью 6328 кв.м. обществом был заключен договор купли-продажи.

Из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 площадью 79 кв.м исключен не был ввиду того, что указанные земли относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

По мнению заявителя, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 возникла необходимость внесения изменений в действующий договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 в части добавления в предмет договора земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530, с последующей государственной регистрацией изменений, что привело бы к сохранению земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 в измененных границах.

ООО «Строим город» обратилось с заявлением, поданным через ЕПГУ в электронном виде (заявление от 07.03.2024 № 3935248272), о передаче в аренду в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 площадью 79 кв.м путем внесения изменений в действующий договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874.

Распоряжением департамента от 17.05.2024 № 757 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 в Ленинском административном округе г. Омска» ООО «Строим-город» отказано в передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 площадью 79 кв.м путем внесения изменений в действующий договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 по мотиву того, что его разрешенное использование не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении.

Ссылаясь на то, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 - земли общего пользования (код 12.0), что соответствует цели использования земельного участка - земли общего пользования, для эксплуатации гостиничного комплекса, сочтя, что решение об отказе, выраженное в распоряжении департамента от 17.05.2024 № 757, является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере экономической деятельности, общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.

02.12.2024 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как следует из материалов дела, департамент, отказывая заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 в аренду, в оспариваемом распоряжении, ссылалась на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ, указал, что разрешенное использование земельного участка - земли общего пользования не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, - земли общего пользования, для эксплуатации гостиничного комплекса.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования общества и признавая распоряжение департамента от 17.05.2024 № 757 незаконным, пришел к выводу о том, что в силу кода 12.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор), земельные участки общего пользования могут быть использованы как для размещения улично-дорожной сети (код 12.0.1 - размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств), так и для благоустройства территории (код 12.0.2 - размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм), что соответствует целям договора аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 и разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530; земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 входит в состав уже предоставленного по договору аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 на определенных условиях земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 и следует судьбе указанных условий (пункт 3 статьи 11.2, пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 и видом разрешённого использования «для строительства гостиничного комплекса» находился в аренде у заявителя по договору аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874, при этом часть земельного участка была расположена в границах красный линий, утвержденных в установленном порядке проектом планировки территории, что препятствовало обществу в приобретении данного земельного участка в собственность.

Из материалов кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:12530 следует, что основанием для его образования послужило распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 09.01.2023 № 5 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 79 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081, сохраняемого в измененных границах.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В рассматриваемом случае у вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 ввиду его нахождения в границах красных линий вид разрешенного использования вышеназванным распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 09.01.2023 № 5 был определен как «земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)».

При этом данный земельный участок свободен от каких-либо строений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков, используемых на основании договора аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Таким образом, по общему правилу, после образования земельного участка у арендатора сохраняется право аренды в отношении исходного измененного земельного участка, а в отношении вновь образованного участка он имеет право на заключение нового договора аренды.

В то же время земли общего пользования имеют свое правовое регулирование.

Так, территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не закрытые для общего доступа, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, собственником соответствующего участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование участком.

Таким образом, то обстоятельство, что в соответствии с Классификатором земельные участки (территории) общего пользования могут использоваться для размещения улично-дорожной сети и благоустройства территории, не означает, что такой земельный участок может быть предоставлен в аренду обществу для использования как объекта парковки или благоустройства в целях эксплуатации гостиничного комплекса.

Ввиду изложенного суд апелляционной инстанции признает обоснованной позицию департамента о том, что разрешенное использование земельного участка - земли общего пользования не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, земли общего пользования для эксплуатации гостиничного комплекса, в связи с чем отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду, выраженный в распоряжении от 17.05.2024 № 757, соответствует пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ и не нарушает прав заявителя.

Доводы заявителя, со ссылкой на пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ, о том, что сохранение земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 в измененных границах возможно после государственной регистрации изменений в договор аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 в части добавления в предмет договора спорного земельного участка, признаются апелляционным судом ошибочными.

Так, по общему правилу пункта 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при перераспределении образуются новые участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае, во-первых, исходный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 09.01.2023 № 5 сохранен в измененных границах, а, во-вторых, право аренды в силу статьи 216 ГК РФ не является вещным правом, упоминаемом в пункте 2 статьи 11.2 ЗК РФ, в связи с чем государственная регистрация обременения спорного земельного участка арендными отношениями не повлечёт в отношении исходного земельного участка применения положений данной нормы, как не повлечёт и изменение его площади.

Ввиду изложенного оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконным распоряжения департамента от 17.05.2024 № 757 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:12530 в Ленинском административном округе г. Омска» у суда первой инстанции не имелось, требования заявителя удовлетворению не подлежали.

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции удовлетворяет апелляционную жалобу заинтересованного лица, отменяет обжалуемое судебное решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2024 по делу № А46-14864/2024 в связи с неправильным применением норм материального права и, руководствуясь пунктом 2 статьи 269 АПК РФ, принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления относятся на общество, по апелляционной жалобы не распределяются, поскольку департамент согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2024 по делу № А46-14864/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Строим город», отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.Н. Лотов

Н.А. Шиндлер