РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-316328/24-145-2265

28 апреля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2025 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з И.И. Каменсковой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании суда дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: 1) Правительство Москвы, 2) ООО «УКС-4», 3) К/У ООО «УКС-4» ФИО1,

о признании недействительным (незаконным) уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.11.2024 № КУВД-001/2024-34672264/6 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 № 841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г. Москва, <...> земельный участок 6/8,

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 (по дов. от 27.12.2024г. № ДГИ-Д-875/24 паспорт);

от ответчика: неявка (изв.);

от третьего лица 1: ФИО2 (по дов. от 14.11.2024г. № 4-47-2588/24 паспорт);

от третьих лиц 2-3: неявка (изв.);

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным уведомления от 15.11.2024 № КУВД-001/2024-34672264/6 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 № 841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г. Москва, <...> земельный участок 6/8 и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 03.09.2002 №841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г.Москва, <...> земельный участок 6/8.

Представитель Заявителя и третьего лица 1 поддерживает заявленные требования.

Ответчик и третьи лица 2-3, надлежаще извещенные о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыли. Дело рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ в их отсутствие.

Ранее ответчиком представлен отзыв, в котором он возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав явившихся представителей, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-34672264 об осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 № 841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г. Москва, <...> земельный участок 6/8.

Уведомлением от 09.08.2024 № КУВД-001/2024-34672264/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием зарегистрировано ограничения в виде актуальных регистрационных записей о договорах участия в долевом строительстве.

Письмом от 12.08.2024 № ДГИ-Э-12502/24-1 Департаментом в Управление Росреестра по Москве направлены разъяснения об отсутствии причин, препятствующих проведению государственной регистрации прекращения договора аренды.

Впоследствии Уведомлением от 15.11.2024 № КУВД-001/2024-34672264/6 Управление Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 № 841. Отказ Управление мотивирован расположением в границах земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 нескольких объектов недвижимости и открытой процедурой конкурсного производства в отношении арендатора ООО «УКС-4» согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2018 по делу № А40-245154/2016.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Департамента, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на рассматриваемый земельный участок зарегистрировано право собственности города Москвы, а также по данным ЕГРН в границах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости: 77:18:0000000:37549 (теплосеть), 77:18:0000000:37569 (теплосеть), 77:18:0000000:38043 (теплосеть), 77:18:0171106:707 (сооружение), 77:18:0171106:711 (сооружение), 77:18:0171106:720 (сооружение), 77:00:0000000:68545 (сооружение), 50:26:0171105:20 (многоквартирный дом), 50:26:0000000:21136 (многоквартирный дом), 77:18:0171115:941 (нежилое здание).

В соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ с 01.07.2012 территория вышеуказанного земельного участка, включена в границы города Москвы, в связи с чем полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на присоединенной к городу Москве территории, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Правительству Москвы (в лице Департамента) в силу закона.

Указанный земельный участок был предоставлен МУП «УКС» по договору аренды от 03.09.2002 № 841 для строительства микрорайона из 9-14-ти этажных домов. Права и обязанности по договору аренды перешли к ООО «УКС-4». Срок договора аренды истек 03.09.2007.

Из материалов дела видно, что Департаментом направлено уведомление от 31.08.2023 № 33-6-1029883/23-(0) об отказе от договора аренды от 03.09.2002 № 841 на основании положений ст. 610 ГК РФ в связи с истечением срока спорного договора и на основании положений ст. 407 ГК РФ в связи с тем, что строительство многоквартирных жилых домов расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0171106:4 завершено, (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 30.09.2009 № RU50524000-097, от 14.12.2011 № RU50524000-147, выданные Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области).

В соответствии с п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации с момента ввода здания в эксплуатацию строительство является выполненным в полном объеме.

Объекты, входящие в состав многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Москва, поселение Кокошкино, <...> и д. 8, переданы собственникам.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Постановление Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2020 № 308-ЭС20-17579 по делу № А53-23224/2018).

С учетом статей 36, 37 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» договор аренды земельного участка подлежащит прекращению, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (статья 413 ГК РФ) (Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 №305-ЭС20-14025).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:26:0171106:4, на котором расположен многоквартирные жилые дома, перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений.

Факт наличия на спорном земельном участке иных сооружений (теплосеть/трансформатор/водопровод), а равно продление определением от 04.10.2024 по делу № А40-245154/16-44-391 «Б», срока конкурсного производства в отношении арендатора ООО «УКС-4» не имеют правового значения, поскольку земельный участок выбыл из владения.

Договор аренды от 03.09.2002 № 841 прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Договор аренды считается прекращенным с момента государственной регистрации права собственности первого лица, земельный участок с кадастровым номером 50:26:0171106:4 находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов. При этом, мнимое наложение или не соответствие границ, которым мотивирован оспариваемый отказ Управление Росреестра, не имеет правового значения, поскольку земельный участок под МКД формируется только после обращения собственников за подобной государственной услугой.

Положениями ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

В связи с этим для установления порядка проведения соответствующих работ в городе Москве Департаментом городского имущества выпущен приказ от 29.01.2020 № 7 «Об утверждении Порядка проведения кадастровых работ по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами» (в редакции приказа от 03.10.2022 № 331).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Срок договора аренды истек, договор считается возобновленным на неопределенный срок, в соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В связи с направлением уведомления от 31.08.2023 № 33-6-1029883/23-(0), на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ Департамент в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка от 03.09.2002 № 841 с 30.11.2023.

При обращении с заявлением о государственной регистрации Договора аренды Департаментом представлены на регистрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме того, пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2020 № Ф05-923/20 по делу № А40-39475/19, от 29.04.2019 № Ф05-5796/19 по делу № А40-159103/18).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке установленные Дополнительным соглашением условия использования земельного участка, поскольку определение указанных условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 №841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г.Москва, <...> земельный участок 6/8.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уведомление Управления Росреестра по Москве от 15.11.2024 №КУВД-001/2024-34672264/6, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.4, 65, 71, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по г.Москве от 15.11.2024 №КУВД-001/2024-34672264/6 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 №841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г.Москва, <...> земельный участок 6/8.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по г.Москве устранить нарушения прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды от 03.09.2002 №841 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0171106:4 по адресу: г.Москва, <...> земельный участок 6/8.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Т. Кипель