АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1295/2025

г. КазаньДело № А06-3926/2023

29 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Хисамова А.Х., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области:

– представителя службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области – ФИО1 (доверенность от 09.01.2025),

– представителей управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань – ФИО2 (доверенность от 09.01.2025), ФИО3 (доверенность),

– представителя Управление муниципального имущества администрации города Астрахань – ФИО4 (доверенность от 07.06.2024),

– ФИО5 (лично по паспорту),

– ФИО6 (лично по паспорту),

– ФИО7 (лично по паспорту),

при участии в судебном заседании присутствующего в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

– индивидуального предпринимателя ФИО8 – ФИО9 (доверенность от 14.03.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО8

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024

по делу № А06-3926/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании права собственности на реконструированный объект,

по встречному исковому заявлению администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» к индивидуальному предпринимателю ФИО8, о сносе самовольной постройки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управление муниципального имущества администрации города Астрахань, Управление Росреестра по Астраханской области; ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки «БТИ»; Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области; ФИО10; ООО «Астраханские тепловые сети»; ФИО7; ФИО6; ФИО5; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21; ФИО22; ФИО23; ФИО24; ФИО25; ФИО26; ФИО27; ФИО28; ФИО29; ФИО30; ФИО31; ФИО32; ФИО33; ФИО34; ФИО35; ФИО36; ФИО37; ФИО38; ФИО39; ФИО40; ФИО41,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – ИП ФИО8, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (далее – Администрация) с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости с кадастровым номером 30:126010329:53 по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, здание Литера Г, общей площадью 49,4 кв. м. (дело №А06-3926/2023).

Администрация обратилась в арбитражный суд к ИП ФИО8 с исковым заявлением о признании вышеуказанного объекта недвижимости самовольной постройкой, об обязании предпринимателя снести самовольную постройку за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; о взыскании с ИП ФИО8 в пользу муниципального образования «Городской округ город Астрахань» судебную неустойку за неисполнение решения суда в установленный срок в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня его вступления в законную силу по день фактического исполнения решения суда (дело № А06-6585/2023).

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 06.09.2023 дела № А06-3926/2023 и № А06-6585/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А06-3926/2023.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.08.2024 исковые требования ИП ФИО8 удовлетворены, за ИП ФИО8 признано право собственности на реконструированный объект недвижимости с кадастровым номером 30:126010329:53 по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11,27,12, здание Литера Г, общей площадью 49,4 кв. м. Исковые требования Администрации о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку, оставлены судом без удовлетворения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 решение Арбитражного суда Астраханской области от 22.08.2024 отменено. В удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано. Исковые требования Администрации удовлетворены. Объект недвижимости - здание Литера Г с кадастровым номером 30:126010329:53, общей площадью 49,4 кв. м, расположенный по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12 признан самовольной постройкой. Суд обязал предпринимателя в четырехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 30:12:0110325:80, расположенный по адресу: <...>/Кр.Знамени/Ленина 11/27/12 путем сноса объекта недвижимости – здания Литера Г с кадастровым номером 30:126010329:53, общей площадью 49,4 кв. м. В случае неисполнения решения суда взыскать с предпринимателя в пользу муниципального образования «Городской округ город Астрахань» судебную неустойку в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня после истечения четырехмесячного срока со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения. Государственная пошлина распределена.

В кассационной жалобе ИП ФИО8 просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От Администрации поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что администрация не ознакомилась с дополнением к кассационной жалобе.

Рассмотрев заявленное ходатайство в порядке статьи 159 АПК РФ, суд округа с учетом того, что дополнение к кассационной жалобе размещено в сети Интернет в материалах электронного дела 18.04.2025 и администрация имела возможность ознакомиться с ним заблаговременно до судебного заседания, а также исходя из необходимости соблюдения баланса между правом на судебную защиту каждого участника процесса и правом на справедливое судебное разбирательство в разумные сроки судопроизводства с учетом требований статей 2, 6.1, 41, 284, 286, 287 АПК РФ, считает его подлежащим отклонению.

ИП ФИО8 также заявила ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку предприниматель хотела бы лично участвовать в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы.

В данном случае, суд кассационной инстанции не усматривает уважительных причин для удовлетворения ходатайства предпринимателя, поскольку заявитель не обосновала суду необходимость личного участия в судебном разбирательстве, не указала, для совершения каких процессуальных действий необходима ее явка в заседание суда округа, учитывая, что в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы участвует представитель ИП ФИО8, свою правовую позицию и доводы предприниматель подробно изложила в кассационной жалобе и дополнении к ней.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В обоснование исковых требований ИП ФИО8 ссылается на следующие обстоятельства.

ИП ФИО8 на праве собственности принадлежит нежилое помещение (здание) Литера Г с кадастровым номером 30:12:010329:53 по адресу <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12 (том 1, л.д. 21-23), а также на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 30:12:0110325:80 по адресу <...>/Кр.Знамени/Ленина 11/27/12 (том 1, л.д. 24-28).

Предприниматель 23.11.2021 направила в Службу государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия - помещения Литера Г (том 5, л.д. 25-28).

Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области в адрес ФИО8 был направлен ответ о том, что Литера Г на государственной охране не состоит, в связи с чем, выдать соответствующее задание не представляется возможным (том 5, л.д.29).

ИП ФИО8 27.04.2023 в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству направила заявление о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости Литера Г (том 5, л.д.74-77).

Управление по строительству, архитектуре и градостроительству 02.05.2023 направило предпринимателю письмо №07-04-01-839, в котором сообщалось о том, что помещение Литера Г по адресу <...>/Кр.Знамени/Ленина 11/27/12 входит в состав памятника культурного наследия, в связи с чем, следует обратиться в Службу государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области (том 14, л.д. 55,56).

Предпринимателем 18.05.2024 в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству вторично направлено заявление о вводе объекта в эксплуатацию, однако ответ от Управления не получен (том 14, л.д.57).

ИП ФИО8 считает, что ее права были нарушены, административные органы самоустранились от выполнения своих прямых обязанностей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО8 в суд с требованием о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости с кадастровым номером 30:126010329:53 по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, здание Литера Г, общей площадью 49,4 кв. м.

Администрация обратилась в арбитражный суд к ИП ФИО8 с исковым заявлением о признании вышеуказанного объекта недвижимости самовольной постройкой и об обязании снести самовольную постройку, мотивированное тем, что предпринимателем возведен новый объект в нарушение требований действующего законодательства РФ без получения необходимой разрешительной документации; в отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, на земельном участке придомовой территории; и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем спорного объекта, как на дату начала его возведения, так и на дату выявления постройки.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ИП ФИО8 и отказывая в удовлетворении иска администрации, исходил из того, что:

– ИП ФИО8 предприняла надлежащие меры в получении разрешения на ремонтные работы (реконструкцию) и узаконению реконструированного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию;

– реконструкция объекта недвижимости была осуществлена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве общей долевой собственности, в том числе, и с согласия большинства количества голосов собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в границах ранее существовавшего объема;

– реконструированный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц,

– реконструкция спорного объекта Литера Г на земельном участке с кадастровым номером 30:12:0110325:80 произведена с соблюдением видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и соответствует Правилам землепользования и застройки г. Астрахани, действующим на момент рассмотрения настоящего дела в суде.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и принимая новый судебный акт об отказе предпринимателю в удовлетворении иска, исходил из того, что ИП ФИО8 был возведен новый объект в нарушение требований действующего законодательства РФ без получения необходимой разрешительной документации; в отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; учел факт возведения (создания) объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем спорного объекта как на дату начала его возведения, так и на дату выявления постройки. Поскольку суд не усмотрел оснований для обязания ИП ФИО8 привести самовольно возведенный объект в прежнее состояние, иск администрации о признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой и об обязании предпринимателя снести указанную самовольную постройку в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признан подлежащим удовлетворению.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 ГК РФ, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума № 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 5 постановления Пленума № 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Из материалов дела следует, что 23.04.2013 ИП ФИО8 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации права на здание (строение) – Литера Г, площадью 27,1 кв. м, кадастровый (условный) номер № 30-30-01/032/2013-291, расположенного по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12 (том 2, л.д. 146-147).

Обращаясь с указанным заявлением, ФИО8 представила уполномоченному органу, в том числе: копию регистрационного удостоверения от 05.05.1998 № 8175, копию постановления администрации от 19.03.1998 № 816, копию Технического паспорта на объект от 06.03.2013 (том 2, л.д. 149-163).

Регистрационное удостоверение от 05.05.1998 № 8175 выдано Астраханским БТИ о том, что в домовладении № 11/27/12 по ул. Ленина, ФИО42, Кр. Знамени в Кировском р-не г. Астрахани зарегистрирован по праву частной собственности за гр. ФИО8 объект Литера Г, площадью 27,1 кв. м на основании постановления администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816; инвентарное дело 2-67-1 (том 2, л.д. 149).

Согласно представленному ФИО8 в регистрирующий орган постановлению администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816 «О вводе в эксплуатацию складского помещения, пристроенного к магазину по ул. Ленина/ул. ФИО42/ул. Красного Знамени 11-13/27/12-14 литера «Г» в Кировском районе» в соответствии с постановлением администрации города от 23.04.1997 № 204 «О резервировании и предоставлении в аренду ФИО8 земельного участка для проектирования и строительства склада к магазину по ул. Ленина/ул. ФИО42/ул. Красного Знамени 11-13/27/12-14 в Кировском районе» утвержден акт государственной приемочной комиссии от 07.07.97 «О приемке в эксплуатацию склада к магазину по ул. Ленина/ул. ФИО42/ул. Красного Знамени 11-13/27/12-14 литера «Г» в Кировском районе; а также постановлено ФИО8 зарегистрировать нежилое помещение – склад (том 2, л.д. 151).

При этом согласно информации, предоставленной МКУ г. Астрахани «Астраханский городской архив» в письме от 23.11.2023 № 01-01-13/745-23 (том 14, л.д. 100), в документах администрации г. Астрахани распорядительный акт от 19.03.1998 «О вводе в эксплуатацию склада, пристроенного к магазину по ул. Ленина/ФИО42 /Кр. Знамени 11/27/12» не существует.

Архивом был осуществлен поиск запрашиваемой информации по имеющимся базам данных распорядительных актов администрации города, в ходе которого обнаружены документы:

– распоряжение от 10.08.1999 № 1588-р-м «О назначении государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию пристройки к магазину по ул. Ленина, 11 в Кировском районе».

– постановление от 22.05.2000 № 1602 «О вводе в эксплуатацию реконструированного магазина со строительством пристройки по ул. Ленина/ФИО42/ Красного Знамени, 11-13/27/12-14 литера «А8» в Кировском районе».

В материалы дела Администрацией представлена копия постановления администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816 с иным содержанием (том 14, л.д. 101-102), а именно: «О резервировании и предоставлении в аренду ФИО8 земельного участка для проектирования и строительства пристройки по ул. Ленина, д. 11 в Кировском районе», за ФИО8 до 01.05.1998 из состава земель городской застройки – историко-культурного назначения был зарезервирован земельный участок площадью 48 кв. м для разработки проектной документации на пристройку к помещениям магазинов по ул. Ленина, д. 11 в Кировском районе.

Согласно указанному постановлению с 01.05.1998 ФИО8 предоставлен в аренду в территориально-экономической зоне № 22 из состава земель городской застройки – историко-культурного назначения земельный участок площадью 48 кв. м для строительства пристройки к помещениям магазинов по ул. Ленина, д. 11 в Кировском районе в границах, согласно обозначениям на прилагаемой выкопировке из плана города.

При этом из прилагаемой выкопировки из плана города (том 14, л.д. 103) следует, что ФИО8 была предоставлена в аренду иная часть земельного участка для строительства пристройки к помещениям магазинов по ул. Ленина, д. 11 в Кировском районе, отличная от нынешнего месторасположения возведенного ФИО8 спорного объекта – Литера Г.

Место выделенного постановлением администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816 земельного участка площадью 48 кв. м (12*4м) соответствует местоположению объекта под Литером А8 согласно планам усадебного участка (том 14, л.д. 105, том 10, л.д. 45), в том числе, и относительно расположения, как земельного участка, так и объекта Литера А8 относительно улиц Ленина, ФИО42 и Кр.Знамени.

Согласно Техническому паспорту на нежилое здание (склад литера Г) от 06.03.2013, приложенному ФИО8 к заявлению от 23.04.2013, склад являлся одноэтажным строением (год постройки – 1998) с площадью 27,1 кв. м; высота – 3,3 м, состоял из бетонного ленточного фундамента, стены и перегородки выполнены из газосиликатного блока, покрытия – деревянные, кровля – шиферная, полы – бетонные, проемы – двери металлические (том 2, л.д. 156, 158).

Вместе с тем, в кадастровом паспорте от 24.04.2013 (фактически от той же даты, что и технический паспорт) год постройки Литера Г указан 1983 (том 2, л.д. 176).

При этом, согласно представленным ФИО8 на первичную регистрацию документов, Литера Г является вновь возведенным объектом, в подтверждение чего представлено постановление администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816 «О вводе в эксплуатацию складского помещения, пристроенного к магазину по ул. Ленина/ул. ФИО42/ул. Красного Знамени 11-13/27/12-14 Литера «Г».

ИП ФИО8 26.11.2013 снова обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о повторной выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права на здание (строение) – Литера Г, площадью 27,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 30:12:010329:53, расположенного по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12.

Причина обращения – в связи с оформлением прав на общее имущество многоквартирного дома (том 2, л.д. 146-147).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.12.2013, за ФИО8, зарегистрирована общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме в отношении объекта – склад, назначение – нежилое, площадь 27,1 кв. м, инвентарный номер 2-67-1, Литера Г, этажность – 1, месторасположение: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, Литера Г, кадастровый номер 30:12:010329:53; запись в ЕГРН - № 30-30-01/032/2013-291 от 25.04.2013 (том 2, л.д. 207).

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН от 12.01.2023 № КУВИ-001/2023-235883 за ФИО8 зарегистрировано право собственности (на нежилое помещение (здание) Литера Г с кадастровым номером 30:12:010329:53, площадью 27,1 кв. м, количество этажей – 1, год завершения строительства – 1983; помещение расположено по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:0110325:80. Запись регистрации – № 30-30-01/032/2013-291 от 25.04.2013 (том 1, л.д. 21-23).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:0110325:80, расположенного по адресу; <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11-13/27/12-14, на котором расположены, в том числе, многоквартирный жилой дом «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» (30:12:010329:52), а также спорное нежилое помещение (здание) Литера Г (30:12:010329:53) представлена выписка из ЕГРН от 11.01.2023 № КУВИ-001/2023-3986714 (том 1, л.д. 24-28), согласно которой вид разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации многоквартирного дома; особые отметки: общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом правообладателями земельного участка указаны:

– ФИО8 – общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади помещения 049 здания лит. А.А., д. 11/27/12 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени (кадастровый номер 30:12:010329:105);

– ФИО8 – общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади помещения (склад) № 57 в д. 11-13/27/12-14 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени, литер строения А3;

– ФИО8 – общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади помещения 47 здания лит. А, в д. 11-13/27/12-14 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени;

ФИО8 общая долевая собственность, доля в праве пропорциональна размеру общей площади здания Литера Г, д. 11/27/12 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени;

– ФИО10 – общая долевая собственность, 49/491 доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру 49/491 доли общей площади кв. № 45 в д. 11-13/27/12-14 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени, литер строения А3;

– ФИО11, ФИО10 – общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру площади помещения 050 лит. А, А10 в д. 11-13/27/12-14 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени, литер строения А3.

Следует отметить, что отсутствие в реестре сведений об иных сособственников общего имущества многоквартирного дома не свидетельствует об отсутствии права общей долевой собственности таковых на земельный участок (общее имущество МКД).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010325:80, полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - территории объекта культурного наследия; ограничение использования земельного участка в переделах зоны: Режим научной реставрации в границах территории объекта культурного наследия, который предусматривает запрет, в том числе, на возведение объекта капитального строительства в границах территории объекта культурного наследия. Территория объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой Белого города, кон. XVI – XIX вв.» (том 1, .л.д. 94).

Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлениями главы администрации Астраханской области от 15.06.1993 № 90, от 27.12.1993 № 230, от 13.05.1996 № 143, от 27.10.1997 № 437, от 25.01.1999 № 17 здание «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» расположенное на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010325:80, по адресу: ул. Ленина, 11, 13/ул. ФИО42, 27/ул. Красного Знамени, 12, 14 (Лит. «А,А1-6, а,а1-10») отнесено к объектам культурного наследия регионального значения и принято на государственную охрану.

Приказом Министерства культуры РФ от 30.11.2017 № 127215-р указанный объект зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ и присвоен Регистрационный номер -301411239800005.

Распоряжением Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области от 03.04.2018 № 077-р на указанный объект утверждено охранное обязательство от 03.04.2018 № 59 (том 6, л.д. 54-65).

ИП ФИО8 23.11.2021 обратилась в Службу государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а именно – задания на разработку проектной документации по приспособлению к современному использованию здания Литера Г (том 5, л.д. 25-28 и том 3, л.д. 39, 40).

Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области в удовлетворении данного заявления ФИО8 было отказано со ссылкой на тот факт, что строение Литера Г не является объектом культурного наследия (том 5, л.д. 29).

В феврале 2022 года в связи с коллективным обращением граждан (жильцов многоквартирного жилого дома, являющегося объектом культурного наследия) Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области был проведен осмотр территории объекта культурного наследия «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» по адресу: ул. Ленина, 11, 13/ул. ФИО42, 27/ул. Красного Знамени, 12, 14, в ходе которого факт проведенных в отношении строения Литера Г работ подтвердился. Служба указала, что данные работы проведены без согласования Службой обязательных разделов об обеспечении сохранности объекта культурного наследия или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия. В отношении ФИО8 Службой возбуждено административное производство и проводится административное расследование (письмо № 302-01-12/301 от 09.02.2022) (том 1, л.д. 89-90).

В Акте осмотра объекта культурного наследия от 03.02.2022, составленном Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, указано следующее: «Осмотр производился в связи с коллективным обращением жителей многоквартирного жилого дома по ул.ФИО42,27/ул.Ленина,11/ул.Красного Знамени, 12 на проведение ФИО8 строительства на территории объекта культурного наследия без согласования с органом охраны объектов культурного наследия. Обследуемое здание используется по его назначению как многоквартирный жилой дом. Помещения первого этажа в основном используются собственниками в коммерческих целях под магазины, кафе и складские помещения.

Осмотром установлено, что на территории объекта культурного наследия расположены здания литера «В» и «Г», принадлежащие на праве собственности ФИО8 Указанные объекты капитального строительства не входят в состав объекта культурного наследия.

Осмотром установлено, что строение литера «Г» реконструировано за счет надстройки второго этажа здания и увеличения в связи с этим высотности данного здания. На дворовой территории находятся строительный мусор и строительные материалы (песок, графий, доски, газовые блоки)» (том 2, л.д. 218-222).

Службой строительного надзора 18.05.2022 было произведено выездное обследование на основании задания на проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия в отношении гр. ФИО8; был произведен осмотр с фотосъемкой двухэтажного здания, расположенного по адресу: <...>/ФИО42/Кр.Знамени, д. 11-13/27/12-14.

В ходе осмотра установлено, что на момент проверки возведено двухэтажное здание на территории (в непосредственной близости, на расстоянии 5 см.) объекта культурного наследия Астраханской области регионального значения «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.». Стены здания выполнены из гипсо-бетонных блоков, фасад оштукатурен, установлены наружные двери и пластиковые окна, выполнены работы по устройству скатной кровли с наружной системой водоотвода (том 1, л.д. 80-81).

Управлением по строительству, архитектуре и градостроительству в письме Заместителю руководителя Службы строительного надзора Астраханской области 27.05.2022 исх. № 30-04-08-1826 сообщено о том, что в перечне объектов, получивших разрешение на строительство, реконструкцию, объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 30:12:0110325:80, расположенного по адресу; <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11-13/27/12-14 не значатся (том 1, л.д. 83).

Службой строительного надзора по Астраханской области 02.06.2022 было составлено Уведомление о выявлении самовольной постройки, выявленной 18.05.2022 по результатам выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 30:12:0110325:80 (том 1, л.д. 78-79).

Данное Уведомление Службой строительного надзора по Астраханской области было направлено 02.06.2022 исх. № 309-03-01/1053 в адрес и.о. главы администрации для принятия мер в рамках имеющихся полномочий.

В постановлении Кировского районного суда г. Астрахани от 04.07.2022 установлено, что 16.05.2022 составлен протокол об административном правонарушении в отношении ФИО8 по части 1 статьи 17.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях, из которого следует, что по адресу: <...> расположен объект культурного наследия регионального значения «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейноваа Аджи, до 1884г.». Согласно проведенному осмотру установлено, что на территории культурного наследия проведена реконструкция литера «Г» с кадастровым номером 30:12:010329:53, который не входит в наследие. В ходе реконструкции возведены стены двухэтажного здания из газосиликатных блоков, произведено устройство скатной крыши с покрытием листами металлочерепицы. При реконструкции литера «Г» был возведен второй этаж, и, тем самым увеличены высотные отметки данного строения. Собственником данного объекта является ФИО8 Управлением по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Астрахань» разрешение на выполнение работ по реконструкции не выдавалось. Проектная документация не согласовывалась. В ходе рассмотрения дела об административном правонарушении ФИО8 признала изложенные обстоятельства, просила освободить ее от административной ответственности в связи с малозначительностью. Судом указанное ходатайство удовлетворено (том 1, л.д. 105-108).

Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области 21.12.2022 исх. № 302-01-12/3682 направила в адрес главы администрации снова письмо, в котором сообщалось о том, что в феврале текущего года в результате проведения профилактических мероприятий на объекте культурного наследия регионального значения Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» по адресу: ул. Ленина, 11, 13/ул. ФИО42, 27/ул. Красного Знамени, 12, 14 (Лит. «А,А1-6, а,а1-10») г. Астрахань установлено, что на его территории осуществлена реконструкция строения с литером «Г». Осмотром, проведенным Службой территории указанного объекта культурного наследия, установлено, что строение литера Г (склад) реконструировано за счет надстройки второго этажа здания и увеличения площади застройки данного здания (том 1, л.д. 75-76).

Указанная информация была направлена Службой в адрес главы Администрации МО «Город Астрахань» для принятия мер в рамках имеющихся полномочий.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ) на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в статье 30 настоящего Федерального закона работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных статьей 5.1 настоящего Федерального закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 2 статьи 45 настоящего Федерального закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия).

В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Постановлением министерства культуры и туризма Астраханской области от 30.12.2016 № 46-п в отношении указанного объекта культурного наследия установлены границы территории (пункт 1.20, приложение № 20).

Согласно пункту 2.20 указанного постановления границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» по адресу: ул. Ленина, 11, 13/ул. ФИО42, 27/ул. Красного Знамени, 12, 14 (Лит. «А,А1-6, а,а1-10») устанавливаются по красной линии застройки ул. ФИО42, ул. Ленина, ул. Красного Знамени, в границах земельных участков № 30:12:010325:80, № 30:12:010325:32.

Также к указанному постановлению имеется приложение № 94 с описанием режима использования территории объекта культурного наследия, в котором указано следующее: в целях сохранения объектов культурного наследия расположенных в г. Астрахани устанавливается режим научной реставрации для использования их территорий.

Режим научной реставрации предусматривает, в том числе, запрет на возведение объектов капитального строительства в границах территории объектов культурного наследия, изменение, уничтожение предметов охраны объектов культурного наследия, искажение исторически сложившихся габаритов и иных технических характеристик здания-памятника, композиции застройки, характеристик природного ландшафта, композиционно связанного с объектом культурного наследия.

Указанные ограничения нашли свое отражение и в выписке из ЕГРН на земельный участок (том 1, л.д. 93-100).

Как указывает Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, работы по строительству в отношении Литера Г проведены ИП ФИО8 без согласования с органом, осуществляющим государственный надзор за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что выполненные ИП ФИО8 работы по строительству нового объекта проведены истцом на территории, в отношении которой установлено ограничение использования в виде запрета на возведение объекта капитального строительства в границах территории объекта культурного наследия, без получения соответствующих разрешений; земельный участок с кадастровым номером 30:12:010325:80 для целей строительства спорного объекта недвижимости – здания Литера Г с кадастровым номером 30:126010329:53, общей площадью 49,4 кв. м с этажностью 2 этажа - не предоставлялся.

Согласно акту технического состояния памятника истории и культуры (приложение № 1 к охранному обязательству от 03.04.2018 № 59) внутридомовой двор является двором общего пользования (том 6, л.д. 70).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума № 44, возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Спорное строение возведено ИП ФИО8 во внутридворовой территории многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного дома, и являющимся общей долевой собственностью не только поименованных в выписке из ЕГРН собственников нежилых помещений (ФИО8, ФИО11, ФИО10), но и собственников иных помещений (квартир) в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе и принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В результате выполненных ИП ФИО8 работ было затронуто общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, принадлежащий на праве общедолевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

Согласно протоколу общего собрания от 15.10.2021, общая площадь многоквартирного дома 3182,6 кв. м, общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в собрании = 2224,1 голос, что составляет 69,9% от общего числа голосов многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

В нарушение указанных требований закона согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на использование земельного участка предпринимателем получено не было.

Ссылка предпринимателя на то, что вид разрешенного использования данного земельного участка допускает строительство и размещение на нем рассматриваемого нежилого здания правомерно отклонена судом апелляционной инстанции.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Учитывая, что условие о соответствии спорного объекта целевому назначению земельного участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, следовательно, несоответствие строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о том, что возведенное ИП ФИО8 спорное строение – литер Г является вспомогательным и обслуживающим основной объект - многоквартирный жилой дом, материалы дела не содержат.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции было назначено проведение двух строительных экспертиз.

В рамках указанных экспертиз экспертами сделаны разные противоречащие друг другу выводы относительно технических характеристик объекта.

Эксперт ФИО44 (ООО ПКК «МАРШ») указал, что спорное здание является пристроенным объектом (том 9, л.д. 44-83), а эксперт ФИО45 (АФ ФГБОУ «РАНХиГС») указал, что спорный объект является отдельно стоящим зданием и не имеет общих конструктивных элементов с объектом культурного наследия (том 13, л.д. 84, 94).

В дополнительной экспертизе (том 13, л.д. 90) эксперты делают вывод, что согласно постановлению Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 исследуемое здание относится к строениям и сооружениям вспомогательного использования (основное здание – многоквартирный жилой дом). Спорного объекта – литера Г соответствует целевому назначению, отраженному в техническом паспорте № 2-67/1 от 2000 г., согласно которому целевое назначение объекта экспертизы – склад.

В составе нежилого здания – склада могут быть предусмотрены: складское помещение, кабинеты, санузлы и другие подсобные помещения.

В ответе на вопрос 3 при производстве первой экспертизы (том 9, л.д. 80) эксперт ФИО44 и ФИО46 указывают, что спорное здание может использоваться как нежилое здание административного или социального значения.

При ответе на вопрос 5 (том 9, л.д. 83) эксперты указывают, что текущее состояние здания позволяют эксплуатировать его в более широком назначении, не только в качестве склада.

При этом вывод эксперта ФИО44 в дополнительной судебной экспертизе о том, что отдельно стоящий от дома спорный объект является объектом вспомогательного значения многоквартирного дома (том 13, л.д. 90) не нашел своего подтверждения; и информацию относительно того, каким образом спорный объект имеет отношение к многоквартирному дому как основному объекту, экспертное заключение ФИО44 не содержит.

Указанные сведения не отражены и в заключении кадастрового инженера ФГБУ РКП Росреестр от 15.12.2014.

Судом апелляционной инстанции был проведен анализ поэтажных планов и планов усадебного участка от 26.07.1949 и от 13.06.1958.

Согласно имеющимся в материалах дела поэтажному плану строения и плану усадебного участка по данным обследования от 26.07.1949 и от 13.06.1958 (адрес объекта <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, этаж 1, инв. № 2-67-1) строение Литера Г обозначено месторасположением во внутридомовой территории многоквартирного дома в правом верхнем углу (том 10, л.д. 40, 43).

При этом на плане усадебного участка по данным обследования от 13.06.1958 указано, что Литера Г – Ретирад 2-х этажный, Кирпичный (том 10, л.д. 43).

Согласно Акту технического состояния памятника истории и культуры (приложение № 1 к охранному обязательству от 03.04.2018 № 59 в отношении здания «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.», расположенного по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12) со стороны двора к пристроенным объемам западной части пристроены противоположно друг другу две 2-х этажные кирпичные ретирады, соединенные с объемами деревянными верандами (том 6, л.д. 67).

Согласно Справочнику архитектора-реставратора (ФИО47 Архитектурные детали в русском зодчестве XVIII — XIX веков), ретирада - отхожее место, туалет.

Согласно плану усадебного участка (адрес объекта <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, этаж 1, инв. № 2-67-1) по данным обследования от 06.02.1967 и поэтажному плану строения по данным обследования от 19.12.1977 и от 19.12.1977 с изменениями - строение Литера Г не обозначено (том 10, л.д. 41,42, 44).

Согласно плану усадебного участка (адрес объекта <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, этаж 1, инв. № 2-67-1) по данным обследования от 04.05.1984 строение Литера Г обозначено месторасположением во внутридомовой территории многоквартирного дома в левом верхнем углу, пристроенному к строению Литер А8 (том 10, л.д. 45) (то есть отличных от планов 49,58 гг.).

Согласно поэтажному плану строения адрес объекта <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, этаж 1, инв. № 2-67-1) по данным обследования от 26.10.2000 строение Литера Г обозначено месторасположением во внутридомовой территории многоквартирного дома в левом верхнем углу (том 10, л.д. 35).

Таким образом, из анализа вышеуказанных поэтажных планов и планов усадебного участка следует, что строение Литера Г в том месте, в котором в настоящее время ФИО8 возведен спорный объект – во внутридомовой территории многоквартирного дома в левом верхнем углу, начал свое существование не ранее 1984 года.

При этом год постройки строения литера Г в техническом паспорте от 06.03.2013 указан 1998 г., и в качестве документов – оснований для первичной регистрации права на спорный объект ФИО8 в регистрирующий орган было представлено постановление администрации г. Астрахань от 19.03.1998 № 816 «О вводе в эксплуатацию складского помещения, пристроенного к магазину по ул. Ленина/ул. ФИО42/ул. Красного Знамени 11-13/27/12-14 литера «Г» в Кировском районе».

При проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела эксперт ООО «ППК «Марш» в заключении №02, описывая исследуемый объект, ссылается, в том числе, на технический паспорт 1949 г. (том 9, л.д. 42), однако, учитывая вышеуказанные документы, данного объекта в 1949 году еще не было, он появился гораздо позже.

Указанный экспертом объект, как объект экспертизы фактически согласно плану усадебного участка от 13.06.1958 (том 10, л.д. 43) обозначен за Литерой Б – Ретирада двухэтажная кирпичная (левый верхний угол плана).

При этом, на указанном плане в правом верхнем углу обозначен Литера Г, являющийся также Ретирадой двухэтажной кирпичной.

Указанная литеровка приведена и на плане поэтажного строения от 26.07.1949 (том 10, л.д. 40).

При этом согласно плану поэтажного строения 26.10.2000 (том 10, л.д. 35) следует, что спорный объект Литера Г площадью 27,1 кв. м пристроен к ретираде Литера Б (литеровка согласно плану 1949 и 1958 гг.).

Кроме того, в экспертизе на странице 12 показан объект на плане второго этажа 1977 года, однако это не является объектом экспертизы (том 9, л.д. 43).

Как указывалось выше, согласно поэтажному плану строения по данным обследования от 19.12.1977 и от 19.12.1977 с изменениями (адрес объекта <...>/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12, этаж 1, инв. № 2-67-1) строение Литера Г не обозначено (не подписано) (том 10, л.д. 41, 42).

Факт того, что эксперт ООО «ППК «Марш» при производстве судебной экспертизы за «объект экспертизы» - Литера Г принял совсем другой объект, подтверждается также экспертным заключением от 20.11.2023 № 82-ПЭ/2023, выполненным ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ) на основании имеющихся материалов государственного архивного фонда БТИ Астраханской области.

Комиссия экспертов ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ) пришла к следующему выводу, что «Одноэтажное здание литера Г – склад общей площадью 27,1 кв. м впервые отражен на поэтажном плате 1 (первого) этажа и на плане усадебного участка инвентарного дела № 2-67-1 по ул. Ленина/ФИО42/Кр.Знамени 11/27/12 по данным технической инвентаризации от 04.06.1984.

Данное здание пристроено к части литера А до 1917г. постройки и первоначально имело обозначение на плане - литера Б (ретирад) с размерами по наружному обмеру 4,80 * 4,72 м, в последствии - литер а8 - уборная с прежними размерами по наружному обмеру, отраженное на поэтажных планах листов строительно-технической экспертизы ООО «Марш».

По данным технической инвентаризации от 25.11.2008 литера а8 вошел в состав реконструированного помещения № 050 литера А10 как комната № 17 площадью 11,1 кв. м на первом этаже и комната № 29 площадью 6,5 кв. м на втором этаже (Прим.: согласно сведениям из ЕГРН собственниками помещения № 050 являются ФИО11, ФИО10)

Также в заключении указано, что согласно материалам архивного фонда право собственности на литера Г возникло на основании постановления администрации г. Астрахани от 19.03.1998 № 816, зарегистрировано МП БТИ г. Астрахани 05.05.1998, регистрационная запись № 8175.

Суд апелляционной инстанции критически отнесся к выводам экспертов, что в отношении нежилого здания с кадастровым номером 30:12:010329:53, расположенного по адресу: <...>, литера «Г» в период времени с 2021 г. по 2022 г. была произведена реконструкция здания.

Данный вывод эксперта опровергается представленными в материалы дела фотографиями, на которых зафиксирован момент разбора ранее существовавшего склада и то, что спорный объект является вновь возведенным зданием.

Имеющиеся в материалах дела фотографии позволяют сделать вывод о том, что существовавший ранее объект имел три стены, задняя стена склада отсутствовала, так как склад был пристроен к капитальной стене помещения дома (сейчас помещение «050») (том 3, л.д. 27-29, том 7, л.д. 33-35, том 8, л.д. 60, 61, 92-94, том 14, л.д. 110,111).

Судебный эксперт ФИО44 в экспертизе также подтверждает, что ранее склад был пристроен к стене дома (том 9. л.д. 44, 49, 83). Также эксперт указал, что здание (Литера «Г») с 1983г. изначально эксплуатировалось в качестве нежилого неотапливаемого склада (технический паспорт), представляло собой одноэтажный, прямоугольный в плане строительный объем с габаритами 4,65*7,70 м и высотой 3,53 м. В состав помещений входило одно складское помещение, индивидуальный доступ в которое с дворовой территории осуществлялся через двустворчатые распашные ворота, расположенные на южном торцевом фасаде.

В приобщенных к материалам дела фотографиях зафиксирован факт появления новой внутренней стены склада из белого кирпича (соответственно, и новым фундаментом под этой стеной), которая тесно примыкает к капитальной стене многоквартирного жилого дома, с разрушающейся кирпичной кладкой, - к стене помещения «050» - объекта культурного наследия (том 3, л.д. 32, 33, том 7, л.д. 37,38, том 8, л.д. 63,91, том 14, л.д. 125).

Как указывалось выше, в ходе осмотра, проведенного 18.05.2022 Службой строительного надзора, установлено, что на момент проверки возведено двухэтажное здание на территории в непосредственной близости (на расстоянии 5 см.) объекта культурного наследия Астраханской области регионального значения «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) ФИО43, до 1884г.» (том 1, л.д. 80-81).

Исходя из выводов дополнительной экспертизы ООО «ППК «Марш» и представленной сравнительной таблицей по вопросу № 3, следует, что у исследуемого объекта изменилась высота с 3,55 м до 6,5 м, площадь с 27,1 кв. м до 49,4 кв. м, объем с 116 куб. м до 206 куб. м, площадь застройки с 31,7 кв. м до 32,6 кв. м; у нового объекта появились окна и инженерно-технические коммуникации.

Как указывает эксперт ООО «ППК «Марш», конструктивные особенности изначального объема (по материалам дела и фотофиксационным материалам на начало реконструкции): фундамент – ленточный, из монолитного бетона; стены – кладка толщиной 30 см, выполненная из газосиликатных блоков на цементно-песчаном растворе; прогон – из стального прокатного профиля; полы – асфальтобетонные; крыша – совмещенная, односкатная, малоуклонная, неутепленная; стропила – из деревянных элементов различного сечения и шага; кровля – асбестоцементный волнистый или оцинкованный профилированный стальной лист по разреженной дощатой обрешетке; ворота – двустворчатые распашные, с каркасом из стального углового проката и обшивкой из листовой стали, окрашенной масляной краской; наружная и внутренняя отделка - отсутствовали. Инженерное обеспечение изначального объема было представлено только электроснабжением от городской сети.

Во время ремонтно-строительных работ в период с 2021 по 2022 годы были выполнены работы по замене наружных стен, кладка стен (толщиной 30 см, с учетом толщины штукатурного слоя 32 см) выполнена из пенобетонных блоков, перекрытий и крыши с кровлей с увеличением объема здания в высоту за счет надстройки второго этажа на прежнем фундаменте здания. Оба помещения имеют естественное освещение за счет предусмотренных оконных проемов со светопрозрачным заполнением и оборудованы системами кондиционирования в виде сплит-систем. Перемещение между этажами осуществляется при помощи лестницы с забежными ступенями, расположенной в юго-восточном углу здания. Вход в здание расположен со стороны восточного фасада и оборудован крыльцом высотой около 60см и шириной 90см.

Конструктивные особенности реконструированного объема (по данным, уточненным визуальным обследованием): фундамент – сохранен и наращен по высоте путем устройства цокольной набетонки из монолитного железобетона с устройством отсечной горизонтальной рулонной гидроизоляции по обрезу; стены – кладка толщиной 30см, выполненная из пенобетонных блоков на цементно-песчаном растворе, перемычки – из спаренного стального углового проката (ранее – газосиликатные); полы 1-го этажа – бетонные, по уплотненной засыпке, устроенной поверх существовавшей изначально асфальтобетонной подготовке; перекрытие 1-го этажа – деревянные, с балками из бруса различного сечения и шага, межбалочной шумоизоляцией из минераловатных плит, дощатым черным полом и подшивкой, крыша – совмещенная, односкатная малоуклонная, утепленная; стропила – из деревянных элементов различного сечения и шага; утеплитель в покрытии – минераловатные плиты толщиной 100мм по пароизоляционной пленке; кровля – профилированный стальной лист по гидроизоляционной мембране; лестница – угловая, с забежными дощатыми ступенями по треугольным каркасам из стального углового проката, закрепленным на центральной стойке из стального трубного проката; окна – из ПВХ-профиля с однокамерными стеклопакетами; двери – глухие одностворчатые распашные, деревянная (внутренняя) и стальная утепленная (наружная входная); крыльцо – из монолитного бетона; наружная отделка стен – фасады оштукатурены цементно-песчаным раствором и окрашены фасадной краской; внутренняя отделка помещений – стены оштукатурены цементно-песчаным раствором и окрашены, полы – с покрытием ламинатом, потолки – облицованы гипсокартоном и окрашены.

Инженерное обеспечение реконструированного объема: электро- и водоснабжение, отопление, водоотведение (канализация). Здание находится на стадии ремонта.

В силу пункта 14 статьи 1 ГК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В рассматриваемом случае ИП ФИО8 возвела объект в капитальных конструкциях с увеличением высотности, площади застройки, увеличение объема; произошло изменение характеристик и индивидуально-определенных признаков спорного объекта: возведены два этажа, залит новый фундамент под новой четвертой стеной, примыкающей к помещению «050», в строительстве использован новый современный строительный материал стен; появились новые внутренние стены, полы, перегородки и лестница внутри объекта, перекрытия, новая крыша, двери внутри объекта, окна, отдельный оборудованный вход в виде ступеней с перилами и новой навесной крышей с кровлей, инженерные коммуникации (том 14, л.д. 123-128).

Фактически, во дворе многоквартирного дома - объекта культурного наследия регионального значения - возведен новый 2-хэтажный объект капитального строительства со всеми инженерными коммуникациями.

При этом материалами дела не подтверждается и факт создания спорного здания Литера Г, зарегистрированного за ФИО8 в 2013 году на базе ранее (до 1998г.) существующего объекта - обслуживания жилой застройки (МКД).

Как указано в части 2 статьи 51 ГК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В рассматриваемом случае спорный объект - Литера Г не является реконструированным, а является вновь возведенным, и в силу статьи 51 ГрК РФ для его строительства ИП ФИО8 требовалось получение от уполномоченного территориального органа разрешения на его строительство.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО8 обратилась в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству с заявлением о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости Литера Г 27.04.2023 (уже после возведения спорного объекта), указав, что общая площадь помещения составляет 27,1 кв. м. с антресолью (том 5, л.д. 74-77). Данное обстоятельство не может расцениваться как доказательство предпринятых предпринимателем надлежащих мер к легализации самовольной постройки.

При этом, доказательств, свидетельствующих о том, ИП ФИО8 предпринимались меры к получению разрешения на строительство/реконструкцию нежилого здания – Литер Г по ул. Ленина/ФИО42/ Красного Знамени, д. 11/27/12, материалы дела не содержат.

Отсутствие у ИП ФИО8 необходимых разрешений на выполнение любых работ в отношении строения Литера Г подтверждается письмом Управления по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО «Городской округ город Астрахань» от 27.05.2022 № 30-04-08-1826 (том 1, л.д. 83), письмом Прокуратуры г. Астрахань от 27.01.2022 г. (том 7, л.д. 16, 17), письмом администрации Кировского района города Астрахань от 09.02.2022 (том 7, л.д. 18), письмом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области (том 7, л.д. 19). И как уже было сказано, отсутствует и решение собственников помещений МКД.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно статье 69 Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Согласно протоколу осмотра № б/н от 18.05.2022 с фотофиксацией, составленному главным специалистом инспекции государственного строительного надзора Службы строительного надзора Астраханской области, на момент проведения проверки выявлено, что двухэтажное здание на территории объекта культурного наследия Астраханской области регионального значения возведено в непосредственной близости - на расстоянии 5 см….» (том 1, л.д. 80).

Тесное соприкосновение спорного объекта – Литера Г со стеной многоквартирного жилого дома нарушает нормы Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Таким образом, надлежащих доказательств того, что от возведенного ИП ФИО8 объекта до стены многоквартирного жилого дома – объекта культурного наследия соблюдено установленное действующим законодательством противопожарное расстояние, обеспечивающее нераспространение пожара на стену многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 29 постановления Пленума № 44 по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 43 постановления Пленума № 44, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что предпринимателем был возведен новый объект в нарушение требований действующего законодательства РФ без получения необходимой разрешительной документации, в отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, учитывая факт возведения (создания) объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем спорного объекта как на дату начала его возведения, так и на дату выявления постройки, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований предпринимателя признании права собственности на реконструированный объект.

В пункте 10 постановления Пленума № 44 разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Из положений абзаца 3 пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, статьи 55.32 ГрК РФ следует, что при установлении такой возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) и пункте 31 постановления Пленума № 44.

Суд апелляционной инстанции, установив, что приведение в соответствие с установленными требованиями, либо приведение в первоначальное состояние без сноса спорного здания невозможно, так как это связано с возведением ранее существовавших фундамента, стен, перегородок, кровли, ворот, чтобы привести объект в прежнее состояние, в рассматриваемом случае необходимо снести новый объект и возвести прежний той же площадью, конфигурации, в прежних границах и объемах, пришел к выводу о наличии оснований для сноса спорного объекта.

Материалы дела не содержат доказательств соблюдения требований действующего законодательства при возведении Литера Г в 1998 году.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что применение к ИП ФИО8 гражданско-правовой ответственности в виде сноса объекта самовольного строительства является разумной и оправданной мерой, соразмерной самому нарушению, не создающей дисбаланс между публичным и частным интересом, не приводящей к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Администрацией также было заявлено требование о взыскании с предпринимателя в пользу муниципального образования «Городской округ город Астрахань» судебной неустойки за неисполнение решения суда в установленный срок в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня его вступления в законную силу по день фактического исполнения решения суда.

Суд апелляционной инстанции, определяя размер судебной неустойки, подлежащей взысканию с предпринимателя, исходил из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), признал возможным взыскать с предпринимателя в пользу администрации судебную неустойку в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по истечении четырехмесячного срока со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения

Вопреки доводам жалобы, постановление апелляционного суда принято на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом заявленных исковых требований.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, выводы суда соответствуют представленным в материалы дела надлежащим доказательствам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по делу № А06-3926/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО8 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 12.02.2025 № 50 при подаче кассационной жалобы. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиА.Х. Хисамов

Ф.В. Хайруллина