АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156000, <...> http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ Дело № А31-13692/2023
г. Кострома 26 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2025 года
Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к акционерному обществу «Бизнес Стандарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании 4 446 556 руб. 41 коп. задолженности за период с 16.04.2023 по 28.07.2024, 1 637 686 руб. пеней за период с 12.03.2022 по 28.07.2024 по договору аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005,
встречному исковому заявлению акционерного общества «Бизнес Стандарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании 2 753 555 руб. 32 коп. убытков,
без участия в судебном заседании 21.08.2025 представителей сторон, при участии в судебном заседании 02.09.2025 представителей:
от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2025 № 2, от ответчика – ФИО2, доверенность от 13.04.2023 № 44АА0827705,
установил:
управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Бизнес Стандарт» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 3 460 539 руб. 64 коп. задолженности за период с 16.04.2023 по 15.04.2024 по договору аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005, 438 104 руб. 32 коп. пеней за период с 12.03.2022 по 10.10.2023 .
Исковые требования со ссылкой на положения статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005 мотивированы ненадлежащим
исполнением ответчиком принятого на себя обязательства по уплате арендных платежей.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, в окончательной редакции (24.04.2025) просил взыскать с ответчика 4 446 556 руб. 41 коп. задолженности за период с 16.04.2023 по 28.07.2024, 1 637 686 руб. пеней за период с 12.03.2022 по 28.07.2024 по договору аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 31.07.2024 принято к рассмотрению встречное исковое заявление акционерного общества «Бизнес Стандарт» к управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о взыскании 2 753 555 руб. 32 коп. убытков (с учетом уточнений от 26.09.2024). По мнению встречного истца, причинение убытков вызвано незаконным отказом Управления в выкупе земельного участка, который был оспорен ответчиком в рамках дела № А31-7426/2023. Взыскание арендных платежей за период с 20.06.2023 по 28.07.2024 заявлено Управлением неправомерно, поскольку незаконным отказом органа местного самоуправления от 09.06.2023 было нарушено право Общества на получение земельного участка в собственность. При наличии законного решения от 09.06.2023 о выкупе земельного участка и сроков государственной регистрации, АО «Бизнес стандарт» с 20.06.2023 являлось бы собственником спорного имущества с обязанностью уплаты земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.
Управление в представленном отзыве на встречное исковое заявление (исх. от 30.09.2024 № б/н, дополнениях от 17.04.2025) указало на необоснованность требований Общества. Полагает, что несмотря на прекращение действия договора аренды от 16.047.2021 № Да.1005, за ответчиком сохранилась обязанность вносить арендные платежи до даты регистрации перехода права на земельный участок (29.07.2024).
Стороны явку представителей в судебное заседание 21.08.2025 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В судебном заседании 21.08.2025 на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 02.09.2025.
В судебном заседании 02.09.2025 представитель истца поддержал уточненные исковые требования, встречный иск не признал.
Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал встречный иск.
Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.
В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.
Между управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (арендодатель) и акционерным обществом
«Бизнес Стандарт» (арендатор) по результатам аукциона от 11.03.2021 был заключен договор аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005 (далее – договор).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:061201:782, расположенный по адресу: <...> (далее - Участок), вид разрешенного использования: производственная деятельность, тяжелая промышленность, автомобилестроительная промышленность, легкая промышленность, энергетика, пищевая промышленность, строительная промышленность, связь, склады, деловое управление, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, обеспечение внутреннего правопорядка, коммунальное обслуживание, автомобильный транспорт, обслуживание автотранспорта, объекты гаражного назначения, объекты придорожного сервиса, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 января 2021 года, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, общей площадью 16028 квадратных метров.
Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 16.04.2021.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка на 10 лет 8 месяцев с даты его подписания сторонами.
Согласно пункту 3.1 договора за аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора начисляется ежегодная арендная плата в сумме 3 460 539 руб. 64 коп.
Арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет управления Федерального казначейства по Костромской области арендную плату за период с 16.04.2021 по 15.04.2022 в сумме 2 625 000 руб. в течение 10 дней с даты подписания настоящего договора. Днем оплаты арендной платы, указанной в договоре, считается день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Перечисленный арендодателю задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в размере 835 539 руб. 64 коп. зачисляется в счет арендной платы за земельный участок по настоящему договору (пункт 3.2 договора).
Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 3 460 539 руб. 64 коп. не позднее даты проведения аукциона земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:782 (пункт 3.3 договора).
Размер арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов (пункт 3.4 договора).
Пунктом 4.4.1 договора аренды установлено, что арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.
В соответствии с пунктом 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от
размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истец числит за ответчиком задолженность за период с 16.04.2023 по 28.07.2024 в размере 4 446 556 руб. 41 коп.; на сумму задолженности начислены пени за просрочку внесения платежей за период с 12.03.2022 по 28.7.2024 в размере 1 637 686 руб. (с учетом уточнений от 24.04.2025)
Поскольку обязательства по своевременному внесению арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялись, истец направил претензию от 12.07.2023 № 02-37исх-2246/23 с предложением погасить задолженность, которая была оставлена без удовлетворения.
Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований Управления послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В рамках встречного иска Общество просило взыскать с Управления 2 753 555 руб. 32 коп. убытков.
В обоснование заявленных требований указало, что 30.05.2023 Общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:782 в собственность заявителя за плату без торгов.
09.06.2023 Управлением было принято решение № 1854-р об отказе в предоставлении данного земельного участка заявителю
29.06.2023 АО «Бизнес Стандарт» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения от 09.06.2023 № 1854-р, об обязании принять решение о предоставлении данного земельного участка в собственность заявителю за плату, об обязании направить в адрес заявителя договор купли-продажи данного земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу от 18.03.2024 № А31-7426/2023 (оставленное в силе постановлением суда апелляционной инстанции от 05.06.2024) заявленные требования АО «Бизнес Стандарт» удовлетворены в полном объеме. Решение Управления от 09.06.2023 № 1854-р признано незаконным.
26.07.2024 сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка № 92. Земельный участок предоставлен АО «Бизнес Стандарт» на основании распоряжения Администрации г. Костромы от 03.07.2024 № 269-рк без торгов как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимости – единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 44:27:061201:1399.
29.07.2024 за Обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:782 (запись о регистрации № 44:27:061201:782-44/012/2024-7).
Согласно доводам встречного искового заявления в результате необоснованного отказа органом местного самоуправления в предоставлении в собственность земельного участка, АО «Бизнес Стандарт» лишился возможности своевременно оформить земельный участок в собственность и вынужден нести дополнительные расходы по уплате арендных платежей. При своевременном оформлении права собственности на земельный участок Ответчик должен был бы платить земельный налог. В результате незаконных действий истца АО «Бизнес Стандарт» за спорный период 15.03.2023 обязан оплатить в силу договора
арендные платежи за период с 15.04.2023 по 15.04.2024 в размере 3 460 539 руб. 64 коп.
Между тем, по расчетам ответчика, Общество обязано было бы заплатить: - 720 552 руб. 72 коп. - арендная плата за период с 15.04.2023 по 30.06.2023,
- земельный налог за 6 месяцев 2023 года 109 524, руб. 50 коп. (исходя из кадастровой стоимости 14 603 271 руб.).
Сумму налога за период с 01.01.2024 по 15.04.2024 (период, входящий в спорный) – 63 014 руб. 11 коп.
Итого: 893 089 руб. 33 коп.
Сумма убытков от незаконного отказа истца составила для ответчика 2 753 555 руб. 32 коп. (с учетом заявления об уточнении встречных требований от 26.09.2024).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 названного Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).
Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей кодекса или другим федеральным законом (пункт 1).
Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Так, согласно пункту 5 статьи 39.17 указанного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.6 данного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд установил факт наличия обязательственных отношений между истцом и ответчиком по договору аренды земельного участка в спорный период.
Обстоятельства владения и пользования земельным участком в спорный период сторонами не оспариваются (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
В рассматриваемом случае Управлением заявлены требования по первоначальному иску о взыскании с Общества задолженности по арендным платежам за период с 16.03.2023 по 29.07.2024 (до даты регистрации перехода права собственности к АО «Бизнес Стандарт» на земельный участок) на сумму 4 446 556,41 руб..
Исследовав представленные в дело доказательства, суд не может согласиться с расчетом Управления в силу следующего.
В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Решением Арбитражного суда по делу от 18.03.2024 № А31-7426/2023 отказ Управления от 09.06.2023 № 1854-р в предоставлении Обществу в собственность земельного участка признан незаконным.
Как следует из пункта 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права.
Таким образом, поскольку предоставление земельного участка в собственность является основанием для прекращения арендных платежей, то они не подлежат взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2024 N 4-КГ24-44-К1).
В рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о выкупе земельного участка 30.05.2023.
09.06.2023 заявление ответчика было рассмотрено Управлением.
С учетом семидневного срока предоставления услуги по государственной регистрации права в соответствии с подпунктами 1, 2 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрации при надлежащем рассмотрении Управлением заявления Общества и своевременном оформлении АО «Бизнес Стандарт» права собственности на земельный участок совокупность сроков совершения действий, направленных на заключение договора купли-продажи истекла 20.06.2023. В связи с чем после указанной даты у АО «Бизнес Стандарт» отсутствовала обязанность по внесению платы за пользование спорным земельным участком.
При названных обстоятельствах арендная плата за период с 21.06.2023 по 28.07.2024 начислению не подлежит.
Из представленных в дело доказательств и пояснений сторон следует, что за период с 16.04.2023 по 20.06.2023 Общество арендную плату не вносило.
В материалах дела также отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в данный период. Сроки внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005 истекли.
Порядок расчета суммы основного долга в указанной части ответчик не опроверг (статья 65 АПК РФ).
Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 329 - 332 ГК РФ.
С учетом приведенных нормативных положений и условий договора аренды стороны согласовали размер, порядок исчисления и условия применения договорной неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей (пункт 5.3 договора).
С учетом вышеприведенных обстоятельств требования истца о взыскании задолженности и неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 625 741 руб. 41 коп. задолженности, 31 599 руб. 94 коп. пеней.
Данный вывод суда также соотносится с представленным истцом справочным расчетом арендных платежей (24.04.2025).
В свою очередь, отказывая во встречном требовании Общества к Управлению, суд исходит из недоказанности ответчиком условий для возмещения убытков, перечисленных в статье 15, 393 ГК РФ, а также разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктах 12, 13 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда и размер понесенных убытков, а также наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и незаконными действиями (бездействием) лица, в результате которых эти убытки возникли; ответчик вправе доказывать отсутствие оснований для возложения ответственности.
Судом установлено, что арендная плата по договору Обществом не вносилась, соответственно убытки на стороне Общества не возникли.
На основании изложенного, встречное исковое требование удовлетворению не подлежит.
Согласно пункту 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения суд решает вопрос о распределении судебных расходов.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с акционерного общества «Бизнес Стандарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>) 625 741 руб. 41 коп. задолженности, 31 599 руб. 94 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 16.04.2021 № Да.1005.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований акционерного общества «Бизнес Стандарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.
Взыскать с акционерного общества «Бизнес Стандарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6703 руб. государственной пошлины по делу.
Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
Судья О.В. Хохрякова