Решение по делу № А66-1471/2025 от 23.06.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(вынесено с перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ)

23 июня 2025 года

г.Тверь

Дело № А66-1471/2025

Резолютивная часть объявлена 05 июня 2025 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фетисовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании суда дело, возбужденное по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ржев Тверской обл. (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 18.09.2023)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.03.2023),

при участии третьих лиц – Общества с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР», г. Ростов-на-Дону, Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, г. Ростов-на-Дону,

о расторжении договора купли-продажи,

при участии представителей: от истца – ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ржев Тверской обл. (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР»;

- возложить на Общество с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону обязанность передать ФИО1 объекты недвижимости: земельный участок площадью 2 429 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:17 с расположенным на нем зданием склада площадью 396 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:32, находящиеся по адресу: <...>.

При подаче иска истец в качестве третьего лица указал Общество с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР», г. Ростов-на-Дону.

Определением от 04 февраля 2025 г. суд удовлетворил заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ржев Тверской обл. о принятии обеспечительных мер, запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрировать права, переход права на следующие объекты недвижимости: - нежилое здание (склад), площадью 396 кв.м, кадастровый номер 69:46:0090756:32, расположенное по адресу: <...>; - земельный участок, кадастровый номер 69:46:00980756:17, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 28 апреля 2025 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, г. Ростов-на-Дону (344002, <...>, к.А).

В материалы дела поступили следующие документы:

- 27 мая 2025 г. от Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области поступили копии постановлений, вынесенных в рамках исполнительного производства;

- 28 мая 2025 г. от временного управляющего ООО «Вектор» ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление, в котором временный управляющий просил отказать в удовлетворении исковых требований, указал на аффилированность ответчика и ООО «ВЕКТОР», полагает, что ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» необходимо вернуть всё имущество, полученное от ООО «ВЕКТОР» по договору купли-продажи и договору о переводе долга в конкурсную массу, ООО «ВЕКТОР», ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору; ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте слушания дела (ст. ст. 121-123 АПК РФ), ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В настоящем судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований в части, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» что не противоречит ст. 49 АПК РФ и принято судом.

Представитель истца возражал по доводам временного управляющего, изложенным в поступившем отзыве.

Суд на основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявил перерыв до 12 час. 55 мин. 05.06.2025. Суд о перерыве в судебном заседании объявил лицам, участвующим в деле, а так же разместил информацию на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

За время перерыва в материалы дела поступили следующие документы:

- 04 июня 2025 г. от Октябрьского районного суда г. Ростов-на-Дону поступил ответ на запрос суда;

- 05 июня 2025 г. от ОСП по работе с ЮЛ по г. Ростову-на-Дону ГУФССП России по Ростовской области поступил ответ на запрос суда.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время.

Правовая позиция истца не изменилась.

Негативные последствия непредставления ответчиком отзыва на исковое заявление, доказательств по делу, выражаются в принятии судебного акта по имеющимся в деле доказательствам.

Из материалов дела следует, что 19 марта 2024 года между истцом (Продавец) и ООО «ВЕКТОР» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.03.2024), согласно условиям которого (п. 1.1) Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество единым предметом сделки (далее по тексту - «Объекты» «недвижимое имущество»):

- Здание склада, площадью 396 кв.м. Назначение: нежилое здание. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 69:46:0090756:32 (далее по тексту «Здание»). Принадлежит на праве собственности на основании Договор купли-продажи нежилого строения от 20.03.2000 года;

- Земельный участок, площадью 2429 кв.м. Назначение: Земли населенных пунктов. Адрес (местоположение): Россия, <...>. Кадастровый номер: 69:46:0090756:17 (далее по тексту «Земельный участок-1»). Принадлежит на праве собственности на основании Договора купли-продажи застроенного земельного участка №24 от 16.01.2004 г., совместно именуемые «Объекты».

Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 9 000 000 руб. 00 коп. (п. 2.1).

Порядок уплаты Покупателем Продавцу денежной суммы, указанной в п. 2.1 договора, определен в п. 2.2 договора, денежная сумма уплачивается Покупателем в рассрочку ежемесячными платежами в размере 750 000 руб., датой платежа является 20-е число соответствующего месяца.

Между ООО «ВЕКТОР» (Покупатель) и ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» (Новый покупатель) был заключен договор уступки требования (цессии) и перевода долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 г., согласно условиям которого Покупатель уступает, а Новый покупатель принимает в полном объеме требования, принадлежащие Покупателю по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года.

14 июня 2024 г. истцом было дано нотариальное согласие на заключение договора уступки требования (цессии) и перевода долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2024 между ООО «ВЕКТОР» и ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», а также передачу в собственность ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» спорного недвижимого имущества.

Ответчик в гарантийном письме от 14.06.2024 подтвердил, что Общество исполнит все взятые на себя обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2024, в том числе осуществит все оплаты согласно графику платежей, предусмотренного договором.

С момента заключения договора ООО «ВЕКТОР» осуществило пять платежей по договору от 19.03.2024 года на общую сумму 3 750 000 руб., со стороны ООО «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ» ни одного платежа произведено не было.

12 сентября 2024 г. истцом в адрес ООО «ВЕКТОР» была направлена претензия с требованием произвести оплату в соответствии с заключенными договорами.

Вышеуказанная претензия была оставлена без удовлетворения.

25 декабря 2024 г. истцом в адрес ответчика было направлено заявление об одностороннем отказе от договора, содержащее требование о возврате объектов недвижимости.

Невыполнение ответчиком данных требований в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В рассматриваемом случае основанием возникновения обязательств между сторонами является договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (пункт 4 статьи 454 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякие, в том числе случайные, недостачу или ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 ГК РФ (пункт 6.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора").

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Как установлено судом, по условиям спорного договора плата подлежала внесению с условием о рассрочке, цена товара составила 9 000 000 рублей.

Обязательства продавца по договору исполнены полностью - объекты недвижимости переданы покупателю, что ответчиком не оспаривается. Пунктом 3.1 договора установлено, что он имеет силу передаточного акта.

Вместе с тем встречное обязательство по оплате ответчиком исполнено ненадлежащим образом - согласно представленным в материалы дела платежным поручениям об оплате имущества, переданного по договору, ответчик оплатил продавцу 3 750 000 рублей. Иные доказательства оплаты суду в дело не представлены.

Сумма произведенных ответчиком платежей не превышает половину цены спорного имущества, соответственно в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Иного договором между сторонами не предусмотрено.

В этой связи суд полагает заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года, заключенного между ФИО1, г. Ржев Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.03.2023) законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. (абз. 1 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. № 35 "О последствиях расторжения договора").

При расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора. Поскольку договор купли-продажи расторгнут, суд пришел к выводу, что требование об обязании ответчика возвратить истцу объекты недвижимости: земельный участок площадью 2 429 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:17 с расположенным на нем зданием склада площадью 396 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:32, находящиеся по адресу: <...>, подлежит удовлетворению.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 Постановления № 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вышеизложенные разъяснения свидетельствуют о том, что надлежащим способом защиты продавца по расторгнутому договору купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за покупателем, является требование о возврате переданного покупателю имущества.

Учитывая изложенное настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права ответчика и для регистрации права собственности истца на указанные объекты недвижимости в установленном порядке.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 121-123, 156, 163, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2024 года, заключенный между ФИО1, г. Ржев Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.03.2023).

Возвратить от Общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.03.2023) ФИО1, г. Ржев Тверской области объекты недвижимости: земельный участок площадью 2 429 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:17 с расположенным на нем зданием склада площадью 396 кв.м. с кадастровым номером 69:46:0090756:32, находящиеся по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ПЛЮС РОСТОВ-НА-ДОНУ», г. Ростов-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.03.2023) в пользу ФИО1, г. Ржев Тверской области 146 198 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Произвести возврат ФИО1, г. Ржев Тверской области из федерального бюджета РФ 5 326 руб. 26 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 7 от 30.01.2025, которое оставлено в деле.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Выдать взыскателю исполнительный лист в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья М.С. Кольцова