Решение по делу № А72-5389/2023 от 31.10.2023

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело № А72-5389/2023

31.10.2023

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 31.10.2023.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Рыбалко И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Беловой Т.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рица» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о расторжении договоров аренды, обязании вернуть земельные участки,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность №57 от 09.01.2023, диплом;

от ответчика – не явились, уведомлены;

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рица», в котором просит:

расторгнуть договор аренды от 31.10.2019 №01/24-433,

расторгнуть договор аренды от 11.02.2021 №01/19-470,

расторгнуть договор аренды от 31.10.2019 №01/24-431,

расторгнуть договор аренды от 31.10.2019 №01/24-432,

обязать ответчика вернуть истцу земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:1422, 73:19:000000:424, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1397 по актам приема-передачи.

Определением Арбитражного суда от 02.05.2023 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области совершать регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 73:19:000000:1422, 73:19:000000:424, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1397.

02.05.2023 Арбитражным судом выдан исполнительный лист Серии ФС №041408898 на обеспечительные меры.

Определением Арбитражного суда от 30.05.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие указанного лица в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 31.10.2019 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/24-431.

Согласно п.п.1.1-1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1229, находящийся в государственной собственности Ульяновской области и (запись о государственной репа-грации № 73:19:000000:1229-73/001/2018-3 от 14.05.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 171 357 кв. м, расположенный по адресу (местоположение); Ульяновская область, г. Ульяновск (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют.

По акту приёма-передачи (Приложение №1 к Договору) Арендодатель передал Арендатору вышеуказанный земельный участок.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-431 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

31.10.2019 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/24-432.

Согласно п.п.1.1-1.3 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1397, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации №73:19:000000:1397-73/049/2018-1 от 22.08.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 163 295 кв. м, расположенный по адресу (местоположение): Ульяновская область, г. Ульяновск (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-432 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

Согласно п.п.1.1-1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:1422, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации №73:19:000000:1422-73/1)28/2018-1 от 29.12.2018), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), площадью 59 709 кв. м, расположенный по адресу (местоположение): Российская Федерация, Ульяновская область, р-н Ульяновский (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде». Наличие ограничений (обременений): не зарегистрировано. Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют.

По условиям п. 2.1 договора №01/24-433 от 31.10.2019 договор заключается на срок 10 лет с 04.10.2019 по 03.10.2029.

Кроме того, 11.02.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №01/19-470.

Согласно п.1.1 договора №01/19-470 от 11.02.2021 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:000000:424, находящийся в государственной собственности Ульяновской области (запись о государственной регистрации № 73-73-01/135/2011-207 от 07.04.2011), из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование природно-познавательный туризм, для размещения туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, природно-познавательный туризм, площадью 330 291 кв.м, расположенный по адресу (местоположение): Ульяновская область, р-н Ульяновский (далее - Участок). Участок предоставляется в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде».

Согласно п.п.1.2-1.3 договора №01/19-470 от 11.02.2021 наличие ограничений (обременений):

-зона с особыми условиями использования территории. Зона охраны искусственных объектов. Охранная зона инженерных коммуникаций (Реестровый номер:73:19-6.142; Учетный номер:73.19.2.65);

- зона с особыми условиями использования территории (Реестровый номер:73:00-6.127);

-ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56,56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 08.04.2016; Реквизиты документа-основания: Справка о балансовой принадлежности объектов от 16.01.2012 №МР6/120/23/139 выдан: ФИЛИАЛ ОАО «МРСК ВОЛГИ» - «УРС».

Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют.

По условиям п. 2.1 договора №01/19-470 от 11.02.2021 договор заключается на срок 10 лет с 11.02.2021 по 11.02.2031.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит расторгнуть договоры от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470 аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, ввиду лишения инвестиционного проекта ООО «Рица» «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде» статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области.

Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:424, 73:19:000000:1397, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1422, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), принадлежат на праве собственности Ульяновской области.

В силу п.1 ст.125 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области.

Указом Губернатора Ульяновской области от 07.02.2022 № 12 принято решение с 01.04.2022 упразднить Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, Министерство энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области и образовать Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области выступает исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, осуществляющим от имени Ульяновской области полномочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, в том числе земельными участками, находящимся в государственной собственности Ульяновской области, управление и распоряжение иным имуществом в случаях, установленных законодательством, а также осуществляющим на территории Ульяновской области государственное управление в сферах градостроительной деятельности.

В силу вышеназванных нормативных актов к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области перешли права уполномоченного органа по распоряжению земельными участками.

Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

28.02.2023 истец направил ответчику письмо №73-ИОГВ-08/3404исх. с приложением соглашений о расторжении договоров аренды от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470, актов приема-передачи земельных участков (л.д.42).

Данное письмо оставлено ответчиком без внимания.

Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По условиям пункта 5.1.5 вышеназванных договоров аренды Арендодатель вправе требовать изменения или расторжения договора в связи с существенным или неоднократным нарушением Арендатором условий договора; при использовании земельного участка не по целевому назначению и с нарушением принадлежности к той или иной категории земель.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к таким случаям, в частности, отнесено предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр на основании решения комиссии по отбору инвестиционных проектов для присвоения им статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области (протокол заседания комиссии от 13.09.2017 №08/пр-2017) присвоен статус особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области инвестиционному проекту «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде», реализуемому Обществом с ограниченной ответственностью «Рица» (бизнес-план прилагается) (л.д.38).

Судом установлено, что договоры аренды земельных участков от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470 заключены сторонами на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр «Об особо значимом инвестиционном проекте Ульяновской области», распоряжений Губернатора Ульяновской области от 27.09.2019 № 1239-р и от 10.02.2021 №62-р «О предоставлении земельных участков» без проведения торгов в целях реализации особо значимого инвестиционного проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде».

Таким образом, имеется взаимосвязь между заключением договоров аренды земельных участков и наличием у проекта «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде», реализуемого Обществом с ограниченной ответственностью «Рица», статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области, установленного распоряжением Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр.

В соответствии со ст.1 Закона Ульяновской области от 15.03.2005 №019-ЗО "О развитии инвестиционной деятельности на территории Ульяновской области" (в редакции, действовавшей на дату издания распоряжения Правительства Ульяновской области от 29.09.2017 №481-пр) особо значимый инвестиционный проект Ульяновской области (далее - особо значимый инвестиционный проект) - инвестиционный проект, реализация которого осуществляется в период с 1 октября 2009 года по 31 декабря 2023 года, прошедший отбор в соответствии с настоящим Законом и предполагающий предоставление мер государственной поддержки инвестиционной деятельности при условии завершения реализации инвестиционного проекта в срок до 31 декабря 2023 года;

Согласно ст.8 Закона Ульяновской области от 15.03.2005 №019-ЗО инвестиционный проект, которому присвоен статус особо значимого инвестиционного проекта, лишается данного статуса в случаях, предусмотренных в настоящей статье.

Распоряжением Правительства Ульяновской области от 13.02.2023 №60-пр инвестиционный проект «Создание туристско-рекреационной зоны «Загородный парк-отель на воде», реализуемый Обществом с ограниченной ответственностью «Рица», был лишен статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области (л.д.40).

Лишение статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области по существу свидетельствует об утрате хозяйственно-правовой цели заключения договора аренды, исключая обоснованность наличия отношений по владению и пользованию соответствующими земельными участками.

В данном случае, при рассмотрении вопроса о возможности расторжения договора аренды земельных участков по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения.

Между тем, сохранение правоотношений сторон по договору аренды земельных участков, в отсутствие реальной возможности наступления правовых последствий, предусмотренных инвестиционным проектом, в рассматриваемом случае становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Истец (Арендодатель) просит расторгнуть договоры аренды от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470 ввиду существенного нарушения ответчиком условий заключенных договоров и невозможности достижения цели, для которой земельные участки предоставлены в аренду.

Ответчик со своей стороны отзыв на исковое заявление не направил, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о реализации им особого инвестиционного проекта.

Представитель ответчика в судебных заседаниях возражал против требований истца, с расторжением договоров аренды был не согласен; утверждал, что обратился в Правительство Ульяновской области с заявлением об отмене распоряжения Правительства Ульяновской области от 13.02.2023 №60-пр «О лишении статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области». Однако, согласно ответу, поступившему от Правительства Ульяновской области на запрос суда, ООО «Рица» в адрес Правительства Ульяновской области с заявлением об отмене вышеуказанного распоряжения не обращалось.

Таким образом, распоряжение Правительства Ульяновской области от 13.02.2023 №60-пр «О лишении статуса особо значимого инвестиционного проекта Ульяновской области» не отменено и не признано недействительным.

При данных обстоятельствах, требование истца о расторжении договоров аренды от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470, заключенных между Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица», следует удовлетворить.

Истец также просит обязать ответчика вернуть по актам приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:424, 73:19:000000:1397, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1422, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация).

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.5.4.14 договоров аренды арендатор обязан передать арендодателю по акту приёма-передачи в течение пяти рабочих дней со дня истечения срока настоящего Договора, в том числе при досрочном расторжении настоящего Договора, земельный участок в надлежащем состоянии, позволяющем его дальнейшее использование без дополнительных материальных затрат на восстановление, для чего направить подписанный экземпляр акта в адрес арендодателя в указанный срок.

Поскольку договоры аренды земельных участков настоящим решением расторгнуты, правовые основания для пользования земельными участками у ответчика отпали.

Доказательства возврата истцу переданных по договорам аренды земельных участков в материалы дела не представлены.

Следовательно, требование истца об обязании ответчика передать по актам приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:424, 73:19:000000:1397, 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1422, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: санаторная деятельность, курортная деятельность, отдых (рекреация), следует удовлетворить.

При данных обстоятельствах, исковые требования следует удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины, в том числе государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска, возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, от 31.10.2019 №01/24-431, от 31.10.2019 №01/24-432, от 31.10.2019 №01/24-433, от 11.02.2021 №01/19-470, заключенные между Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Рица».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Рица» возвратить по актам приема-передачи Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:1229, 73:19:000000:1397, расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, и земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:000000:1422, 73:19:000000:424, расположенные по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рица» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 51 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья И.В. Рыбалко