АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«29» августа 2023 года Дело № А38-1702/2023 г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Баженовой А.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарем Бурковой Н.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – предприниматель ФИО2, ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.09.2020, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 135,3 кв.м.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды №7/2019-ДМ о сроках внесения арендной платы за пользование нежилым помещением.

Участник спора отметил, что решением Арбитражного суда Республики Марий от 29.06.2022 по делу № А38-6253/2021 с предпринимателя ФИО2 в пользу предпринимателя ФИО1 взыскан долг по арендной плате по договору от 10.09.2020 в связи с нарушением обязательства по внесению арендной платы за декабрь 2020, январь и май 2021 года. По утверждению истца, арендатором допущено нарушение условий заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, что выразилось в неоднократном нарушении сроков внесения арендных платежей. Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на статьи 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ (л.д. 5-8, 56-57).

В судебном заседании истец поддержал требование в полном объеме (протокол и аудиозапись судебного заседания).

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему с требованием арендодателя не согласился и пояснил, что указанная частичная задолженность по арендной плате возникла в результате устной договоренности о снижении размера арендной платы на период пандемии, что в последующем отрицал ФИО1 Между тем в настоящее время задолженность, взысканная решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.06.2022 по делу № А38-6253/2021, погашена в полном объеме.

По утверждению участника спора, для расторжения договора в судебном порядке недостаточно только наличия ненадлежащего исполнения условий договора, необходимо также доказать, что нарушение повлекло причинение ему значительного ущерба. Наличие задолженности в спорный период не являлось существенным и не причинило истцу значительный ущерб. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (л.д. 47-48, 58, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 10 сентября 2020 года между гражданином ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен в письменной форме договор долгосрочной аренды нежилого помещения, по условиям которого истец как арендодатель обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 135,3 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане поз. 26-30, кадастровый № 12:05:0506005:662, для организации женского физкультурно-оздоровительного клуба «Тонус клуб», а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 3 договора (л.д. 12-15). Договор заключен сроком 5 лет, с 10 сентября 2020 года по 10 сентября 2025 года (пункт 1.5).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Действительность и заключенность договора от 10.09.2020 подтверждена решением Арбитражного суда РМЭ от 29.06.2022 по делу № А38-6253/2021.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилого помещения в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2020 (л.д. 15).

Однако письмом от 30.03.2023 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением денежных обязательств по внесению арендной платы и возмещению расходов по электрической энергии. В письменном ответе от 14.04.2023 арендатор сообщил об отсутствии задолженности и, как следствие, оснований для расторжения договора (л.д. 16-18).

Ссылаясь на нарушение прав арендодателя, истец требует досрочно расторгнуть договор аренды.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование предпринимателя ФИО1 о расторжении договора аренды от 10.09.2020 имеет два самостоятельных основания, первое – невнесение арендной платы более двух раз подряд, второе – необходимость исполнения обязательства по договору в разумный срок (л.д. 56-57).

В пункте 5.2.3 договора аренды от 10.09.2020 предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором платы в течение двух месяцев подряд.

Позиция истца признается судом противоречащей нормам гражданского права.

Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд необходимо наличие следующих условий: факта неуплаты более двух раз подряд; письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок; неисполнения арендатором обязательств по уплате в разумный срок после предупреждения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условиями спорного договора аренды установлено, что арендная плата устанавливается в размере 55 000 руб. в месяц без учета НДС, которая вносятся ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца на указанный в договоре расчетный счет (пункты 3.1, 3.2).

Истцом указано, что ответчик два раза подряд вносил арендную плату не в полном размере, а именно: за декабрь 2020 года, январь и май 2021 года (л.д. 56-57).

Ссылаясь на достигнутую с арендодателем договоренность, ответчик производил оплату за декабрь 2020 года и январь 2021 года исходя из размера арендной платы 45 000 рублей в месяц.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.06.2022 по делу № А38-6253/2021 установлено, что размер арендной платы за декабрь 2020 года и январь 2021 года не изменен и составляет в соответствии с условиями договора 55 000 рублей в месяц. При этом судом был признан обоснованным довод арендатора об удержании налога из арендных платежей за май 2021 года. Поэтому согласно расчету арбитражного суда установлен долг по арендной плате за декабрь 2020 года в сумме 10 000 рублей и за январь 2021 года – 10 000 рублей, за май 2021 – 14 300 рублей, всего 34 300 рублей.

Арендная плата в сумме 34 300 руб. уплачена предпринимателем платежными поручениям от 04.08.2022 № 94 и от 05.10.2022 № 112 (л.д. 59-60).

В силу статьи 408 ГК РФ надлежащим исполнением прекращены денежные обязательства арендатора.

По правилам пункта 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендатора лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арбитражным судом установлено, что после принятия решения от 29.06.2022 по делу № А38-6253/2021 и до подачи настоящего иска в суд ответчиком погашена задолженность по спорному договору, иных просрочек во внесении арендной платы не имеется.

Анализ положений статей 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, названных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств настоящего дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Между тем в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств судом не установлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что на стороне арендатора, предпринимателя ФИО2, нарушений по исполнению договора и по внесению арендной платы по договору аренды от 10.09.2020 не имеется.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не находит правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении искового требования отказывает.

В связи с отказом в иске уплаченная предпринимателем ФИО1 государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 сентября 2020 года отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А.Н. Баженова