АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
ФИО1 ул., <...>, www.sevastopol.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Севастополь
24 октября 2025 г.
Дело № А84-3175/2021
Резолютивная часть решения оглашена 22 октября 2025 г.
Полный текст решения изготовлен 24 октября 2025 г.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Бойко М.О., при ведении протокола судебного заседания Безердян Ю.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по договору аренды,
встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
при участии в судебном заседании до объявленного перерыва:
от истца ДИЗО – ФИО4, по доверенности №134 от 25.10.2024, диплом представлен;
от ответчика ИП ФИО3 – ФИО5, по доверенности № 92АА1265118 от 19.09.2023, диплом представлен;
УСТАНОВИЛ:
24.05.2021 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, ДИЗО, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (согласно ходатайству от 13.05.2025), к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды № 238-02 от 05.10.2012 за период с 20.11.2015 по 11.08.2021 в размере 4 618 719,24 руб.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.06.2021 (после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления без движения) исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 06.09.2021 завершена подготовка дела к судебному разбирательству, дело назначено к судебному разбирательству.
29.11.2021 в суд от ИП ФИО3 поступило встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (согласно письменным пояснениям от 15.01.2025), к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании 9 122 336,50 руб. неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений, полученных Департаментом 11.08.2021 по Акту приема-передачи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 06.12.2021 встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО3 принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском по делу № А84-3175/2021.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» ФИО6; производство по делу приостановлено.
19.05.2023 от Общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» поступило заключение судебной экспертизы от 16.05.2023 № Э-360.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 22.05.2023 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 27.06.2023 произведена замена судьи Звягольской Е.С. на судью Бойко М.О.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 08.11.2023 назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» ФИО6; производство по указанному делу приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.
18.11.2024 от Общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная компания» поступило заключение эксперта от 11.11.2024 № Э-445.
Определение Арбитражного суда города Севастополя от 27.11.2024 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.
Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, очередное судебное заседание назначено на 20.10.2025.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв, судебное заседание продолжено 22.10.2025.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем опубликования указанной информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал ранее изложенные доводы, просил иск удовлетворить, во встречном иске – отказать ввиду необоснованности предъявленных к Департаменту требований и пропуска срока исковой давности.
Представитель ИП ФИО3 поддержал ранее изложенные доводы, настаивал на удовлетворении встречного иска ввиду наличия на стороне Департамента неосновательного обогащения. В порядке статьи 49 АПК РФ заявлено ходатайство о частичном признании иска ДИЗО в сумме 257 000 руб. задолженности за период с января 2021 г. по 11 августа 2021 г.
Согласно части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Арбитражный суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, с учетом наличия у представителя ответчика специальных полномочий на заявление такого ходатайства, установив, что частичное признание иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, принимает частичное признание иска в размере 257 000 руб. к рассмотрению.
Лица, участвующие в деле, после объявленного перерыва явку своих представителей не обеспечили. Применительно к положениям части 3 статьи 156 АПК РФ, с учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, и отсутствия обоснованных возражений о рассмотрении заявления в их отсутствие, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей лиц, участвующих.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.10.2012 между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета (от имени которого действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета) (Арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем ФИО3 (Арендатор) заключен в нотариальной форме договор аренды недвижимого имущества № 238-02 (далее – Договор), согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество – встроенные помещения офисного учебного центра (III-1 по III-10), общей площадью 183,60 кв.м. с обустройством входа, которые расположены по адресу: <...>, находящиеся на балансе РЭП-17, стоимость которого составляет в соответствии с независимой оценкой по состоянию на 30 сентября 2006 г. 2 404 287 гривен (далее также – Объект аренды, спорные нежилые помещения).
В тот же день Объект аренды был передан ответчику, о чем был составлен соответствующий Акт приема-передачи (Приложение № 2 к Договору).
Объект аренды будет использоваться под учебно-образовательный центр по изучению иностранных языков (пункт 1.2 Договора).
В пункте 2.5 Договора оговорено, что вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта аренды.
В силу пункта 7.1 Договора он действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации сроком до 20.10.2012.
Между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета и физическим лицом-предпринимателем ФИО3 подписан протокол согласования изменений к договору аренды, согласно которому договор действует до 20.10.2015.
В соответствии с пунктом 9.4 Договора он является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества от 04.11.2002 № 238-02.
Пунктом 3.2 Договора стороны предусмотрели, что арендная плата составляет 6 589,67 грн (без НДС) за месяц аренды (с применением индексов инфляции по состоянию на сентябрь 2012 г.) и перечисляется арендатором арендодателю не позднее 20 числа текущего месяца ежемесячно.
В соответствии с п. 2.1 Договора передача объекта аренды не влечет передачи арендатору права собственности на данный объект. Арендатор пользуется имуществом в течение срока действия договора.
В соответствии с п. 7.6 Договора договор аренды прекращается в случае окончания срока аренды, предусмотренного договором и в других случаях, установленных договором или законом.
Так, срок Договора аренды согласно п. 7.1, с учётом протоколом от 05.02.2013, указан до 20.10.2015.
Указанный факт окончания Договора аренды с 20.10.2015 установлен решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.10.2018 по делу № А84-2502/2017 об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО3 об обязании Департамент заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений, а также решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.03.2020 по делу № А84-5507/2019, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2020, об удовлетворении иска Департамента об обязании ИП ФИО3 возвратить указанные нежилые помещения.
Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что при прекращении договора объект аренды должен быть возвращен (освобожден) Арендодателю.
Согласно п. 4.4.14 Договора Арендатор обязуется возвратить (освободить) объект аренды при прекращении действия договора в надлежащем состоянии в течение 30 календарных дней с даты прекращения договора.
Пунктом 8.8 Договора предусмотрено, что в случае нарушения Арендатором срока возврата (освобождения) объекта аренды, определенного пунктом 4.4.14 Договора, Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан уплатить в пользу Арендодателя неустойку в размере двойной арендной платы по договору за все время просрочки.
Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-1И1 утверждено Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (текст опубликован на официальном портале http://sevastopol.gov.ru./), которым к полномочиям Департамента отнесены управление и распоряжение имуществом города Севастополя.
Таким образом, по мнению Департамента, с учетом уточнения иска, арендатор безосновательно пользовался арендованным имуществом после окончания срока действия договора в период с 20.11.2015 по 11.08.2021, нарушив п.п. 2.6, 4.4.14 Договора, вследствие чего сумма начисленной неустойки согласно расчету составила 4 618 719,24 руб.
Департаментом ценным письмом в адрес Ответчика направлено предупреждение-требование о необходимости исполнения обязанности по уплате задолженности по договору аренды, указаны расчетные счета для перечисления суммы задолженности (от 24.11.2020 № АИ-129/20). Арендатором задолженность оплачена не была.
Неоплата образовавшейся задолженности по неустойке послужила основанием для обращения Департамента в суд с иском к ИП ФИО3
В свою очередь, 06.09.2021 ИП ФИО3 направила в адрес ДИЗО письменную претензию о выплате Арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения (согласно заключению специалиста нежилые помещения в связи с проведением капитального ремонта были улучшены путем проведения строительно-монтажных работ, данные выводы впоследствии подтверждены заключениями экспертов).
Так, 11.08.2021 в целях исполнения упомянутого решения Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-5507/2019 ИП ФИО3 возвратила спорный объект аренды (встроенные нежилые помещения) в адрес ДИЗО (представлен соответствующий акт).
Мотивирую тем, что при приемке спорного нежилого помещения на стороне Департамента возникло неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений спорного нежилого помещения, ИП ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к Департаменту.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в части, а в удовлетворении встречного иска надлежит отказать, исходя из следующего.
В отношении требований по первоначальному иску суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее – Закон № 46-ЗС), данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утв. постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, а потому, в силу возложенных на него полномочий, он является надлежащим истцом по делу.
Согласно части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом, то есть – с 18.03.2014.
Поскольку спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь".
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Аналогичные нормы содержатся в статье 759 Гражданского кодекса Украины (далее также – ГК Украины) и статье 283 Хозяйственного кодекса Украины.
Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.
Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 610 ГК РФ.
Сторонами в настоящем деле срок действия договора аренды установлен до 20.10.2015 (пункт 7.1 Договора, с учётом протокола от 05.02.2013).
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Как было указано ранее, с учетом выводов, данных судами при рассмотрении дела № А84-2502/2017, Договор аренды прекратил свое действие 20.10.2025.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4.4.14 Договора при прекращении действия договора арендатор обязан возвратить объект аренды в надлежащем состоянии арендодателю в течение 30 дней с даты прекращения договора.
Согласно пункту 8.8 Договора, в случае нарушения арендатором срока возврата (освобождения) объекта аренды, определенного пунктом 4.4.14 договора аренды, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить в пользу арендодателя неустойку в размере двойной арендной платы по договору за все время просрочки.
В силу пункта 3.2 договора аренды размер арендной платы составляет 6 589 грн. (без НДС) за месяц аренды, с учетом индекса инфляции, и перечисляется арендатором арендодателю ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на указанный в договоре аренды расчетный счет.
Согласно протоколу от 05.02.2013 согласования изменений к Договору (п. 3), арендная плата составляет 7 415,83 гривен (без НДС) за месяц аренды и перечисляется Арендатором Арендодателю ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на указанный в протоколе расчетный счет.
Согласно пункту 3.3 договора за каждый последующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции соответствующий предыдущему месяцу.
Согласно пункту 4 статьи 18 Закона города Севастополя № 104-ЗС от 30.12.2014 "Об аренде государственного имущества города Севастополя" (далее – Закон № 104-ЗС) с 01.01.2015 по договорам, заключенным до 21.03.2014, определяется базовая арендная плата, соответствующая арендной плате за февраль 2014 года, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015. Указанная базовая арендная плата подлежит корректировке с учетом размера индекса потребительских цен, публикуемых Федеральной службой государственной статистики. Задолженность по арендной плате за периоды, предшествующие 31.12.2014, суммы штрафных санкций и других платежей по договорам аренды, начисленные и не оплаченные по состоянию на 31.12.2014, пересчитываются в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015 (пункт 5 статьи 18 Закона № 104-ЗС).
Департаментом были заявлены требования о взыскании неустойки на основании п. 8.8 Договора за пользование арендованным имуществом после окончания срока действия договора за период с 20.11.2015 (по истечении 30 дней после прекращения Договора) по 11.08.2021 (дата возврата спорных помещений ответчиком в пользу Департамента) в сумме 4 618 719,24 руб.
Из материалов дела следует и истцом не отрицается, что ответчиком ввиду того, что после прекращения Договора последняя продолжала пользоваться объектом аренды, ею ежемесячно с ноября 2015 г. по май 2021 г. вносились арендные платежи в размере, установленном ранее Договором.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком заявлен довод о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует диспозитивное правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день. Если ответ на претензию не поступил и иное не оговорено в договоре, исковая давность приостанавливается на 30 дней (п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Таким образом, с учетом даты обращения Департамента в суд с соответствующими требованиями 21.05.2021, направления претензии – 24.11.2020 и отсутствия ответа на претензию, суд пришел к выводу, что ДИЗО пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки по Договору с 20.11.2015 по 20.04.2018, соответственно, в данной части иска надлежит отказать.
Как следует из представленных Департаментом расчетов, за период с октября 2015 г. по май 2021 г. предпринимателем оплачено за пользование спорным имуществом 2 179 142,01 руб., которые на сегодняшний день значатся как переплата. Кроме того, бывшим арендатором произведена переплата пени в сумме 32 633,21 руб., а также 30 процентов годовых в сумме 27 526,40 руб.
ДИЗО в суд представлен арифметический расчет размера неустойки с учетом применения срока исковой давности, а также с учетом произведенных погашений, в соответствии с которым ее размер составил 1 406 698,23 руб. (с 21.05.2018 по 11.08.2021). Данный расчет проверен судом и признан методологически неверным, с учетом того, что истцом не учтен 30-дневный срок на досудебное урегулирования спора при исчислении срока исковой давности.
Судом произведен собственный расчет неустойки по Договору в виде двойной арендной платы, применительно к представленным истцом расчетам, согласно которому за период с 21.04.2018 по 11.08.2021 неустойка составила 2 784 048,37 руб., согласно таблице ниже.
Месяц
Плата с учетом индекса
Неустойка, руб.
Задолженность на начало
0,00
Апрель 2018г. (9 дней)
0,00
19625,97
Май 2018г.
0,00
65672,54
Июнь 2018г.
0,00
65935,24
Июль 2018г.
0,00
66264,92
Август 2018г.
0,00
66463,72
Сентябрь 2018г.
0,00
66463,72
Октябрь 2018г.
0,00
66596,64
Ноябрь 2018г.
0,00
66863,02
Декабрь 2018г.
0,00
67197,34
Январь 2019г.
0,00
67734,92
Февраль 2019г.
0,00
68412,26
Март 2019г.
0,00
68685,90
Апрель 2019г.
0,00
68891,96
Май 2019г.
0,00
69098,64
Июнь 2019г.
0,00
69305,94
Июль 2019г.
0,00
69305,94
Август 2019г.
0,00
69444,56
Сентябрь 2019г.
0,00
69305,68
Октябрь 2019г.
0,00
69167,06
Ноябрь 2019г.
0,00
69236,22
Декабрь 2019г.
0,00
69443,92
Январь 2020г.
0,00
69721,70
Февраль 2020г.
0,00
70000,58
Март 2020г.
0,00
70210,58
Апрель 2020г.
0,00
70631,84
Май 2020г.
0,00
71196,90
Июнь 2020г.
0,00
71410,50
Июль 2020г.
0,00
71553,32
Август 2020г.
0,00
71839,54
Сентябрь 2020г.
0,00
71839,54
Октябрь 2020г.
0,00
71767,70
Ноябрь 2020г.
0,00
72054,78
Декабрь 2020г.
0,00
72559,16
Январь 2021г.
0,00
73139,64
Февраль 2021г.
0,00
73651,62
Март 2021г.
0,00
74240,84
Апрель 2021г.
0,00
74760,52
Май 2021г.
0,00
75209,08
Июнь 2021г.
0,00
75735,54
Июль 2021г.
0,00
76265,68
Август 2021г. (11 дней)
0,00
27143,20
Итого
0,00
2 784 048,37
При этом, как было указано ранее, на стороне ответчика числится переплата, которая составляет 1 345 941,77 руб., из которых: 1 285 782,16 руб. по оплате арендных платежей за период с апреля 2018 г. по май 2021 г., 32 633,21 руб. пени, 27 526,40 руб. процентов.
Применительно к произведенным платежам, суд дополнительно отмечает, что неверное указание назначения платежа или КБК не привело к образованию задолженности (денежные средства поступили в бюджет) и не является основанием для признания обязанности неисполненной в части, следовательно, произведенные платежи, учтенные Департаментом в качестве переплаты, подлежат учету судом при определении итоговой суммы, подлежащей взысканию.
В данном случае истцом не представлено доказательств, что платежи предпринимателя не поступили в бюджетную систему города (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2021 № Ф10-5400/2020 по делу № А84-5808/2019).
С учетом изложенного, неустойка, установленная пунктом 8.8 Договора, учитывая срок исковой давности и частичную оплату задолженности, составляет 1 438 106,60 руб., из которых долг в размере 257 000 руб. признан ответчиком.
Вывод о правомерности такого алгоритма расчета применительно к аналогичным условиям договора аренды была ранее изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 13.10.2021 № Ф10-3995/2021 по делу № А84-5539/2019.
При этом суд отклоняет доводы ответчика о том, что задолженность в непризнанной части является необоснованной, поскольку последней добросовестно вносились арендные платежи до января 2021 г., что подтверждается, в том числе справкой от 30.12.2019 № 17912/01-10-04-14/02119 о наличии переплаты в размере 209,74 руб. (на 30.12.2019), а также платежными поручениями.
Действительно, материалами дела подтверждено и истцом не отрицается, что после прекращения Договора ответчик продолжала вносить денежные средства в счет исполнения обязанности по оплате арендных платежей.
Вместе с тем, ответчик неверно истолковал правовую природу возникшей обязанности: истцом исчислена договорная неустойка в виде двойной арендной платы, а не основной долг по арендным платежам.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 названного кодекса).
При этом окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ) (пункт 68 вышеуказанного Постановления).
С учетом изложенных разъяснений, Департамент правомерно обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика неустойки.
Суд также отклоняет довод ответчика о чрезмерности неустойки со ссылкой на положения статьи 333 ГК РФ, изложенные в отзыве и дополнениях к отзыву.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, суду предоставлена возможность снижать размер неустойки если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Для применения статьи 333 ГК РФ суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (п. 75 Пленума ВС РФ № 7).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями АПК РФ.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Таким образом, при подписании указанного договора аренды, ответчик добровольно принял обязательство уплатить неустойку в случае нарушения сроков возврата объекта аренды.
Судом установлено, что арендные обязательства между сторонами прекращены 20.10.2015, в связи с истечением срока договора, вместе с тем объект аренды был возвращен лишь 11.08.2021, т.е. спустя почти 6 лет после прекращения Договора. Как установлено в деле № А84-2502/2017, 18.11.2015 ДИЗО направило на адрес арендатора, указанный в договоре, уведомление № 6384 о прекращении договора аренды с 20.10.2015, в связи с окончанием срока его действия.
При этом судом учтено, что фактически истец, как пояснено в письменных дополнениях, предъявляет ко взысканию сумму арендных платежей как плату за фактическое пользование объектом аренды, предусмотренную статьей 622 ГК РФ, и неустойку в размере арендных платежей.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком предусмотренного договором обязательства по своевременному возврату переданных в пользование объектов недвижимости по истечении срока действия арендного соглашения подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, что дает основание для применения в отношении арендатора мер гражданско-правовой ответственности.
Учитывая изложенного, суд не усматривает оснований для снижения договорной неустойки.
Суд также отмечает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами.
Такой мораторий был введен Правительством Российской Федерации на период с 6 апреля 2020 г. на 6 месяцев постановлением от 3 апреля 2020 г. № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" и впоследствии с 7 октября 2020 г. продлен еще на 3 месяца постановлением от 1 октября 2020 г. № 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников".
Согласно правовой позиции, данной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2024 N 305-ЭС24-7921 по делу N А40-185390/2022, указанный мораторий действовал с 6 апреля 2020 г. до 7 января 2021 г.
Соответственно, в период начисления неустойки действовал вышеуказанный мораторий.
Согласно пункту 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве Правительству Российской Федерации предоставлено право определить категории лиц, подпадающих под действие моратория, в том числе и по признаку видов экономической деятельности, предусмотренных Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД). В данном случае Правительство Российской Федерации указало, что мораторий применяется к должникам - лицам по признаку основного вида экономической деятельности, предусмотренного ОКВЭД, которым занималась пострадавшая компания (подп. "а" п. 1 постановления N 428).
Согласно выписки из ЕГРИП, основным видом деятельности ответчика является «85.41 Образование дополнительное детей и взрослых», который включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Мораторием, помимо прочего, предусматривался запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).
По общему правилу требования к лицу, находящемуся в процедурах банкротства, устанавливаются в реестре и учитываются в денежной форме. Те имущественные требования, которые имеют неденежное выражение (например, о создании и передаче имущества, об обязании совершить предоставление в натуральной форме), подлежат для целей банкротства трансформации в денежные, чем обеспечивается равное правовое положение всех кредиторов, независимо от вида обязательства (пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьей 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.
Поэтому положения абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве о неначислении неустойки фактически носят генеральный характер и применяются ко всем реестровым имущественным требованиям кредитора (применительно к мораторию - к имущественным требованиям, возникшим до его введения).
Однако, как разъяснено в пункте 33 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021, данное правило в силу абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве не распространяется на требования собственника о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности.
Таким образом, требование Департамента о возврате объекта аренды применительно к смыслу абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, с учетом вышеизложенных разъяснений, не является реестровым, поскольку преследует цель передачи собственнику его имущества, не принадлежащего должнику и поэтому не вошедшего бы в конкурсную массу.
Следовательно, на финансовые санкции, начисленные за неисполнение обязательства, не подпадающего под категорию «реестрового» применительно к положениям Закона о банкротстве (в данном случае – неустойка за неисполнение должником обязанности вернуть объект аренды его собственнику), мораторий не распространяется.
Кроме того, как верно отмечено истцом в пояснениях от 16.09.2025, меры поддержки, установленные Постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-ПП, также не распространяются на ответчика, поскольку, во-первых, ответчик не подавала соответствующее письменные обращение, во-вторых, названным постановлением предусмотрена только отсрочка уплаты арендной платы, а не отсрочка исполнения обязательства в натуре по возврату объекта аренды.
Кроме того, судом учтено, что отказ собственника или уполномоченного им органа в продаже имущества либо в предоставлении его в аренду не может расцениваться как злоупотребление правом с их стороны; данные действия (бездействия) не отменяют право арендодателя на взыскание штрафных санкций за неисполнение условий договора аренды.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Наличие переписки предпринимателя с государственными органами не может расцениваться как единственное доказательство злоупотребление правом со стороны Департамента.
Суд полагает, что поскольку отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца.
С учетом изложенного, первоначальный иск Департамента подлежит частичному удовлетворению.
В отношении встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд пришел к следующим выводам.
Как было указано ранее, исходя из совокупного анализа положений части 3 статьи 1, статьи 10, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" , учитывая даты заключения и период действия договора аренды, правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам Российского права, а правоотношения, связанные с прекращением действия договора аренды в связи с истечением срока, возобновлением договора и заключением на новый срок, а также отказом от арендных правоотношений, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.
При этом нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения, а нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами Российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон по аренде возникли в период действия законодательства Украины и продолжили свое действие после 18.03.2014.
Согласно положениям частей 3, 4 статьи 778 ГК Украины, регламентирующей действия арендатора и арендодателя в случаях, когда арендуемое имущество улучшено арендатором, в случае если улучшение имущества совершено по согласию арендодателя, арендатор имеет право на возмещение необходимых затрат.
В соответствии с положениями пункта 1, 2 статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" в случае расторжения договора аренды, до окончания срока его действия арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, определенных договором аренды. Арендатор вправе оставить за собой проведенные улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда. Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.
Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежат.
Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 623 ГК РФ.
Так, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623).
Таким образом, в случае расторжения договора аренды или его прекращения наличие согласия арендодателя предоставляет возможность возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, осуществленных за счет собственных средств, и арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость выполненных улучшений в установленном законодательством порядке, если другое не определенно договором аренды.
Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.
Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом – в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований", по смыслу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
В предмет доказывания по такой категории споров входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Из материалов дела следует, что 04.11.2002 между Управлением по вопросам коммунальной собственности городской государственной администрации и Предпринимателем ФИО3 заключен Договор № 238-02 аренды недвижимого имущества, предметом которого была передача в аренду встроенного помещения, общей площадью 110 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Акт приема-передачи арендованного имущества был подписан сторонами в день заключения договора.
Согласно указанному акту, состояние объекта аренды требует капитального ремонта.
Пунктом 2.6 Договора от 04.11.2002 закреплено, что стоимость улучшений объекта аренды, произведенных арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть отделены от объекта аренды без нанесения ущерба объекту, возмещению арендатору арендодателем не подлежат.
Согласно пункту 4.8 Договора от 04.11.2002, Арендатор своими силами и за свой счет обязуется производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды, профилактические осмотры и восстановительные ремонты инженерного оборудования объекта аренды, обеспечивающего жизнедеятельность объекта при обязательном согласовании с Арендодателем.
Письмом Севастопольского городского Совета от 10.02.2003 № К-154 сообщено, что Фондом коммунального имущества городского Совета принято решение исключить п. 2.6 из договора аренды № 230-02 от 04.11.2002 и дать разрешение на производства ремонтных работ.
03.03.2003 заключен протокол согласования изменений к Договору аренды № 238-02 от 04.11.2002, согласно которому п. 2.6 данного договора о невозмещении арендатору стоимости улучшений объекта аренды исключен.
Приказом № 343 от 17.06.2004 Начальника Управления по вопросам имущества коммунальной собственности разрешено проведение реконструкции нежилого помещения по адресу: ул. Ленина, 50, за счет собственных средств арендатора – ЧП ФИО3 согласно сметной документации на сумму 302 710 грн.
17.02.2004 выдано разрешение № 40/452 на выполнение строительных работ Частному предпринимателю ФИО3 согласно договору аренды от 04.11.2002 № 238-02 на выполнение реконструкции нежилых помещений под офисы учебного центра с устройством входа по ул. Ленина, 50.
Согласно заключению от 11.02.2004 № 23 по смете на проведение капитального ремонта и перепланировки встроенных нежилых помещений в подвале жилого дома № 50 по ул. Ленина в г. Севастополе под офисы учебного центра с устройством входа, выполненному Частным предприятием «Тарки-Тау», оценщик пришел к выводу, что работы, входящие в состав представленного проекта на общую сумму 302 710 гривен (с учетом НДС), являются необходимыми и достаточными для проведения капитального ремонта и перепланировки встроенных нежилых помещений.
28.02.2005 выдано Техническое заключение городской инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля о состоянии ответственных несущих конструкций и качестве выполненных строительно-монтажных работ, согласно которому по состоянию на 20.02.2005 общестроительные работы завершены, объект рекомендован госкомиссии по приемке в эксплуатацию.
Согласно аудиторскому заключению от 01.03.2006 № 1/06 и справке от 01.03.2006, стоимость расходов, понесенных предпринимателем ФИО3 в связи с осуществлением неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 302 207 гривен.
Приказом № 158 от 13.04.2006 Председателя Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета согласован объем неотделимых улучшений в сумме 296 556 гривен, произведенных в нежилом помещении по ул. Ленина, 50 арендатором ЧП ФИО3, за счет собственных средств.
Ответчиком также в материалы дела представлены проект перепланировки помещений (2003 и 2004 г.), отчет об экспертной оценке стоимости встроенных подвальных помещений (2003 г.), заключение специалиста № 355/21 от 01.08.2021 по оценке стоимости выполненных неотделимых улучшений, отчет об идентификации и оценке неотделимых улучшений, произведенных при перепланировке нежилых помещений от 31.01.2006, договор № 21 от 11.02.2004 на выполнение работ по перепланировке нежилых помещений под офисы, договор № 55/603 от 16.10.2004 на подбор оборудования и поставку оборудования и комплектующих, копии платежных документов по покупке строительных материалов.
Согласно Договору аренды от 05.10.2012 № 238-02, данный договор является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества № 328-02 от 04.11.2002 (п. 9.4).
Пунктом 9.2 Договора аренды от 05.10.2012 № 238-02 предусмотрено, что после подписания договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, договоры между сторонами, регулирующие вопросы, связанные с предметом Договора, теряют юридическую силу, кроме расходов Арендатора на проведение неотделимых улучшений, выполненных им и согласованные (принятые) Арендодателем до подписания Протокола от 07.11.2007, подлежат компенсации установленном порядке, если такая компенсация была предусмотрена до подписания этого Протокола.
Указав на то, что по правилам статьи 1102 ГК РФ при приемке спорного нежилого помещения (11.08.2021) на стороне Департамента возникло неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений, выполненных арендатором за счет собственных средств, ФИО3 обратилась в суд со встречным иском.
Возражая против встречного иска, Департамент указал на то, что положениями п. 5.3 не предусмотрено возмещение арендодателем затрат на проведение неотделимых улучшений, ФИО3 не представлено доказательств получения согласования их выполнения, а также не представлен подписанный сторонами акт приема-передачи, произведенные арендатором работы являлись капитальным ремонтом. Кроме того, ответчиком пропущен срок исковой давности.
В ходе судебного разбирательства с целью проверки доводов встречного иска проведены судебные экспертизы.
Согласно заключению № Э-360 от 16.05.2023, выполненному ООО «Крымская экспертная компания» по результатам судебной строительно-технической экспертизы, даны следующие ответы на поставленные вопросы:
по первому вопросу: «Какие виды выполненных работ относятся к текущему ремонту, к капитальному ремонту и к реконструкции многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>?»: в соответствии с частью 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительные работы в нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, представленные в Акте приемки выполненных подрядных работ за август 2004г. предоставленного ЧП «Крымспецстрой», Акте приемки выполненных подрядных работ за декабрь 2004г, предоставленного ИП ФИО7, Акте приемки выполненных подрядных работ № 6/4 за апрель 2004г. предоставленного ООО «Восход», Акте приемки выполненных подрядных работ № 25/3 за март 2004г., предоставленного ООО «Восход», Акте приемки выполненных подрядных работ за сентябрь 2004г., предоставленного ИП ФИО8, Акте приемки выполненных подрядных работ за декабрь 2004г., предоставленного ИП ФИО9, Акте приемки выполненных подрядных работ за октябрь 2004г., предоставленного ИП ФИО9, Акте приемки выполненных подрядных работ за март 2004г., предоставленного ИП ФИО10, относятся к работам по реконструкции объектов капитального строительства. Строительные работы, представленные в Акте приемки выполненных подрядных работ за октябрь 2004г., предоставленного ИП ФИО11 (установка оконных и дверных блоков), относятся к капитальному ремонту.
по второму вопросу: «Какие виды выполненных работ относятся к неотделимым улучшениям нежилого помещения и какова их стоимость на дату выполнения работ?»: все выполненные работы, проведенные в нежилых помещениях многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и учтенных в актах выполненных работ, относятся к неотделимым улучшениям нежилого помещения. Стоимость выполненных работ проведенных в нежилых помещениях многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на дату выполнения работ 20.02.2005, с учетом НДС 18%, составляет 2 317 090,48 руб.
Согласно заключению № Э-445 от 11.11.2024, выполненному ООО «Крымская экспертная компания» по результатам дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, даны следующие ответы на поставленные вопросы:
по вопросу: «Какова стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором ФИО3 при проведении ремонта (реконструкции) нежилого помещения по адресу: <...>, по состоянию на 11.08.2021?»: стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором ФИО3 при проведении ремонта (реконструкции) нежилого помещения по адресу: <...>, по состоянию на 11.08.2021 составляет 9 122 336,51 руб., в том числе стоимость строительных материалов и изделий составила 2 687 907 руб.
Под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и/или функциональные характеристики. Такой правовой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2020 по делу N А14-1734/2019.
В то же время, дифференцируя собственно улучшения от работ по содержанию арендованного имущества необходимо учитывать потребительскую ценность произведенных работ для владельца объекта аренды и увеличение в результате их производства стоимости объекта аренды, что прямо следовало из статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного коммунального имущества", а именно что улучшение имущества означает проведение в нем таких изменений, благодаря которым существенно увеличивается стоимость имущества, его полезность по сравнению с состоянием, в котором оно было до передачи его нанимателю.
Именно исходя из данной нормы, действовавшей на момент производства улучшений, истец должен был определять (рассчитывать) последствия ремонтно-строительных работ на объекте аренды.
Данная норма, к тому же, позволяет дополнительно характеризовать неотделимые улучшения их добавочной функцией в отличии от восстановительной, присущей ремонтам.
Применительно к предмету доказывания, суд пришел к выводу, что экспертными заключениями подтвержден факт улучшения арендатором арендованного имущества, с учетом его приемки в 2002 г. без капитального ремонта, существенного увеличения размера арендной платы после произведенных строительных работ (с 302,80 гривен в 2002 г. до 2 183,31 гривны в 2005 г.) и последующего увеличения площади спорного нежилого помещения. Кроме того, экспертизами подтверждены отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества и стоимость произведенных улучшений.
Суд дополнительно принимает во внимание фотографии объекта аренды, выполненные до производства строительных работ, состояние которого исключало возможность его пользования для коммерческих целей.
Суд также пришел к выводу, что представленными в материалы дела документами подтвержден факт согласования производства работ, на что указывает содержание письма Севастопольского городского Совета от 10.02.2003 № К-154, приказа № 343 от 17.06.2004 Начальника Управления по вопросам имущества коммунальной собственности, а также документы, подтверждающие факт выполнениях работ и их стоимость.
Кроме того, судом учтено поведение первоначального арендодателя в правоотношениях с ответчиком, выраженном в следующем.
Так, арендодатель после получения запроса арендатора путем подписания протокола от 03.03.2003 согласования изменений к договору аренды № 328-02 от 04.11.2002 исключил условие о невозмещении арендатором улучшений объекта аренды.
Пунктом 9.4 Договора аренды от 05.10.2012 № 238-02 предусмотрено, что данный договор является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества № 328-02 от 04.11.2002. Из указанного условия договора усматривается, что фактически первоначальный договор аренды 2002 г. пролонгирован путем заключения нового договора, имеющего тот же предмет.
При этом в пункте 9.2 закреплено, что все предыдущие договоренности теряют юридическую силу, за исключением компенсации выполненных арендатором расходов на проведение неотделимых улучшений.
Таким образом, из указанных документов, а также действий первоначального арендодателя явствует согласие на производство улучшений объекта аренды, а также их последующую компенсацию.
С учетом того, что при перезаключении первоначального договора аренды 05.10.2012 правоотношения между сторонами по аренде спорного нежилого помещения фактически прекращены не были, у арендодателя не имелось оснований для предъявления ко взысканию с арендодателя стоимости неотделимых улучшений.
Также материалами дела подтвержден факт выполнения улучшений нежилых помещений за счет средств ФИО3, на что прямо указано в Приказе № 158 от 13.04.2006 Председателя Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что ИП ФИО3 обоснованно обратилась со встречным иском к Департаменту, учитывая в том числе то, что ДИЗО выступает правопреемником арендодателя не только в части его прав, но и обязанностей.
В отношении довода о пропуске ИП ФИО3 срока исковой давности суд приходит к следующим выводам.
Как было указано ранее, по общему правилу, согласно статьям 196, 200 ГК РФ, срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
При этом статьей 786 ГК Украины была установлена специальная исковая давность, которая применялась к требованиям, вытекающим из договора найма. В частности, к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применялась исковая давность в один год (часть 1).
В силу части 2 статьей 786 ГК Украины течение исковой давности относительно требований нанимателя начинается с момента прекращения договора найма.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу приведенных норм, право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды, следовательно, с указанного момента начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 20.10.2017 № 306-ЭС17-15193).
Поскольку Договор аренды от 05.10.2012 № 238-02 прекратил свое действие 20.10.2015 (то есть после 18.03.2014), срок, в течение которого лицо может обратиться за защитой своего права в суд, должен определяться согласно правилам о сроке исковой давности, установленным законом, действующим на момент возникновения права на предъявление требования, то есть ГК РФ, в соответствии с которым в отношении спорных правоотношений он составляет три года.
Данный вывод соответствует позиции, изложенной в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022 № 21АП-983/2022 по делу № А84-1391/2021.
Обращаясь со встречным иском, ИП ФИО3 исходила из того, что срок исковой давности начал течь с момента получения Департаментом неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, а именно – с даты возврата объекта аренды 11.08.2021, при этом встречный иск был подан нарочно 29.11.2021, т.е. спустя 3 месяца.
Вместе с тем, суд отмечает, что Гражданским кодексом Российской Федерации неосновательное обогащение регулируется статьей 1102, в то время как вопросы возмещения стоимости улучшений арендованного имущества, в том числе неотделимых улучшений, регулируются статьей 623 ГК РФ.
Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу второму которого по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Определение нормы права, подлежащей применению к спорным правоотношениям, является юридической квалификацией. Наличие или отсутствие в исковом заявлении указания на конкретную норму права, подлежащую применению, само по себе не определяет основание иска, равно как и применение судом нормы права, не названной в исковом заявлении, само по себе не является выходом за пределы заявленных требований.
Судом установлено, что обстоятельства встречного иска, в том числе и проведенные по делу экспертизы, свидетельствуют о том, что заявленные требования ИП ФИО3 фактически сводятся к взысканию стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, нормативное регулирование которого установлено специальной нормой статьи 623 ГК РФ.
Вступившими в законную силу судебным актом по делу № А84-2502/2017, имеющими в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что 18.11.2015 ДИЗО направило на адрес арендатора, указанный в договоре, уведомление № 6384 о прекращении договора аренды с 20.10.2015 в связи с окончанием срока его действия, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 20.11.2015.
При этом спорное помещение было возвращено согласно акту приема-передачи 11.08.2021.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло у истца с 20.10.2015, а со встречным иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений предприниматель обратилась в суд 29.11.2021, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.
Подходы к определению начала срока исковой давности по данной категории споров выработаны сложившейся правоприменительной практикой (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.04.2025 N Ф10-663/2025 по делу N А83-5084/2023, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 N Ф06-22156/2017 по делу N А55-30541/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.08.2021 N Ф10-3207/2021 по делу N А83-12971/2018 и др.).
Поскольку ни договором, ни законом не предусмотрено иное, ответчик обязан был вернуть арендованное имущество до 20.11.2015 (в 30-дневный срок согласно п. 4.4.14 Договора), с этого момента прекращения Договора возникло право (часть 2 статьи 623 ГК РФ) на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Неисполнение ответчиком обязанности по возврату объекта после прекращения договора аренды, что послужило основанием для подачи иска в суд об обязании арендатора освободить нежилые помещение, с учетом установления во вступившем в законную силу судебном акте даты прекращения договора аренды, не порождают оснований для продления срока исковой давности.
При указанных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" суд установил, что срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного по Договору имущества ИП ФИО3 пропущен, в связи с чем встречное исковое заявление на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ подлежит оставлению без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Из материалов дела следует, что Департаментом при подаче иска в суд и увеличении исковых требований государственная пошлина не оплачивалась, поскольку истец на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобожден от ее уплаты; ИП ФИО3 при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 88 549 руб. согласно платежному поручению № 175 от 16.11.2021.
Размеры государственной пошлины при обращении в арбитражные суды установлены в статье 333.21 НК РФ.
В соответствии в пп. 3 п. 1 ст. 333.22 НК РФ, при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 указанного Кодекса. При уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 названного Кодекса.
Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ (в ред., действующей на дату подачи иска и встречного иска), размер государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом при цене иска в размере 4 618 719,24 руб. составляет 46 094 руб., при цене встречного иска в размере 9 122 336,50 руб. – 68 612 руб.
Согласно абзацу второму подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, при признании ответчиком иска, в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.
Из материалов дела следует, что ответчик частично признал исковые требования Департамента в размере 257 000 руб., что подтверждается ходатайством от 20.10.2025, а также устным ходатайством представителя ответчика.
Таким образом, поскольку признанные исковые требования составляют 5,56 % от цены первоначального иска, доля государственной пошлины на признанную ответчиком часть иска составляет 2 562,83 руб. (46 094 руб. х 5,56 %). Применительно к абзацу второму подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, 70 % от указанной доли государственной пошлины не подлежит оплате в федеральный бюджет, а именно – в размере 1 793,98 руб.
При этом исковые требования Департамента удовлетворены на 31,14 %, следовательно, размер государственной пошлины, приходящийся на удовлетворенные исковые требования, составляет 14 353,67 руб.
Соответственно, размер государственной пошлины за рассмотрение иска Департамента, с учетом частичного признания иска и результата его рассмотрения (иск удовлетворен в части), составляет 12 559,69 руб. (14 353,67 – 1 793,98), которые на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.
Из материалов дела следует, что для выплаты вознаграждения экспертам сторонами внесены денежные средства на депозит суда: 02.02.2022 ИП ФИО3 внесены денежные средства в размере 50 000 руб. согласно платежному поручению № 241, 02.12.2022 Департаментом внесены денежные средства в размере 20 000 руб. согласно платежному документу № 664975; 01.11.2023 ИП ФИО3 внесены денежные средства в размере 70 000 руб. согласно платежному поручению № 626. Указанные денежные средства в сумме 140 000 руб. были перечислены экспертному учреждению в счет оплаты проведенных экспертных исследований.
С учетом результата рассмотрения встречного иска, расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску и расходы на оплату судебных экспертиз относятся на ИП ФИО3; излишне уплаченная государственная пошлина в размере 19 937 руб. (88 549 – 68 612) за рассмотрение встречного иска подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.
Арбитражный суд города Севастополя, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
первоначальный иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить в части.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) задолженность по договору аренды № 238-02 от 05.10.2012 в размере 1 438 106,60 руб., а также судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части первоначального иска – отказать.
В удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений – отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 353,67 руб.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 937 руб., излишне уплаченную согласно платежному поручению № 175 от 16.11.2021.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд города Севастополя.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
Судья
М.О. Бойко