ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
16 июня 2025 года
Дело №
А33-11496/2024
г. Красноярск
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2025 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Хабибулиной Ю.В., Яковенко И.В.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания): от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»: ФИО2, представителя по доверенности от 17.05.2024,
находясь в помещении Третьего арбитражного апелляционного суда: от истца – общества с ограниченной ответственностью «Аренда»: ФИО3, представителя по доверенности от 17.01.2025,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Аренда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 октября 2024 года по делу № А33-11496/2024,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Аренда» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2016 № 662 в сумме 2 291 936 рублей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.10.2024 иск удовлетворен в части; с ответчика в пользу истца взыскано 1 601 728 рублей задолженности, 24 082 рубля 50 копеек расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с размером задолженности по арендной плате, взысканной судом. По мнению заявителя жалобы, задолженность должна быть рассчитана из арендной платы, согласованной сторонами в пункте 3.1.1 договора, поскольку в спорный период сторонами не согласовался иной размер арендной платы. Сторонами в спорный период соглашение об изменении арендной платы не заключалось и не подписывалось. Акт сверки не может быть расценен в качестве письменного соглашения об изменении арендной платы в спорный период.
Ответчик в своей апелляционной жалобе просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в виду отсутствия задолженности.
Стороны представили отзывы на апелляционные жалобы друг друга.
Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.12.2024 и 13.01.2025 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 28.01.2025.
С учетом определений об отложении судебного разбирательства и объявлении перерыва в судебном заседании, в порядке статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание назначено на 02.12.2024.
Определением от 13.03.2025 в связи с очередным отпуском судьи Белан Н.Н., произведена замена указанного судьи на судью Яковенко И.В.
Рассмотрение апелляционной жалобы, осуществлено с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы. Просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований и принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, имеющихся в материалах дела, представленных 02.04.2025, а именно: счет на оплату от 10.01.2024 № 35; счет на оплату от 02.02.2024 № 110; счет на оплату от 04.03.2024 № 187; платежными поручениями на 12 листах.
Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Рассмотрев ходатайство истца, апелляционный суд, в соответствии со статьями 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
определил:
отказать в повторном приобщении к материалам дела указанных выше доказательств, так как указанные документы имеются в материалах дела.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований изменения решения в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.11.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 622 (договор), согласно пункту 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование часть нежилого помещения № 10 (помещение), находящегося в здании Торгово-развлекательного комплекса «Оптима» (торговый центр, расположенного по адресу: <...>, (здание), а арендатор обязуется принять помещение. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную договором (арендная плата).
В пункте 1.1.2. договора указано, что помещения является собственностью арендодателя согласно договору купли-продажи от 31.03.2010, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Помещение находится на 4 (четвертом) этаже здания. Общая площадь помещения составляет 1109,7 м?. Границы передаваемого в аренду помещения выделяются на копии поэтажного плана 4 этажа здания, являющегося приложением № 1 к договору (пункт 1.1.3. договора).
Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что помещение передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи (акт). Помещение должно быть передано в срок до 01.08.2016.
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора действие срока аренды начинается с 01.11.2016 и продолжается до 31.10.2026.
По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, договор аренды может быть заключен на новый срок на тех же условиях с учетом п. 3.1.4. договора. Арендатор подает арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока аренды.
Сторонами в пункте 3.1.1. договора согласовано, что начиная с даты начала аренды арендная плата составляет: базовая арендная плата (ежемесячная арендная плата) - составляет:
1-й год - 450 рублей за 1 м? площади в месяц, включая коммунальные платежи,
2-й год - 500 рублей за 1 м? площади в месяц, включая коммунальные платежи,
3-й год - 520 рублей за 1 м? площади в месяц, включая коммунальные платежи,
4-й год - 550 рублей за 1 м? площади в месяц, включая коммунальные платежи,
5-й год и последующие года - 600 рублей за 1 м? площади в месяц, включая коммунальные платежи.
По соглашению сторон в последующие годы арендная плата может быть изменена в пределах ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ по состоянию на первое число месяца, предшествующего месяцу, в котором происходит повышение арендной платы. Изменение арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год.
На день заключения настоящего договора Арендодатель не является плательщиком налога на добавленную стоимость.
В случае если арендодатель станет плательщиком НДС в период действия договора, то сумма НДС будет считаться включенной в размер арендной платы, указанной в пункте 3.1.1 договора.
Арендная плата включает в себя расходы по коммунальному обслуживанию здания и помещений, в том числе горячему и холодному водоснабжению, теплоснабжению. Оплата за электроэнергию будет производиться арендатором по отдельному соглашение об участии в расходах на электрическую энергию (пункт 3.3.1. договора).
Арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом, не позднее 20 (двадцатого) числа текущего месяца (пункт 3.3.4. договора).
Пунктом 2.5.1. договора предусмотрена обязанность арендатора по выплате арендной платы и иных платежей на условиях и в размере, предусмотренных статьей 3 договора.
В соответствии с пунктом 8.1.2. договора договор может быть досрочно расторгнут в случае если арендатор не выплачивает всю или часть арендных платежей в течение 10 календарных дней, после того как арендодатель передал письменное уведомление об этом арендатору. После истечения указанного срока, арендодатель имеет право расторгнуть договор, предварительно направив письменное уведомление арендатору, не менее чем за 15 календарных дней до такого расторжения.
Помещение передано арендатору по акту от 01.11.2016.
Дополнительным соглашением№6А от 01.01.2020 стороны согласовали, что пункт 1.1.3 договора аренды №622 от 01.11.2016 читать в следующей редакции: помещение находится на 4 (четвертом) этаже здания, общая площадь помещения с 01.01.2020 составляет 886,2 м?.
Арендная плата по договору аренды составит: 450 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит: 398 790 рублей. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2020 по 30.06.2020 (дополнительное соглашение представлено в электронном виде с исковым заявлением).
Дополнительным соглашением от 27.03.2020 стороны согласовали, что в период с 28 по 31 марта 2020 года арендная плата не начисляется. С 01.04.2020 до фактического снятия ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции, вызванной 2019-n-CoV (эпидемией), арендная плата составляет: 5 % от ежемесячного арендного платежа, что составляет сумму: 19 940 рублей в месяц.
Дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2021 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рублей. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.03.2021 по 31.03.2021.
Арендная плата по договору аренды составит 450 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 398 790 рублей. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.04.2021 по 31.12.2021 (л.д. 67).
Впоследствии дополнительным соглашением № 3 от 01.04.2021 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 167 рублей 90 копеек за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 148 790 рублей. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.04.2021 по 31.08.2021 (л.д. 68).
Дополнительным соглашением №4 от 01.09.2021 стороны согласовали, что с 01.09.2021 по 30.09.2021 по договору аренды составит 192 рублей 90 копеек за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 170 227 рублей. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.09.2021 по 30.09.2021
Дополнительным соглашением № 6 от 01.01.2022 стороны определили, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 руб. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2022 по 31.05.2022.
Дополнительным соглашением № 7 от 01.06.2022 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.06.2022 по 31.12.2022.
Дополнительным соглашением № 8 от 01.01.2023 стороны установили, что арендная плата по договору аренды составила 315 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составила 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2023 по 30.06.2023.
В соответствии с дополнительным соглашением № 9 от 01.07.2023 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м? в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м? устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.07.2023 по 31.12.2023.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам по состоянию на 20.03.2024 в размере 2 291 936 рублей, истец направил 18.03.2024 в адрес ответчика претензию с требованием об исполнении обязательства по оплате указанной задолженности.
02.04.2024 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды.
21.05.2024 помещение возвращено арендодателю по соответствующему акту.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 8, 9, 10, 307, 309, 310, 450, 450?, 606, 608, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание правовые позиции, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127, пришел к выводу о том, что расчет арендной платы за период с января по март 2024 года по договору надлежит производить, исходя из размера арендной платы, указанного в акте сверки, а именно в размере 334 984 рубля в месяц.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Заключенный между истцом и ответчиком договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регламентированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что с 2020 года стороны дополнительными соглашениями устанавливали иной (меньший) размер арендной платы, отличающийся от арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора. При этом сторонами в дополнительных соглашениях указывался конкретный период, на который устанавливалась иная арендная плата, бессрочных изменений в пункт 3.1.1 договора стороны не вносили.
Как следует из материалов дела и не опровергается сторонами в период с января по март 2024 года сторонами дополнительные соглашения, касающиеся размера арендной платы, не заключались, изменения в пункт 3.1.1. договора не вносились.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится условие об объекте аренды и размер арендной платы (статьи 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
В пункте 3.1.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Таким образом, для изменения размера арендной платы сторонами должно было составляться в письменной форме в виде единого документа дополнительное соглашение.
Как следует из материалов дела, с 01.01.2020 по 31.12.2023 стороны периодически изменяли размер арендной платы, и в каждом случае заключали дополнительное соглашение в письменном виде. В дополнительных соглашениях указывался конкретный период, в котором исчислялся иной размер арендной платы, при этом сторонами не вносились изменения в пункт 3.1.1. на бессрочный период.
Таким образом, сложившиеся между сторонами порядок изменения арендной платы также подтверждают доводы истца о том, что изменение арендной платы осуществлялось сторонами на основании дополнительных соглашений, оформленных в письменном виде.
Как уже было указано и ответчиком не опровергнуто в период с января по март 2024 года сторонами дополнительное соглашение об установлении арендной платы в размере 334 984 рублей в письменном виде не заключалось. Доказательств иного материалы дела не содержат.
Акт сверки взаимных расчетов за январь – февраль 2024 года, на который ссылается ответчик, не является документом первичного учета, не относится к документам бухгалтерской отчетности, являются вторичным документом и не может расцениваться в качестве бесспорного и достоверного доказательств, подтверждающего наличие (отсутствие) обязательств. Подписание сторонами акта сверки, содержащего размер арендной платы меньше установленного сторонами в пункте 3.1.1, не свидетельствует о согласовании сторонами изменения размера арендной платы в установленном порядке.
При отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами в спорный период размера арендной платы меньше установленного сторонами в пункте 3.1.1 договора, сам по себе акт сверки, в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации не носит правопорождающего характера (не является сделкой в понимании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не приводит к возникновению, изменению или прекращению правоотношений между лицами, его подписавшими и может быть расценен в качестве документа, изменяющего условий договора о размере арендной плате, согласованной сторонами в пункте 3.1.1 договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что в период с января по март 2024 года ответчик обязан был оплачивать арендную плату, согласованную сторонами в пункте 3.1.1 договора, в размере 531 720 рублей в месяц (600 рублей х886, 2 кв.м).
На основании изложенного доводы ответчика подлежат отклонению.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном размере, исходя из расчета представленного истцом по состоянию на 20.03.2024.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом результатов рассмотрения настоящего спора, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы в размере 34 460 рублей за рассмотрение искового заявления и 30 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 октября 2024 года по делу № А33-11496/2024 изменить. Резолютивную часть изложить в следующей редакции.
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аренда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2 291 936 рублей задолженности, 64 460 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.
Председательствующий
О.Ю. Парфентьева
Судьи:
Ю.В. Хабибулина
И.В. Яковенко