АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
31 января 2025 года № Ф03-6004/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой
судей В.А. Гребенщиковой, Г.Х. Пономаревой
при участии:
от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 01.01.2024
от ответчика: Ю.П. Кулошвили, представитель, доверенность от 09.01.2025
рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радострой»
на решение от 19.08.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024
по делу №А51-20123/2023
Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Радострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692502, <...>)
к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692806, Приморский край, г.о. Большой Камень, <...>, помещ. 39)
третьи лица: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 117312, <...>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, администрация Уссурийского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692519, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692502, <...>)
о взыскании убытков в виде стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051 на сумму 89 056 688 руб.
Общество с ограниченной ответственностью «Радострой» (далее - ООО «Радострой») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (далее - АО «КРЖС») о взыскании убытков в размере 89 056 688 руб. в виде стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051 (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого к рассмотрению судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ПАО «Сбербанк», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, администрация Уссурийского городского округа, общество с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный».
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024, в удовлетворении иска отказано.
ООО «Радострой», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.
По мнению кассатора, суды не разрешили спор по существу, установив, что право собственности ответчика на земельные участки возникло на основании договора купли-продажи, не указав при этом, на каком основании приобретенное имущественное право подлежит оплате. Настаивает на позиции о том, что в цену договора купли-продажи жилых помещений не входила стоимость земельных участков, ссылаясь на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2023 №Ф03-1158/2023, которым утверждено мировое соглашение по делу №А51-2918/2022. В отсутствие сделки по отчуждению земельных участков у сторон договора купли-продажи помещений не возникает право собственности на земельные участки, воля истца на отчуждение спорных земельных участков на безвозмездной основе не выражалась. Также ООО «Радострой» указывает на неверное применение судами к разрешению настоящего спора пункта 2 статьи 555 ГК РФ, а также статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
АО «КРЖС» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО «Радострой» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении, против чего возражал представитель ответчика, ссылаясь на позицию, отраженную в отзыве. Также представитель АО «КРЖС» пояснил суду, что в настоящее время часть жилых помещений, которые являлись предметом договора купли-продажи, передана в собственность физических лиц.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Судами по материалам дела установлено, что между АО «КРЖС» (покупатель) и ООО «Радострой» (продавец) заключен договор от 04.03.2020 №04/03/2020-3 купли-продажи жилых помещений, по которому (с учетом редакции дополнительного соглашения от 21.10.2020 №2) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: жилые помещения (228 квартир общей площадью 12 232,71 кв.м в многоквартирных жилых домах в микрорайоне «Радужный», город Уссурийск, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий наем, принадлежащие продавцу на праве собственности.
Согласно пункту 1.3 договора от 04.03.2020 при заключении данного договора стороны руководствуются положениями пункта 2 статьи 455 ГК РФ и исходят из того, что объект будет создан продавцом в будущем, на указанных в пункте 1.4 договора земельных участках на основании проектной документации и передан покупателю в сроки, установленные договором.
Из содержания указанного договора следует, что объект строительства находится на земельных участках, принадлежащих ООО «Радострой» на праве собственности (кадастровые номера 25:18:035301:567, 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051).
В силу пункта 1.5 договора от 04.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2021 №6) продавец обязался в установленные планом-графиком (Приложение №2 к договору) сроки закончить строительство объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность покупателю. Первые 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.08.2021, оставшиеся 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.10.2021.
Пунктом 1.7 договора от 04.03.2020 предусмотрено, что объект (квартиры) передается покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 ЖК РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей установлен статьями 36, 37 ЖК РФ.
Общая стоимость квартир составляет 917 453 250 руб., складывается исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения - 75 000 руб. (пункт 2.1 договора от 04.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 25.06.2021 №5)).
Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа истцу выдано разрешение от 24.08.2021 №25-311000-38-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом №1. Этап 1», по адресу: г. Уссурийск, ул. Тенистая аллея, дом №2, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:567.
Также указанным управлением истцу выданы разрешения от 24.08.2021 №25-311000-39-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом №2. Этап 2», по адресу: г. Уссурийск, ул. Облачная, дом №1, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:568, от 16.02.2023 №25-311000-05-2023 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирные жилые дома второй очереди застройки «Радужный» в г. Уссурийске (1, 2, 3 этап). Жилой дом №3. Жилой дом №4. Этап 3», по адресу: г. Уссурийск, ул. Солнечная, дом №7, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051.
Передача квартир в указанных домах произведена истцом ответчику в следующем порядке - 114 квартир в многоквартирном доме №1 с кадастровым номером 25:18:035301:1778 (<...>), и в многоквартирном доме №2 с кадастровым номером 25:18:035301: 1836 (<...>), переданы АО «КРЖС» по актам приема-передачи от 23.09.2021 и 24.09.2023
В дальнейшем 114 квартир в многоквартирном доме №3 с кадастровым номером 25:18:035301:2105 (<...>) и в многоквартирном доме №4 с кадастровым номером 25:18:035301:2172 (<...>) переданы АО «КРЖС» по результатам рассмотрения арбитражными судами дела №А51-2918/2022, в котором постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2023 утверждено мировое соглашение между ООО «Радострой» и АО «КРЖС», по которому последнему передано 66 квартир в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 25:18:035301:2105 (<...>) и 48 квартир в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 25:18:035301:2172 (<...>) (пункты 1, 1.1, 1.2 мирового соглашения).
Из содержания пункта 3 данного мирового соглашения следует, что общая стоимость квартир, указанных в пункте 1.1 договора от 04.03.2020, составляет 922 072 500 руб. и складывается исходя из стоимости 1 кв.м общей площади квартир (включая площадь балконов/лоджий) с коэффициентом 0,3/0,5) в размере 75 000 руб.
Генеральными директорами ООО «Радострой» и АО «КРЖС» подписан акт от 22.05.2023 об исполнении обязательств по договору от 04.03.2020 №04/03/2020-3 купли-продажи жилых помещений, согласно которому обязательства сторон по данному договору (по передаче и оплате жилых помещений) исполнены в полном объеме.
Учитывая, что АО «КРЖС» являлось единственным собственником помещений в указанных многоквартирных домах, данным обществом с обществом с ограниченной ответственностью «Микрорайон Радужный» заключены договоры управления домами: №МКД/006/2023 от 18.05.2023 - в отношении дома по адресу: г. Уссурийск, мкр. Радужный, ул. Солнечная, дом 7; №МКД/007/2023 от 18.05.2023 - в отношении дома по адресу: г. Уссурийск, мкр. Радужный, ул. Солнечная, дом 7/1; №О-1 от 18.10.2021 - в отношении дома по адресу: <...>; №ТА-2 от 18.10.2021 - в отношении дома по адресу: <...>.
ООО «Радострой», ссылаясь на то, что при продаже ответчику квартир по договору от 04.03.2020 не была учтена стоимость земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома, определенная на основании отчета об оценке №23-01.345, выполненного ООО «Центр развития инвестиций» 06.03.2023, при этом данные участки фактически получены АО «КРЖС», обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 15, 273, 393, 552 ГК РФ, статьями 36-38 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 5, 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7) и исходили из недоказанности истцом фактов совершения ответчиком виновных действий (бездействия), в результате которых у истца возник ущерб, а также отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчика и предполагаемыми убытками истца.
В силу пункта 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Требуя возмещения реального ущерба, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба (статьи 393 ГК РФ), причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а также его вину.
В пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В пункте 1 Постановление №7 указано, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).
Как указано в пункте 5 Постановления №7 по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
ООО «Радострой», заявляя исковые требования о взыскании с АО «КРЖС» убытков, расценивает в качестве таковых неполучение платы за 4 земельных участка, на которых возведены многоквартирные дома, жилые помещения в которых переданы ответчику по договору от 04.03.2020.
В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Условиями пункта 1.7 договора от 04.03.2020 установлено, что объект (квартиры) передается покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 ЖК РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей установлен статьями 36, 37 ЖК РФ.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в том числе, относятся, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 3, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
В силу разъяснений пункта 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 №304-ЭС22-2566 право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.
Суды, правильно применив указанные нормативные предписания, пришли к верному выводу о том, что АО «КРЖС» по условиям договора купли-продажи от 04.03.2020 приобрело не только жилые помещения в вышеуказанных многоквартирных домах, но и долю в праве общей собственности на соответствующие земельные участки, как на общее имущество. Учитывая итоговое отчуждение истцом в пользу ответчика всех жилых помещений в спорных четырех домах, размер доли в праве ответчика на соответствующие земельные участки в итоге также составил 100%.
Доводы кассатора о неверном применении к разрешению настоящего спора положений ЖК РФ отклоняются судом округа, поскольку, как верно указано апелляционной коллегией, положенные в основу иска правоотношения сторон связаны с исполнением договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме, предполагающим как переход права на само помещение, так и на неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество.
Отклоняя доводы истца об отсутствии выражения его воли на безвозмездное отчуждение в пользу ответчика прав на принадлежащие ООО «Радострой» земельные участки, суды верно исходили из смысла пункта 2 статьи 555 ГК РФ и содержания пункта 1.7 договора от 04.03.2020.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 ГК РФ).
Отсутствие прямого закрепления сторонами спорного договора положения об исключении из согласованной цены отчуждаемых жилых помещений стоимости земельных участков, занятых соответствующими жилыми домами, а также указание в пункте 1.7 договора от 04.03.2020 на передачу покупателю прав на общее имущество со ссылкой на статью 36 ЖК РФ, свидетельствуют о правильном применении к рассматриваемому случаю правил пункта 2 статьи 555 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вопреки утверждениям ООО «Радострой», постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа №Ф03-1158/2023, которым утверждено мировое соглашение по делу №А51-2918/2022, не содержит каких-либо выводов о том, что в цену договора купли-продажи жилых помещений не входила стоимость земельных участков. При этом данный вопрос не входил в предмет исследования судов при рассмотрении указанного дела и не оценивался кассационной коллегией при установлении возможности утверждения мирового соглашения по спору. Более того, мировым соглашением по делу №А51-2918/2022 урегулирован порядок передачи (исполнения продавцом соответствующей обязанности) только части жилых помещений, которые являлись предметом договора купли-продажи от 04.03.2020.
Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание надлежащее исполнение АО «КРЖС» обязательств по договору купли-продажи от 04.03.2020, суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом состава правонарушения в действиях (бездействиях) ответчика, в результате которых у ООО «Радострой» возникли убытки, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Основания для других выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Несостоятельными в указанном контексте являются доводы кассатора о том, что судами не разрешен настоящий спор по существу, а сделаны лишь выводы о наличии у ответчика права собственности на спорные земельные участки.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы фактически представляют собой ранее сформированную позицию по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов судов, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятых судебных актов.
Иные, изложенные в кассационной жалобе доводы ответчика, подлежат отклонению, поскольку по существу выражают несогласие заявителя жалобы с произведенной судебными инстанциями оценкой установленных по делу обстоятельств, что не может быть положено в основу отмены принятых по делу судебных актов по результатам кассационного производства.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в соответствии со статьями 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 19.08.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024 по делу № А51-20123/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
Г.Х. Пономарева