Решение по делу № А33-26390/2021 от 19.02.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

19 февраля 2025 года

Дело № А33-2860/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 05.02.2025.

В полном объёме решение изготовлено 19.02.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 316246800063557) о взыскании задолженности и пени, расторжении договора,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 316246800063557) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неосновательного обогащения и расторжении договора аренды,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (истца по встречному иску):

- общество с ограниченной ответственностью «Нескучный лес» (ИНН <***>),

в присутствии: 20 февраля 2025 года

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2, представителя по доверенности от 27.12.2024, личность установлена паспортом,

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО3, представителя по доверенности от 30.03.2022, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о

- взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 1 153 002 руб. 87 коп., пени за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 12 695 руб. 84 коп.,

- расторжении договора аренды нежилых зданий от 29.07.2019 № 13869,

- обязании возвратить по акту приема-передачи нежилые здания общей площадью 1 826,3 кв.м, в том числе:

1. Нежилое здание общей площадью 497,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232;

2. Нежилое здание общей площадью 10,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 1;

3. Нежилое здание общей площадью 48,3 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 13;

4. Нежилое здание общей площадью 404,5 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 19;

5. Нежилое здание общей площадью 400,7 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 20;

6. Нежилое здание общей площадью 441,0 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 23;

7. Нежилое здание общей площадью 24,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 24.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 31.01.2020 по делу №А33-2860/2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 25.08.2020 в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 об объединении дела №А33-2860/2020 и дела №А33-19170/2020 в одно производство отказано, производство по делу № А33-2860/2020 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33-19170/2020.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.04.2022 по делу А33-19170/2020, оставленным без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 05.09.2022 производство по делу возобновлено.

В предварительном судебном заседании 05.09.2022 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик), согласно которому истец просит:

1. Взыскать задолженность по арендной плате в размере 7 990 032, 09 рублей и пеню в размере 517 168 руб. 48 коп. по договору аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 № 13869.

2. Расторгнуть договор аренды от 29.07.2019 № 13869.

3. Обязать ответчика возвратить истцу нежилые здания, общей площадью 1 826, 3 кв.м., расположенные по адресу:

- <...>;

- <...>:

- <...>;

- <...>:

- <...>; а также движимое имущество:

- мост через ручей о/л «Столбы», ул. Базайская, 232;

- насос 2ЭЦВВ-25-100;

- цистерна 10 куб.;

- колодец.

4. В случае неисполнения решения суда, в части возврата объекта недвижимости, взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 5 000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 14.10.2021 по делу №А33-26390/2021 возбуждено производство по делу.

В предварительном судебном заседании 10.11.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

Определением от 13.06.2021 производство по делу № А33-26390/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-19170/2020.

В судебном заседании 09.09.2022 производство по делу возобновлено.

07.11.2022 в материалы дела от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.07.2019 № 13869 и взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска убытков в размере 805 862 руб. 30 коп.

Определением от 29.11.2022 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 принято судом к рассмотрению для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 26.12.2022 объединены дела № А33-26390/2021 и № А33-2860/2020 в одно производство, передав материалы дела № А33-26390/2021 в материалы дела № А33-2860/2020.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №13869 от 29.07.2019 за период с 01.09.2021 по 30.11.2022 в размере 6 321 542 руб. 94 коп., пени за период с 01.09.2021 по 30.11.2022 в размере 1 045 024 руб. 77 коп.; о расторжении договора аренды №13869 от 29.07.2019; об обязании возвратить нежилые здания общей площадью 1826,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>; <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, а также движимое имущество: мост через ручей о/л Столбы, ул. Базайская, 232; насос 2ЭЦВ В-25-100; цистерну 10 куб.; колодец 4. о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения решения суда в части возврата объектов недвижимости и до момента фактического исполнения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.01.2023 по делу №А33-2220/2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 22.02.2023 объединены в одно производство дела №А33-2220/2023 и №А33-2860/2020, материалы дела №А33-2220/2023 переданы судье, в производстве которого находится дело №А33-2860/2020.

В судебном заседании 10.08.2023 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения первоначального иска, спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит:

1. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 в размере 15 464 577 руб. 90 коп. за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 и пени в размере 1 573 852 руб. 36 коп. за период с 11.10.2019 по 30.11.2022 по договору аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869,

2. о расторжении договора аренды от 29.07.2019 № 13869,

3. об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи нежилые здания общей площадью 1 826,3 кв.м, в том числе:

- нежилое здание общей площадью 497,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232;

- нежилое здание общей площадью 10,5 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 1;

- нежилое здание общей площадью 48,3 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 13;

- нежилое здание общей площадью 404,5 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 19;

- нежилое здание общей площадью 400,7 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 20;

- нежилое здание общей площадью 441,0 кв.м, расположенное по адресу: ул. Базайская, 232, стр. 23;

- нежилое здание общей площадью 24,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 24,

а также движимое имущество:

- мост через ручей о/л «Столбы», ул. Базайская, 232 (инв. 01910000);

- колодец (инв. 01910001).

- насос 2ЭЦВВ-25-100(инв. 01910003);

- цистерна 10 куб. (инв. 01910004);

4. в случае неисполнения решения суда в части возврата объекта недвижимости, взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 5 000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.

В судебном заседании 17.11.2023 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение основания встречного иска в части правовой квалификации заявленной ко взысканию суммы с убытков на неосновательное обогащение, встречный иск рассматривается с учетом произведенных уточнений.

Определением от 20.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (истца по встречному иску) привлечено общество с ограниченной ответственностью «Нескучный лес» (ИНН <***>) (арендатор земельного участка, в границах которого расположены спорные объекты).

В судебном заседании 10.09.2024 суд, руководствуясь статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения встречного иска, спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым индивидуальный предприниматель ФИО1 просит признать договор аренды недвижимого имущества от 29.07.2019 №13869 расторгнутым с 06.08.2019, взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 805 862 руб. 22 коп. неосновательного обогащения.

В судебном заседании 11.12.2024 суд, руководствуясь статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения первоначального иска, спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит:

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 15 464 577 руб. 90 коп.. за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 и пени в размере 1 573 852 руб. 36 коп. за период с 11.10.2019 по 30.11.2022 по договору аренды от 29.07.2019 № 13869;

- признать договор аренды от 29.07.2019 № 13869 расторгнутым в связи с окончанием срока его действия 29.07.2024;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска по акту приема-передачи движимое имущество: колодец (инв. 01910001), насос ЭВЦ В-25-100 (инв. 01910003), цистерну 10 куб.м. (инв. 01910004), либо возместить компенсационную стоимость такого имущества в размере 2 821 руб. 94 коп. (колодец, инв. 01910001), 18 738 руб. 85 коп. (насос ЭВЦ В-25-100, инв. 01910003), 7 199 руб. 92 коп. (цистерна 10 куб. м, инв. 01910004), общей стоимостью 28 760 руб. 71 коп.;

- в случае неисполнения решения суда в части возврата объектов, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска денежную сумму в размере 5 000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

04.06.2019 на официальном сайте torgi.gov.ru в сети «Интернет» департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разместил извещение № 040619/7439304/03 и документацию о проведении 09.07.2019 аукциона на право заключения договора аренды в отношении находящихся в муниципальной собственности нежилых зданий и движимого имущества, а именно - семи нежилых зданий общей площадью 1 826,3 кв. м, расположенных по адресу: <...> и ул. Базайская, 232, строения 1, 13, 19, 20, 23, 24, моста через ручей (инв. номер 01910000), колодца (инв. номер 01910001), насоса ЭВЦ В-25-100 (инв. номер 01910003) и цистерны 10 куб. м (инв. номер 01910004) (лот № 1). В извещении указано, что техническое состояние выставленного на торги имущества является удовлетворительным, но в отношении него требуется проведение ремонтных работ. В извещении также указаны дата, время и график проведения осмотра имущества.

В материалы дела представлены выписки из реестра муниципального имущества в отношении предмета аренды от 26.07.2019 №№884,885,886,887,888,889,890.

На основании протокола аукциона от 09.07.2019 на условиях, определенных документацией об аукционе на право заключения договора аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 № 13869 (далее – договор), согласно пункту 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование:

- нежилое здание, реестровый № СТР08899, общей площадью 497,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08885, общей площадью 10,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08891, общей площадью 48,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08895, общей площадью 404,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, стр, 19;

- нежилое здание, реестровый № СТР08896, общей площадью 400,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08897, общей площадью 441 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08898, общей площадью 24 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>. 232, стр. 24,

итого обшей площадью 1826,3 кв.м.,

- объекты движимого имущества: мост через ручей, инв. 01910000; колодец, инв. 01910001; насос ЭВЦВ-25-100, инв. 01910003; цистерна 10 куб. м, инв, 01910004,

для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Сторонами подписан акт приема-передачи объектов (приложение № 1 к договору №13869 от 29.07.2019), из содержания которого следует, что арендатором произведен осмотр помещения (здания) и движимого имущества, претензий к арендодателю по его техническому состоянию не имеет.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия настоящего договора устанавливается с 29 июля 2019 года по 28 июля 2024 года включительно.

Государственная регистрация договора аренды осуществления Управлением Росреестра по Красноярскому краю 12.08.2019 №24:50:0700130:21-24/095/2019-4.

Согласно пункту 4.2.18 договора при отсутствии письменного намерения арендатора продлить срок настоящего договора, договор считается расторгнутым, в связи с окончанием его срока действия.

Разделом 4 закреплены обязанности сторон по договору.

Приложением № 2 к договору установлена арендная плата в год в размере 4 612 011 руб. 48 коп., в месяц в размере 384 334 руб. 29 коп.

Согласно пункту 3.2. арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении №2.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 процента ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий за календарный день просрочки.

Платежными поручениями от 21.06.2019 №78 на сумму 150 719 руб. 33 коп., от 09.08.2019 №107 на сумму 233 614 руб. 96 коп., от 15.08.2019 №108 на сумму 37 193 руб. 64 коп., от 09.09.2019 №123 на сумму 384 334 руб. 29 коп. арендатором внесена арендная плата по договору на общую сумму 805 862 руб. 22 коп.

Порядок изменения и расторжения договора регламентирован разделом 6.

Согласно пункту 6.2 договора договор аренды может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон путем заключения письменного соглашения.

Пункт 6.3 договора содержит основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке:

- в случае нарушения арендатором следующих условия договора: если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев; если арендатор не использует нежилое помещение (здание) более двух месяцев; при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого помещения (здания); при использовании нежилого помещения (здания) не в соответствии с целевым назначением (пункт 1.1. договора); в случае неисполнения арендатором пунктов 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.11, 4.2.21, 4.2.22, 4.2.23 договора;

- в случае необходимости использования арендуемого помещения (здания) для нужд города по решению арендодателя (размещения муниципальных учреждений, муниципальных предприятий, органов администрации города Красноярска и структурных территориальных подразделений администрации города Красноярска, органов государственной власти, государственных организаций и т.д.).

В соответствии с пунктом 6.4. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде только после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнить нарушенное обязательство в срок, указанный в уведомлении.

Претензией от 16.12.2019 №34432-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска уведомил индивидуального предпринимателя ФИО1 о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 1 153 002 руб. 87 коп. и пени за период с 11.10.2019 по 31.12.2019 в размере 12 695 руб. 84 коп. с предложением расторгнуть договор аренды и вернуть нежилые здания в случае неисполнения требования о погашении долга и пени, а также намерения обратиться в суд.

Претензией от 18.08.2021 №18352-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска потребовал индивидуального предпринимателя ФИО1 погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.08.2021 в размере 7 990 032 руб. 09 коп. и пени за период с 01.01.2020 по 31.08.2021 в размере 517 168 руб. 48 коп. с предложением расторгнуть договор аренды и вернуть нежилые здания в срок до 16.09.2021 в случае (неисполнения требования о погашении долга и пени), а также высказал намерения обратиться в суд.

Претензией от 24.11.2022 №22641-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска потребовал индивидуального предпринимателя ФИО1 погасить задолженность по арендной плате за период с 01.09.2021 по 30.11.2022 в размере 6 321 542 руб. 94 коп. и пени за период с 01.09.2021 по 30.11.2022 в размере 1 867 101 руб. 58 коп. с предложением расторгнуть договор аренды и вернуть нежилые здания в срок до 22.12.2022 в случае (неисполнения требования о погашении долга и пени), а также высказал намерения обратиться в суд.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.04.2022 по делу №А33-19170/2020, оставленным без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.03.2023, отказано в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании недействительными торгов в форме аукциона (протокол от 09.07.2019) на право заключения договора аренды в отношении находящихся в муниципальной собственности нежилых зданий и движимого имущества, признании недействительным заключенного по результатам этих торгов договора аренды от 29.07.2019 № 13869 и применении последствий его недействительности.

Протокольным определением от 11.07.2023 суд обязал сторон осуществить совместный осмотр спорных объектов недвижимого и движимого имущества на предмет фиксации их наличия в натуре, по результатам осмотра составить акт с отражением на схеме всех объектов.

Согласно протоколу осмотра от 09.08.2023, проведенному главным специалистом отдела муниципального контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в присутствии представителя ФИО1, в ходе осмотра установлено, что нежилые здания по адресам: г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, площадью 497,3 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 1, площадью 10,5 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 13, площадью 48,3 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 19, площадью 404,5 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 20, площадью 400,7 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 23, площадью 441,0 кв.м., г.Красноярск. Свердловский район, ул. Базайская, 232, стр. 24, площадью 24,0 кв.м., не эксплуатируются, требуют ремонта; состояние и местоположения объектов: колодец (инв. 01910001), насос ЭВЦ В-25-100 (инв. 01910003), цистерна 10 куб. м. (инв. 01910004) не определено; мост через ручей о/л Столбы требует ремонта, техническое состояние не определено. К протоколу приложены фототаблица и протокол инструментального осмотра с приложением схематического чертежа

Согласно акту осмотра №210 от 05.12.2023, проведенному главным специалистом отдела управления имуществом казны департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые здания, в связи с отсутствием у арендатора доступа к объектам недвижимости обеспечить осмотр не представляется возможным, земельный участок огорожен, закрыт.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700130:2 и объектов недвижимого имущества, расположенных в его пределах согласно сведениям ЕГРН.

Письмом от 03.10.2024 (вх. 07.10.2024 №Б-14958) индивидуальный предприниматель ФИО1 направил департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска подписанное со стороны арендатора соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 в двух экземплярах.

Письмом от 31.10.2024 №Б-14958 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отклонил от подписания предложенный индивидуальным предпринимателем ФИО1 проект соглашения о расторжении договора аренды, указав, что датой возврата имущества и расторжения договора аренды не может являться дата – 06.08.2019, поскольку арендуемое имущество находится у арендатора, назначив дату приема-передачи арендуемого имущества – 14.11.2024 в 11 час. 00 мин. с необходимостью обеспечить беспрепятственный доступ представителям департамента в арендуемое имущество.

Из содержания акта приема-передачи от 14.11.2024 №78 следует, что на момент приема-передачи нежилые здания (стр. 1,19,20,23,24,13, лит. А) арендатором не используются, в указанных зданиях отсутствует имущество арендатора; мост через ручей о/л «Столбы» ул. Базайская, 2332 (ОСН121252) имеется в наличии, находится в ветхом состоянии (в настиле моста местами отсутствуют элементы деревянного покрытия, перила вдоль моста частично отсутствуют); арендатор сдал, а представителя департамента приняли нежилые здания по ул. Базайской, 232 (стр. 1, стр. 19, стр. 20, стр. 23, стр. 24, стр. 13, лит.А), а также движимое имущество – мост через ручей о/л «Столбы» ул. Базайская, 232; ИП ФИО1 не переданы представителям департамента объекты движимого имущества: насос 27ЦВ В-25-100, колодец, цистерна 10 куб.м., информация об их местонахождении арендатором не сообщена. Согласно отметки ФИО1 в акте «объекты недвижимого имущества не используются с 2019 г.; насос, колодец, цистерна в 2019 г. арендодателем фактически не переданы, в связи с тем, что не было установлено их местонахождения».

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам, а также на то обстоятельство, что возврат предмета аренды осуществлен не в полном объеме, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в суд (с учетом уточнений от 11.12.2024) и просит

- признать договор аренды от 29.07.2019 № 13869 расторгнутым в связи с окончанием срока его действия 29.07.2024;

В подтверждение размера стоимости имущества общей стоимостью 28 760 руб. 71 коп. департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представлено распоряжение администрации города Красноярска от 23.10.2007 №2910-недв (620352728) «О включении имущества оздоровительного лагеря «Столбы» в состав имущества городской казны», согласно которому балансовая стоимость с учетом переоценки 2007 г. составляет: 2 821 руб. 94 коп. (колодец, инв. 01910001, 1946 года постройки), 18 738 руб. 85 коп. (насос ЭВЦ В-25-100, инв. 01910003, 1980 года выпуска), 7 199 руб. 92 коп. (цистерна 10 куб. м, инв. 01910004, 1961 года выпуска).

Существо возражения ответчика, изложенных в отзыве от 26.012.2020 и дополнениях к нему от 17.06.2020, в отзывах от 02.09.2022, от 02.11.2022 и дополнительных пояснениях от 03.05.2023, от 10.07.2023, от 14.12.2023 и от 03.02.2025, сводится к следующему:

- отсутствие объектов движимого имущества – автономной системы водоснабжения: колодца, насоса и цистерны, частичное уничтожение пожаром объекта – строение №1 площадью 10,5 кв.м.;

- неудовлетворительное техническое состояние объектов недвижимого имущества, отсутствие ресурса (электричество, водоснабжение – дело №А33-4694/2022), их непригодность для эксплуатации по назначению (отказ страховых организаций в заключении договора страхования имущества – дело №А33-4768/2022,);

- спорные объекты в 2011 году были признаны аварийными, исключены из реестра муниципальной собственности и подлежали списанию на основании распоряжение администрации города Красноярска от 20.07.2011 №2480-недв;

- невозможность свободного доступа и пользования спорным имуществом без оформления права на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700130:2, так как указанный земельный участок огорожен и предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка от 20.11.2008 №2981 третьему лицу – ООО «Нескучный лес» сроком с 23.10.2008 по 04.07.2056 для использования в целях эксплуатации жилых и нежилых зданий для организации круглосуточного отдыха детей и взрослых, территория для осуществления прохода, проезда, эксплуатации объектов, входящих в лот, не обособлена, порядок пользования не определен;

- ходатайствует о применении статьи 333 ГК РФ в случае признания судом обоснованности требований департамента;

- альтернативное требование о взыскании компенсационной стоимости подлежащего возврату движимого имущества в размере 2 821 руб. 94 коп. подлежит оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка.

В подтверждение указанных доводов представлены фотоматериалы, экспертное заключение ООО «Азимут» по делу №А33-14153/2019 и следующие документы.

Письмом от 18.07.2019 (вх. 18.07.2019 №16633ги) индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на признание его победителем аукциона на право заключения договора аренды объектов по ул. Базайская, 232, получения проекта договора аренды, просил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в срок до 22.07.2019 сообщить контактные данные уполномоченного лица, которое будет от имени арендодателя передавать объекты в месте их нахождения и проводить их двусторонний осмотр, а также сообщить в какое время состоится осмотр объектов до подписания акта приема-передачи.

Письмом от 18.07.2019 (вх. 18.07.2019 №16634ги) индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на предусмотренную пунктом 4.2.8 договора аренды от 22.07.2019 №13869 обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты или оформить право пользования на ином праве, просил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разъяснить относительно содержания указанного пункта, а также предоставить копии документов на земельный участок, на котором расположены объекты.

Письмом от 18.07.2019 (вх. 18.07.2019 №16635ги) индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на предусмотренную пунктом 4.2.21 договора аренды от 22.07.2019 №13869 обязанность арендатора осуществить страхование арендуемого имущества, просил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разъяснить предоставить копии отчетов об оценки здания от 14.05.2019, копии технических паспортов переданных в аренду объектов недвижимого имущества, документов арендодателя о регистрации права на объекты, сведения о балансовой стоимости объектов движимого имущества.

Письмом от 22.07.2019 (вх. 22.07.2019 №16801ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 ссылаясь на признание его победителем аукциона на право заключения договора аренды объектов по ул. Базайская, 232, получения проекта договора аренды, повторно просил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обеспечить явку уполномоченного представителя 22.07.2019 в 17.00 по адресу: ул. Базайская, 232 для совместного осмотра объектов и подписания акта приема-передачи.

Письмами от 23.07.2019 (вх. 23.07.2019 №16986ги) и от 29.07.2019 (вх. 29.07.2019 №17374ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 предложил департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска подготовить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором исключить из договора отсутствующие объекты: нежилое здание площадью 10,5 кв.м. по адресу: ул. Базайская, 232 строение 1 и объекты движимого имущества: колодец, насос ЭВЦ В-25-100, цистерна 10 куб.м.

Письмом от 26.07.2019 №21335ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 о том, что 24.07.2019 с 16.00 до 17.30 в присутствии представителя департамента предпринимателем осмотрены следующие объекты: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, г.Красноярск. ул. Базайская, 232,и строение 24, мост через ручей, колодец.

Письмом от 30.07.2019 №21584ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 о том, что при уклонении подписания договора в установленные сроки, договор аренды заключается с участником аукциона, заявившем предыдущую цену договора – ООО «Парите».

Письмом от 06.08.2019 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении дополнительного соглашения, изменяющего существенные условия договора, ввиду недопустимости нарушения требований Закона №135-ФЗ, указав, что предприниматель ознакомлен с порядком проведения аукциона, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды, документацией об аукционе объекта нежилого фонда, и подтвердил, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, выразил согласие на участие в аукционе, что подтверждается заявкой от 25.06.2019 вх.№14701-ги.

Письмом от 28.11.2019 (вх. от 28.11.2019 №27959-ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 уведомил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о невозможности заключения договоров с организациями, осуществляющими поставку коммунальных ресурсов, поскольку арендуемые объекты не оборудованы системами водо-, тепло-, электроснабжения, а также невозможности заключения договора страхования имущества ввиду получения отказов по причине неудовлетворительного технического состояния, свидетельствующего о невозможности обеспечить сохранность имущества и крайне низкой рискозащищенности объектов в их нынешнем состоянии (представлены письма страховых организаций СПАО «Ингосстрах» от 26.11.2019, АО «Согаз», ПАО СК «Росгосстрах»).

Из содержания подготовленных главным специалистом отдела муниципального контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по результатам обследования 28.12.2020 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700130:2, и переданных в аренду ФИО1, актов следует, что

- здание – строение 19 (СТР08895) общей площадью 404,5 кв.м. находится в полуразрушенном состоянии, отсутствуют двери, частично выбиты стекла, осыпалась штукатурка, отсутствует электричество (к акту №507 приложены фотоматериалы);

- здание – строение 24 (СТР08898) общей площадью 24 кв.м.требует ремонта (к акту №510 приложены фотоматериалы);

- здание – строение 1 (СТР08885) общей площадью 10,5 кв.м. без отдели, конфигурация функциональная (к акту №511 приложены фотоматериалы).

Согласно письму филиала ПАО «Россети Сибирь» - «Красноярскэнерго» от 19.05.2022 №1.3103/550 подключение объектов к электрическим сетям отсутствует.

Из содержания подготовленного главными специалистами отдела муниципального контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по результатам осмотра 03.06.2022 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, и переданных в аренду ФИО1, акта осмотра №112 следует, что здания: СТР 08885 (стр. 1) – здание общей площадью 10,5 кв.м., СТР 08895 (стр. 19) – здание общей площадью 404,5 кв.м., СТР 08896 (стр. 20) – здание общей площадью 400,7 кв.м., СТР 08897 (стр. 23) – здание общей площадью 441,0 кв.м., СТР 08898 (стр. 24) – бетонное здание общей площадью 24,0 кв.м., СТР 08891 (стр. 13) – здание общей площадью 48,3 кв.м., СТР 08899 (лит. А) – здание общей площадью 497,3 кв.м. ранее являлись объектами оздоровительного лагеря «Столбы», на момент осмотра в указанных зданиях не установлено наличие подключения к системам водоснабжения, электроснабжения, установить возможность подключения к сетям электроснабжения не представляется возможным; здания находятся в ветхом, полуразрушенном состоянии, остекление оконных проемов в здания отсутствует, крыльца при входе в спальные корпуса разрушены, дверные полотна в дверных проемах частично отсутствуют, частично находятся в ветхом состоянии.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.07.2022 по делу №А33-4768/2022, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022, отказано в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании суммы неустойки в размере 1 003 266 рублей 88 копеек за нарушение пункта 4.2.21 договора аренды от 29.07.2019 № 13869; о понуждении к заключению договора страхования за счет собственных средств арендуемого объекта на срок действия договора аренды и направить истцу копию договора в течение двадцати дней с момента его заключения. Суды пришли к выводу о том, что причины, по которым ответчик своевременно не заключил договор страхования, не связаны с виновным поведением ответчика, соответственно, оснований для взыскания неустойки не имеется.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2022 по делу №А33-4694/2022, оставленным без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.03.2023, отказано в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 003 226 рублей 88 копеек неустойки за нарушение пункта 4.2.9 договора аренды от 29.07.2019 № 13869. Суды пришли к выводу о том, что спорные объекты не подключены к электрическим сетям, не оборудованы системами водоснабжения, канализации и отопления, соответствующее инженерное оборудование у объектов отсутствует, в связи с чем объективная возможность заключения договоров с организацией, оказывающей услуги по эксплуатационному содержанию объектов, в соответствии с пунктом 4.2.9. договора истцом не доказана.

Письмом от 10.11.2022 индивидуальный предприниматель ФИО1 предложил департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска расторгнуть договор аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 и возвратить денежные средства в размере 805 862 руб. 30 коп. ввиду невозможности использования имущества, необеспечения арендодателем доступа к объектам, непригодности их технического состояния и отсутствие электроснабжения.

Письмом от 09.12.2022 №23776ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 о невозможности рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 и возврате денежных средств в размере 805 862 руб. 30 коп. до момента вынесения судебного акта по делу №А33-2860/2020.

Ссылаясь на наличие у объектов недостатков, исключающих возможность их использования, а также на то обстоятельство, что основания для расторжения договора аренды наступили 06.08.2019, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился со встречным иском (с учетом уточнений от 10.09.2024) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества от 29.07.2019 №13869 расторгнутым с 06.08.2019, взыскании 805 862 руб. 22 коп. неосновательного обогащения.

Существо возражения ответчика по встречному иску - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, изложенных в отзыве от 15.12.2022 и пояснениях от 25.10.2024 и от 11.12.2024, сводится к следующему:

- предприниматель ознакомлен с порядком проведения аукциона, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды, документацией об аукционе объекта нежилого фонда, и подтвердил, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, выразил согласие на участие в аукционе, что подтверждается заявкой от 25.06.2019 вх.№14701-ги;

- акт приема-передачи объектов подписан 29.07.2021 обеими сторонами, из содержания которого следует, что арендатором произведен осмотр помещения (здания) и движимого имущества, претензий к арендодателю по его техническому состоянию не имеет;

- оплачивая аренду, предприниматель исполнял обязательства договора;

- цель использования объекта не предполагала конкретное назначение;

- не доказан факт невозможности использования объектов для предпринимательской деятельности;

- отсутствие в заключенном договоре аренды условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Правоотношения сторон по договору аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 № 13869 регламентированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

- нежилое здание, реестровый № СТР08899, общей площадью 497,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08885, общей площадью 10,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08891, общей площадью 48,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08895, общей площадью 404,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, стр, 19;

- нежилое здание, реестровый № СТР08896, общей площадью 400,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08897, общей площадью 441 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>;

- нежилое здание, реестровый № СТР08898, общей площадью 24 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>. 232, стр. 24,

итого обшей площадью 1826,3 кв.м.,

Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Сторонами заявлено, в том числе, требование о признании договора аренды от 29.07.2019 № 13869 расторгнутым, при этом спорным для сторон является дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Так, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска полагает, что договор аренды расторгнут в связи с окончанием срока его действия - 29.07.2024, тогда как индивидуальный предприниматель ФИО1 полагает, что договор аренды следует признать расторгнутым с 06.08.2019.

Оценив доводы сторон, условия заключенного договора аренды от 29.07.2019 № 13869, положения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности позиции департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и полагает, что договор аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 прекратил свое действие с 29.07.2024, учитывая следующее.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно пункту 6.2 договора аренды от 29.07.2019 № 13869 договор аренды может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон путем заключения письменного соглашения.

Иные основания для одностороннего отказа арендатора или арендодателя от договора аренды от 29.07.2019 № 13869 его условиями не предусмотрены (раздел 6).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя закреплены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора – статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом указанный перечень не является исчерпывающим.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 6.3 договора содержит основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке:

- в случае нарушения арендатором следующих условия договора: если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев; если арендатор не использует нежилое помещение (здание( более двух месяцев; при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого помещения (здания); при использовании нежилого помещения (здания) не в соответствии с целевым назначением (пункт 1.1. договора); в случае неисполнения арендатором пунктов 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.11, 4.2.21, 4.2.22, 4.2.23 договора;

Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Для прекращения правоотношения, основанного на договоре аренды, имеют значение два момента - дата расторжения договора и дата фактического возврата арендованного имущества.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны; если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ); в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

По смыслу приведенных разъяснений стороны вправе для установления правовой определенности в отношениях требовать в исковом порядке признания договора расторгнутым для целей государственной регистрации снятия обременения в отношении объектов недвижимости.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанной статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, в отсутствие права сторон на односторонний отказ от договора аренды от 29.07.2019 № 13869, возможность его расторжения только в судебном порядке при отсутствии взаимного соглашения сторон, учитывая, что согласно пункту 2.1. договора срок действия договора устанавливался с 29 июля 2019 года по 28 июля 2024 года включительно, с учетом положений пункта 4.2.18 договора (при отсутствии письменного намерения арендатора продлить срок настоящего договора, договор считается расторгнутым, в связи с окончанием его срока действия), суд полагает необходимым признать договор аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 прекратившимся с 29.07.2024.

В условиях спора между арендодателем и арендатором относительно действия договора аренды от 29.07.2019 № 13869 и момента его прекращения, признание судом договора аренды от 29.07.2019 №13869 прекратившимся с 29.07.2024 создает определенность в отношениях сторон договора аренды.

Прекращение обязательства по внесению арендной платы будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Кроме того, сторонами заявлены взаимоисключающие встречные требования.

Так, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам, а также на то обстоятельство, что возврат предмета аренды индивидуальным предпринимателем ФИО1 осуществлен не в полном объеме, просит (с учетом уточнений от 11.12.2024)

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на наличие у объектов – предмета аренды недостатков, исключающих возможность их использования, просит (с учетом уточнений от 10.09.2024) взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оплаченные арендные платежи в размере 805 862 руб. 22 коп. в качестве неосновательного обогащения.

Суд, находит обоснованными и доказанными доводы индивидуального предпринимателя ФИО1, в связи с чем, встречный иск в части взыскания с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оплаченных арендных платежей в размере 805 862 руб. 22 коп. подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Вместе с тем, с учетом приведенных разъяснений, суд соглашается с позицией индивидуального предпринимателя ФИО1 о том, что подписание указанного акта приема-передачи объектов не препятствует предпринимателю заявлять возражения относительно наличия недостатков у переданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по назначению.

Пунктом 1.1. договора аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 № 13869 нежилое здание, реестровый № СТР08899, общей площадью 497,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>; нежилое здание, реестровый № СТР08885, общей площадью 10,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>; нежилое здание, реестровый № СТР08891, общей площадью 48,3 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>; нежилое здание, реестровый № СТР08895, общей площадью 404,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, стр, 19; нежилое здание, реестровый № СТР08896, общей площадью 400,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>; нежилое здание, реестровый № СТР08897, общей площадью 441 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>; нежилое здание, реестровый № СТР08898, общей площадью 24 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>. 232, стр. 24, итого обшей площадью 1826,3 кв.м., объекты движимого имущества: мост через ручей, инв. 01910000; колодец, инв. 01910001; насос ЭВЦВ-25-100, инв. 01910003; цистерна 10 куб. м, инв, 01910004, предоставлены в аренду для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

В связи с чем, обоснован довод департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что цель использования предметов аренды не предполагала конкретное назначение.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся возможности пользования арендованными объектами в период действия договора аренды от 29.07.2019 № 13869 в целях, предусмотренных договором аренды.

Так, невозможность использования арендованных объектов для предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель ФИО1 обуславливает следующими обстоятельствами:

При этом суд отклоняет довод департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что индивидуальным предпринимателем ФИО1 не доказан факт невозможности использования объектов для предпринимательской деятельности, с учетом совокупности следующих доказательств.

Как следует из материалов дела, после проведения аукциона и определения его победителя ФИО1 дважды выезжал на место для осмотра имущества, являвшегося предметом аукциона, и по результатам проведенного осмотра до заключения договора аренды от 29.07.2019 № 13869 обращался к департаменту с претензиями относительно состава и состояния этого имущества (письма от 23.07.2019 и 29.07.2019).

Письмом от 26.07.2019 №21335ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 о том, что 24.07.2019 с 16.00 до 17.30 в присутствии представителя департамента предпринимателем осмотрены следующие объекты: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, и строение 24, мост через ручей, колодец.

При этом решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.07.2022 по делу №А33-4768/2022, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022, отказано в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании суммы неустойки в размере 1 003 266 рублей 88 копеек за нарушение пункта 4.2.21 договора аренды от 29.07.2019 № 13869; о понуждении к заключению договора страхования за счет собственных средств арендуемого объекта на срок действия договора аренды и направить истцу копию договора в течение двадцати дней с момента его заключения. Суды пришли к выводу о том, что причины, по которым ответчик своевременно не заключил договор страхования, не связаны с виновным поведением ответчика, соответственно, оснований для взыскания неустойки не имеется.

- здание – строение 24 (СТР08898) общей площадью 24 кв.м.требует ремонта (к акту №510 приложены фотоматериалы);

При этом решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2022 по делу №А33-4694/2022, оставленным без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.03.2023, отказано в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 003 226 рублей 88 копеек неустойки за нарушение пункта 4.2.9 договора аренды от 29.07.2019 № 13869. Суды пришли к выводу о том, что спорные объекты не подключены к электрическим сетям, не оборудованы системами водоснабжения, канализации и отопления, соответствующее инженерное оборудование у объектов отсутствует, в связи с чем объективная возможность заключения договоров с организацией, оказывающей услуги по эксплуатационному содержанию объектов, в соответствии с пунктом 4.2.9. договора истцом не доказана.

Кроме того, спорные объекты в 2011 году были признаны аварийными, исключены из реестра муниципальной собственности и подлежали списанию на основании распоряжение администрации города Красноярска от 20.07.2011 №2480-недв, что не оспорено департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. При этом доказательств восстановления спорных объектов путем проведения ремонтных работ департаментом не доказано.

Учитывая изложенное, на основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон суд установил, что использование арендованных объектов для предпринимательской деятельности невозможно ввиду их неудовлетворительного технического состояния, отсутствие коммунальных ресурсов (электричество, водоснабжение), и как следствие, их непригодность для эксплуатации.

Предпринимателем также заявлено о невозможности свободного доступа и пользования спорным имуществом без оформления права на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700130:2, так как указанный земельный участок огорожен и предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка от 20.11.2008 №2981 третьему лицу – ООО «Нескучный лес» сроком с 23.10.2008 по 04.07.2056 для использования в целях эксплуатации жилых и нежилых зданий для организации круглосуточного отдыха детей и взрослых, территория для осуществления прохода, проезда, эксплуатации объектов, входящих в лот, не обособлена, порядок пользования не определен.

Действительно, земельный участок не являлся предметом торгов и не являлся предметом договора аренды от 29.07.2019 № 13869.

Вместе с тем пунктом 4.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, или оформить право пользования на ином праве в соответствие с действующим законодательством.

Еще до заключения договора аренды письмом от 18.07.2019 (вх. 18.07.2019 №16634ги) индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на предусмотренную пунктом 4.2.8 договора аренды от 22.07.2019 №13869 обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты или оформить право пользования на ином праве, просил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разъяснить относительно содержания указанного пункта, а также предоставить копии документов на земельный участок, на котором расположены объекты.

При этом в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимателю как арендатору зданий независимо от содержания договора одновременно с передачей прав владения и пользования ими передается право пользования на земельный участок, который занят этими зданиями и необходим для их использования (пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), при этом третье лицо, не имея (в том числе и ранее) каких-либо прав в отношении данных зданий, не вправе противопоставлять свое право аренды на земельный участок предпринимателю.

Однако согласно акту осмотра №210 от 05.12.2023, проведенному главным специалистом отдела управления имуществом казны департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в связи с отсутствием у арендатора доступа к объектам недвижимости обеспечить осмотр не представляется возможным, земельный участок огорожен, закрыт.

Учитывая изложенное, довод предпринимателя об ограничении возможности свободного доступа к объектам аренды подтверждён документально.

Учитывая, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о невозможности использовать спорные объекты в соответствии с условиями договора аренды, начиная с даты его заключения, предлагал департаменту расторгнуть договор аренды, суд приходит к выводу, что со стороны арендодателя не были исполнены встречные обязательства, позволяющие использовать ответчиком объекты с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации, в период действия договора аренды с 29.07.2019 по 28.07.2024 включительно.

При указанных обстоятельствах требование департамента (истца по первоначальному иску) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 15 464 577 руб. 90 коп.. за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 является необоснованным, в указанной части следует отказать.

В связи с отсутствием задолженности по арендной плате, в соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора (ответчика по первоначальному иску) отсутствует задолженность и по пене, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требования департамента (истца по первоначальному иску) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 пени в размере 1 573 852 руб. 36 коп. за период с 11.10.2019 по 30.11.2022.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска также заявлено требование об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить департаменту по акту приема-передачи движимое имущество: колодец (инв. 01910001), насос ЭВЦ В-25-100 (инв. 01910003), цистерну 10 куб.м. (инв. 01910004), либо возместить компенсационную стоимость такого имущества в размере 2 821 руб. 94 коп. (колодец, инв. 01910001), 18 738 руб. 85 коп. (насос ЭВЦ В-25-100, инв. 01910003), 7 199 руб. 92 коп. (цистерна 10 куб. м, инв. 01910004), общей стоимостью 28 760 руб. 71 коп.; в случае неисполнения решения суда в части возврата объектов, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска денежную сумму в размере 5 000 руб. за каждую неделю просрочки исполнения до момента фактического исполнения.

При этом в подтверждение размера стоимости имущества общей стоимостью 28 760 руб. 71 коп. департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представлено распоряжение администрации города Красноярска от 23.10.2007 №2910-недв (620352728) «О включении имущества оздоровительного лагеря «Столбы» в состав имущества городской казны» с указанием балансовой стоимостьи объектов с учетом переоценки 2007 г., из содержания которого следует, что колодец, инв. 01910001 - 1946 года постройки, насос ЭВЦ В-25-100, инв. 01910003 - 1980 года выпуска, цистерна 10 куб. м, инв. 01910004 - 1961 года выпуска.

Суд пришел к выводу, что отсутствие объектов движимого имущества – автономной системы водоснабжения: колодца, насоса и цистерны, частичное уничтожение пожаром объекта – строение №1 площадью 10,5 кв.м. до даты передачи арендованного имущества предпринимателю (29.07.2019) также подтверждено материалами дела.

Так, еще до заключения договора аренды письмами от 23.07.2019 (вх. 23.07.2019 №16986ги) и от 29.07.2019 (вх. 29.07.2019 №17374ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 предложил департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска подготовить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором исключить из договора отсутствующие объекты: нежилое здание площадью 10,5 кв.м. по адресу: ул. Базайская, 232 строение 1 и объекты движимого имущества: колодец, насос ЭВЦ В-25-100, цистерна 10 куб.м.

Учитывая изложенное, при отсутствии доказательств реальной передачи предпринимателю движимого имущества: колодец (инв. 01910001), насос ЭВЦ В-25-100 (инв. 01910003), цистерну 10 куб.м. (инв. 01910004), у суда отсутствуют основания для основания для удовлетворения требование об обязании предпринимателя ФИО1 возвратить департаменту по акту приема-передачи указанное движимое имущество либо возместить компенсационную стоимость такого имущества в размере 2 821 руб. 94 коп. (колодец, инв. 01910001), 18 738 руб. 85 коп. (насос ЭВЦ В-25-100, инв. 01910003), 7 199 руб. 92 коп. (цистерна 10 куб. м, инв. 01910004), общей стоимостью 28 760 руб. 71 коп., а также в применении астрента на случай неисполнения решения суда в части возврата объектов.

При этом довод предпринимателя об оставлении без рассмотрения альтернативного требования о взыскании компенсационной стоимости подлежащего возврату движимого имущества в размере 2 821 руб. 94 коп. ошибочен и подлежит отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Платежными поручениями от 21.06.2019 №78 на сумму 150 719 руб. 33 коп., от 09.08.2019 №107 на сумму 233 614 руб. 96 коп., от 15.08.2019 №108 на сумму 37 193 руб. 64 коп., от 09.09.2019 №123 на сумму 384 334 руб. 29 коп. предпринимателем внесена арендная плата по договору на общую сумму 805 862 руб. 22 коп.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

С учетом установленных судом обстоятельств невозможности использовать арендованные объекты в соответствии с условиями договора аренды, начиная с даты его заключения, суд приходит к выводу о наличии на стороне департамента неосновательного обогащения, образовавшегося вследствие перечисленных ему предпринимателем арендных платежей на общую сумму 805 862 руб. 22 коп., в связи с чем, с учетом положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат взысканию 805 862 руб. 22 коп. неосновательного обогащения.

Платежными поручениями от 03.11.2022 № 122 и от 27.11.2022 №124 предпринимателем оплачена государственная пошлина в размере 25 117 руб., с учетом частичного удовлетворения встречного иска по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат взысканию 19 117 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, в остальной части судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на предпринимателя. С учетом частичного удовлетворения исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, учитывая, что департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения (здания) от 29.07.2019 №13869 прекратившимся с 29.07.2024.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 316246800063557) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 316246800063557) 805 862 руб. 22 коп. неосновательного обогащения и 19 117 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева